Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung: Darf man auf den Verteilungsschlüssel der WEG-Abrechnung verweisen?

Unwirksam ist eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, den „Betriebskostenanteil“ zu tragen, den die Verwalterabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft „vorgibt“.

Darum geht es:

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung vermietet diese und verwendet einen Formularvertrag. Nach diesem darf der Vermieter alle Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV umlegen. Für die Verteilung der Betriebskosten bestimmt der Mietvertrag:

„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z. B. Grundsteuer).“

Der Vermieter übernimmt für eine Abrechnung die in der Verwalterabrechnung enthaltenen und nach Miteigentumsanteilen umgelegten Beträge. Der Mieter verweigert den Ausgleich der Nachforderung. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Das sagt das Gericht:

Das Gericht gibt dem Mieter Recht! Es weist die Klage auf Zahlung der Nachforderungen ab. Begründung: Der Vermieter hätte nicht nach Miteigentumsanteilen umlegen dürfen, sondern hätte den gesetzlichen Maßstab – Verteilung nach Wohnfläche – verwenden müssen. Denn die Formularklausel, die auf die WE-Abrechnung verweist, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Der Verweis ist völlig offen und beschränkt die Umlage nicht einmal auf einen „geeigneten“ Umlageschlüssel oder „billiges Ermessen“. Vielmehr darf der Vermieter auch sachfremde und objektiv unzutreffende Maßstäbe verwenden. Das ist aber nicht zulässig. Auch ermöglicht die Klausel die Umlage weiterer – über die Anlage 3 zu § 27 II. BV hinausgehender – Betriebskostenarten, sofern sie nur in der Verwalterabrechnung enthalten sind. Auch das ist nicht zulässig, weil gegen das sog. Transparenzgebot verstoßen wird. (LG Hamburg, 26.06.2008 – 307 S 34/08)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels betrifft lediglich die materielle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Einen solchen Fehler darf der Vermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren. Was er aber nicht darf: Auf Grund der berichtigten Abrechnung eine erhöhte Nachforderung geltend machen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de