Hausverwalter: Haftet der Verwalter für unwirksame Formularklauseln?

Der Fall:
Ein Hausverwalter darf über Neuvermietungen und Mietvertragsgestaltung alleinverantwortlich entscheiden. Ende Februar 2001 vermietet er eine Wohnung neu. Nach diesem Vertrag muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ausführen. Außerdem werden die Regelfristen für Schönheitsreparaturen für Nebenräume von 7 auf 5 Jahre verkürzt. Deshalb verweigern die Mieter erfolgreich jede Renovierung. Der Vermieter nimmt nunmehr den Verwalter in Regress. Er soll für den Ausfall der Renovierungskosten geradestehen. Der Verwalter beruft sich darauf, dass es bei Vertragsabschluss im Jahre 2001 noch kein BGH-Urteil zur Unwirksamkeit von starren Fristenplänen gab.

Hintergrund:
Die Grundsatzentscheidung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne datiert aus dem Sommer 2004 (BGH, 29.06.2004 – VIII ZR 361/03). Bis dahin war die Frage in der Rechtsprechung streitig.

Die Entscheidung:
Das Gericht verurteilt zum Schadensersatz! Der Verwalter hat – so das Landgericht – die vertragliche Nebenpflicht, Klauseln zu wählen, die eine größtmögliche Sicherheit bieten. Diese Pflicht habe der Verwalter schuldhaft verletzt. Zwar gab es im Jahre 2001 noch keine BGH-Entscheidungen zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne. Jedoch war bereits zu diesem Zeitpunkt in der Fachliteratur deutlich, dass die Verwendung starrer Renovierungsfristen mit einem „gewissen Risiko“ behaftet ist. Daher hätte der Verwalter eine solche Klausel nicht benutzen dürfen. Das Gericht betont, dass die Klausel hier auch wegen der verkürzten Regelfrist für Nebenräume (von 7 auf 5 Jahre) unwirksam ist. Das habe das Landgericht Berlin bereits im Jahre 1998 entschieden. (LG Berlin, 29.02.2008 – 53 S 145/07)

Anwaltsempfehlung 1:
Ist der Verwalter für den Mietvertrag zuständig, trägt er auch die Verantwortung. Er ist daher gut beraten, für eine Risikodeckung zu sorgen. Einmal empfiehlt sich – trotz der zugegeben hohen Kosten – eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Zum andern sollte der Vertrag regelmäßig durch den Anwalt „gecheckt“ werden. Denn der Anwalt steht dafür ein, dass die von ihm empfohlene Klausel gerichtsfest ist – und er hat eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Dazu ist er nach dem anwaltlichen Berufsrecht verpflichtet!

Anwaltsempfehlung 2:
Die Anforderungen des Gerichts sind streng: Die Kenntnis der aktuellen BGH-Rechtsprechung allein reicht nicht. Man muss auch die aktuelle Diskussion in der Fachliteratur und die Instanzrechtsprechung kennen! Noch mehr Gründe, den Anwalt einzuschalten!

Quelle: www.friesrae.de