Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig, wenn er einemögliche Mieterhöhung nicht durchsetzt?

oder
Verwalter muss eine mögliche Mieterhöhung auch durchsetzen!

Was ist geschehen? In einem Wohnungsmietvertrag ist ein Mietzins vereinbart, der
weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Schon zum 1.11.2000 hätte der
Verwalter eine Mieterhöhung um 30% durchsetzen können. Er bleibt aber untätig,
obwohl der Verwaltervertrag ihn u.a. zu „Verhandlung, Abschluss und Änderung von
Mietverträgen“ verpflichtet. Im März 2003 setzt der Eigentümer die Mieterhöhung
dann selbst durch. Anschließend wendet er sich an den Verwalter und klagt die
entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz ein.
Was sagt das Gericht? Das OLG Saarbrücken gibt der Klage in vollem Umfang
statt. Der Eigentümer kann die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz
verlangen. Zu den Pflichten des Mietverwalters gehört es, den Eigentümern die
gesetzlich zulässigen und möglichen Mietzinserhöhungen vorzuschlagen und sie
gegebenenfalls durchzusetzen. Wer die Verwaltung eines vermieteten Anwesens
übernimmt, verpflichtet sich, die Vermögensinteressen des Auftraggebers für das
Verwaltungsobjekt „sorgfältig, sachkundig und loyal“ wahrzunehmen. Soweit der
Aufgabenbereich nicht ausdrücklich beschränkt sei, müsse der Verwalter erkennbare
Vermögensnachteile oder drohende Schäden abwenden. Der Verwalter muss
beispielsweise auf Mängel aufmerksam machen und finanziell „zuverlässige“ Mieter
auswählen. Für die Möglichkeit einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung kann nichts
anderes gelten. Ein professioneller Mietverwalter kennt sowohl den aktuell
geschuldeten als auch den rechtlich zulässigen und marktgerechten Mietzins. Er
weiß folglich, ob er für seinen Auftraggeber eine Mieterhöhung durchsetzen kann. Im
vorliegenden Fall ergibt sich die Pflicht zur Mieterhöhung auch schon aus dem
Verwaltervertrag selbst: Zur „Änderung von Mietverträgen“ gehört nämlich auch die
Mieterhöhung. (OLG Saarbrücken, U. v. 8.2.2006 – 5 U 178/05)
Was sagt Ihr Anwalt? In vielen Verwalterverträgen wird der Verwalter verpflichtet,
alle rechtlich zulässigen Mieterhöhungen vorzunehmen . Von einer solchen
Regelung ist aus zwei Gründen abzuraten.
1) Der Verwalter müsste auch solche Mieterhöhungen einklagen, die rechtlich
oder wirtschaftlich sehr riskant sind. Sinnvoller ist es, wenn der Verwalter bei
solchen Mieterhöhungen zuerst die Zustimmung des Eigentümers einholen
muss.
2) Der Verwalter müsste auch Bagatellmieterhöhungen durchsetzen (Beispiele:
minimale Erhöhung der Sozialmiete mit hohen formalen Anforderungen,
minimale Index-Mieterhöhungen).
Für besonders aufwändige Mieterhöhungen empfiehlt es sich, eine Sondervergütung
zu vereinbaren. Beispiele sind etwa Verhandlungen mit dem Gewerbemieter,
Mietspiegel nicht vorhanden oder nicht anwendbar, Erhöhung der Bruttokaltmiete mit
Nettomieten-Mietspiegel).

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de