Stellvertretung und Begleitung in der Wohnungseigentümer – Versammlung

Praktiker im Gespräch „Kanzlei an der Kunsthalle“ vom 04.11.2004 Dr. Hartmut v. Rechenberg

Stellvertretung und Begleitung in der

Wohnungseigentümerversammlung

I) Einleitung

Das  Recht  eines  jeden  Wohnungse-
igentümers
  zur  Teilnahme   an Versammlungen  der  Wohnungseigen

tümergemeinschaft  gehört  zum unantastbaren Kernbereich seiner Rechte als Wohnungseigentümer.1

Durch die persönliche Verhinderun
g oder auch aus anderen Gründen kann ein  Wohnungseigentümer

  ein  Interesse  daran  haben,  sich  in Eigentümerversammlungen vertreten

 zu lassen.
 Darüber hinaus gibt es nicht  selten  den  Wunsch  einzelner  Wohnungseigentümer,  mit  einer Begleitung,  etwa  dem  Ehepartner  oder  einem  Rechtsanwalt,  an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Dem steht das grundsätzliche Recht der übrigen Wohnungseigentümer entgegen, dass Angelegenheiten der Gemeinschaft nicht nach außen  getragen und gemeinschaftsfremde Einwirkungen auf Eigentümerversammlungen fern gehalten werden.2 Für Eigentümerversammlungen  gilt  daher  der  Grundsatz  der Nichtöffentlichkeit.3  Dies  bedeutet,  dass  neben  den  Wohnungs- eigentümern nicht jeder beliebige Dritte bei der Eigentümerversammlung anwesend sein bzw. an ihr teilnehmen darf.

II) Stellvertretung

1) Gesetzliche Ausgangslage

Nach der gesetzlichen Ausgangslage hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, sich auf der Versammlung durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Stellvertreter (= Bevollmächtigten, § 166 Abs. 2 Satz 1 BGB) vertreten
 zu lassen.4 Das Gesetz sieht dafür keine Einschränkung vor. Bevollmächtigter kann jeder beliebige Dritte sein. Die Vollmacht unterliegt auch keinem gesetzlichen  Formzwang,  d.h.  eine  mündliche  Vollmachtserteilung  ist ausreichend.

2) Gemeinschaftsordnungen

In  Gemeinschaftsordnungen  finden  sich  jedoch  in  aller  Regel  sog. Vertreterklauseln, die eine Stellvertretung in der Eigentümerversammlung beschränken.  So  wird  üblicherweise  nur  eine  Vertretung  durch  den Ehegatten   (seltener:  nahe  Angehörige),  einen  anderen

1 OLG Saarbrücken ZMR 2004, 67; OLG Hamm ZMR 2004, 141.

2 BGH NJW 1993, 1329 (1330); KG NZM 2004, 792; BayObLG ZMR 2002, 844 (845).

3 BGH NJW 1993, 1329 (1330) = WE 1993, 165; KG ZWE 2001, 75 (76); BayObLG ZMR 2002,

844.

4 BGH ZMR 1993, 287 = MDR 1993, 442; MDR 1987, 485; OLG Hamm ZMR 2004, 141; OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221 = NJW-RR 1995, 1294; OLG Zweibrücken ZMR 1986, 369.

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Wohnungseigentümer  oder  den  Verwalter  derselben  Wohnanlage zugelassen, was der BGH5 als grundsätzlich wirksam angesehen hat. Nach der Ansicht des BGH6 ist ein derartiges Vertretungsverbot umfassend zu verstehen, so dass es sich nicht lediglich auf die Stimmabgabe, sondern auf jede aktive Beteiligung in der Versammlung erstreckt.

Die  Rechtsprechung  hat  jedoch  anerkannt,  dass  besondere  Umstände dazu führen können, dass trotz grundsätzlichen Vertretungsverbots eine Vertretung in der Eigentümerversammlung ausnahmsweise zulässig ist. Die  Rechtsprechung  greift  hierbei  insbesondere  auf  die  ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung sowie auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurück.

a) Auslegung der Gemeinschaftsordnung

Das OLG Köln7 hat entschieden, dass bei einer Vertretungsregelung in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1962 als vertretungsberechtigter Ehepartner auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zu verstehen ist, sofern die Lebensgemeinschaft 1. unstreitig und evident ist,

2. auf (längere) Dauer angelegt ist und 3. durch gemeinsame Kinder die Verfestigung der Gemeinschaft zu einem (eheähnlichen oder) ehegleichen Verhältnis nach außen dokumentiert ist.

