Bundesgerichtshof: Was zählt als Wohnfläche?

Über die Anrechnung der Flächen von Balkonen und Terrassen gibt es immer wieder Streit. Erst seit 2004 gibt es die „Wohnflächenverordnung“, die vorschreibt, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel“ mit einem Viertel ihrer Fläche mitzählen. Diese Regelung gilt aber nur für ab dem 1.1.2004 geschlossene Mietverträge und genau genommen nur für preisgebundenen Wohnraum. 

Zuvor galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die zwar auch nur für geförderten Wohnungsbau („Sozialwohnungen“) vorgesehen ist, aber für die Wohnflächenberechnung auch von „freien“ Wohnungen herangezogen wird (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03).  In § 44 Abs. 2 II. BV konnten die fraglichen Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden. 

Weiterhin gab es eine DIN-Norm 283, die aber vor langer Zeit außer Kraft gesetzt wurde. Sie legte eine Anrechnung zu 1/4 fest.

Der BGH hatte jüngst über die Dachterrassenfläche einer 2003 vermieteten Kölner Wohnung zu befinden. Die Mieter hatten nachgemessen und sich auf den Standpunkt gestellt, die Wohnung sei mehr als 10 Prozent zu klein; sie könnten deshalb die Miete entsprechend kürzen. Der BGH zog sich (mit Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08) elegant aus der Affäre und verwies den Prozess an die Vorinstanz beim Landgericht Köln zurück: Dieses müsse jetzt klären, ob es in Köln „der Verkehrssitte entspricht“, dass die Balkon- bzw. Terrassen-Flächen stets nur mit einem Viertel berücksichtigt werden. Wenn dies nicht festgestellt werden kann, würde die II. BV gelten mit der Folge, dass der Vermieter berechtigt war, die Dachterrassen mit halber Fläche anzusetzen.           Wie sieht es nun in Hamburg aus? Hier wurde zur Zeit der Geltung der DIN 283 bei preisfreien Wohnungen immer mit dem Viertel der Flächen von Balkonen usw. gearbeitet. Nach Außerkrafttreten der DIN 283 wurde aber nach den Beobachtungen des Mietervereins zu Hamburg nicht etwa zur II. BV übergegangen und die halbe Fläche berücksichtigt, sondern es blieb – sozusagen gewohnheitsrechtlich – bei der Regelung der DIN 283. 

Für Hamburg halten wir also fest: Für Mietverträge von vor 2004 zählen Balkone usw. bei nicht preisgebundenem Wohnraum mit einem Viertel, bei preisgebundenem Wohnraum bis zur Hälfte. Bei Verträgen ab 2004 ist – auch für nicht preisgebundenen – Wohnraum die Wohnflächenverordnung das Maß, also „in der Regel“ ein Viertel der Balkon- bzw. Terrassenfläche. 

Aber Vorsicht: Diese Regeln gelten, wie so oft in der Juristerei, nicht ohne Ausnahme: Wenn der Vermieter den Balkon oder die Terrasse mit einem höheren Teil ansetzt und der Mieter dies bei der Anmietung wusste oder unschwer erkennen konnte, so kann der Mieter nicht hinterher sagen: Die Wohnung ist mehr als 10 Prozent kleiner, ich kürze die Miete entsprechend. Wer nämlich die Wohnung in Kenntnis des Mangels (d.h. der zu kleinen Fläche) anmietet, hat kein Kürzungsrecht. Deshalb der dringende Rat: Bevor man mit der Kürzung anfängt und Rückerstattung fordert, sollte man auf jeden Fall den Mieterverein befragen, ob man dabei wirklich auf der sicheren Seite ist! 

Das gilt natürlich erst recht, wenn man wegen einer erheblichen Minderfläche fristlos kündigen möchte. Das ist zwar grundsätzlich möglich, wie der BGH in einem Urteil vom 29.4.2009 (VIII ZR 142/08) bestätigte. Zugleich wies der BGH aber darauf hin, dass das Kündigungsrecht im Einzelfall „verwirkt“ sein kann.

Quelle; www.mieterverein-hamburg.de