Beim Immobilienkauf ist ein anderweitig vermieteter Kellerraum ein Rechtsmangel

Wer eine vermietete Wohnung kauft, deren Keller an eine andere Person als den Wohnungsmieter vermietet ist, kann vom Verkäufer den unmittelbaren Besitz am Keller verlangen.

Hintergrund

Der Kläger hatte mit Vertrag vom 26.1.2006 von den Beklagten eine Wohnung gekauft. Ein zugehöriger Kellerraum war ebenfalls Gegenstand des Vertrages gewesen. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war die Wohnung an den Mieter E vermietet. Entgegen der übereinstimmenden Annahme der Parteien war jedoch nicht E, sondern das Ehepaar K. Mieter des Kellers. Einige Zeit nach Kaufvertragsschluss zog der E aus der Wohnung aus.

Der Käufer verlangte mit der Klage Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum von den Beklagten. Das Landgericht wies die Klage ab. Hiergegen legte der Kläger erfolgreich Berufung ein.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe verpflichtet die Verkäufer, dem Käufer den unmittelbaren Besitz am Kellerraum  zu verschaffen.

Beim Verkauf einer an einen Dritten vermieteten Eigentumswohnung liegt ein Rechtsmangel vor, wenn ein zur Wohnung gehörender Kellerraum zum Zeitpunkt des Verkaufs – in Unkenntnis des Käufers – nicht an den Dritten, sondern an eine andere Person vermietet ist. Das Bestehen eines gesonderten Mietverhältnisses hinsichtlich des Kellerraums ist für den Kläger mit erheblichen Nachteilen verbunden. Er kann später weder Wohnung und Keller zusammen benutzen noch zusammen vermieten.

Der Käufer kann in einem solchen Fall die Beseitigung des Rechtsmangels im Wege der Nacherfüllung verlangen (§ 439 Abs. 1 BGB). Im Rahmen der Nacherfüllung ist der Verkäufer verpflichtet, alles in seinen Kräften stehende zu unternehmen, damit der Mieter des Kellers den Raum herausgibt. Damit wäre derselbe Zustand hergestellt, der auch dann bestehen würde, wenn der Keller von vornherein – wie angenommen – an den Mieter E vermietet gewesen wäre. Dass die Nacherfüllung nicht möglich sei, haben die Beklagten nicht vorgetragen.

(OLG Karlsruhe, Urteil v. 20.12.2007, 4 U 15/07)

Quelle: www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)