Bundesgerichtshof entschärfte Mietpreisüberhöhungs-Vorschriften

Worum geht es? Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) kann der Mieter eine Erstattung gezahlter Mietanteile sowie eine zukünftige Reduzierung seiner Miete verlangen, wenn der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages eine überhöhte Miete durchsetzt, indem er ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt. Schon in der Entscheidung vom 28.01.2004 (Az.: VIII ZR 190/03) hatte der BGH für die Anwendung der mieterschützenden Vorschrift verlangt, dass das Gericht neben dem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen auch Feststellungen zu Art und Umfang der Wohnungssuche des Mieters trifft. Dazu mußte der Mieter regelmäßig nachweisen, dass er mangels Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Fiel den Mietern in laufenden Gerichtsverfahren dieser Nachweis schon ausgesprochen schwer, so hat der BGH mit seiner neuesten Entscheidung die Meßlatte so hoch gehängt, dass sie nur noch in krassen Ausnahmefällen zu überwinden sein wird. Gleich in drei wesentlichen Punkten weicht der BGH von ausgetretenen Pfaden ab.

Von einem geringen Angebot i.S.v. § 5 WiStG wird zukünftig nur noch auszugehen sein, wenn das Angebot geringer ist als die Nachfrage. Die frühere Rechtsprechung ließ es bereits ausreichen, wenn das Angebot die Nachfrage nicht spürbar überstieg, also Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht waren.

Hatten die Gerichte in der Vergangenheit bei der Prüfung des geringen Angebots auch nur auf sog. Teilmärkte abgestellt, so erteilte der BGH dieser Bewertung ebenfalls eine klare Absage. Bei der Prüfung sei auf das gesamte Stadtgebiet und nicht auf bestimmte, vielleicht bevorzugte Stadtteile abzustellen. In der Entscheidung ging es um eine 1996 in Eppendorf angemietete Wohnung. Für Eppendorf bestand bei Mietvertragsabschluß eine angespannte Marktlage, für andere Stadtteile allerdings nicht. Der sozialpolitische Schutz des Mieters, so der BGH, gebiete es nicht, besonderen persönlichen Wünschen des Mieters nach der Wohnlage Rechnung zu tragen.

Die für die Mieter höchsten Hürden ergeben sich jedoch aus der Definition des Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ i.S.v. § 5 WiStG. Ausnutzen, so der BGH, bedeute nach seinem Wortsinn das bewußte Zunutzemachen einer für den anderen Teil ungünstigen Lage. Dazu gehöre mindestens, dass der Vermieter erkenne oder in Kauf nehme, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befinde, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen könne. Ein Umstand, den ein Mieter kaum jemals wird nachweisen können.