Kündigung wegen Schimmelpilz: Muss der Mieter zunächst eine Abhilfefrist setzen?

Der Wohnungsmietvertrag ist bis zum 31.12.2003 befristet. Im November 2002 stellt die Mieterin Schimmelpilzbefall hinter dem Schrank und hinte dem Bett fest. Sofort kündigt sie die Wohnung fristlos. Zur Begründung verweist sie auf den Schimmelpilzbefall und gibt an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma´leide und in den letzten Monaten laufend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle erlitten habe. Wenige Tage nach der Kündigung zieht die Mieterin aus und zahlt fortan keine Miete mehr. Der Vermieter macht die ausstehenden Mieten bis einschließlich Dezember 2003 geltend.

Was sagt der BGH?

Der BGH meint, dass der Mieter vor der Kündigung zunächst eine Frist zur Beseitigung des Schimmels setzen muss. Tut er es nicht, ist die Kündigung unwirksam. Grund: Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist eine Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Mängelbeseitigungsfrist oder erfolgloser Abmahnung zulässig. Bei einer ganz erheblichen Gesundheitsgefährdung kann die Fristsetzung ausnahmsweise auch einmal entbehrlich sein. Dann muss aber der damit verbundene Zeitablauf für den Mieter unzumutbar sein. Der BGH weist deshalb die Vorinstanz an, genauer zu untersuchen, ob hier ein solcher Ausnahmefall vorlag. (BGH,U. v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06)

Was sagt Ihr Anwalt?

Mieter sind gut beraten, in Fällen einer Gesundheitsgefährdung sicherheitshalber erst eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen bzw. eine Abmahnung auszusprechen. Die Länge der Frist sollte der Schwere der Gesundheitsgefährdung entsprechen. Ist diese ganz erheblich, können auch mal 48 Stunden genügen. Umgekehrt kann der Vermieter eine allzu schnelle Kündigung zurückweisen, wenn es an der erforderlichen Fristsetzung fehlt. In Zweifelsfällen gibt der Anwalt Entscheidungshilfe.

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de