Betriebskostenabrechnung: Welche Folgen hat ein unverständlicher Verteilerschlüssel?

Worum es geht:
Der Vermieter rechnet im November 2004 über die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab. Am Beginn der Abrechnung findet sich folgender Text:

Der Mieter hält die Abrechnung, insbesondere den Umlagemaßstab für unverständlich.
Daher übersendet ihm der Vermieter im März 2005 eine „überarbeitete“ Abrechnung mit unveränderter Nachforderung und klärt den Umlageschlüssel wie folgt auf:

Der Mieter will trotzdem nicht zahlen. Daher klagt der Vermieter auf Zahlung der Nachforderung.

Was sagt der BGH?
Die Klage des Vermieters scheitert – der Mieter muss die Nachforderung nicht zahlen! Laut BGH ist die Abrechnung vom November 2005 insgesamt unwirksam, weil der Verteilerschlüssel unverständlich ist. Ohne Informationen über die zu Grunde liegenden Rechenschritte (= 318 m² Gesamtwohnfläche x 12 Monate) kann man nicht erkennen, wie sich die unter „Gesamtsumme“ genannte Zahl von 3.816,00 errechnet. Gleiches gilt für die unter „Ihr Anteil“ angegebene Zahl von 1.176,00 (= 98 m² Einzelwohnfläche x 12 Monate). Eine Abrechnung muss aber ohne Zuhilfenahme von fremder Hilfe für den Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Ist sie das nicht, ist sie unwirksam.

Auch die Abrechnung vom März 2006 hilft dem Vermieter nicht. Diese ist zwar wirksam, weil man jetzt ohne weiteres den Verteilerschlüssel verstehen kann, jedoch wurde diese zu spät – nämlich nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist (hier: 31.12.2005) erstellt, so dass der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen ist.

Anwaltsempfehlung Software:
Regelmäßig heißt es: „Solche Zahlenkombinationen macht unsere EDV. Das ist nicht zu ändern.“ Das hilft bei Gericht aber nicht weiter: Der Softwarelieferant muss eine untadelige Abrechnung liefern. Der Vertrag mit der Softwarefirma sollte das sicherstellen – auch durch eine entsprechende Haftungsklausel.

Anwaltsempfehlung Zeit:
Der Mieteranwalt wird taktisch vorgehen, also Zeit schinden und den Formfehler erst dann monieren, wenn jede Nachbesserung zu spät ist. Daraus folgt die Empfehlung: Betriebskosten sind frühzeitig abzurechnen und spätestens bis Ende Oktober einzuklagen. Sonst droht ein Total-Ausfall der Nachforderung!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft, clausener@friesrae.de