Exzessives Rauchen: Macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig?

Der konkrete Fall:
Am Ende der nur zweijährigen Mietzeit stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung durch starkes Rauchen renovierungsbedürftig geworden ist. Der Tabakrauch hat sich in Decken, Tapeten und Türen "eingefressen". Der Vermieter lässt renovieren und verlangt anschließend Kostenerstattung vom Mieter. Der Mietvertrag enthält eine Schönheitsreparaturklausel mit „starren“ Fristen, ist also unwirksam.

Was ist das Problem?
Vor zwei Jahren entschied der BGH, dass der Mieter in seiner Wohnung rauchen darf. Der Vermieter kann das nicht verhindern und muss auch Nikotinablagerungen hinnehmen. Der BGH ließ damals ausdrücklich offen, ob etwas anderes gilt, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit zu erheblichem Renovierungsbedarf führt.

Was sagt der BGH?
Der BGH gibt dem Mieter Recht! Der Vermieter kann die Renovierungskosten nicht vom Mieter ersetzt verlangen. Die „normale“ Schönheitsreparaturklausel hilft ihm nicht, weil sie wegen der „starren“ Fristen unwirksam ist. Aber auch der Hinweis auf das extrem starke Rauchen würde das Ergebnis nur dann ändern, wenn das Starkrauchen ein Vertragsverstoß wäre. So ist es aber nicht. Die Grenze zum Unzumutbaren ist erst dann überschritten, wenn durch das Rauchen der Zustand der Wohnung dermaßen verschlechtert wird, dass nicht nur die Wohnungsdekoration – also: Anstriche und Tapeten – sondern die Bausubstanz des Gebäudes angegriffen ist. Erst dann müsste der Mieter also die Kosten der Instandsetzung übernehmen. Für eine solche Substanzschädigung fehlten im konkreten Fall die Ansatzpunkte: Die vom Vermieter veranlassten Arbeiten (Streichen/Lackieren/Neutapezieren) waren typische Dekoration sarbeiten und hatten mit Instandsetzung nichts zu tun. (BGH, U. v. 05.03.2008 – VIII ZR 37/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Wenn die Schönheitsreparaturen nicht (wirksam) auf den Mieter übertragen sind, wird dieser regelmäßig auch nicht für die Folgen seines starken Rauchens einstehen müssen. Der BGH deutet aber an, dass vertragliche Rauchverbote wirksam sein könnten. Dann wäre das Rauchen in der Wohnung vertragswidrig und würde zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.
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