Eine derartige Auslegung ist nach dem OLG Köln und dem BayObLG  8 jedoch dann nicht mehr möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung zu einer Zeit errichtet wurde, in der  die nichteheliche Lebensgemeinschaft bereits gesellschaftlich weitgehend toleriert war, was das OLG Köln und das BayObLG zumindest für die Zeit ab Mitte der 1980er Jahre annimmt. Bei neueren Gemeinschaftsordnungen muss davon ausgegangen werden, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft bei entsprechendem Willen mit aufgenommen worden wäre.

b) Treu und Glauben

Die Rechtssprechung hat Fälle anerkannt, in denen ein Bestehen auf das Vertretungsverbot wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzulässig sein kann.

Das  OLG  Hamm9  hat  entschieden,  dass  ein  Berufen  auf  das Vertretungsverbot dann unzulässig ist, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft  über  einen  längeren  Zeitraum  die  Vertretung  eines Wohnungseigentümers  hingenommen  hat,  obwohl  dies  an  sich  der Gemeinschaftsordnung widersprach. Jedenfalls darf sich die Eigentümer- gemeinschaft nicht abrupt auf das Vertretungsverbot berufen, ohne dem

5 BGH MDR 1987, 485 = WuM 1987, 92 = DWE 1987, 23.

6 BGH MDR 1993, 442 = ZMR 1993, 287; a.A. BayObLG MDR 1982, 58 und OLG Karlsruhe WuM

1986, 229.

7 OLG Köln ZMR 2004, 378 (379).

8 BayObLG NJW-RR 1997, 463 (464).

9 OLG Hamm NJW-RR 1997, 846.

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entsprechenden Eigentümer die Möglichkeit zu geben, für eine zulässige

Vertretung zu sorgen.

Gleiches  gilt,  wenn  die  Vorlage  einer  schriftlichen  Vollmacht  in  der Versammlung verlangt wird, obwohl  die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit  hierauf  stets  verzichtet  hat.  Das  Berufen  auf  die Formvorschrift ist dann treuwidrig.10

In den übrigen Fällen kann der Versammlungsleiter den Stellvertreter zurückweisen und von der Eigentümerversammlung ausschließen. Wird er nicht zurückgewiesen, ist er teilnahmeberechtigt und seine Stimme bei tatsächlicher Bevollmächtigung wirksam. Insoweit ist auf die Vorschrift des

§ 180 BGB zu verweisen. Auch bei der Stimmabgabe handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft, bei dem die Vertretung ohne Vertretungs- macht unzulässig ist und von dem Versammlungsleiter (Verwalter) sofort beanstandet werden kann (§ 180 Satz 2 BGB).

Das  OL Braunschweig11  hat  entschieden,  dass  es  bei  einer  kleinen Wohnanlage,  deren  Eigentümer  untereinander  zerstritten  sind, unzumutbar  ist,  einen  Wohnungseigentümer  auf  die  Vertretung  durch einen anderen Wohnungseigentümer zu verweisen. Ein Festhalten an dem Vertretungsverbot ist dann treuwidrig.

Hinzuweisen ist auf eine Entscheidung des Kammergerichts12, wonach sich ein  Wohnungseigentümer  bei  einer  beabsichtigten  Vollmachtserteilung stets selbst anhand der Gemeinschaftsordnung versichern muss, ob die beabsichtigte Stellvertretung zulässig ist. Wird in dem von dem Verwalter übersandten Vollmachtsvordruck nicht auf das bestehende Vertretungs- verbot hingewiesen, darf sich der Wohnungseigentümer nicht auf eine umfassende  Vertretungsmöglichkeit  verlassen.  Eine  Zurückweisung  des Stellvertreters  in  der  Eigentümerversammlung  ist  in  diesem  Fall  nicht treuwidrig.

c) Keine  Geltung  des  Vertretungsverbots  bei  juristischen

Personen

Sind juristische Personen (z.B. AG, GmbH) Wohnungseigentümer, gilt für diese  ein  Vertretungsverbot  grundsätzlich  nicht.  Nach  Ansicht  des BayObLG13  ist  Vorstandsmitgliedern  ein  persönliches  Erscheinen  nicht zumutbar. Eine Aktiengesellschaft etwa hat daher die Möglichkeit, sich von einem  Handlungsbevollmächtigten  oder  sonstigen  Firmenangehörigen vertreten

zu lassen.

10 OLG Saarbrücken v. 20.02.2002, 1 U 680/01, OLGR Saarbrücken 2002, 143; OLG München ZMR

1996, 557; LG Düsseldorf WuM 1991, 588; LG Hamburg WuM 1987, 209; LG Aachen NJW 1978,

1387.

11 OLG Braunschweig NJW-RR 1990, 979 (980); a.A. BayObLG ZMR 2002, 844 (845).

12 KG NZM 2004, 792.

13 BayObLG MDR 1982, 58.

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d) Teilnahmerecht des werdenden Wohnungseigentümers

Der Erwerber eines Wohnungseigentumsrechts kann bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch an Eigentümerversammlungen stimmberechtigt  teilnehmen,  wenn  nach  erfolgter  Auflassung  der Eigentumsverschaffungsanspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und der Veräußerer sich das Stimmrecht nicht ausdrücklich vorbehalten  hat.14  Der  Erwerber  verfügt  dann  über  ein  von  dem Veräußerer  abgeleitetes  Stimmrecht15,  an  dessen  Ausübung  der Veräußerer in diesem Stadium des  Erwerbsvorgangs in der Regel auch kein  Interesse  mehr  hat,  da  er  den  Erwerbsvorgang  nicht  mehr beeinflussen  kann.  Zudem  hängt  der  Zeitpunkt  der  grundbuchlichen Eigentumsumschreibung  vielfach  von  Umständen  ab,  auf  die  weder Veräußerer noch Erwerber Einfluss haben.16

Ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfordert die Wahrnehmung des Stimmrechts durch den Erwerber wegen der noch gegebenen  Unsicherheiten  im  Erwerbsvorgang  die  ausdrückliche Ermächtigung durch den Veräußerer.17

Eine Besonderheit besteht bei der sog. werdenden Wohnungseigentümer- gemeinschaft,  d.h.  vor  Invollzugsetzung  der  Gemeinschaft  durch Eintragung  des  ersten  Erwerbers eines  Wohnungseigentumsrechts  im Grundbuch.  Hier  verfügt  ein  Erwerber  nach  der  Eintragung  einer Auflassungsvormerkung sowie dem Erhalt des Besitzes an der Wohnung bereits über ein eigenes Stimmrecht.18

Das einmal erlangte Stimmrecht bleibt auch nach der Invollzugsetzung der Gemeinschaft bestehen. Für anschließend hinzukommende (auch Erst-) Erwerber gilt diese Besonderheit nicht. Sie unterscheidet insoweit nichts von einem Zweiterwerber.

III) Begleitung in der Eigentümerversammlung

1) Begleitung eines einzelnen Wohnungseigentümers

Aus  dem  Grundsatz  der  Nichtöffentlichkeit  folgt,  dass Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht in Begleitung von Dritten an Eigentümerversammlungen  teilnehmen  dürfen.  Dennoch  kann  ein Wohnungseigentümer  ein  berechtigtes  Interesse  daran  haben,  in  der Wohnungseigentümerversammlung einen externen Berater hinzuzuziehen. Der BGH19 hat entschieden, dass eine Begleitung dann zulässig ist, wenn

14 KG NJW-RR 1995, 147.

15 KG WuM 2004, 229.

16 KG NJW-RR 1995, 147.

17 KG WuM 2004, 229.

18 KG WuM 2004, 229; BayObLG NJw 1990, 3216.

19 BGH NJW 1993, 1329.

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dafür Gründe vorliegen, die gewichtiger sind als das Interesse anderer Wohnungseigentümer,  die  Versammlung  auf  den  eigenen  Kreis  zu beschränken. Derart gewichtige Gründe können nach der Rechtsprechung darin liegen, dass der Wohnungseigentümer aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. hohes Lebensalter) oder wegen des Schwierigkeitsgrades der Angelegenheit nicht in der Lage ist, seine Rechte in der Versammlung angemessen wahrzunehmen.

Abgesehen von dem Fall einer ständig bestehenden Erschwernis ist bei der Hinzuziehung  von  Beratern  immer  auf  den  Einzelfall  abzustellen. Entscheidend sind Art und Bedeutung der jeweils anstehender Tages- ordnungspunkte.20 Deshalb ist auch erst in der Versammlung durch einen förmlichen Beschluss darüber zu entscheiden, ob der Berater anwesend sein darf. Bei der Abwägung ist schließlich auch die Person des Beraters zu berücksichtigen,  denn  ist  der  Berater  von  Berufs  wegen  zur  Ver- schwiegenheit  verpflichtet  (z.B.  Rechtsanwalt),  wird  durch  dessen Anwesenheit in den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nur in geringem Umfang eingegriffen.

2) Begleitungen des Verwalters

Unproblematisch ist die Anwesenheit von Mitarbeitern des Verwalters für die  Ausübung  untergeordneter  Tätigkeiten,  wie  z.B.  das  Führen  des Protokolls oder das Führen der Anwesenheitsliste. Dies folgt bereits aus der Aufgabe des Verwalters als Leiter der Eigentümerversammlung (§ 24

Abs.  5  WEG),  kraft  derer  er  u.a. für  einen  reibungslosen  Ablauf  der Eigentümerversammlung sorgen muss. Die Anwesenheit von Mitarbeitern verletzt auch nicht den Grundsatz der  Nichtöffentlichkeit, da Mitarbeiter des Verwalters ohnehin aus ihrem Arbeitsverhältnis zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet sind.21

Die Hinzuziehung eines externen Beraters in der Versammlung durch den Verwalter, z.B. Rechtsanwalt oder Architekt, ist nur dann zulässig, wenn diese im – objektiv zu verstehenden – Gemeinschaftsinteresse erfolgt. Dafür muss für die Gemeinschaft in  ihrer Gesamtheit ein Bedürfnis an rechtlicher Beratung bestehen, das zu gewährleisten den Aufgabenbereich und Kenntnisstand des Verwalters übersteigt.22

IV) Rechtsschutzmöglichkeiten

1) Unberechtigter Ausschluss eines Stellvertreters oder Begleiters Ein  Eigentümerbeschluss,  der  den  Vertreter  oder  Begleiter  eines Eigentümers  zu  Unrecht  von  der  Teilnahme  an  einer  Eigentümer- versammlung  ausschließt,  ist  nicht  gerichtlich  anfechtbar.  Dies  folgt

20 BGH NJW 1993, 1329 (1331); OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221 (223).

21 KG ZMR 2001, 223 (224).

22 BayObLG MietRB 2004, 210.

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daraus,  dass  ein  derartiger  sog.  Geschäftsordnungsbeschluss  nur  die konkrete  Eigentümerversammlung  betrifft  und  darüber  hinaus  keine Rechtswirkungen  entfaltet.  Für  eine  Anfechtung  fehlt  daher  das erforderliche Rechtsschutzinteresse.23

 
Die übrigen auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse können jedoch innerhalb eines Monats (§ 23 Abs. 4 WEG) erfolgreich angefochten werden, sofern nicht ausgeschossen werden kann, dass sie auch ohne den Ausschluss des Vertreters oder Begleiters zu Stande gekommen wären.24

2) Unrechtmäßige Teilnahme eines Stellvertreters oder Begleiters Hat  zu  Unrecht  ein  Begleiter  an  der  Eigentümerversammlung  teilge- nommen,  sind  die  gefassten  Beschlüsse  unter  Verstoß  gegen  den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu Stande gekommen und unterliegen binnen  der  Monatsfrist  der  erfolgreichen  Anfechtung,  sofern  sich  die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt.25

Drasdo26 weist in diesem Zusammenhang auf eine Schadensersatzpflicht des  Rechtsanwalts  hin,  der  unter  Verstoß  gegen  den  Grundsatz  der Nichtöffentlichkeit als Begleiter in der Versammlung verbleibt und dadurch die Kosten eines hierauf gestützten  erfolgreichen Anfechtungsverfahrens zu tragen ha

23 BayObLG WE 1997, 436; WuM 2001, 406 (407); LG Saarbrücken ZMR 2003, 297.

24 BayObLG ZWE 2001, 490 (491) m.w.N; OLG Hamm ZWE 2002, 486 (488).

25 BayObLG NJW-RR 2004, 1312 (1313).

26 Drasdo, NJW-Spezial 2004, 193 (194).

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Beispiel für eine fehlgeschlagene Eigentümerversammlung In  einer  aus  sechs  Wohnungseigentümern  bestehenden  Wohnungseigen- tümergemeinschaft hatte ein Miteigentümer sein Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet. Dem Nießbrauchnehmer hatte er zugleich eine notarielle Generalvollmacht erteilt.

In  den  vergangenen  Jahren  trat  nie  der  Miteigentümer  selbst,  sondern ausschließlich  der  bevollmächtigte  Nießbrauchnehmer  für  ihn  in  allen Angelegenheit  das  Wohnungseigentum  betreffend  auf.  Allen  anderen Miteigentümern sowie dem Verwalter war die umfassende Bevollmächtigung bekannt. Jede Korrespondenz erfolgte ausschließlich mit dem Bevollmächtigten, der auch allein an den Wohnungseigentümerversammlungen teilnahm und dort sämtliche  Eigentümerrechte  wie  z.B.  das  Stimmrecht  wahrnahm.  Eine Vollmachtsurkunde  legte  der  Nießbrauchnehmer  in  keiner  Eigentümer- versammlung vor, was auch zu keinem Zeitpunkt seitens der Verwaltung oder anderer Wohnungseigentümer beanstandet wurde.

Die  Eigentümergemeinschaft  wählte  den  Bevollmächtigten  sogar  in  den

Verwaltungsbeirat.

Anschließend  erfolgte  ein  Verwalterwechsel.  Auch  der  neue  Verwalter korrespondierte  ausschließlich  mit  dem  Bevollmächtigten  anstatt  des Wohnungseigentümers und richtete sogar die Einladung zu der ersten von ihm durchgeführten  Wohnungseigentümerversammlung  ausschließlich  an  den Bevollmächtigten.

In  der  anschließend  stattfindenden Versammlung  stellte  der  Verwalter  im Rahmen der Feststellung der Beschlussfähigkeit fest, dass der Bevollmächtigte keine  Vollmachtsurkunde  vorgelegt  habe.  Er  erklärte  ihn  daraufhin  unter Verweis auf die Teilungserklärung als nicht stimmberechtigt. Der anschließende Antrag  zu  der  Genehmigung  der  Anwesenheit  des  Bevollmächtigten  wurde einstimmig positiv beschieden.

In § 13 der Teilungserklärte ist u.a. folgendes geregelt:

„ 2.  Jedem  Wohnungseigentümer  ist  es  gestattet,  sich  in  der Wohnungseigentümerversammlung und bei der Abstimmung vertreten zu lassen.  Die  Vertretungsvollmacht  ist  durch  eine  bei  den  Akten  des Verwalters verbleibende Urkunde nachzuweisen, und zwar bei Vertretung durch den Ehepartner, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter in privatschriftlicher, sonst in öffentlich beglaubigter Form.“

In dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung wurde unter Top 7. festgehalten: „… Herr V., als Vertreter des Wohnungseigentümers A ...“

 
Fraglich ist, ob dem Bevollmächtigten in der Wohnungseigentümerversammlung das Stimmrecht verwehrt werden durfte. Das wäre dann nicht der Fall, wenn eine  für  die  Wohnungseigentümerversammlung  wirksame  Bevollmächtigung vorgelegen hätte.

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I. Vertretungsmöglichkeit in der Wohnungseigentümerversammlung

1. Grundsätzlich

Die Möglichkeit, sich als Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümer- versammlung vertreten
 zu lassen, ist in § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen und erstreckt sich ausdrücklich auch auf die Vertretung bei Abstimmungen.

2. Voraussetzungen

Die wirksame Stellvertretung ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpf

a) Form

Die Vollmachtserteilung hat bei einer Vertretung durch den Ehepartner, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter in privatschriftlicher, sonst in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen.

b) Nachweis der Bevollmächtigung

Die Vollmachtsurkunde ist dem Verwalter vorzulegen und von diesem zu den

Akten zu nehmen.

II. Bevollmächtigung des Nießbrauchnehmers

Fraglich  ist,  ob  der  Nießbrauchnehmer  in  der  Wohnungseigentümer- versammlung ordnungsgemäß bevollmächtigt war.

1. Wirksame Vollmachtserteilung

Zunächst  müsste  eine  wirksame  Vollmachtserteilung  vorliegen,  das Abstimmungsrecht des Eigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung auszuüben.

Der  Eigentümer  hatte  eine  Generalvollmacht  erteilt.  Eine  Generalvollmacht berechtigt  grundsätzlich  zur  Vornahme  aller  Rechtsgeschäfte,  soweit  eine Vertretung  zulässig  ist.1  Die  Stellvertretung  in  der  Wohnungseigentümer- versammlung  ist  auch  hinsichtlicht des  Stimmrechts  in  §  13  Abs.  2  der Teilungserklärung ausdrücklich zugelassen.

Da  es  sich  bei  dem  Nießbrauchnehmer  nicht  um  den  Ehepartner  des Vollmachtsgebers oder einen anderen Wohnungseigentümer bzw. den Verwalter handelt,  bedarf  es   hinsichtlich  der  Vollmachtsurkunde  der  öffentlichen Beglaubigung. Die erteilte Generalvollmacht wurde notariell beurkundet, was ein „Mehr“  zu  der  öffentlichen  Beglaubigung  darstellt.2  Damit  verfügte  der

Nießbrauchnehmer zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung über

1 Palandt/Heinrichs, § 17, Rn. 7.

2 Palandt/Heinrichs, § 129, Rn. 3.

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eine  wirksame  das  Stimmrecht  umfassende  und  der  erforderlichen  Form genügenden Vollmacht.

2. Vorlage bei dem Verwalter

Problematisch ist, dass dem Verwalter  in der Eigentümerversammlung keine Vollmachtsurkunde  vorgelegt  wurde  und  auch  keine  zu  den  Akten  des Verwalters  gelangt  ist.  Dies  rechtfertigt  jedoch  dann  keine  Versagung  der Stimmberechtigung, wenn das Festhalten an diesem Erfordernis als treuwidrig anzusehen ist.

Aus § 242 BGB folgt der das gesamte Rechtsleben beherrschenden Grundsatz, dass jedermann in Ausübung seiner Rechte und Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln hat.3 Der Rechtsausübung wird hierdurch dort eine Schranke gesetzt, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt.4 Dabei ist für die Frage der Treuwidrigkeit  hinsichtlich  der  Berufung  auf  eine  nicht  eingehaltene Formvorschrift auch immer von entscheidender Bedeutung, welchem Zweck die Formvorschrift dient und welche Bedeutung ihr die Beteiligten beigemessen haben.5

In Fällen, in denen die Pflicht zur Vorlage einer Originalvollmacht besteht, wird bei fehlender Vorlage der Vollmacht ein Berufen auf den Verstoß gegen diese Formvorschrift allgemein als treuwidrig und damit als Verstoß gegen § 242 BGB angesehen,  wenn  während  einer  bestehenden  Geschäfts-  oder  Vertrags- beziehung der Vertreter zuvor wiederholt als solcher anerkannt wurde, ohne dass eine Vollmachtsurkunde vorgelegt worden wäre.6

a) Wiederholte Anerkennung als Vertreterin

Der Nießbrauchnehmer müsste wiederholt als Vertreter anerkannt worden sein. Dies ist vorliegend der Fall. Der Nießbrauchnehmer vertritt den Eigentümer seit Jahren in allen Angelegenheiten bezüglich seines Wohnungseigentums. Dies erschöpft sich nicht nur in der Korrespondenz mit dem jeweiligen Verwalter oder den anderen Wohnungseigentümern, sondern erstreckte sich ausnahmslos auch auf  die  Vertretung  in  den  jeweiligen  Wohnungseigentümerversammlungen. Dabei  wurde  die  Stellvertretung  sowohl  von  dem  Verwalter  als  auch  allen anderen  Wohnungseigentümern  nie  in  Zweifel  gezogen.  Auch  der  neue Verwalter ist von dem Vorhandensein der Vollmacht ausgegangen, indem er nicht nur den Nießbrauchnehmer als alleinigen Ansprechpartner von Beginn an akzeptierte,  sondern  auch  die  Einladung  zu  der  Wohnungseigentümer- versammlung an ihn und nicht an denEigentümer richtete. Zudem wies der Verwalter  auf der  Einladung  allein  darauf  hin,  dass  er  für  den  Fall  der Verhinderung

  von  dem  beigefügten  Vollmachtsvordruck  Gebrauch  machen sollte. Der Gebrauch des Vordrucks für seine eigene Teilnahme wurde nicht

3 BGHZ 85, 48; Palandt/Heinrichs, § 242, Rn. 1.

4 Palandt/Heinrichs, § 242, Rn. 2.

5 BGH MDR 1976, 925 (926).

6 OLG Saarbrücken v. 20.02.2002, 1 U 680/01, OLGR Saarbrücken 2002, 143; OLG München ZMR 1996,

557; LG Düsseldorf WuM 1991, 588; LG Hamburg WuM 1987, 209; LG Aachen NJW 1978, 1387.

Praktiker im Gespräch „Kanzlei an der Kunsthalle“ vom 04.11.2004 Dr. Hartmut v. Rechenberg

 angeregt. Hieraus lässt sich schließend, dass der Verwalter von einer ohnehin bestehenden Vollmacht ausging.

 
Sogar auf der sodann stattfindenden Eigentümerversammlung selbst wurde der Nießbrauchnehmer als Vertreter des Eigentümers anerkannt. So heißt es unter Top 7. „… Herr V., als Vertreter des Wohnungseigentümers A, …“

b) Zweck der Vorschrift

Die Stimmabgabe eines Vertreters ohne Vertretungsmacht führt zwar nicht zu der  Nichtigkeit  des  entsprechenden  Beschlusses,  jedoch  darf  die  jeweilige Stimme  gleichwohl  nicht  berücksichtigt  werden.7  Damit  steht  und  fällt  ein Beschluss,  dessen  Zustandekommen  von der  Stimme  eines  in  behaupteter Vollmacht handelnden abhängt damit, ob sich im Nachhinein das Bestehen einer Vollmacht bestätigt oder nicht bzw. die Stimmabgabe genehmigt wird, was eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit bedeutet.

Folglich  haben  die  Wohnungseigentümer  ein  berechtigtes  Interesse  an  der Gewissheit  darüber,  ob  der  in  einer  Wohnungseigentümerversammlung auftretende Nichteigentümer bevollmächtigt ist oder nicht. Zentraler Zweck der Vorschrift ist daher die Wahrung dieses Gewissheitsinteresses.8

Darüber  hinaus  liefe  es  dem  Grundsatz  der  Nichtöffentlichkeit9  der Wohnungseigentümerversammlung zuwider, wenn sich jeder beliebige Dritte mit einer nur behaupteten Vollmacht Zugang zu einer Eigentümerversammlung verschaffen könnte.

Hervorzuheben ist, dass zu keinem Zeitpunkt Anhaltspunkte für einen Widerruf der Vollmacht vorlagen. Dementsprechend wurde die Bevollmächtigung des Nießbrauchnehmers  auch  weder  von  dem  Verwalter  noch  den  anderen Wohnungseigentümern je in Zweifel gezogen. Es bleibt daher festzustellen, dass sowohl der Verwalter als auch alle anderen Miteigentümer im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung  von  einer  noch  bestehenden  Vollmacht ausgingen, was schließlich auch im Protokoll unter Top 7. dokumentiert wurde. Damit  ist  der  mit  der  Formvorschrift  bezweckte  Schutz  im  Rahmen  des vorliegenden Falles letztlich bedeutungslos geworden.

Dass die Teilungserklärung für die Bevollmächtigung außenstehender Personen sogar eine öffentliche Beglaubigung vorsieht macht zwar deutlich, dass dem Nachweis der Bevollmächtigung und damit auch dieser Formvorschrift bei der Aufstellung der Teilungserklärung eine große Bedeutung beigemessen wurde. Jedoch wurde die Vorschrift jahrelang  einvernehmlich nicht angewandt. Dies zeigt,  dass  sie  bei  sämtlichen  Wohnungseigentümern  und  dem  Verwalter schließlich an Bedeutung verloren hat.

