Aktuelle Rechtsprechung zum WEG und Mietrecht von RA Rüdiger Fritsch

Aktuelle Rechtsprechung zum WEG und Mietrecht

Neues und wichtiges vom BGH und den Obergerichten

Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen; beratendes Mitglied im BFW Bundesfachverband Wohnungs- und
Immobilienverwalter e.V.; Mitglied der ARGE Miet- und Immobilienrecht im DAV Deutscher Anwalt Verein;
Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, 42651 Solingen, Tel.: 0212 / 22210-0,
Fax: 0212 / 22210-40, E-Mail: krall-kalkum@telebel.de, Homepage: www.krall-kalkum.de

Oftmals werden die Wechselwirkungen zwischen dem Wohnungseigentums- und dem Mietrecht unterschätzt.

Dabei zeigt gerade die obergerichtliche Rechtsprechung der letzten Monate, dass oftmals mietrechtliche Entscheidungen erheblichen Einfluss auf die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters haben können und umgekehrt.

Daher soll in diesem Abschnitt einmal der "Blick über den Tellerrand" unternommen und mietrechtliche Entscheidungen mit Auswirkungen auf die tägliche Praxis dargestellt werden.

Besonderen miet-, aber auch wohnungseigentumsrechtlichen Zündstoff birgt die im Zuge der Reform des Mietrechts neu eingeführte Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB.

Hier ist bestimmt, dass der Vermieter von Wohnraum über die aufgrund ausdrücklicher vertraglicher Regelung geschuldeten Vorauszahlungen des Mieters auf die umlagefähigen Betriebskosten

Dabei stellen sich sogleich mehrere Fragen:

• Wann ist die Frist durch den Vermieter gewahrt?
• Können etwaige Fehler noch nach Fristablauf korrigiert werden?
• Welche Besonderheiten gelten für die Abrechnung einer vermieteten
  Eigentumswohnung?
  

Die Abrechnungsvorlagefrist des § 556 Abs. 3 BGB ist nur gewahrt, wenn dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf zugeht.

Umstritten, aber richtigerweise zu verneinen ist die Frage, ob es den Vermieter entlastet, wenn die übliche Postlaufzeit wider erwarten überschritten wurde

Ein gewichtiges Problem wirft die Frage auf, was gelten soll, wenn sich die fristgerecht zugestellte Betriebskostenabrechnung nach Prüfung durch den Mieter als fehlerhaft erweist.

Geht man davon aus, dass der Vermieter nicht nur die Vorlage irgendeiner Abrechnung, sondern die Vorlage einer zutreffenden Abrechnung schuldet, wäre eine spätere Korrektur entdeckter Fehler nicht mehr möglich, wenn zwischenzeitlich die Vorlagefrist verstrichen wäre. Der Vermieter verlöre jeglichen Anspruch auf Nachzahlung.

Zu dieser Frage gibt eine aktuelle Entscheidung des BGH Auskunft

Der BGH ist der Auffassung, dass der Vermieter keine vollständig richtige, wohl aber eine formell korrekte Abrechnung schuldet. Bloße inhaltliche Fehler und Irrtümer können nachträglich korrigiert werden, sofern nur die äußeren Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung eingehalten sind.

Nach einer Entscheidung des BGH ist eine Abrechnung formal ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel,
• Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils,
• Abzug der Vorauszahlungen und Ausweis eines Abrechnunsgergebnisses.

Allerdings ist eine Nachforderung nur in Höhe des aus der fristgerecht zugegangenen Abrechnung hervorgehenden Saldos möglich, etwaige Mehrforderungen aufgrund nachträglicher Korrektur unterfallen dem Rechtsverlust gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.

Fraglich ist, ob die verspätete Vorlage der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter mit Verzögerungen bei der Erstellung der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft entschuldigt werden kann.

Dies könnte grundsätzlich zu verneinen sein, da die Abrechnung nach WEG wegen der diametral entgegengesetzten Abrechnungsgrundsätze (Zufluss-/Abflussprinzip des WEG ./. periodengerechte verbrauchsabhängige Abrechnung des Mietrechts) nicht die Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten im Mietrecht sein kann

Insofern könnte man den Vermieter für ohnehin verpflichtet halten, die Abrechnung abweichend von den Ansätzen der WEG-Abrechnung und damit unabhängig von deren Erstellung vorzunehmen.

Dies verkennt aber wohl die abrechnungstechnischen Realitäten, ist doch die wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung die Grundlage der Mieterabrechnung. Erst die beschlossene Jahresabrechnung begründet gem. § 28 WEG eine Zahlungsforderung gegen den vermietenden Wohnungseigentümer und versetzt den Vermieter in die Lage zu erkennen, welche Kosten überhaupt in welchem Verhältnis abzurechnen sein werden

Problematisch ist dann aber weiter die Frage, was geschieht, wenn die Jahresabrechnung angefochten und unter Umständen Jahre später für ungültig erklärt und durch eine abweichende Beschlussfassung ersetzt (gegebenenfalls im Wege der Einstweiligen Anordnung gem.

