Sanierung: Demontage einzelner Heizkörper

Heute beschäftigen wir uns mit kniffligen Fragen rund um die Heizung. Kann ein Wohnungseigentümer einfach Heizkörper demontieren? Welche Auswirkungen hat dies auf die Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechung? Worauf sollte ein Immobilienverwalter speziell hinweisen? Diesen Fragen geht Horst-Dieter Lehmann auf den Grund.

Einleitend wäre zu klären, ob die Heizkörper einer Wohnung über die Teilungserklärung auf der Grundlage des Wohnungseigentümergesetzes dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Diese Frage lässt sich grundsätzlich bejahen, wohingegen die Versorgungsleitungen zu den Heizkörpern und die dort befindlichen Thermostatventile gemäß Rechtsauffassung des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm (AZ 15 W 320/00 vom 6. 3. 2001) dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Die Demontage einzelner Heizkörper steht überwiegend im direkten Zusammenhang mit Sanierungsaktivitäten des Wohnungseigentümers. Häufig werden Heizkörper in Küchen, die durch Funktion und Fläche bedingt selten beheizt werden, entfernt, um Platz für Einbaumöbel zu schaffen. Es wird davon ausgegangen, dass die gewünschte Temperierung der Küche über die übrigen Räume der Wohnung sichergestellt ist. Sanierungen, zum Beispiel von Badezimmern, werden genutzt, um die hier bisher eingesetzten Heizkörper gegen Rohrschlangen im Fußboden als Erwärmungsquelle, überwiegend in Kombination mit dem Einsatz von Handtuchwärmekörpern, auszutauschen. Derartige Maß­nahmen führen zu einer Veränderung der Wärmekapazität des betreffenden Gebäudes, auf die sich die Auslegung der Heizungsanlage in all seinen Teilbereichen bezogen hat. Insbesondere die sich dadurch verändernden Transmissionswärmewerte der jeweils darüber, darunter und daneben liegenden Räume beeinflussen die zu erbringende Wärmeabgabe der dort vorhandenen Heizkörper beim Wegfall von Heizflächen nachteilig. Darüber hinaus kann die fehlende Beheizung von Räumen über die Zeit Auswirkungen auf die Bausubstanz haben. Diverse Expertisen geben darüber Aufschluss, dass Feuchtigkeit in den Wänden sowie Schimmelpilz die Folge einer unzureichenden Beheizung und Belüftung sein können. Abrechnungstechnisch müssen die oben genannten Beispiele differenziert betrachtet werden.

Trotz des Entfernens eines Heizkörpers verbleibt die betreffende Raumfläche im Verteilungsschlüssel der Kosten, die nach Wohn- oder Nutzfläche gemäß Paragraf 7 HKVO umzulegen sind. Nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (2. Zivilsenat AZ BReg 2 Z 157/87 vom 7. 4. 1988) ist eine Freistellung von den verbrauchsabhängigen Heizkosten bei dauernder Stilllegung (Entfernung) von Heizkörpern im Falle des Einsatzes von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip nicht automatisch obligatorisch. Nach Auffassung des Gerichts kann der Wohnungseigentümer nach BGB Paragraf 242 allenfalls verlangen, so gestellt zu werden wie der Eigentümer einer Wohnung gleicher Größe, bei dem die niedrigsten Verbrauchswerte festgestellt wurden. Hintergrund dieser Entscheidung war das physikalische Funktionsprinzip der eingesetzten Erfassungsgeräte, dass sich auch Kaltverdunstungsanteile über den gesamten Messzeitraum in den zur Abrech­nungs­er­stellung herangezogenen Ver­brauchswerten widerspiegeln.

Die Erfassung des Wärmeverbrauchs verlegter Rohrschlangen im Fußboden entsprechend des Paragrafen 4 der HKVO ist in der Regel nicht möglich, unterstellen wir die Verbrauchserfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler. Die Installation des notwendigen Wärmezählers für die Fußbodenheizung wird aufgrund der Platzverhältnisse schwer zu realisieren sein. Ein Wärmezähler, der derartig kleine Wassermengen fehlerfrei erfasst, ist am Markt nicht erhältlich. Die im Falle des Einsatzes unterschiedlicher Erfassungssysteme nach Paragraf 5 Abs. 2 HKVO geforderte Nutzergruppentrennung durch Vorerfassung ist wirtschaftlich nicht vertretbar. Erforderlich wären mindestens zwei Wärmezähler, wobei sich auch dann eine Differenzmessung, die nach Paragraf 5 Abs. 1 HKVO nicht zulässig ist, nicht vermeiden ließe. Aus den genannten Gründen ist die jährliche Verbrauchseinschätzung im Sinne des Paragrafen 9a der HKVO dauerhaft die einzig sinnvolle Möglichkeit, die Fußbodenerwärmung in der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen. Basis wäre hierfür die installierte Wärmeleistung.

Die vollständige Ausstattung einer Wohnung mit Fußbodenheizung anstelle konventioneller Heizkörper setzt allerdings die geforderte messtechnische Ausstattung von Wärmezählern voraus. Die hier dargestellten Folgen der Veränderung heiztechnischer Einrichtungen innerhalb einer Wohnung zeigen, dass vor Durchführung derartiger Maßnahmen diese bei der Verwaltung anzuzeigen ist. Der Verwalter entscheidet, ob ein Beschluss zur Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Eine notwendige Erweiterung der messtechnischen Ausstattung im Zusammenhang mit derartigen Maßnahmen kann nicht zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Nicht zuletzt kann der Verwalter die fachliche Unterstützung des zuständigen Messdienstunternehmens in Anspruch nehmen. Der die Liegenschaft betreuende Messdienstleister muss in jedem Fall vor der Demontage von Heizkörpern informiert werden. So wird sichergestellt, dass die Geräte und Ablesedaten als Grundlage für die Abrechnungserstellung des laufenden Abrechnungszeitraums erfasst werden.

Horst-Dieter Lehmann
Bild: Horst-Dieter Lehmann ist Leiter Technik-Anwendung bei der Kalorimeta AG & Co. KG.

Quelle: „Der Immobilienverwalter, Ausgabe 07/2007“ www.immoclick24.de