7 Riecke/Schmidt, Die erfolgreiche Eigentümerversammlung, 2. Auflage, S. 135.

8 Vgl. MünchKomm/Schramm, § 174, Rn. 1 zu § 174 BGB.

9 BGH WE 1993, 165 = NJW 1993, 1329.

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c) Unvereinbar mit Recht und Gerechtigkeit

Das Festhalten an der Vorlagepflicht der Vollmachtsurkunde müsste schließlich mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbar sein.

Bedenklich ist in diesem Zusammenhang, dass es bei einem Festhalten an der Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung trotz allseitiger Kenntnis von dem Bestehen der Vollmacht letztlich im Belieben des Verwalters oder eines Miteigentümers  stünde,  bei  einer  ausgesuchten  Wohnungseigentümer- versammlung den Nießbrauchnehmer, der im Vertrauen auf die geübte Praxis ohne Vollmachtsurkunde erschienen ist, von der Abstimmung auszuschließen und so die Stimmen des bevollmächtigten Eigentümers für oder gegen die gefassten Beschlüsse nicht ins Gewicht fallen zu lassen. Dies würde im Ergebnis die Manipulation der Abstimmungsergebnisse ermöglichen.

Nachdem dem bevollmächtigten Nießbrauchnehmer in der Vergangenheit ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde in den Wohnungseigentümerversammlungen die Stimmberechtigung beanstandungslos eingeräumt wurde, ist bei diesem der Eindruck erzeugt worden, dass von dem Erfordernis der Vorlage einer Vollmacht abgesehen  werden  kann.  Hierauf  hat  er  sich  eingerichtet  und  ist  ohne Vollmachtsurkunde  zu  den  Wohnungseigentümerversammlungen  erschienen. Nach der jahrelangen Übung der Wohnungseigentümergemeinschaft, über die Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung hinwegzusehen, hätte Bevollmächtigte bzw. der Eigentümer als Vollmachtgeber zumindest im Vorfeld der  Wohnungseigentümerversammlung  darüber  informiert  werden  müssen, dass  in  Zukunft  eine  Stellvertretung  ohne  Vorlage  einer  entsprechenden Vollmachtsurkunde nicht mehr anerkannt würde. Durch das unvorhersehbare Zurückweisen der Nießbrauchnehmers als Vertreter wurde dem Vollmachtsgeber die Wahrnehmung seiner Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung trotz begründeten  Vertrauens  durch  die  jahrelange  Übung  ohne  sachliche Rechtfertigung verwehrt.

Das Berufen auf die Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ist daher  im  vorliegenden  Fall  als  mit  Recht  und  Gerechtigkeit  unvereinbar anzusehen.

3. Zwischenergebnis

Das  Berufen  des  Verwalters  auf  das  Erfordernis  der  Vorlage  einer Vollmachtsurkunde war treuwidrig und  stellt einen Verstoß gegen § 242 BGB dar.

III. Ergebnis

Der bevollmächtigte Nießbrauchnehmer war von dem Eigentümer wirksam zur Teilnahme und Ausübung aller dem Eigentümer zustehenden Rechte in der Eigentümerversammlung  bevollmächtigt.  Der  Verwalter  durfte  den  Bevoll- mächtigten  auch  ohne  Vorlage  einer  Vollmachtsurkunde  nicht  von  den Abstimmungen  in  der  Wohnungseigentümerversammlung  ausschließen.  Sein dahingehendes Verhalten stellt einen Verstoß gegen § 242 BGB dar und war somit rechtswidrig.

Praktiker im Gespräch „Kanzlei an der Kunsthalle“ vom 04.11.2004 Dr. Hartmut v. Rechenberg

IV. Konsequenzen des rechtswidrigen Verwalterhandelns

Die auf der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse können innerhalb eines Monats (§ 23 Abs. 4  WEG) erfolgreich angefochten werden, sofern nicht ausgeschossen werden kann, dass sie auch ohne den Ausschluss der Vertreterin von der Abstimmung zu Stande gekommen wären.10

10 BayObLG ZWE 2001, 490 (491) m.w.N.; OLG Hamm ZWE 2002, 486 (488)