§ 44 Abs. 3 S. 1 WEG außer Vollzug gesetzt) wird

In diesem Fall trifft den Vermieter, sofern er nicht doch gem. § 278 BGB für die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung haften und die Verpätungsfolgen tragen will, die Pflicht unmittelbar nach Beschlussfassung die Abrechnung vorzulegen und für den Fall der erkennbaren Unrichtigkeit notfalls gerichtlich die Vorlage einer korrekten Abrechnung zu erzwingen

Hinzuweisen ist darauf, dass es dem Vermieter zuzumuten ist, Teilabrechnungen zu liefern, sowie darauf, dass für den Fall des Streits um die Berechtigung einer einzelnen Abrechnungsposition eine Teilfällgkeit der übrigen Abrechnungspositionen besteht

Eine Entscheidung des BGH zur Frage der Abrechnung von Grundabgaben verpflichtet den vermietenden Sondereigentümer für den Fall der mietvertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung der Betriebskosten nach dem in § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB gesetzlich vorgesehenen Wohn-bzw. Nutzflächenschlüssel zur Abrechnung der angefallenen Grundsteuer nach diesem Schlüssel

Dies führt zu dem paradoxen Ergebnis, dass der Mieter u.U. mehr Grundsteuer zu zahlen hat, als gemäß Steuerbescheid auf das von ihm gemietete Sondereigentum entfallen.

Die Wohnanlage weist 10 Wohnungen mit je 100 qm/Wohnfl. auf. Auf das vermietete Sondereigentum entfallen laut Steuerbescheid 90,00 EUR Grundsteuer. Da die übrigen Wohnungen aufgrund besserer Ausstattung einer Grundsteuerveranlagung von jeweils 100,00 EUR unterliegen, zahlt der Mieter anstelle der tatsächlich auf die von ihm gemietete Wohnung entfallenden 90,00 EUR nach der BGH-Entscheidung 99,00 EUR Grundsteuer.

Derzeit herrscht babylonische Verwirrung über die Frage, welche konkrete Kündigungsfrist für ordentliche mieterseitige und vermieterseitige Kündigungen zu gelten hat.

Vertragsschluss Regelung zur Zugang der Ergebnis

Kündigungsfrist Kündigung

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bis 31.08.2001 keine Regelung unerheblich 3 Monate

bis 31.08.2001 Regelung enthalten bis 31.12.2002 3 – 12 Monate

bis 31.08.2001 Regelung enthalten ab 01.01.2003 3 – 12 Monate

ab 01.09.2001 keine Regelung unerheblich 3 Monate

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Vertragsschluss Regelung zur Zugang der Ergebnis

Kündigungsfrist Kündigung

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bis 31.08.2001 keine Regelung unerheblich 3 – 9 Monate

bis 31.08.2001 Regelung enthalten bis 31.12.2002 3 – 12 Monate

bis 31.08.2001 Regelung enthalten ab 01.01.2003 3 – 12 Monate

ab 01.09.2001 keine Regelung unerheblich 3 – 9 Monate

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Aus der Bestimmung der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, wonach die neuen, vor allem für den Mieter allgemein auf 3 Monate verkürzten Kündigungsfristen des

§ 573 c BGB n.F.nicht gelten sollen, sofern abweichende Vereinbarungen getroffen wurden, hat der BGH geschlossen, dass eine solche Vereinbarung selbst dann vorliegt, wenn u.U. nur in Form einer Fußnote, formularmäßig auf die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden Kündigungsfristen verwiesen wurde

Da die vorgenannten Entscheidungen jedoch auf Kündigungserklärungen basieren, die vor dem 01.01.2003 abgegeben wurden, ist für Kündigungserklärungen, die nach dem 01.01.2003 abgegeben wurden, die weitere Frage aufgetaucht, ob diese Rechtsprechung nach Inkrafttreten des SchuldRModG am 01.01.2002 noch Bestand haben kann

Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB besagt nämlich, dass für Dauerschuldverhältnisse (wie die Miete) die Regelungen des neuen Schuldrechts des BGB ab dem 01.01.2003 gelten sollen. Hieraus könnte geschlossen werden, dass die Übergangsregelung des Art. 229 § 5 die des Art. 229 § 3 aufhebt

Richtiger Auffassung nach ist dies indes nicht der Fall, da die Übergangsvorschrift des SchuldRModG diesen Fall ersichtlich nicht behandelt.

