Betriebskostenabrechnung

Rechtsfrage:

Kann der Mieter auch nach Ablauf der einjährigen Ausschlussfrist Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung wegen formeller Bedenken erheben?

Hierzu BGH – Urteil 08.12.2010 – Az. VIII ZR 27/10:

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Allerdings muss aus der Angabe zum Verteilerschlüssel hervorgehen, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Enthält die Abrechnung eine Mehrzahl von Kostenpositionen und werden bei unterschiedlichen Positionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt, bedarf dies der genauen Erläuterung darüber, um welche Flächen es sich hierbei handelt, andernfalls ist die Abrechnung hinsichtlich der unklaren Kostenpositionen wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam.

Der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung setzt die einjährige Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB insgesamt nicht greift. Sind dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht.

Anmerkung vom Fries-Immobilienteam:

Die Hürden für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung legt der BGH – unter dem Gesichtspunkt der Transparenz – immer höher. Für einen Laien auf Vermieterseite sind sie kaum noch zu überwinden. Zur Vermeidung von Streitigkeiten ist die Beiziehung professioneller Unterstützung nahezu unvermeidbar. Das Fries-Immobilienteam hilft Ihnen gerne, auch bei Einzelfragen.

Quelle: www.friesrae.de