Newsletter Wohnungseigentum Aktuell 10/2013

Haftung des Hausverwalters für Verfahrenskosten
 

Mit der WEG-Novelle ist auch die Haftung des Hausverwalters für Verfahrenskosten in Beschlussanfechtungsverfahren erweitert worden. Ob dies in vielen Fällen geboten ist, kann man bezweifeln. Wir geben hier eine aktuelle Übersicht über ergangene Entscheidungen.
Nach altem Recht konnte das Gericht den Hausverwalter nur dann zur Übernahme der Verfahrenskosten verurteilen, wenn der Hausverwalter vorher am Gerichtsverfahren förmlich beteiligt wurde. So konnte er auch auf das Verfahren Einfluss nehmen. Nach neuem Recht kann das Gericht dem Hausverwalter die Prozesskosten auferlegen, auch wenn er am Gerichtsverfahren nicht beteiligt ist. Voraussetzung ist, dass der Verwalter das Beschlussanfechtungsverfahren durch eine Pflichtwidrigkeit veranlasst hat, wenn er die Pflichtwidrigkeit grob verschuldet hat, so Paragraf 49 Absatz 2 WEG.
Der Hausverwalter hat das Beschlussanfechtungsverfahren veranlasst, wenn ein Fehler im Verwaltungshandeln die Einschaltung des Gerichts quasi vorprogrammiert hat. Ein grobes Verschulden liegt vor, wenn der Hausverwalter grob fahrlässig, leichtfertig oder vorsätzlich gehandelt hat. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem und ungewöhnlichem Maße unbeachtet gelassen wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies einmal auf die Formel gebracht: „Der Betroffene hat die einfachsten, naheliegenden Überlegungen unterlassen und das nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste.“
In der Praxis werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren häufig deshalb notwendig, weil der Verwalter oder der Versammlungsleiter diese durch eine falsche Rechts- oder Sachbehandlung ausgelöst hat. Diese Möglichkeit bestand zwar schon nach altem Recht, jedoch wurde praktisch von ihr eher zurückhaltend Gebrauch gemacht. Diese Zurückhaltung schwindet zunehmend deutlich.
Welche Urteile sind bisher ergangen? In folgenden Fällen haben die Gerichte dem Hausverwalter die Prozesskosten auferlegt:
• Beschlusssammlung: Der Hausverwalter nimmt nicht nur Beschlüsse, sondern auch Meinungsbilder in die Beschlusssammlung auf, kennzeichnet die Meinungsbilder aber als Beschlüsse; Amtsgericht Nürnberg, 28 C 40162/09.
• Beschlussverkündung: Der Hausverwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde; AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, ZMR 2008, 997.
• Kostenverteilungsschlüssel: Der Hausverwalter legt bei der Erstellung der Jahresabrechnung einen falschen Kostenverteilungsschlüssel zugrunde; Elzer, Info-M 2008, 278.
• Abrechnung: Die Jahresabrechnung ist insgesamt für unwirksam zu erklären, wenn die Entwicklung des Rücklagenkontos sich inhaltlich falsch darstellt, der Endbestand des Rücklagenkontos falsch ist, die Wohngeldvorschüsse nicht ausgewiesen werden und zwischen Ausgaben und Einnahmen beziehungsweise Verbuchungen nicht ausreichend unterschieden wird. Ist die Jahresabrechnung gravierend zu beanstanden, trifft den Verwalter ein grobes Verschulden. Er hat die außergerichtlichen Kosten desjenigen, der den Beschluss angefochten hat, zu erstatten; AG Konstanz, Urteil vom 17. Juli 2008 – 12 C 16/08.
• Das grob fahrlässige Verhalten kann in der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung, der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans und/oder in der Missachtung der Gemeinschaftsordnung liegen; AG Strausberg Urteil vom 11. März 2009, 27 C 12/08.
• Stimmengewichtung: Der Hausverwalter lässt eine Abstimmung mit nicht zutreffenden Stimmrechtswertigkeiten durchführen; AG Neuss, ZMR 2008, 498.
• Stimmrechtsverbot: Der Hausverwalter beteiligt sich an der Abstimmung über seine Entlastung oder die Genehmigung der Abrechnung trotz eines bestehenden Stimmrechtsverbots; AG Neuss, ZMR 2008,498.
• „Schummeln“ mit Vollmachten: Der Hausverwalter erkennt bei der Abstimmung über den Bestellungsbeschluss und den Abschluss eines Verwaltervertrags zu eigenen Gunsten rechtswidrig Stimmrechtsvollmachten nicht an oder verwendet ihm erteilte Vollmachten; AG Hannover, NJOZ 2008, 4.572.
• Ein Verwalter darf sich über einen Eigentümerbeschluss nicht hinwegsetzen; AG Traunstein, Urteil vom 12. Dezember C 1906/07.
In folgendem Fall hat ein Gericht dem Hausverwalter die Verfahrenskosten nicht auferlegt:
• Protokollverspätung: Die verspätete Übersendung des Protokolls nach Ablauf der Anfechtungsfrist führt nur dann nicht zur Auferlegung der Verfahrenskosten, wenn der Hausverwalter die Beschlüsse so rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist in die Beschlusssammlung aufgenommen hat, dass sich die Eigentümer in der Beschlusssammlung informieren können.
• Dem Verwalter ist es in jedem Fall anzuraten zu überprüfen, ob sein Vermögensschadenshaftpflichtversicherer dieses Risiko mit eingeschlossen hat. Denn in vielen Policen ist das nicht der Fall
Steffen Haase
Quelle: http://www.deutsche-anwaltshotline.de
 

