BGH: Es kommt auf die Vereinbarung an – Balkon kann 1oo % Wohnfläche sein

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung der Wohnfläche können dann nicht für die Feststellung eines Mangels wegen einer Wohnflächen­abweichung herangezogen werden, wenn die Parteien eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche vereinbart haben. Dies hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 219/04) entschieden.

Der Bundesgerichtshof sagte, dass der Mieter eine Mietminderung wegen Flächenabweichung nicht auf eine Berechnung nach der II. BV stützen könne, weil in der detaillierten Beschreibung der Wohnung im Rah­men des Exposes eine abweichende Flächenberechnung der Terrasse ver­einbart worden sei. Es entsprach daher nach Auffassung des Bundesge­richtshofs bei Abschluss des Mietver­trages der übereinstimmenden Vorstel­lung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeter­zahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthou­sewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist.

Parteien müssen sich einig sein

Mit diesem Urteil hat der Bundesge­richtshof entschieden, dass Balkone, Terrassen sowie Freisitze in ihrer ge­samten Grundfläche in die Wohnflä­che einbezogen werden können. Die Parteien müssen folglich nicht die gesetzlichen Vorschriften in Gestalt der §§ 42 – 44 II. BV oder der WoFIV berücksichtigen. Voraussetzung ist allerdings eine eindeutige Vereinba­rung im Mietvertrag. Diese sollte dann zum einen auf die exakte Fläche der Innenräume hinweisen, darüber hinaus auf die Fläche des Balkons und die Gesamtfläche. Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist allerdings, dass die Fläche der Wohnung insgesamt exakt berechnet worden ist.  

Quelle: Haus- und Grund