Schriftform im Gewerbemietvertrag: Was taugt eine Heilungsklausel?

Der Fall:
Ein Gewerbemietvertrag mit 20-jähriger Laufzeit enthält folgende Klausel:

„Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst […] Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt Vorstehendes entsprechend.“

Bereits nach sieben Jahren kündigt der Mieter vorzeitig unter Berufung auf Schriftformmängel das Mietverhältnis. Der Vermieter meint: Die o. g. Klausel verbietet es dem Mieter, sich auf eventuelle Schriftformmängel zu berufen.

Das Problem:
Die Schriftform ist die entscheidende Klippe beim langfristigen Gewerbemietvertrag. Da alle wesentlichen Vertragsinhalte – nebst Anlagen – der strengen gesetzlichen Schriftform unterliegen, kommt es in der Praxis zu Mängeln (Beispiel: Es fehlt eine Bezugnahme auf eine bestimmte Anlage). Ein solcher Verstoß führt zwar zur nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, aber er „knackt“ die lange Frist; denn formlose Mietverträge dürfen jederzeit ordentlich gekündigt werden kann (§ 550 BGB). Vermieter behelfen sich daher oft mit sog. Schriftformklauseln, die den Mieter verpflichten, alles zu tun, damit eine etwa fragwürdige Schriftform. geheilt wird. Nach Ansicht der überwiegenden Gerichte führt eine solche Klausel im Gewerbemietvertrag dazu, dass sich der Mieter auf Schriftformmängel nicht berufen darf.

Was das OLG Rostock sagt:
Das Gericht hält die (vorzeitige) Kündigung des Mieters für wirksam. Denn der Formmangel führt zur vorzeitigen Kündbarkeit. Die vereinbarte Schriftformheilungsklausel hilft dem Mieter nicht. Grund: Die gesetzliche Schriftform ist zwingendes Recht, welches nicht zur Disposition von Mieter und Vermieter steht. Ein Mieter kann also wegen Schriftformmängeln das Mietverhältnis auch dann vorzeitig kündigen, wenn er nach dem Vertrag eigentlich zur Heilung dieses Formmangels verpflichtet wäre! Allerdings kann der kündigende Mieter wegen Verletzung der Pflicht zur Heilung der Formmängel auf Schadensersatz haften! (OLG Rostock, 10.07.2008 – 3 U 108/07)

Anwaltsempfehlung:
Das „Sicherheitsnetz“, das die üblichen Heilungsklauseln bieten, hat Risse bekommen. Weder Vermieter, noch Verwalter können sich darauf verlassen, dass eine Schriftformklausel eventuelle Schriftformmängel des Vertrags heilt. Bestehen Zweifel an der Einhaltung der Schriftform, ist dringend zu raten, einen formwirksamen Nachtrag abzuschließen. Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de