Selbsthilfe: Wann darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Kostenerstattung verlangen?

Was ist geschehen?
Der Mieter beauftragt Reparaturarbeiten an der Heizung, insbesondere auch eine Erneuerung der defekten Heizkörperventile. Er verauslagt die Kosten und möchte anschließend die Kosten erstattet haben.

Was ist das Problem?
Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mängel zu beseitigen. Er allein entscheidet, was von wem und wie repariert wird. In Ausnahmefällen darf der Mieter selbst einen Mangel beseitigen und Kostenerstattung verlangen, nämlich

• wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder
• wenn eine Notsituation vorliegt (z. B. Heizungsausfall bei Minusgraden)

Streitig war, ob es darüber hinaus noch weitere Ausnahmefälle geben kann, etwa bei Mängeln, die schon bei Beginn des Mietvertrages vorliegen, oder bei Reparaturen, die der Vermieter mehrfach zugesagt hat.

Was sagt der BGH?
Die Klage des Mieters scheitert. Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter kann keinen Kostenersatz verlangen. Erstens hat sich der Vermieter nicht im Verzug mit einer Mängelbeseitigung befunden, weil der Mieter ihn nicht angemahnt hatte. Zweitens lag keine Notsituation vor. Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt ist, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Kostenersatz verlangen. In anderen Fällen muss der Vermieter die Kosten der eigenmächtigen Mangelbeseitigung nicht erstatten! Denn er darf nicht vom Mieter vor „vollendete Tatsachen“ gestellt werden. (BGH, U. v. 16.01.2008 – VIII ZR 222/06)

Was sagt Ihr Anwalt?
Dieses Urteil schafft Rechtssicherheit und schützt den Vermieter vor unerwünschten Handwerkerrechnungen. Es bleibt also bei dem bekannten Schulfall: Der Mieter entdeckt einen Mangel. Er meldet ihn dem Vermieter. Reagiert der Vermieter darauf nicht, muss der Mieter ihn mahnen und eine Frist setzen. Reagiert der Vermieter hierauf noch immer nicht, darf der Mieter jetzt – und erst jetzt – den Mangel selbst beseitigen lassen. Nur im Falle einer Notsituation darf der Mieter gleich die Mangelbeseitigung in Auftrag geben: „Not kennt kein Gebot.“ Solche Fälle sind aber sehr selten.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de