Klage im Urkundsprozess

Immer wieder kommt die Diskussion auf, wie dem zu Unrecht mindernden Wohnungsmieter am schnellsten beizukommen ist. Eine normale Klage vor dem Amtsgericht führt häufig erst nach umfangreicher und teurer Beweisaufnahme zum Ziel, der Vermieter hat dann schon erhebliche Verluste erleiden müssen. Und ob der Wohnungsmieter dann noch zahlungskräftig ist, erscheint häufig problematisch. Nachdem der BGH in den Jahren 2005 und 2006 die Geltendmachung von Mietrückständen im so genannten Urkundsverfahren erleichterte, suchten findige Mieteranwälte erwartungsgemäß nach der Lücke im System. Insbesondere wurde argumentiert, dass eine Urkundsklage jedenfalls dann nicht statthaft sei, wenn die zur Mietminderung berechtigenden Mängel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hätten. In der Tat stießen die Vermieter in diesen Fällen in den Gerichtsverfahren auf Probleme. Diese Lücke hat der BGH nunmehr geschlossen (Urteile vom 8.7.2009, VIII ZR 200/08 und VIII ZR 266/08). Jetzt ist auch in solchen Fällen eine Urkundsklage möglich, jedenfalls dann, wenn der Vermieter durch Urkunden beweisen kann, dass der Mieter die Mängel bei Mietbeginn/Übergabe der Wohnung nicht gerügt hat. Ein solcher Beweis wird regelmäßig durch Vorlage eines Übergabeprotokolls, welches bei Mietbeginn von Vermieter und Mieter unterschrieben wird, geführt. Jedem Vermieter ist deshalb anzuraten, zumindest bei Mietbeginn ein solches Protokoll zu erstellen. Wenn sich daraus ergibt, dass der Mieter Mängel nicht moniert hat, so steht später einer Urkundsklage, wenn Mietrückstände entstehen, nichts im Wege. Auch aus Kontoauszügen des Vermieters, mit denen eine nach Mietbeginn vollständige Mietzahlung dokumentiert wird, kann der Weg für eine Urkundsklage geebnet werden, wenn ein Übergabeprotokoll fehlt.

Autor: Dr. Marc Schäfer

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