Leitfaden zur Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau

Über die zulässige Höhe der Miete wird häufig zwischen Vermieter und Mieter gestritten. Beispiel: Welche Mieterhöhung muss wann akzeptiert werden? Im nachstehenden Artikel werden die Voraussetzungen und Kriterien von zulässigen Mieterhöhungen sowie der Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter prägnant beschrieben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht im § 557 BGB Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz vor und eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zu den vertraglichen Vereinbarungen über die künftige Miethöhe zählen die Staffelmiete und die Indexmiete.

Für eine Mieterhöhung kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters einfordern, sofern die Mieterhöhung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen ist. Ein Ausschluss kann sich auch aus verschiedenen Umständen (§ 557 Abs. 3 BGB) wie zum Beispiel aus dem Vorliegen eines Zeitmietvertrages ergeben. Das Mietrecht setzt im Bürgerlichen Gesetzbuch zwecks Mieterschutz Grenzen für eine Mieterhöhung. Zu der Jahressperrfrist kommt noch die Überlegungsfrist hinzu, so die Miete faktisch immer mindestens 15 Monate unverändert sein muss.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird abgeleitet aus den Mieten, die im Zeitraum der letzten 4 Jahre erzielt wurden. Diese Miethöhe ist also nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, sondern ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die bisherige Miete muss also zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskosten- und Kapitalkostenerhöhungen sind dabei ohne Belang. Außerdem ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung zu beachten. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten werden bei der Kappungsgrenze ebenfalls nicht berücksichtigt.

Es macht keinen Unterschied, ob in den letzten 12 oder 15 Monaten die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist oder nicht. Es reicht aus, dass die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gerade bei einer besonders günstigen, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Wohnraummiete muss der Mieter mit einer stufenweisen Anhebung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechnen (BGH-Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06).

So heißt es im Urteil: „Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen“.

Kappungsgrenze und Mietpreisüberhöhung
Liegt in einer Stadt ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vor. darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur um bis zu 20% überschritten werden. Ist die gezahlte Miete höher, kann der Mieter die Mietzahlung auf 120% der Vergleichsmiete reduzieren. Er kann auch die zuviel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

Bei einem Staffelmietvertrag gilt die Grenze für Mieterhöhungen von maximal 20% innerhalb von drei Jahren nicht. Aber auch durch die Staffelmiete darf es nicht zu einer Mietpreisüberhöhung kommen. Eingeschränkt wird die Festlegung der Miethöhe durch § 5 WiStrG (Wirtschaftstrafgesetz). Bei Überschreitung der dort festgelegten Kappungsgrenze von 20 Prozent liegt eine Mietpreisüberhöhung vor. Der Artikel Mietpreisüberhöhung und Mietwucher beschreibt die Voraussetzungen und Folgen dieser Ordnungswidrigkeit und geht auch auf den strafrechtlichen Tatbestand des Mietwuchers ein.

Form und Begründung der Mieterhöhung
Gemäß § 558a BGB ist das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu stellen und die Mieterhöhung zu begründen. Für die Begründung kann nach Absatz 2 dieser Rechtsvorschrift insbesondere Bezug genommen werden auf den Mietspiegel (§ 558c BGB und § 558d BGB), einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), einem Sachverständigengutachten und der Benennung von mindestens 3 Vergleichswohnungen.

Mietspiegel und Mieterhöhung
Der qualifizierte Mietspiegel hat eine hohe Bedeutung. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietenspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietenspiegels hinweisen (§ 558a Abs. 3 BGB). Die Höhe der Vergleichsmiete kann man dem Mietspiegel entnehmen. Im Mietspiegel werden Wohnungen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage eingeteilt. Jeder Gruppe ist eine Mietpreisspanne zugeordnet Wenn die eigene Miete um mehr als 20% über dem Höchstwert der entsprechenden Gruppe liegt, ist die Miete überhöht. In vielen kleinen Gemeinden und sogar in manchen Großstädten gibt es aber keinen Mietspiegel.

Einige Websites bieten Übersichten zu den vorhandenen Mietenspiegeln im Web. Beispiel: pro wohnen oder Mietspiegelportal und hier als Beispiel ein Deeplink zum Mietenspiegel für Hamburg.

Wenn es für die betreffende Stadt einen qualifizierten Mietspiegel gibt, sollte der aktuelle Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen sogar beigefügt werden, auch wenn sich der Vermieter auf Vergleichswohnungen beruft. Will er die Mieterhöhung mit einer Vergleichswohnung oder einem Sachverständigengutachten begründen, hat er zusätzlich auf die Miete aus dem Mietspiegel hinzuweisen. Ein Mietspiegel ist qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt ist.

Die Begründung mit dem Mietspiegel
Der Vermieter muss dem Mieter mitteilen, wie er die Mietwohnung in den Mietspiegel einordnet. Dazu gehören zum Beispiel Angaben zu Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung. In der Praxis legt der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben häufig den Mietspiegel bei und markiert darin das entsprechende Feld. Es ist aber auch ausreichend, wenn der Vermieter den Mietspiegel nicht mitschickt und stattdessen die Angaben zu der Einordnung der Wohnung nachvollziehbar darstellt und der Mietspiegel für die betreffende Stadt allgemein zugänglich ist. Muss der Mieter den Mietspiegel aber erst käuflich erwerben, gilt er als nicht allgemein zugänglich. Wenn der Vermieter den Mietenspiegel jedoch unausgefüllt zuschickt oder keine ausreichenden Angaben zur Größe und Ausstattung der Wohnung macht, ist die Mieterhöhung unwirksam.

