Mietminderung wegen Baulärms nur für den Zeitraum einer wesentlichen Beeinträchtigung

Immer wieder mindern Mieter die Miete für die Dauer einer auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Baustelle ohne weitere Differenzierung nach der jeweils erlittenen Beeinträchtigung. Mit einer Großbaustelle, die von dem Bürohaus des Mieters 50 bis 100 m entfernt war, beschäftigte sich das OLG München (Urteil vom 25.10.2006 – 3 U 3422/06). In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter von Praxisräumen für den Zeitraum von Juli bis November 2004 die Bruttomiete um 25 % mit der Behauptung gemindert, Lärm- und Staubbeeinträchtigungen infolge der benachbarten Baustelle würden eine entsprechende Reduzierung der Miete rechtfertigen. Der Vermieter klagte gegen die Minderung und hatte überwiegend Erfolg. Gemäß § 536 Absatz 1 BGB – so das OLG München – sei der Mieter nur für die Zeit, während der die vermietete Sache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, nur zur Entrichtung einer herabgesetzten Miete verpflichtet. Zwar würden auch äußere Einwirkungen, wie etwa Baustellenlärm, einen solchen Fehler begründen. Dieser Fehler müsse jedoch so erheblich sein, dass die Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Also habe der Mieter konkret darzulegen, in welchen Zeiträumen welche Beeinträchtigungen die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes beeinträchtigt haben. Dazu allein seien Lärmprotokolle nicht ausreichend. An der Entscheidung ist die differenzierte Herangehensweise des Gerichtes erfreulich. Oft machen es die Gerichte dem Mieter zu leicht, wegen benachbarter Baustellen durchgängig den Mietzins zu mindern. In dem vorliegenden Fall hielt das Gericht für die Dauer der tatsächlichen erheblichen Beeinträchtigungen eine Mietminderung von 10 % wegen der Entfernung zur Baustelle für absolut angemessen.

Autor: Johannes Steger

 
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