Heizkostenabrechnung: Wie ist abzurechnen, wenn die verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich ist?

Was ist geschehen?
Laut Mietvertrag sind die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnfläche zu verteilen. Das ist aber nicht möglich, weil keine Messgeräte vorhanden sind. Deshalb verteilt der Vermieter die ermittelten Wärmekosten ausschließlich nach Wohnfläche und kürzt den auf den Mieter entfallenden Betrag um 15%. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Was ist das Problem?
Nach § 6 und § 7 HeizkV muss der Gebäudeeigentümer die Wärmekosten „nach Verbrauch“ auf die Mieter umlegen.

Was sagt der BGH?
Der Mieter muss die Wärmekosten zahlen. Zwar hätte der Vermieter nach HeizkV und Vertrag nach Verbrauch abrechnen müssen. Eine solche Abrechnung scheitert jedoch wegen der fehlenden Messgeräte. In diesem Fall ist „nach Wohnfläche“ abzurechnen. Dabei bleibt es auch dann, wenn der Vermieter es schuldhaft versäumt hat, die Wohnungen mit Messgeräten zu versehen. Der Mieter hat dann das Recht, eine Kürzung nach § 12 HeizkV von 15% zu fordern. Vorliegend hatte der Vermieter die Kürzung bereits von selbst vorgenommen. (BGH, U. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06)

Was sagt Ihr Anwalt?
Die Entscheidung ist für den Vermieter sehr praktikabel. Der BGH gibt jedoch auch den Hinweis, dass der Mieter Schadensersatz gelten machen kann,

wenn der Vermieter es unterlässt, funktionierende Messgeräte einbauen zu lassen und
wenn der Mieter durch die Abrechnung nach Wohnfläche einen Schaden erleidet.
Das wäre allerdings nur dann der Fall, wenn der Mieter beweisen kann, dass für ihn eine Abrechnung beispielsweise 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnfläche günstiger gewesen wäre. Das wird ihm kaum jemals gelingen. Ausnahmen sind denkbar, wenn der Mieter während der gesamten Heizperiode nicht in seiner Wohnung war, etwa wegen Krankheit, Versetzung oder ausgedehntem Winterurlaub.

Rechnet der Vermieter nach Wohnfläche ab, muss er nicht von selbst einen Abzug von 15% vornehmen. Er kann auch abwarten, ob der Mieter von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen möchte. Ein Verwalter, der verpflichtet ist, die Vermögensinteressen des Eigentümers wahrzunehmen, sollte nur dann freiwillig kürzen, wenn der Eigentümer vorher zugestimmt hat.

Quelle:  FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de