Mieter trägt Beweislast für Vorwegabzug

BGH, Urteil vom 25.10.2006, Aktenzeichen VIII ZR 251/05

Die Parteien stritten um die Frage eines notwendigen Vorwegabzuges von Betriebskosten, die durch eine gewerbliche Vermietung ausgelöst waren. In einem gemischt genutzten Gebäude bestand im Erdgeschossbereich ein gewerblicher Mietvertrag, wobei die Gewerbeflächen als Wohnheim für Behinderte genutzt wurden, die restlichen Gebäudeteile zu Wohnzwecken. Die Mieter hatten die Nachzahlung verweigert mit der Begründung, die Betriebskostenabrechnung habe keinen Vorwegabzug von den gewerblich verursachten Betriebskosten beinhaltet.

Dieser Einwand ist von Mieterseite beliebt, führt er doch in aller Regel in der Rechtsprechung der Instanzgerichte dazu, dass Nachforderungen des Vermieters nicht fällig sind, weil nach Auffassung der Instanzgerichte die Abrechnungen fehlerhaft sind. Es wurde im Allgemeinen bisher davon ausgegangen, dass ein Vorwegabzug von Betriebskostenanteilen notwendig ist, der auf der gewerblichen Vermietung der einzelnen Gebäudeteile beruht. Dies stellt den Vermieter oft vor unlösbare Probleme. Dem ist der BGH jetzt entgegengetreten, auch schon in einer Entscheidung vom 08.03.2006 (Az.: VIII ZR 78/05). Dort hatte der BGH klargestellt, dass in einer Betriebskostenabrechnung über das gesamte Gebäude ein Vorwegabzug von den Betriebskostenanteilen, die auf dem gewerblichen Mietverhältnis beruhen, nur dann notwendig ist, wenn die Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden.

Jetzt ist der BGH einen Schritt weitergegangen. Er hat erstmals konkret festgelegt, wer die Beweislast für die Notwendigkeit des Vorwegabzuges trägt. Der BGH hat deutlich ausgeführt, dass die Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür tragen, dass die gewerbliche Vermietung eine wesentliche Erhöhung von bestimmten Betriebskostengruppen verursacht. Hatte früher noch die pauschale Behauptung ausgereicht, eine gewerbliche Vermietung liege vor und die Kosten seien anders als bei einer reinen Wohnraumvermietung, muss der Mieter jetzt im Einzelnen darlegen und auch beweisen, dass eine solche unterschiedliche Belastung mit Betriebskosten gegeben ist. Die notwendigen Informationen hat er sich vom Vermieter zu besorgen, der insoweit auskunftspflichtig ist. Der Mieter hat sein Recht auf Einsicht der Belege wahrzunehmen, um entsprechende Feststellungen zu treffen. Nur wenn dies dem Mieter trotz größtem Bemühen nicht möglich ist, trifft den Vermieter in Prozess eine weitere eigene Darlegungslast.

Das Urteil stärkt in erheblichem Umfange die Rechte der Vermieter im Betriebskostenprozess. Wird ein gemischt genutztes Gebäude abgerechnet und fallen für die Gewerbeanteile des Gebäudes keine gesonderten erhöhten Betriebskosten an, kann der Vermieter zukünftig einheitlich abrechnen und muss nicht pauschal fürchten, dass die Abrechnung für unwirksam gehalten wird.

Es bleibt natürlich abzuwarten, wie die Instanzgerichte in der täglichen Spruchpraxis die Entscheidung aufnehmen, auch hier dürfte sich aber angesichts der BGH-Entscheidung dann eine Trendwende anbahnen.