Um die Kündigungsfristen des Wohnungsmieters zu vereinheitlichen und den peinlichen Fehler der Gesetzgebung zu berichtigen hat der Bundestag soeben beschlossen, dass auch auf vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge die dreimonatige Kündigungsfrist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses anzuwenden sein soll

Das Gesetz muss nur noch den Bundesrat passieren.

Mit dem Inkrafttreten wird zum 01.06.2005 gerechnet.

Warum Juristen immer schon dazu raten, auch in scheinbar "glasklaren" Fällen neben einer fristlosen gleichzeitig auch eine hilfsweise fristgerechte Kündigung auszusprechen, bestätigt sich durch die aktuelle Kündigungsschutzentscheidung des BGH

Wird der Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3 BGB gekündigt, so wird die fristlose Kündigung unwirksam, sofern der Mieter (wozu er einmal innerhalb von jeweils 2 Jahren berechtigt ist) gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs sämtliche Mietzahlungen leistet.

Eine vorsorglich ausgesprochene fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB bleibt jedoch wirksam. Allerdings kann hier mangelndes Verschulden den Mieter entlasten.

Als Konsequenz der Entscheidung des BGH v. 20.09.2000 versuchen Wohnungseigentümer verstärkt eine Änderung der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel unter Verweis auf einen wegen angeblicher "Ungerechtigkeit" bestehenden Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung zu erreichen.

Diese Ansprüche, zumal oft im Rahmen von Abrechnungsbeschluss-Anfechtungsverfahren geltend gemacht, sind regelmäßig zum Scheitern verurteilt

Eine Besonderheit bilden allerdings Fallgestaltungen, bei denen sich eine als unbillig empfundene Kostenverteilungsstruktur der Gemeinschaft infolge des Eintretens nachträglicher Umstände ergeben hat, so insbesondere wenn sich die Wohn- bzw. Nutzflächen oder Wertanteile der einzelnen Einheiten nachträglich verändert haben, ohne dass die ursprünglich festgelegten Miteigentumsquoten als Verteilungsmaßstab für die Kostenumlage verändert wurden.

Regelmäßig ist aber auch hier eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen, solange keine außergewöhnliche Umstände vorliegen, wonach ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße.

Dies wird im Bereich der Kostenverteilung nur angenommen, sofern eine Abweichung um mehr als das Dreifache vorliegt

Eine wegweisende Entscheidung zu dieser Frage hat der BGH kürzlich veröffentlicht

Der BGH verneinte zwar einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung, da die Schwelle zur groben Unbilligkeit im Hinblick auf die Kostenmehrbelastung nicht erreicht war, bewerkstelligte die Anpassung der Kostenverteilungsregelung in der Teilungserklärung, indem er die Gemeinschaftsordnung "ergänzend auslegte".

Da im entschiedenen Fall die Miteigentumsanteile exakt nach den damals geplanten Wohnflächen der Sondereigentumseinheiten rechnerisch ermittelt worden waren, ging der BGH davon aus, dass demgemäß eine sich hieran orientierende Kostenverteilung gewollt gewesen sei.

Einen klassischen Anwendungsfall für Streit um die Sanierung von Altbauten stellt die von einem Wohnungseigentümer mit dem Hinweis auf Feuchtigkeit in seinem Sondereigentum verlangte Aufbringung einer Wärmedämmfassade dar.

Oftmals entzünden sich an dieser Frage erhebliche Auseinandersetzungen, da dem betreffenden Sondereigentümer mangelhaftes Heizungs- und Lüftungsverhalten vorgeworfen und im übrigen auf die gegebenenfalls nicht unbeachtlichen Kosten einer solchen Maßnahme hingewiesen wird. Demgegenüber macht der betroffene Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung geltend, wirft den übrigen Wohnungseigentümern eine

rechtswidrige Verweigerungshaltung vor und kündigt wegen weiterer Schäden in seinem Sondereigentum die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen an.

Problematisch ist also bei Feuchtigkeitsproblemen an Altbauten regelmäßig die Entscheidung, ob eine von einem Sondereigentümer gewünschte Sanierungsmaßnahme eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung mehrheitlich beschlossen werden kann oder gar eine zwingend durchzuführende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 4 WEG ist.

Ein Anspruch auf Instandsetzung gem. § 21 Abs. 4 WEG ist gegeben, sofern die konkrete Beeinträchtigung einen Baumangel darstellt. Dabei ist jedoch nicht abzustellen auf die zum Zeitpunkt der Anspruchgeltendmachung gültigen technischen Standards, sondern auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.

Ein Baumangel liegt also grundsätzlich nur vor, wenn das Gebäude, gemessen an dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Stand der Bautechnik, mangelhaft ist.

