Korrektur der BK-Abrechnung: Darf der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachbessern?

Was ist geschehen?
Der Vermieter rechnet im letzten Quartal 2004 über die Betriebskosten des vergangenen Abrechnungsjahres (also 2003) ab. Er ermittelt ein Guthaben für den Mieter. Anfang des nächsten Jahres korrigiert er seine Abrechnung und verlangt eine Nachzahlung. Der Mieter widerspricht und hält an dem Guthaben fest.

Das Problem: Abrechnungfrist!
Der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen. Rechnet er zu spät – also nach Alauf dieser Abrechnungsfrist – ab, kann er keine Nachforderungen gegen den Mieter mehr geltend machen. Der Vermieter bleibt dann auf diesen Betriebskosten sitzen.

Das Problem: Korrektur der BK-Abrechnung!
Der Vermieter darf zwar auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Betriebskostenabrechnung korrigieren. Ergibt die Korrektur jedoch eine höhere Nachforderung als bei der ersten Abrechnung, so bleibt der Vermieter auf der Differenz zwischen alter und neuer Nachforderung sitzen (Ausnahme: Den Vermieter trifft kein Verschulden, Schulbesipiel: Rückwirkende Grundsteuererhöhung des Finanzamts).

Was sagt der BGH?
Der BGH entscheidet zu Gunsten des Mieters! Es bleibt also bei dem zuerst ermittelten Guthaben, auch wenn die korrigierte Abrechnung mit einer Nachforderung schließt. Grund: Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf eine bereits erteilte Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Das ist die Konsequenz der gesetzlich normierten jährlichen Abrechnungspflicht des Vermieters. Der Mieter soll sich darauf verlassen dürfen, dass es bei dem Abrechungsergebnis bleibt. Um eine ausgeschlossene Nachforderung handelt es sich auch dann, wenn der Vermieter nach Fristablauf eine Nachzahlung fordert, die das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt – auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben war. (BGH, 12.12.2007 – VIII ZR 190/06)

Was sagt Ihr Anwalt?
Schafft es der Vermieter nicht, innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung zu erstellen, ist es u. U. für den Vermieter besser, wenn er innerhalb der Jahresfrist gar nicht mehr abrechnet. Das gilt insbesondere dann, wenn sich überschlägig ergibt, dass es zu einem Guthaben kommt. Fragen Sie in solchen Fällen zuvor Ihren Anwalt!

Und:
Der beste Schutz gegen Umlagenausfall ist und bleibt die alte Verwalter-Weisheit: Möglichst hohe Vorauszahlungen! Betriebskostenabrechnungen mit einem Guthaben haben beim Mieter nun einmal eine höhere Akzeptanz als solche, die mit einem Nachzahlungsbetrag schließen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de