Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig bei Nichtdurchsetzung einer Mieterhöhung?

Hausverwalter: Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig, wenn er eine

mögliche Mieterhöhung nicht durchsetzt?

oder

Verwalter muss eine mögliche Mieterhöhung auch durchsetzen!

Was ist geschehen? In einem Wohnungsmietvertrag ist ein Mietzins vereinbart, der

weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Schon zum 1.11.2000 hätte der

Verwalter eine Mieterhöhung um 30% durchsetzen können. Er bleibt aber untätig,

obwohl der Verwaltervertrag ihn u.a. zu „Verhandlung, Abschluss und Änderung von

Mietverträgen“ verpflichtet. Im März 2003 setzt der Eigentümer die Mieterhöhung

dann selbst durch. Anschließend wendet er sich an den Verwalter und klagt die

entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz ein.

Was sagt das Gericht? Das OLG Saarbrücken gibt der Klage in vollem Umfang

statt. Der Eigentümer kann die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz

verlangen. Zu den Pflichten des Mietverwalters gehört es, den Eigentümern die

gesetzlich zulässigen und möglichen Mietzinserhöhungen vorzuschlagen und sie

gegebenenfalls durchzusetzen. Wer die Verwaltung eines vermieteten Anwesens

übernimmt, verpflichtet sich, die Vermögensinteressen des Auftraggebers für das

Verwaltungsobjekt „sorgfältig, sachkundig und loyal“ wahrzunehmen. Soweit der

Aufgabenbereich nicht ausdrücklich beschränkt sei, müsse der Verwalter erkennbare

Vermögensnachteile oder drohende Schäden abwenden. Der Verwalter muss

beispielsweise auf Mängel aufmerksam machen und finanziell „zuverlässige“ Mieter

auswählen. Für die Möglichkeit einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung kann nichts

anderes gelten. Ein professioneller Mietverwalter kennt sowohl den aktuell

geschuldeten als auch den rechtlich zulässigen und marktgerechten Mietzins. Er

weiß folglich, ob er für seinen Auftraggeber eine Mieterhöhung durchsetzen kann. Im

vorliegenden Fall ergibt sich die Pflicht zur Mieterhöhung auch schon aus dem

Verwaltervertrag selbst: Zur „Änderung von Mietverträgen“ gehört nämlich auch die

Mieterhöhung. (OLG Saarbrücken, U. v. 8.2.2006 – 5 U 178/05)

Was sagt Ihr Anwalt? In vielen Verwalterverträgen wird der Verwalter verpflichtet,

alle rechtlich zulässigen Mieterhöhungen vorzunehmen . Von einer solchen

Regelung ist aus zwei Gründen abzuraten.

1) Der Verwalter müsste auch solche Mieterhöhungen einklagen, die rechtlich

oder wirtschaftlich sehr riskant sind. Sinnvoller ist es, wenn der Verwalter bei

solchen Mieterhöhungen zuerst die Zustimmung des Eigentümers einholen

muss.

2) Der Verwalter müsste auch Bagatellmieterhöhungen durchsetzen (Beispiele:

minimale Erhöhung der Sozialmiete mit hohen formalen Anforderungen,

minimale Index-Mieterhöhungen).

Für besonders aufwändige Mieterhöhungen empfiehlt es sich, eine Sondervergütung

zu vereinbaren. Beispiele sind etwa Verhandlungen mit dem Gewerbemieter,

Mietspiegel nicht vorhanden oder nicht anwendbar, Erhöhung der Bruttokaltmiete mit

Nettomieten-Mietspiegel).

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de