Einen allgemeinen Anspruch auf ständige Modernisierung haben Wohnungseigentümer nämlich nicht!

Das WEG-Objekt Beispielstraße ist 1969 bezugsfertig errichtet worden.

Der Sondereigentümer N beklagt sich über erhebliche Fußkälte und teilweise Kondensatfeuchte im Bereich des Betonsturzes der unter seiner Wohnung liegenden Hofdurchfahrt.

Er müsse mit erheblichem Aufwand an Heizungskosten durch verstärktes Heizen und Lüften dagegen vorgehen, um Feuchteschäden zu vermeiden. Das eingeholte Sacheverständigengutachten ergibt, dass eine sog. Kältebrücke vorliegt, da der Betonsturz überhaupt nicht isoliert hergestellt wurde.

Das WEG-Objekt Beispielstraße ist 1969 bezugsfertig errichtet worden.

Der Sondereigentümer N beklagt sich über erhebliche Fußkälte und teilweise Kondensatfeuchte im Bereich des Betonsturzes der unter seiner Wohnung liegenden Hofdurchfahrt.

Er müsse mit erheblichem Aufwand an Heizungskosten durch verstärktes Heizen und Lüften dagegen vorgehen, um Feuchteschäden zu vermeiden. Das eingeholte Sacheverständigengutachten ergibt, dass eine sog. Kältebrücke vorliegt, da der Betonsturz nach heutigen Maßstäben nicht thermisch ausreichend getrennt hergestellt wurde. Die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Regeln der Technik sind jedoch eingehalten worden.

Die stringente Anwendung des vorentwickelten Grundsatzes führte indes dazu, dass eine Modernisierung von WEG-Objekten kaum jemals rechtlich möglich sein würde.

Um dem Bedürfnis der Wohnungseigentümer auf Anpassung des Objekts an geänderte Wohnstandards und bautechnische Entwicklungen entgegen zu kommen, ist das Institut der sog. modernisierenden Instandsetzung durch die Rechtsprechung entwickelt worden.

Besteht Anlass zur Durchführung einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme, so kann unter Beachtung des Amortisationsgrundsatzes eine Anpassung an den gültigen technischen Standard durch bauliche Veränderung anstelle einer Instandsetzung mehrheitlich beschlossen werden.

Das WEG-Objekt Beispielstraße ist 1969 regelgerecht bezugsfertig errichtet worden.

Der Sondereigentümer N beklagt sich über erhebliche Fußkälte und teilweise Kondensatfeuchte im Bereich des Betonsturzes der unter seiner Wohnung liegenden Hofdurchfahrt sowie über kalte und feuchte Bereiche der Außenwände, insbesondere der sog. Heizkörpernischen. Er müsse mit erheblichem Aufwand an Heizungskosten durch verstärktes Heizen und Lüften dagegen vorgehen, um Feuchteschäden zu vermeiden und eine angenehme Raumtemperatur herzustellen. Die Fassade des Objekts benötigt dringend einen neuen Anstrich, wobei nicht unerhebliche Putzschäden zu beseitigen sind.

Der Eigentümer N beantragt, die Aufbringung einer Wärmedämmfassade zu beschließen.

In diesem Zusammenhang ist eine interessante Entscheidung des OLG Düsseldorf ergangen, die jüngst veröffentlicht wurde

Ein Altbau aus der Zeit der Jahrhundertwende war 1997 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Ein Sondereigentümer beklagte sich später darüber, dass sein Kellerraum ständig feucht sei und verlangte von den übrigen Wohnungseigentümern recht aufwändige Maßnahmen zur Trockenlegung des Kellergeschosses.

Die übrigen Sondereigentümer weigerten sich und verwiesen zutreffend darauf, dass ein zur Instandsetzung zwingender Mangel nicht vorliege, da man im Jahre 1900 alle Häuser ohne heutigen technischen Standards entsprechende Kellerisolierungen errichtet habe.

Ein Altbau aus der Zeit der Jahrhundertwende war 1997 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Der Sondereigentümer N beklagt sich darüber, dass sein Kellerraum ständig feucht sei und verlangt von den übrigen Wohnungseigentümern aufwändige Maßnahmen zur Trockenlegung des Kellergeschosses.

Die übrigen Sondereigentümer weigern sich und verweisen zutreffend darauf, dass ein zur Instandsetzung zwingender Mangel nicht vorliege, da man im Jahre 1900 alle Häuser ohne heutigen technischen Standards entsprechende Kellerisolierungen errichtet habe.

Das OLG Düsseldorf zog sich hier recht listig aus der Affäre:

Zwar sei zuzugeben, dass im Jahre 1900 alle Keller nicht richtig isoliert ausgeführt wurden, aber schließlich sei das Objekt erst 1997 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden!

