Beseitigungspflicht beim sog. Fogging-Phänomen

Treten Schwarzstaubablagerungen in Mietwohnungen auf, ist der Vermieter zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet, so der BGH mit Urteil vom 28. Mai 2008. Dies gelte grundsätzlich selbst dann, wenn allein der Mieter die Entstehung des Mangels verursacht hat. Denn solange sich der mieterseitige Ursachenbeitrag im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung erschöpft, müsse dieser nicht haften. Im vorliegenden Fall haben die Karlsruher Richter deshalb klargestellt, dass der Mieter weder mit dem Anbringen von handelsüblicher Wandfarbe, noch durch das Verlegen eines handelsüblichen Teppichbodens, noch durch das Reinigen der Fenster im Winter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreite und damit schuldhaft gegen die ihm obliegenden Vertragspflichten verstoße.

Praxistipp

Es genügt daher nicht, wenn der Vermieter im Prozess beweist, dass als Ursache der Schwarzverfärbungen ausschließlich Maßnahmen des Mieters in Betracht kommen. Diese Maßnahmen müssten zudem nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein, wie z.B. ein übermäßiger Gebrauch von Kerzen, Öllämpchen, schlechtes Lüftungsverhalten, etc. Um das Risiko der Bildung von Schwarzverfärbungen auf den Mieter abzuwälzen, sollte der Vermieter ausdrücklich auf die Gefahren von Fogging auslösenden Materialien hinweisen und Alternativen aufzeigen.

Autor: Ole Rauh, Referendar – kanzlei@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 271/07 – www.bundesgerichtshof.de