Kann sich der Vermieter formularvertraglich ein Recht – nach entsprechender Vorankündigung – zum Betreten der Wohnung ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumen lassen.

Betretungsrecht

Hintergrund – vorgestellt vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
In der Rechtsprechung besteht Streit darüber, ob sich der Vermieter das Recht ausbedingen kann, die Mieträume zur allgemeinen Kontrolle in regelmäßigen Abständen zu besichtigen oder ob es hierzu eines konkreten Anlasses bedarf.

Hierzu nun BGH – Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13:
Dem Vermieter steht weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu, noch kann sich ein solches Recht aus einer Formularklausel im Mietvertrag, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Objekt nach vorheriger Ankündigung zur „Überprüfung des Wohnungszustands“ zu besichtigen, ergeben. Eine solche, das anlasslose Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). 

Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“. Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.

Vielmehr besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. 

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Ein konkreter sachlicher Grund für die Besichtigung der Mieträume kann sich aus Anlass der beabsichtigten Veräußerung des Mietgrundstücks oder der Neuvermietung (nach Kündigung) des Mietobjekts ebenso ergeben wie bei gebotener Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten (v. a. nach Mängelanzeige des Mieters), beim Ablesen von Messeinrichtungen, bei der Durchführung vom Mieter zu duldender Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder bei offenkundigen Schadensfällen (Wasser dringt aus der Wohnung).