Zu diesem Zeitpunkt entsprach die Kellerisolierung aber nicht den Regeln der Technik, weshalb dem von der Kellerfeuchte betroffenen Eigentümer ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands zustehe.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf verschiebt den Begriff des Baumangels zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers weg vom Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes hin zum Zeitpunkt der Gründung der WEG.

Mit dieser Begründung können nun viele Wohnungseigentümer zuvor nicht einforderbare Modernisierungen erzwingen!

Entsprechende Nachteile haben sich Wohnungseigentümergemeinschaften eingehandelt, die in den 80/90iger-Jahren alte einfachverglaste Fenster gegen isolierverglaste Fenster austauschten.

Das WEG-Objekt Beispielstraße ist 1969 regelgerecht bezugsfertig errichtet worden.

Im Jahre 1989 haben die Eigentümer die alten einfachverglasten Aluminiumfenster gegen doppeltverglaste Thermopane-Kunststofffenster austauschen lassen.

Der Sondereigentümer N beklagt sich über Kondensatfeuchte im Bereich des Betonsturzes der unter seiner Wohnung liegenden Hofdurchfahrt sowie über kalte und feuchte Bereiche der Außenwände, insbesondere der Raumaußenecken und der sog. Heizkörpernischen. Er müsse mit erheblichem Aufwand an Heizungskosten durch verstärktes Heizen und Lüften dagegen vorgehen, um Feuchteschäden zu vermeiden und eine angenehme Raumtemperatur herzustellen. Der Eigentümer N beantragt, die Aufbringung einer Wärmedämmfassade zu beschließen.

Aufgrund der bei Altbauten seinerzeit mangelhaft realisierten Wärmedämmung hat sich oftmals durch den Fensteraustausch das Raumklima entscheidend verändert.

Da die vordem einen wärmeleitenden "Schwachpunkt" in der Fassade darstellenden einfachverglasten Fenster sind durch Fenster ersetzt worden, die die Isolierfähigkeit der Außenwand teilweise übertreffen. Hierdurch werden schon immer unbemerkt existierende Kältebrücken erst "aktiviert", da durch Fortfall der Fenster als Taupunkt die Luftfeuchte nun an den betretenden Bauteilen als neuen "Schwachpunkten" kondensiert. Typischerweise handelt es sich um Raumecken an Außenwänden und um sog. Heizkörpernischen.

In Anwendung der Grundsätze des OLG Düsseldorf sowie der modernisierenden Instandsetzung kann der betroffene Wohnungseigentümer nun die Anbringung einer Wärmedämmfassade mit Aussicht auf Erfolg verlangen.

Eine wichtige Grundsatzfrage hat das OLG Düsseldorf dem BGH im Wege der sog. Divergenzvorlage gem. § 45 Abs. 1 S. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG zur weiteren Verhandlung und Entscheidung vorgelegt

Die Eigentümerversammlung des WEG-Objekts Beispielstraße beschließt am 15.05.2003 die Jahresabrechnung 2002. Die Abrechnung wird von Frau T angefochten.

Im Jahre 2005 stellt sich, man befindet sich zwischenzeitlich im Verfahren III. Instanz vor dem Oberlandesgericht, zufällig heraus, dass Frau T am 12.02.2003 das Eigentum an ihrer Sondereigentumseinheit auf ihre Tochter P übertragen und sich lediglich den Nießbrauch vorbehalten hatte. Die Antragsgegner halten die sofortige weitere Beschwerde der Frau T für unzulässig.

Fraglich ist vorliegend, ob die Tatsache, dass die Antragstellerin im Zeitpunkt der Anfechtung überhaupt nicht mehr im Grundbuch eingetragene Eigentümerin, sondern nur noch Nießbrauchsberechtigte war, im Verfahren über die weitere sofortige Beschwerde vor dem OLG überhaupt noch vorgebracht werden kann, da es sich gem. § 27 Abs. 1 FGG nicht mehr um eine Tatsacheninstanz handelt.

Das OLG Düsseldorf hat indes in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung angenommen, dass es sich bei der Frage der Eigentümereigenschaft um eine Zulässigkeitsvoraussetzung des Anfechtungsverfahrens gem. § 43 Abs. 1 Ziff.1 WEG handelt, deren Fehlen auch noch in der III. Instanz nachgeschoben werden könne.

Das OLG Düsseldorf teilt weiter die Auffassung, dass ein Nießbrauchsberechtigter nicht Eigentümerbeschlüsse anfechten könne.

Es meint, dass im Gefolge der BGH-Entscheidung vom 7.3.2002, wonach einem Nießbrauchsberechtigten kein Anwesenheits- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zukommt, dem Nießbrauchsberechtigte kein eigenes Anfechtungsrecht zukomme, obgleich er wirtschaftlich letztendlich betroffen sei

Damit setzt sich das OLG Düsseldorf in Widerspruch zum Kammergericht Berlin, welches die Auffassung vertreten hat, dass der Nießbraucher sehr wohl anfechten können

Der BGH führt das Verfahren im Wege der sog. Divergenzbeschwerde nun fort

1.)BetrKV v. 25.11.2003, BGBl. Teil I 2003, S. 2346.
2 AG Köln, Urt. v. – , MietRB 2004, 341; a.A.: LG Dresden, Urt. v. – , MietRB 2004, 67.
3 BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61 = NZM 2005, 13;
zust.: Derckx, ZMR 2005, 86; abl.: Lützenkirchen, NZM 2005, 8.
4 BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573.
5 LG Hamburg, Urt. v. 27.6.2000 – 316 S 15/00, NZM 2001, 806 
Lützenkirchen/Jennißen, ZWE 2002, 446;
Riecke, WE 2000, 9.
6 OLG Düsseldorf , Urt. v. 23.3.2000 – 10 U 160/97, ZMR 2000, 452 = NZM 2001, 48; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rn. 126; Köhler/Bassenge/Drasdo, AnwHdB WEG, Teil 16,
Rn. 108; Sternel, NZM 2001, 937 (940).
7 Geldmacher, Anm. zu. OLG Düsseldorf v. 23.3.2000, ZMR 2001, 455 (456).
8 Köhler/Bassenge/Drasdo, AnwHdB WEG, Teil 16, Rn. 108
9 BGH, DWW 1990, 46.
10 BGH, Urt. v. 26.5.2004 – VIII ZR 169/03, ZMR 2004, 662.
11 BGH, Urt. v. 10.3.2004 – VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447;
BGH, Urt. v. 18.6.2003 – VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02,
VIII ZR 355/02.Schmidt-Kessel, NJW 2003, 3748.
12 AG Bückeburg, NZM 2004, 420.
13 LG Duisburg, Urt. v. 31.8.2004 – 13 S 190/04, NJW 2004, 3125;
AG Heilbronn, Urt. v. 4.8.2004 – 7 C 1928/04, NZM 2004, 946 = WuM 2004, 540.
14 BT-Dr 15/4134; NJW-Spezial 2004, 54 = NZM 2005, V.
15 BGH, Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, GE 2005, 237.
16 BGH, Beschl. v. 13.07.1995 – V ZB 6/94 , NJW 1995, 2791 (2793).
17 BayObLG, Beschl. v. 27.8.1998 – 2Z BR 35/98, NJW-RR 1999, 523;
KG Berlin, Beschl. v. 01.09.2003 – 24 W 285/02, ZMR 2004, 620.
28 BGH, Beschl. v. 07.10.2004 – V ZB 22/04, MDR 2004, 1403.
20 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 14.5.2004 – 3 Wx 95/04, NZM 2005, 184.
21 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 8.3.2005 – I-3 Wx 323/04, Veröffentlichung erfolgt demnächst in ZMR.
22 BGH, Beschl. v. 7.3.2002 – V ZB 24/01, NZM 2002, 450.
23 KG, Beschl. v. 1.4.1987 – 24 W 3131/86, OLGZ 1987, 417.
24 Az.: V ZB 61/05.

Aktuelle Rechtsprechung – Tipps und Tricks für die Praxis

I. Zulässigkeit von Verfallklauseln: BGH, Beschl. v. 2.10.2003 – V ZB 34/03

Zur Vermeidung der sich aus einer auf Leistung zukünftiger Beitragsforderungen analog

§§ 257 – 259 ZPO gerichteten Antragstellung ergebenden Probleme kann zulässigerweise eine sog. Vorfälligkeitsregelung für das sog. Hausgeld beschlossen werden[1].

Die nachteiligen Auswirkungen im Falle des Eigentümerwechsels, Anordnung der Zwangsverwaltung / Zwangsversteigerung bzw. der Insolvenzverwaltung nach Eintritt der Fälligkeit dürften mit der vorgeschlagenen Formulierungsoptionen zu lösen sein[2].

