Kein Schwein ruft mich an … ??

von Johannes Hofele | 9. Feb 2019 | Wohnungsmietrecht

Befindet sich in der Mietwohnung ein Telefonanschluss, muss der auch funktionieren, hat der BGH entschieden. Tritt nach Einzug des Mieters zwischen Hausanschluss und Wohnung ein Defekt auf, muss der Vermieter das Problem beseitigen.

Das Urteil ist interessant, weil darum geht, was unter „vertragsgemäßem Gebrauch“ zu verstehen ist. (Zu) Oft machen sich Vermieter und Mieter keine Gedanken, was eigentlich genau in welchem Zustand vermietet wird. Das ist aber entscheidend für die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Ist nichts vereinbart, gilt in schönstem Juristendeutsch folgendes:

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand wird nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen

Alles klar?

Man kann das in folgende Frage übersetzen: Was kann der Mieter heutzutage berechtigterweise erwarten, wenn er eine bestimmte Wohnung anmietet?

Die Antwort von Radio Eriwan: Im Prinzip bei Neubauwohnungen mehr als bei einer ersichtlich nicht besonders modern ausgestatteten Altbauwohnung. Ein Telefon muss heutzutage aber immer angeschlossen werden können, wenn eine Telefondose sichtbar vorhanden ist. Übrigens: Auch eine Waschmaschine muss der Mieter nach heutigen Standards immer betreiben können.

Praxistipp: Vermieter sind gut beraten, die technische Ausstattung der Wohnung vor der Vermietung zu prüfen und ggf. in den Vertrag zu schreiben, was geschuldet ist und was nicht.

Es gilt also für den Vermieter, frei nach Max Raabe: Das ist für mich kein Zustand mehr, es muss jetzt eine Lösung her. Denn er muss dafür sorgen, dass der Mieter, wenn er nach Hause kommt, Hoffnung schöpfen kann: Es blinke froh der Apparat, dass jemand angerufen hat.

BGH Urteil vom 5. Dezember 2018 -VIII ZR 17/18

von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte