Wohnungseigentumsgesetz

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

In der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetz und anderer
Gesetze vom 26.03.2007 (BGBl I, S. 370 ff.)
Diese Fassung trat am 1. Juli 2007 in Kraft

I. Teil Wohnungseigentum
§ 1 Begriffsbestimmungen
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines
Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum,
zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass
das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die
Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im
Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
1. Abschnitt Begründung des Wohnungseigentums
§ 2 Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder
durch Teilung (§ 8) begründet.
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann
durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der
Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an
einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen
in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.
(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume
in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre
Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
§ 4 Formvorschriften
(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten
über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann
nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.
(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu
erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die
zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf
Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14
zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer
dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im
Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die
Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach
den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.
Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast
eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung
zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit
dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder
übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des
Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten
belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
§ 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums
(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert
oder belastet werden.
(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende
Sondereigentum.
§ 7 Grundbuchvorschriften
(1) Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein
besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf
diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung
des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden
Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts
wegen geschlossen.
(2) Von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen werden, wenn hiervon
Verwirrung nicht zu besorgen ist. In diesem Fall ist das Grundbuchblatt als
gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) zu bezeichnen.
(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf
die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.
(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im
Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich
ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind
mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2. eine Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern
angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen. Die
Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen bestimmen, dass und in welchen
Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem
öffentlich bestellten und anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der
Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem
Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und
§ 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom
23. März 1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29
der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch
Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen.
(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher
entsprechend.
§ 8 Teilung durch den Eigentümer
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt
das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem
Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken
dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden
Gebäude verbunden ist.
(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1,
3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher
wirksam.
§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher
(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;
2. auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch
völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind und der Nachweis hierfür
durch eine Bescheinigung der Baubehörde erbracht ist;
3. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer
Person vereinigen.
(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden
die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die
Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.
(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein
Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte
erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.
2. Abschnitt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
§ 10 Allgemeine Grundsätze
(1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des
Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer,
soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den
Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen
enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die
Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende
Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Jeder
Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung
einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus
schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles,
insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in
Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung
oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines
Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch
eingetragen sind.
(4) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche Entscheidungen in
einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger
eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die
gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz
abweichen oder eine Vereinbarung ändern.
(5) Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann,
wirken, wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefaßten Beschlusses vorgenommen
werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluß gestimmt oder
an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben.
(6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst
Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich
begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die
gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die
gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte
und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht
werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung
„Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des
gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.
(7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht
aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich
begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen
Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und
Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die
eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer
Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über.
(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines
Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder
während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des
Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. Er kann
gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der
Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine
Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Für die Einrede der
Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend
anzuwenden. Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen
nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1.
§ 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt
auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für
den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung
zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im
Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der
Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
(3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht
statt.
§ 12 Veräußerungsbeschränkung
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer
zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer
oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch
Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte
Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des
Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer
solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung
erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der
Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine
Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist
ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch
gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn
der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4
entsprechend anzuwenden.
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter
entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben
verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise
nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach
Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen
Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.
§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie
von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß
dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die
seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im
Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das
gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen
Gebrauch beruhen;
4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu
gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.
§ 15 Gebrauchsregelung
(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des
gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im
Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums
entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den
Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem
Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß §
47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber
verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen
Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1
Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit
beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des
Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die nicht
unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach
Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab
verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung
im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im
Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2
regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs
durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der
Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller
Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist
nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu
beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht
sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten
eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung
im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung
eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4,
Abs. 3 Nr. 6) handelt.
§ 17 Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft
Im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach
dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der
Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert,
deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung
bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber
anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen
die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die
anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums
verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei
Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14
obliegenden Pflichten verstößt;
2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und
Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts
seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit. Der Beschluß bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der
stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem
Fall nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
§ 19 Wirkung des Urteils
(1) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines
Wohnungseigentums verurteilt wird, berechtigt jeden Miteigentümer zur
Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des ersten Abschnitts des Gesetzes über
die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. Die Ausübung dieses Rechts steht der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft
handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Der Wohnungseigentümer kann im Falle des § 18 Abs. 2 Nr. 2 bis zur Erteilung des
Zuschlags die in Absatz 1 bezeichnete Wirkung des Urteils dadurch abwenden, daß er die
Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich der
Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das Versteigerungsverfahren
entstandenen Kosten sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen zur Lasten- und
Kostentragung erfüllt.
(3) Ein gerichtlicher oder vor einer Gütestelle geschlossener Vergleich, durch den sich der
Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet, steht dem in
Absatz 1 bezeichneten Urteil gleich.
3. Abschnitt Verwaltung
§ 20 Gliederung der Verwaltung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern
nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle
der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.
(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas
anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen
Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem
gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit
des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch
Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und
Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die
angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und
Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung,
einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines
Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6
bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens
verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der
Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit
Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so
kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen
entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem
Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige
Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können
beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte
durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht
in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1
des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den
Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen
Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von
Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer
im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen
werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2
verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.
(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht
durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht
gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der
Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden
durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung
bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre
Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung
rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig,
solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal
im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen
werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem
Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der
Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein
Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen
werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall
besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes
beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.
Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein
Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu
unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
„(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den
Wortlaut
1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe
von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit
Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen
sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu
nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle
einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden.
Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die
Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und
Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu
versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer
ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der
Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu
führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese
Aufgabe bestellt haben.
§ 25 Mehrheitsbeschluß
(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren
gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten
Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im
Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine
neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht
auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung
hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die
Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen
Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen
Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre
vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von
Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf
das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt
regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt.
Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der
Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden
kann.
(3) aufgehoben
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen
werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der
die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümers und gegenüber der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung
der Hausordnung zu sorgen;
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in
Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten
der Wohnungseigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit
gemäß § 43 anhängig ist;
8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten
Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für
und gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle
Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer
gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und
Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch
Beschluß mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu
vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert,
höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten
Streitwert bemessen.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und
mit Wirkung für und gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten
Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu
führen;
3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und
Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis Nr. 5 und Nr. 8 zu treffen;
5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu
führen;
6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß §43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine
Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch
Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Verwaltung nicht berechtigt, so vertreten alle
Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss
mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse
können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.
(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu
halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der
Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines
Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsund
Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht
ersichtlich ist.
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der
Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen
Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem
beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter
Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters
beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
§ 29 Verwaltungsbeirat
(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines
Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem
Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als
Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und
Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt,
vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
4. Abschnitt Wohnungserbbaurecht
§ 30
(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die
Anteile in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum
an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten
Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude
eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht).
(2) Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung des § 8
teilen.
(3) Für jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt angelegt
(Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch). Im übrigen gelten für das
Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften über das Wohnungseigentum
(Teileigentum) entsprechend.
II. Teil Dauerwohnrecht
§ 31 Begriffsbestimmungen
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die
Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers eine bestimmte Wohnung
in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in
anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb
des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung
wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die
Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken
dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden
Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht
entsprechend.
§ 32 Voraussetzungen der Eintragung
(1) Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen
ist.
(2) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Dauerwohnrechts kann auf
die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsbewilligung sind als
Anlagen beizufügen:
1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der dem
Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile ersichtlich ist
(Aufteilungsplan); alle zu demselben Dauerwohnrecht gehörenden Einzelräume sind mit der
jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2. eine Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Dauerwohnrechte Nummern
angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen. Die
Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen
der Aufteilungsplan (Satz 2 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 2 Nr. 2) von einem
öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der
Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem
Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und
§ 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom
23. März 1974) entsprechend. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch
Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen.
(3) Das Grundbuchamt soll die Eintragung des Dauerwohnrechts ablehnen, wenn über die in §
33 Abs. 4 Nr. 1 bis 4 bezeichneten Angelegenheiten, über die Voraussetzungen des
Heimfallanspruchs (§ 36 Abs. 1) und über die Entschädigung beim Heimfall (§ 36 Abs. 4)
keine Vereinbarungen getroffen sind.
§ 33 Inhalt des Dauerwohnrechts
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung
bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften
des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen
und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes
vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
1. Art und Umfang der Nutzungen;
2. Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile;
3. die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des
Grundstücks;
4. die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
5. das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung
zu verlangen.
§ 34 Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten
(1) Auf die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen
sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten auf Ersatz von Verwendungen oder auf
Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sind die §§ 1049, 1057 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden.
(2) Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die Ansprüche des Berechtigten die
für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden.
§ 35 Veräußerungsbeschränkung
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Berechtigte zur
Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten
bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
§ 36 Heimfallanspruch
(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Berechtigte verpflichtet
ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den
Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen
(Heimfallanspruch). Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück
getrennt werden.
(2) Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz unterliegen, so kann
der Eigentümer von dem Heimfallanspruch nur Gebrauch machen, wenn ein Grund vorliegt,
aus dem ein Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen oder kündigen kann.
(3) Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der
Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese
Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Eigentümer dem
Berechtigten eine Entschädigung zu gewähren hat, wenn er von dem Heimfallanspruch
Gebrauch macht. Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen über die
Berechnung oder Höhe der Entschädigung oder die Art ihrer Zahlung getroffen werden.
§ 37 Vermietung
(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder
Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn
das Dauerwohnrecht erlischt.
(2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige,
auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältnis ein; die
Vorschriften der §§ 566 bis 566e des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(3) Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert wird. Wird das
Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein
Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a des Gesetzes über die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zu.
§ 38 Eintritt in das Rechtsverhältnis
(1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die
sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer
ergebenden Verpflichtungen ein.
(2) Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich
während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem
Dauerwohnberechtigten ergebenden Rechte ein. Das gleiche gilt für den Erwerb auf Grund
Zuschlages in der Zwangsversteigerung, wenn das Dauerwohnrecht durch den Zuschlag nicht
erlischt.
