Urteile deutscher Gerichte rund um das Thema Hausordnung

Wenn Menschen unter einem Dach zusammenleben, dann müssen sie sich zwangsläufig auf gemeinsame Regeln einigen. Häufig geschieht dies sowohl in Mietshäusern als auch bei Eigentümergemeinschaften mit Hilfe einer Hausordnung. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in seiner Extra-Ausgabe mit diesem Thema.

Manche Hausordnungen beschränken sich auf wenige und elementare Punkte, andere versuchen nahezu jedes Detail zu regeln. Die folgenden acht Urteile deutscher Gerichte beschäftigen sich unter anderem mit Putzpflichten, Musizieren, Kaninchenhaltung und Gartenarbeit. Die Justiz legt allerdings auch immer wieder Wert darauf, dass die Regelungslust von Gemeinschaften und Verwaltern nicht allzu ausufernd wird.

Wer gegen die Hausordnung verstößt, indem er ständig lärmt, dem kann nach entsprechender Abmahnung gekündigt werden. Allerdings reicht es nicht aus, summarisch auf diese Störungen einzugehen. Das Landgericht Stuttgart (Aktenzeichen 19 T 33/06) legte Wert darauf, dass die Angaben im Kündigungsscheiben sehr konkret sein müssen. Zeitpunkt, Art und Dauer der Lärmbelästigung sollten „substantiiert dargelegt werden“. Das sei selbst dann erforderlich, wenn es sich um eine große Zahl von Störungen handle.

Der Eigentümer einer Immobilie kann nicht so ohne weiteres den Reinigungsdienst auf eine professionelle Firma übertragen und die Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Im konkreten Fall war der Eigentümer der Meinung gewesen, die Mieter hätten gegen den einschlägigen Paragrafen der Hausordnung verstoßen und seien den Putzarbeiten nicht ordentlich genug nachgegangen. Nun forderte er monatlich zehn Euro für die Dienste der Firma. Das Amtsgericht Stuttgart (Aktenzeichen 33 C 6308/03) sah dies anders. Die Vernachlässigung gegen die Pflichten sei nicht nachgewiesen, ohne Zustimmung durch die Mieter habe die Vertragsänderung nicht stattfinden dürfen.

In einer Eigentumswohnanlage sollte per Hausordnung das Musizieren eingeschränkt werden. Konkret handelte es sich um einen Mitbewohner, der gelegentlich Cello spielte. Mehrheitlich fand man zu zwei Regelungen. Das Musizieren sollte täglich nicht länger als drei Stunden und abends nicht später als 19 Uhr stattfinden. Das Landgericht Freiburg (Aktenzeichen 4 T 61/02) sah in der Drei-Stunden-Begrenzung kein Problem, hielt aber die vergleichsweise frühe „Sperrstunde“ nicht für haltbar. Grundsätzlich sei das Musizieren in der eigenen Wohnung „Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens und Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage“.

Zu den Verpflichtungen eines Mieters gehört es unter anderem, seine Räume ausreichend zu heizen. Denn er hat alles zu unterlassen, was Schäden an dem Objekt verursachen könnte. Das Landgericht Hagen (Aktenzeichen 10 S 163/07) hatte es mit einem Fall zu tun, in dem der Mieter nachhaltig nicht heizte. Ein solches Verhalten sei geeignet, „Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung hervorzurufen“, hieß es in dem Urteil. Deswegen sei die Kündigung vertretbar gewesen.

Auch wenn per Hausordnung das Abstellen von Kinderwagen im Flur verboten ist, muss das noch nicht automatisch gelten. Ist ein solches „Gefährt“ von den Eltern nur mit großer Mühe andernorts unterzubringen und behindert der Wagen die übrigen Hausbewohner nur unwesentlich, so ist das hinzunehmen. Eine Mietminderung scheidet deswegen nach Meinung des Amtsgerichts Minden (Aktenzeichen 19 C 324/03) aus. Der Kinderwagen hatte ein Stück zur Seite gerückt werden müssen, wenn jemand den Keller betreten wollte.

Ungenierte, immer wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Wenn Mieter zum Beispiel ständig auf dem Balkon grillen und dies auch trotz einer Abmahnung fortsetzen, dann kann dieses Verhalten geeignet sein, „den Hausfrieden nachhaltig zu stören“. Das Landgericht Essen (Aktenzeichen 10 S 438/01) ging in dem Zusammenhang von einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung aus. Im Urteil hieß es: „Nicht nur die Kläger als im Hause lebende Vermieter, sondern, wie Beschwerdeschreiben belegen, auch die Mitmieter fühlen sich durch das rücksichtslose Verhalten der Beklagten gestört.“

Wenn ein Wohnungseigentümer innerhalb einer Gemeinschaft ein Sondernutzungsrecht am Garten besitzt und dort ein sechs Quadratmeter großes Kaninchengehege errichtet, dann ist das eine im Prinzip genehmigungspflichtige bauliche Veränderung. Doch das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 16 Wx 58/05) verpflichtete den Betroffenen trotzdem nicht zur Beseitigung. Den Nachbarn erwachse „kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil“, stellte der Zivilsenat fest. Das Gehege mache nur rund ein Prozent der gesamten Gartenfläche aus.

Ein Garten, ob mit oder ohne Kaninchen, will gepflegt werden, wenn er nicht verwildern soll. Eine Eigentümergemeinschaft entschloss sich deswegen, einerseits einen professionellen Anbieter damit zu beauftragen, andererseits für „einfache Pflegearbeiten“ die Mitglieder der Gemeinschaft einzusetzen. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 16 Wx 151/04) betrachtete dies als nicht ordnungsgemäße Verwaltung. Der Beschluss sei „inhaltlich zu unbestimmt“, denn“„ihm ist nicht zu entnehmen, welcher Miteigentümer wann was zu erledigen hat“. Es bestehe die Gefahr, dass sich jeder auf den anderen verlasse und „sich also letztlich keiner mehr für verantwortlich hält“. Die Gartenpflege sei auch kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung.

Quelle: http://www.lbs.de/west/presse/infodienste/recht-und-steuern