Sind „starre Fristen“ auch bei Gewerbemieten schädlich?

Eine formularvertragliche Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen ist auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn der Mieter unabhängig vom Erhaltungszustand der Mieträume bestimmte Renovierungsfristen einhalten soll.

Hintergrund:
Im Wohnungsmietrecht gilt schon seit rd. fünf Jahren die Regel: Die Klauseln zur Schönheitsreparatur sind unwirksam, wenn der Mieter in einem bestimmten Turnus renovieren muss. Ob das auch für das Gewerberaummietrecht gilt, war bisher lebhaft umstritten.

Das sagt der BGH:
Der BGH hat die Frage jetzt in einem Grundsatzurteil entschieden. In dem entschiedenen Fall ging es um eine Änderungsschneiderei, die nach dem Mietvertrag „mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in den übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen […] auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen“ musste. Der BGH hat im Ergebnis erneut die Mieterseite bevorzugt: Die Klausel ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen belastet! (BGH, 08.10.2008 – XII ZR 84/06)

Die Begründung ist ausführlich und stellt darauf ab, dass der Schutz des Mieters im Gewerbemietrecht nicht niedriger ist. Der Mieter hat – so der BGH – nicht ohne Weiteres die Möglichkeit, die Klausel abzuwehren oder durch höhere Preise „aufzufangen“. Auf Treuwidrigkeit darf sich der Vermieter nicht berufen, weil dieses Argument bei Beurteilung eines Mustervertrags nicht zählt. Sein Vertrauen auf die Kontinuität der BGH-Rechtsprechung wird grundsätzlich nicht geschützt.

Das sagt Ihr Anwalt:
Es gehört zu den schwierigsten Aufgaben, einen Mustervertrag gerichtsfest zu gestalten. Aber trotz dieser Schwierigkeiten kann es gelingen! Auch Klauseln betr. Endrenovierung, Teppichbodenerneuerung, Parkettabschleifen und starre Fristen lassen sich wirksam ins Ziel zu bringen, wenn man eine Individualvereinbarung ansteuert und die – zugegeben hohen – formalen Hürden für eine Individualvereinbarung meistert. Fragen Sie unser Immobilienteam!

Quelle: http://www.friesrae.de – FRIES Rechtsanwälte, Nürnberg