§ 39 Zwangsversteigerung
(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im
Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der
Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden
Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Zwangsversteigerung in das
Grundstück betreibt.
(2) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung
derjenigen, denen eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende
Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast zusteht.
(3) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 ist nur wirksam für den Fall, daß der
Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen seine
fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat; in Ergänzung einer
Vereinbarung nach Absatz 1 kann vereinbart werden, daß das Fortbestehen des
Dauerwohnrechts vom Vorliegen weiterer Voraussetzungen abhängig ist.
§ 40 Haftung des Entgelts
(1) Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten, die dem Dauerwohnrecht
im Range vorgehen oder gleichstehen, sowie öffentliche Lasten, die in wiederkehrenden
Leistungen bestehen, erstrecken sich auf den Anspruch auf das Entgelt für das
Dauerwohnrecht in gleicher Weise wie auf eine Mietforderung, soweit nicht in Absatz 2
etwas Abweichendes bestimmt ist. Im übrigen sind die für Mietforderungen geltenden
Vorschriften nicht entsprechend anzuwenden.
(2) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß Verfügungen über den
Anspruch auf das Entgelt, wenn es in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist,
gegenüber dem Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder
gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast wirksam sind. Für eine
solche Vereinbarung gilt § 39 Abs. 2 entsprechend.
§ 41 Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte
(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn
Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3.
(2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten
gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende
Hypothek löschen zu lassen für den Fall, daß sie sich mit dem Eigentum in einer Person
vereinigt, und die Eintragung einer entsprechenden Löschungsvormerkung in das Grundbuch
zu bewilligen.
(3) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene
Entschädigung zu gewähren, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht.
§ 42 Belastung eines Erbbaurechts
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem
Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
III. Teil Verfahrensvorschriften
§ 43 Zuständigkeit
Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
1. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer untereinander;
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern;
3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums;
4. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer;
5. Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen
Wohnungseigentümer richten und sich auf des gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung
oder das Sondereigentum beziehen;
6. Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist
Insoweit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung nicht anzuwenden.
§ 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift
(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners
erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des
gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der
Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte
Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der
Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu
erfolgen.
(2) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die
übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu bezeichnen. Der
namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das
Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht.
§ 45 Zustellung
(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte
oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der
Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder auf Grund des Streitgegenstandes
die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht
unterrichten.
(2) Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter
ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter
sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. Der
Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der
Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die
Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend.
(3) Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen
Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus
sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter
bestellen.
§ 46 Anfechtungsklage
(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines
Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die
Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines
Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der
Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten
entsprechend.
(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache überse hen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss
nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.
§ 47 Prozessverbindung
Mehrere Prozesse, in denen Klagen auf Erklärung oder Feststellung der Ungültigkeit
desselben Beschlusses der Wohnungseigentümer erhoben werden, sind zur gleichzeitigen
Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Die Verbindung bewirkt, dass die Kläger der
vorher selbständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind.
§ 48 Beiladung, Wirkung des Urteils
(1) Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43
Nr. 1 oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend macht, nur gegen einen oder
einzelne Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen
Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar
nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter
nicht Partei ist, ist er ebenfalls beizuladen.
(2) Die Beiladung erfolgt durch Zustallung der Klageschrift, der die Verfügungen des
Vorsitzenden beizufügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder der anderen Partei zu
ihrer Unterstützung beitreten. Veräußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während des
Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung entsprechend
anzuwenden.
(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das
rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre
Rechtsnachfolger sowie den beigeladenen Verwalter.
(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch
nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig.
§ 49 Kostenentscheidung
(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die
Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.
(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts
durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei
des Rechtsstreits ist.
§ 50 Kostenerstattung
Den Wohnungseigentümern sind als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder
Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts
zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits
zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten
war.
§§ 51 bis 58 aufgehoben
IV. Teil Ergänzende Bestimmungen
§ 59 aufgehoben
§ 60 Ehewohnung
Die Vorschriften der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats
(Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz) vom 21. Oktober 1944 (Reichsgesetzbl. I
S. 256) gelten entsprechend, wenn die Ehewohnung im Wohnungseigentum eines oder beider
Ehegatten steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht an der
Ehewohnung zusteht.
§ 61
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das
zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen
wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das
Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung
dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine
rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in
diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht
entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des
Wohnungseigentumsgesetzes.
§ 62 Übergangsvorschrift
(1) Für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in
Zwangsversteigerungssachen oder für die bei einem Notar beantragten freiwilligen
Versteigerungen sind die durch die Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I
S. 370) geänderten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes sowie die des Gesetzes über die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter
anzuwenden.
(2) In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 finden die Bestimmungen über
die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) keine
Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 1. Juli 2012 verkündet worden
ist.
§ 63 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse
(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch
dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt,
so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte
und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des
Grundstücks, im Falle des Dauerwohnrechts ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts
anzunehmen.
(2) gegenstandslos
(3) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht
beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen
getroffen werden.
§ 64 Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung in Kraft.