II. Verwalterentlastung:    BGH, Beschl. v. 25.9.2003 – V ZB 40/03

                                            BGH, Beschl. v. 17.7.2003 – V ZB 11/03

Formulierungsvorschlag für den Verwaltervertrag:

„Der Verwalter hat einen Anspruch darauf, für seine Tätigkeit während des abgelaufenen Wirtschaftszeitraumes bzw. für seine Tätigkeit für den abgelaufenen Wirtschaftszeitraum anlässlich der ordentlichen Eigentümerversammlung des folgenden Wirtschaftszeitraumes durch Beschluss entlastet zu werden, sofern keine Pflichtverletzung des Verwalters für die Wohnungseigentümer erkennbar ist.“

III. Einbau von Kaltwasserzählern: BGH, Beschl. v. 25.9.2003 – V ZB 21/03

IV. Direktbelastung in der Jahresabrechnung: KG, Beschl. v. 26.3.2003 – 24 W 189/02

Umstritten ist die Frage, ob die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschlussfassung eine selbständige Beitragsforderung gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer schaffen kann[3].

Dies ist zum einen durch „isolierten“ Beschluss möglich, in dem der betroffene Wohnungseigentümer zur Zahlung eines Geldbetrags (oder Vornahme einer sonstigen Handlung) verpflichtet wird[4].

Zum anderen kann dies durch eine vom anzuwendenden Verteilungsschlüssel abweichende „Direktbelastung“ im Rahmen der Jahresabrechnung geschehen[5]. Nach Auffassung des BayObLG ist die Auferlegung der Direktbelastung, wenn in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage, rechtmäßig[6].

Gemäß der abweichenden Auffassung des KG ist die Herbeiführung einer Direktbelastung indes nur durch bestandskräftigen Zitterbeschluss möglich, da auch bei Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage der Direktbelastungsbeschluss (und gegebenenfalls die gesamte Abrechnung) rechtswidrig und auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären ist[7].

Nach Meinung des KG ist der betreffende Eigentümer in einem gerichtlichen Verfahren auf Ersatz der von den anderen anteilig zu viel geleisteten Zahlung in Anspruch zu nehmen.

V. Weitere Entscheidungen der Oberlandesgerichte

1.

Selbstbeteiligung bei Wasserschaden im SE: OLG Köln, Beschl. v. 14.7.2003 – 16 Wx 124/03, NZM 2003, 641.

2.

Abrechnungsspitze: OLG Hamm, Beschl. v. 8.7.2003 – 15 W 48/03, NJW-RR 2004, 13.

3.

Inhalt der Hausordnung: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 1.10.2003 – 3 Wx 393/02, NZM 2004, 107.

4.

Verwalterabwahl: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 25.8.2003 – 3 Wx 217/02, NZM 2004, 110.

Mietrecht

Die vermietete Eigentumswohnung – Schnittstelle von WEG und Mietrecht

Formulierungsvorschlag Mietklausel Sondereigentum WEG:

Steht das Mietobjekt im wohnungseigentumsrechtlichen Sondereigentum des Vermieters, so gelten sämtliche Verpflichtungen des Vermieters als Sondereigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich auch mit Wirkung für und gegen den Mieter als vereinbart, soweit dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag betroffen sind bzw. im Laufe des Mietverhältnisses betroffen werden, sofern nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen.

Auf die bei Vertragsabschluss eingesehene und zur Kenntnis genommene Teilungserklärung sowie Gemeinschafts- und Hausordnung und sonstige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (Aufzählung-Anlage)wird Bezug genommen.Dies gilt insbesondere für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils jährlich zu beschließende Jahresabrechnung über die Betriebskosten des Objekts, die der Mieter hinsichtlich der zugrunde gelegten Abrechnungsmodalitäten und der Kostenverteilungsschlüssel als für das Mietverhältnis maßgeblich, soweit mietvertraglich vereinbarte bzw. vereinbarungsfähige Kostenpositionen betroffen sind, anerkennt.

Der Vermieter wird Änderungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschafts- und Hausordnung sowie ändernde Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Mieter unverzüglich zur Kenntnis bringen, wobei solche Änderungen auch mit Wirkung für und gegen den Mieter als vereinbart gelten, soweit dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag betroffen sind bzw. im Laufe des Mietverhältnisses betroffen werden und zwingende gesetzliche Bestimmungen nicht entgegenstehen.

E. Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

I. Höhe der Betriebskostenvorauszahlung: BGH, Urt. v. 11.2.2004 – VIII ZR 195/03

Liegen keine besonderen Umstände vor, so begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung bei Vertragsschluss (die nach bisheriger Rechtsprechung zum Anspruch des Mieters auf Befreiung vom Mehrbetrag führte!) wenn sich bei der folgenden Abrechnung herausstellt, dass die tatsächlichen Kosten von den bisherigen Vorauszahlungen nur geringfügig gedeckt werden.

II. Abrechnung bei Eigentümerwechsel: BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03

Der frühere Eigentümer und Vermieter schuldet gegebenenfalls auch lange nach Veräußerung des Objekts dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten bezüglich der zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels abgelaufenen Abrechnungsperiode. Der Veräußerer ist sogar zur Auszahlung eines Guthabens, allerdings auch zur Nachforderung eines Abrechnungssollsaldos berechtigt.

