Betriebskostenabrechnung: Wie wirkt die Frist zum „Einwendungsausschluss“?

Der konkrete Fall:
In einem Mietvertrag werden nur für einen kleinen Teil der Betriebskosten Vorschüsse erhoben. Der Großteil der Betriebskosten ist hingegen mit einer Pauschale abgegolten. Trotzdem berücksichtigt der Vermieter alle Betriebskostenarten, also auch die als Pauschale vereinbarten. Der Vermieter verlangt die entsprechende Nachzahlung. Da der Mieter nicht zahlt, kommt es zum Prozess. Erst jetzt reagiert der Mieter und protestiert gegen die Abrechnungen. Aber Achtung: Der Protest erfolgt erst etwa 18 Monate nach Zugang der Abrechnung.

Worum es geht:
Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter erhält, hat er zwölf Monate Zeit, hiergegen Einwendungen hervorzubringen. Danach ist er mit Protesten grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Was sagt der BGH?
Der Vermieter bekommt Recht! Zwar hätte der Vermieter über die pauschal vereinbarten Betriebskosten nicht abrechnen dürfen und der Mieter schuldet deshalb grundsätzlich auch keine Nachzahlungsbeträge, da der Mieter diesen Einwand jedoch erst im Juni 2006 hervorbrachte, kann er damit nicht mehr gehört werden. Denn der Mieter hat die einjährige Einwendungsfrist für die Abrechnung verstreichen lassen. Das bedeutet: die – eigentlich falsche – Abrechnung ist inhaltlich unangreifbar. Da sie auch formell untadelig ist, bekommt der Vermieter seinen Nachzahlungsbetrag. (BGH, U. v. 05.03.2008 – VIII ZR 80/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Geklärt ist nun, dass der Mieter nach Ablauf der 12-monatigen Einwendungsfrist keine inhaltliche Kritik mehr vorbringen kann. Nach Ablauf der Einwendungsfrist kann der Mieter also nur noch geltend machen, dass die Abrechnung formell unwirksam ist .

Formell wirksam bedeutet: Die Abrechnung enthält alle Vertragsparteien, alle Kostenarten und die entsprechenden Teilkosten, die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, die Vorauszahlungen und den Saldo (Gutschrift oder Nachzahlung).

Im Ergebnis können Vermieter aus dem vermieterfreundlichen BGH-Urteil folgende Konsequenz ziehen: „Wackelige“ Nachzahlungen werden erst ein Jahr nach Abrechnung eingeklagt!
Quelle: www.friesrae.de