Mietabrexchnung durch den Verwalter muss frühzeitig erfolgen?

Jahresabrechung: Muss der Verwalter so frühzeitig abrechnen,

dass der vermietende Eigentümer noch die Frist für die

Betriebskostenabrechnung einhalten kann?

oder

Für eine verspätete Jahresabrechnung muss der Verwalter

Schadensersatz zahlen – aber nur wenn er gemahnt wurde!

Was ist geschehen? Eine Eigentümergemeinschaft beruft ihren Verwalter ab,

weil er die Jahresabrechnung für 2001 noch nicht erstellt hat. Ein neuer

Verwalter wird im Juli 2002 bestellt. Die noch ausstehende Jahresabrechnung

2001 kommt trotzdem erst im Oktober 2003 zustande. Ein

Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, kann erst jetzt die

Betriebskostenabrechnung für 2001 erstellen. Sie endet zwar mit einem

Nachzahlungsbetrag. Diesen muss der Mieter aber nicht zahlen, weil die bei

Betriebskostenabrechnungen einzuhaltende Jahresfrist schon längst

abgelaufen ist. Deshalb will der Eigentümer den Nachzahlungsbetrag als

Schadensersatz von dem Verwalter einklagen.

Was sagt das Gericht? Das OLG Düsseldorf weist die Klage ab. Zwar hat der

Verwalter seine Pflicht nicht erfüllt, die Jahresabrechnung zu erstellen, sobald

ihm alle Unterlagen vorliegen. Dadurch ist dem vermietenden Eigentümer ein

Schaden entstanden, nämlich die nicht durchsetzbare

Nachzahlungsforderung. Ein Schadensersatzanspruch kommt aber nur in

Betracht, wenn der Verwalter mit der Abrechnung in Verzug war.

Voraussetzung dafür ist eine Mahnung. Eine solche hat der

Wohnungseigentümer hier aber nicht ausgesprochen. Die Mahnung war

auch nicht entbehrlich. Insbesondere hat sich der Verwalter nicht „selbst

gemahnt“. Dies wäre dann der Fall gewesen, wenn er die Erstellung der

Abrechnung zu einem bestimmten Termin angekündigt hätte und so einer

Mahnung zuvor gekommen wäre. Auch die Tatsache, dass der Verwalter

wusste, dass er gerade wegen der Versäumnisse seines Vorgängers im

Hinblick auf die Abrechnung bestellt wurde, macht die Mahnung nicht

überflüssig. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2006 – I Wx 160/06)

Was sagt Ihr Anwalt? Der Verwalter haftet für eine verspätete

Jahresabrechnung also grundsätzlich nur, wenn er gemahnt wurde. Aber

Vorsicht: Oft ist im Verwaltervertrag eine bestimmte Abrechnungsfrist

festgelegt. In diesem Fall macht sich der Verwalter schon bei Nichteinhaltung

dieser Frist schadensersatzpflichtig. Auf eine Mahnung kommt es dann nicht

mehr an. Auch wenn der Verwalter – etwa im Rahmen einer

Eigentümerversammlung – die Erstellung der Jahresabrechnung bis zu einem

bestimmten Termin zusagt, muss er den Termin dann auch einhalten. Denn

darin liegt eine „Selbstmahnung“.

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de