III. Staffelmiete vor Ablauf der Bindungsfrist: BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 157/03

Die Vereinbarung einer Staffelmiete vor Ablauf der Bindungsfrist für den Fortfall der Bindungsfrist ist wirksam, da eine solche Vereinbarung dem Mieter auch Vorteile bieten kann.

IV. Verjährungsbeginn nach Rückgabe: BGH, Urt. v. 19.11.2003 – VII ZR 68/00

Die kurze Verjährung (6 Monate!) der Ansprüche des Vermieters wegen eines nicht ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache beginnt erst dann, wenn der Mieter den Besitz tatsächlich aufgeben und der Vermieter die Sachherrschaft erlangt hat. Dies setzt voraus, dass der Vermieter von der Besitzaufgabe des Mieters Kenntnis hat.

V. Aufnahme des Lebensgefährten: BGH, Beschl. v. 5.11.2003 – VIII ZR 371/02

Bislang blieb die Aufnahme des Lebensgefährten in die zunächst allein angemietete Wohnung folgenlos. Nun hat der BGH dem Vermieter zumindest einen Anspruch darauf zugebilligt, dass die Person des Lebensgefährten genau bekannt gegeben und der Vermieter um Zustimmung ersucht werden muss.

VI. Zahlung ohne Vorbehalt und Minderung: BGH, Urt. v. 16.7.2003 – VIII ZR 274/02

Für ab dem 1.9.2001 fällig gewordene Mieten verliert der Mieter sein Minderungsrecht entgegen der bisherigen Rechtsmeinung auch dann nicht, wenn er in Kenntnis des Mangel mindestens 6 Monate lang die Miete ungekürzt zahlte. Allerdings kann im Falle einer längerfristigen Zahlung in Kenntnis des Mangels der Mietsache das Minderungsrecht verwirkt sein.

VII. Unwirksame Kautionsfälligkeit: BGH; Urt. v. 25.6.2003 – VIII ZR 344/02

Bislang war die Frage heiß umstritten, ob im Falle einer gegen 551 Abs. 4, 2 BGB verstoßenden Kautionsfälligkeitsregelung im Mietvertrag nicht nur die Fälligkeitsbestimmung, sondern auch die Kautionsvereinbarung insgesamt unwirksam war. Der BGH hat nun entschieden, dass die Kautionszahlungspflicht bestehen bleibt, Zahlungen haben dann aber nur gemäß der gesetzlichen Regelung zu erfolgen.

VIII. Kündigungsfristen für Altverträge: BGH, Urt. v. 18.6.2003 – VIII ZR 240/02

§ 573c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 299 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden.

Aber: Es bleibt spannend! Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB ordnet die Geltung die Anwendung des BGB i.d.F. vom 1.1.2002 ab dem 1.1.2003 auf alle Dauerschuldverhältnisse (=Miete) an.

Vom BGH entschieden wurde nur über Kündigungen, die vor dem 31.12.2002 ausgesprochen wurden!

IX. Unwirksame Endrenovierungsklausel: BGH, Urt. v. 14.5.2003 – VIII ZR 308/02

Oftmals verlangte der Vermieter im Formularmietvertrag vom Wohnungsmieter nicht nur die fristenmäßigen Turnus-Schönheitsreparaturen, sondern zugleich eine Endrenovierung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses.

Damit ist jetzt Schluss. Der BGH geht von der Nichtigkeit der Schlussrenovierungsklausel aus, die sich auch auf die Schönheitsreparaturklausel dem Grunde nach erstrecke.

Folge: Überhaupt keine Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen!

X. Minderung der Bruttomiete: KG Berlin, Urt. v. 13.10.2003 – 12 U 104/03

Das KG ist der Auffassung, dass sich eine vom Mieter rechtmäßig vorzunehmende Minderung der Miete vom Bruttobetrag berechne.

Die Revision ist zugelassen und vor dem BGH unter Az.: XII ZR 225/03 anhängig.

XI. Bergische Räumung: OLG Koblenz, Urt. v. 16.10.2003 – 5 U 197/03

Der Anwalt, der seinen Mandanten nicht von der sog. Bergischen Räumung des Mieters abhält, schuldet dem Vermieter, wenn die Aktion ins Auge geht. Schadensersatz.

XII. Die Kölner „Freischlag-Entscheidung“: LG Köln, Urt. v. 20.8.2003 – 9 S 126/03

Die vom Mieter am Vermieter begangene leichte Körperverletzung (Stoß, der Schürfwunden erzeugte) berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung, nur zur Abmahnung!

Mein Tipp: Als Verwalter und Vermieter in Köln sofort Karatekursus belegen!