Handelt es sich um eine durchschnittliche Wohnung, wird der Mieter ggf. nur den Wert des Mittelwerts im Mietspiegel akzeptieren. Nur wenn die Wohnung überdurchschnittlich gut ist, sollte der Mieter einer Miete oberhalb des Mittelwertes zustimmen, um eine Zustimmungsklage des Vermieters zu vermeiden. Beispiel: Mieter akzeptiert den Mittelwert und der Vermieter muss nun darlegen, warum für die Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete höher als der Mittelwert ist.

Mieterhöhung bei Verweis auf einfachen Mietspiegel
Nach dem BGH-Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 reicht auch der Hinweis auf den einfachen Mietspiegel (vgl. § 558c BGB) aus, um die Mieterhöhung zu begründen. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. § 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

Vergleichswohnungen bzw. Sachverständigengutachten
Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei Vergleichswohnungen benennt, für die bereits jetzt eine Miete gezahlt wird, die der Vermieter fordert.Diese Wohnungen dürfen auch dem Vermieter selbst gehören und sogar im selben Haus liegen. Sie müssen nicht mit der Wohnung der Mieterhöhung übereinstimmen, dürfen aber auch nicht völlig unterschiedlich sein. Vergleichbar heißt nicht gleich. Die Nennung der Wohnungen muss so erfolgen, dass sie für den Mieter identifizierbar sind und damit sich der Mieter ein Bild von ihrer Vergleichbarkeit machen kann.

Beispiel: Angabe der Vergleichswohnung mit Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis. Ein Sachverständigengutachten muss so begründet sein, dass es der Mieter nachvollziehen kann. Nicht nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn es nur erkennen lässt, welche Miethöhe der Sachverständige für angemessen hält. Es ist relevant, dass der Sachverständige sich zu der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete äußert und die betreffende Wohnung des Mieters in das örtliche Angebot einordnet. Dazu gehört im allgemeinen auch, dass der Sachverständige Mietpreis und Adressen von Vergleichswohnungen offenlegt.

Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen
Selbst wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Im Mieterhöhungsschreiben ist der Mieter zur Zustimmung aufzufordern. Erst wenn die Zustimmung verweigert wird, darf der Vermieter eine Zustimmungsklage erheben. Eine Teilzustimmung kann das Kostenrisiko für den Mieter im Hinblick auf einen Mietprozess erheblich reduzieren. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hierzu im Artikel Mietprozess wegen Mieterhöhung.

Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB eine Überlegungsfrist zu, die sich wie folgt berechnet: Der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate. Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Die Zustimmung ist formfrei, d.h. sie kann auch mündlich erfolgen. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter vor Gericht innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Von einer stillschweigenden Zustimmung des Mieters ist auszugehen, wenn er die erhöhte Miete nachhaltig zahlt. Beispiel: Ändert der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreiben des Vermieters den eigenen Dauerauftrag und zahlt er die erhöhte Miete, dann ist darin in der Regel auch eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen.

Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage)
Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Sind die Voraussetzungen gegeben, kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Man spricht daher allgemein auch von einer Umlage der Modernisierungskosten.

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den „umlagefähigen“ Modernisierungskosten (vgl. Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB).

Beispiel: Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas). Die Erhöhung der Jahresmiete ist aber begrenzt auf höchstens 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen.

Der Mieter kann auch im Falle einer Mieterhöhung wegen Modernisierung das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht wird, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietdauer nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Der Artikel Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung beschreibt eingehend die Voraussetzungen wann eine Modernisierung vom Mieter zu dulden ist, die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien sowie das Miethöhungsrecht nach einer erfolgten Modernisisierung.

Anmerkung: Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wurde mit der Mietrechtsreform (01. September 2001) gestrichen. Sie hat sich in der Praxis als zu kompliziert gezeigt und passt nicht in das Vergleichsmietensystem.

Checkliste für Mieter zur Prüfung, ob Mieterhöhung korrekt ist
Hilfreich ist zum Beispiel der Ausdruck eines Merkblattes zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von einem Mieterverein. Hier ein Deeplink zum Mieterverein Neubrandenburg. Die Prüfung erstreckt sich auf materielle und formelle Richtigkeit. Beispiele:

• Richtiger Absender: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Werden alle Vermieter als Absender genannt? Haus- und Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein und Erben müssen einen Erbschein vorweisen können. Es ist allerdings ausreichend, wenn einer der Erben als Vertreter einer Erbengemeinschaft das Mieterhöhungsverlangen stellt.
• Richtiger Empfänger: Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein. Ist die Erklärung an alle der im Mietvertrag genannten Persoenen gerichtet?
• Schriftform und Begründung (siehe oben). Die Textform ist bei einem Fax oder Telegramm gewahrt.
• Mieterhöhung von Bevollmächtigten: Der Vermieter kann die Verwaltung des Wohneigentums auf einen Rechtsanwalt, Hausverwalter, Eigentümerverein usw. übertragen. Der Bevollmächtigte muss sich gegenüber dem Mieter durch eine Vollmachtsurkunde im Original ausweisen. Der Mieter soll aber eine nicht ausreichende Vollmacht nach Ansicht des OLG Hamm innerhalb von 14 Tagen zurückweisen.
• Vergleichsmietenerhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit fester Miete abgeschlossen ist.
• Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt: Jahressperrfrist, ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Begründung auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Vergleichswohnungen oder Gutachten.
• Die Zustimmung innerhalb der Überlegungsfrist beachten
• Teilweise Zustimmung ist möglich. Der Mieter kann der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung auch nur zu einem Teil zustimmen.
• Anmerkung: Stimmt die Wohnungsgröße? Ab und zu hört man, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde (vgl. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung im Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09.

Quelle: http://www.finanztip.de/