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oder
Der Mieter darf fristlos kündigen, wenn der Vermieter einen Schlüssel
zu den Mieträumen zurückbehält!
Was ist geschehen? Laut Gewerbemietvertrag darf der Vermieter die vermieteten
Büroräume während der Geschäftszeit zur Prüfung ihres Zustandes oder aus anderen
wichtigen Gründen betreten. Der Vermieter behält einen Schlüssel zurück und benutzt
diesen auch: Ohne Einwilligung des Mieters inspiziert er das vermietete Büro.
Der Mieter erfährt davon und verlangt Herausgabe des Schlüssels Da der Vermieter
sich weigert, kündigt der Mieter fristlos.
Was sagt das Gericht? Das OLG Celle stellt sich auf die Seite des Mieters. Die fristlose
Kündigung war wirksam. Der Vermieter war nicht berechtigt, ohne Zustimmung
des Mieters einen Schlüssel zu den Mieträumen zu behalten. Denn er muss dem
Mieter die Mieträume zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Das gilt auch für
Mietverträge über Geschäftsräume.
Erst recht darf der Vermieter die vermieteten Räume nicht ohne Einwilligung des Mieters
betreten, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht
zu erreichen. Es stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter
ohne vorherige Ankündigung die Mieträume mit Hilfe seines eigenen Schlüssels betritt.
In einem solchen Fall ist der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung
berechtigt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Mietvertrag, den die Parteien hier
geschlossen hatten; denn das vereinbarte Betretungsrecht ist auf Notfälle beschränkt
(OLG Celle, Beschl. v. 20.11.2006 – 13 U 182/06)
Was sagt Ihr Anwalt? Ein brisantes Thema! Verfügt das Mietobjekt über eine moderne
Schließanlage, ist es offensichtlich, dass der Vermieter jederzeit mittels Generalschlüssel
in die Mieträume eindringen kann. Deshalb sollte der Mietvertrag die die
Notfall-Verwendung des Generalschlüssels regeln. Zweckmäßig ist es etwa, den
Vermieter zu verpflichten, auch im Notfall grundsätzlich zuerst die Zustimmung des
Mieters etwa per Handy anzufordern und den General erst nach Einholung einer
Zustimmung zu verwenden.
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