Schönheitsreparaturen: Wann ist eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam?

Der konkrete Fall:
Ein Wohnungsmietvertrag enthält folgende Formularklausel:

"Die Mieträume sind … in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind…“, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter einen Kostenausgleich. Der Mieter hält die Abgeltungsklausel für unwirksam.

Was sagt der BGH?
Der BGH gibt dem Mieter Recht! Die Abgeltungsklausel ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie „nicht hinreichend klar und verständlich“ ist. Unverständlich ist nach Auffassung des BGH, was unter einem "angelaufenen“ Renovierungsintervall zu verstehen ist. Auch ist unklar, wie die Kostenquote des Mieters („anteilig“) ermittelt werden soll. Das muss der Mieter aber alles wissen, um seine Rechte und Pflichten genau bestimmen zu können.

Der BGH stellt in der Entscheidung darüber hinaus nochmals klar, dass der Vermieter nicht darauf vertrauen kann, dass Formularklauseln, die der BGH früher einmal für wirksam gehalten hat, immer wirksam bleiben. Oder anders ausgedrückt: Wer vorformulierte Mietverträge benutzt, muss damit rechnen, dass der BGH seine Meinung ändert. Im konkreten Fall hatte der BGH nämlich früher eine vergleichbare Klausel für wirksam gehalten. Einen Vertrauensschutz darf der Vermieter daraus nicht ableiten. Grund: Der Vermieter, der den Vorteil eines Mustervertrags nutzt, trägt auch das Risiko, dass sich die Rechtsprechung des BGH ändert. (BGH, U. v. 05.03.2008 – VIII ZR 95/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Es ist eine große Herausforderung für Ihren Anwalt, eine wirksame Quotenabgeltungsklausel zu präsentieren. Sie muss nämlich nicht nur verständlich und ausgewogen sein, sondern auch die unterschiedlichen Wohngewohnheiten des Mieters berücksichtigen, die sich letztlich nur im Nachhinein durch einen Fachmann beurteilen lassen: Hat der Mieter die Wohnung „nur in Pantoffeln betreten“ oder etwa durch starkes Rauchen intensiv genutzt? Wenn es um diese Tatsachenfeststellungen geht, stellt sich natürlich auch die schwierige, unternehmerische Frage, ob sich der Aufwand lohnt. Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de/