Aktuell: Neuer Grenzwert für Bleibelastung im Trinkwasser ab Dezember 2013

Die Grenzwertkonzentration für Blei wird ab dem 1. Dezember 2013 nach der geänderten Trinkwasserverordnung von 25 Mikrogramm Blei je Liter auf 10 Mikrogramm Blei je Liter herabgesenkt. Sind im Haus noch Bleileitungen vorhanden, sollte die Bleibelastung im Trinkwasser daher in jedem Fall überprüft werden. Es stehen zwei Probenahmearten zur Verfügung, die sog. Zufallsstichprobe und die gestaffelte Stagnationsprobe. Die Zufallsstichprobe ist eine 1-Literprobe, welche ohne vorheriges Ablaufenlassen des Wassers genommen wird und zur Klärung dienen soll, ob überhaupt eine signifikante Bleikonzentration vorhanden ist.

Mittels der gestaffelten Stagnationsprobe (sog. S-Probe) kann eine Bleikonzentration nachgewiesen werden, welche die Grenzwerte laut der Trinkwasserverordnung überschreitet. Dabei werden insgesamt drei Proben entnommen, wobei das Wasser mindestens vier Stunden im Rohleitungssystem gestanden haben muss.

Die Trinkwasseruntersuchungen werden insbesondere von Hamburg Wasser (KundenCenter Ballindamm, Ballindamm 1, 20095 Hamburg-City oder ServicePoint Rothenburgsort Billhorner Deich 2, 20539 Hamburg, Telefon: 040 / 78 88-22 22), vom Zentrum für Energie-, Wasser- und Umwelttechnik, dem Technischen Überwachungsverein Norddeutschland sowie durch chemische und Lebensmittel-Labore gegen Entgelt vorgenommen. Darüber hinaus bietet Hamburg Wasser für Haushalte mit Schwangeren oder Säuglingen gegen Vorlage des Mutterpasses bzw. der Geburtsurkunde die Trinkwasseranalyse kostenlos an.
Der MIETERVEREIN ZU HAMBURG empfiehlt allen Mietern, deren Wasserversorgung nach wie vor durch Bleileitungen erfolgt, Ihren Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern, zu erklären, dass die neuen Grenzwerte eingehalten werden. Sollte das Gegenteil später festgestellt werden, können Mieter ihre Miete mindern und eine Instandsetzungsklage erheben. Gegebenenfalls können die Kosten der Probeentnahme dem Vermieter angelastet werden. Hierzu sollten Mieter sich jedoch zuvor über die genaue Vorgehensweise informieren.

Nichtmitglieder erhalten telefonische Auskunft unter der Hotline des MIETERVEREIN ZU HAMBURG unter der Tel. 8 79 79-345.

WEG-Verwalter trägt Kosten eines Anfechtungsverfahrens, wenn Jahresabrechnung unter Vorbehalt beschlossen wurde!

Das Amtsgericht Bergisch Gladbach hatte mit Urteil vom 08.05.2012, Az.: 70 C 120/11, folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) legt den Entwurf einer Jahresabrechnung vor. In der Eigentümerversammlung machen einzelne Eigentümer darauf aufmerksam, dass der Verteilerschlüssel abgeändert werden müsse. Die Eigentümer beschließen daraufhin die Jahresabrechnung unter Abänderung des Verteilerschlüssels. Zugleich erklärt der Verwalter, er werde den Eigentümern mit dem Protokoll die abgeänderte beschlossene Jahresabrechnung zukommen lassen. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist legt der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung mit den beschlossenen Abänderungen vor. Darüber hinaus hat er weitere nicht beschlossene, Änderungen vorgenommen.

 Ein Wohnungseigentümer ficht den Beschluss an. Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Das Gericht weist die Beklagten darauf hin, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Beklagten erkennen daraufhin die Anfechtung an, es ergeht Anerkenntnisurteil. Die Kosten des Verfahrens erlegt das Gericht dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG auf, weil dieser die Tätigkeit des Gerichts in grob schuldhafter Weise veranlasst hat. Er hätte erkennen müssen, dass es ganz offensichtlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, eine Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt nachträglich noch vorzunehmender Änderungen zu beschließen. Eine solche Vorgehensweise birgt ein nicht überschaubares Risiko für die Eigentümer. Diese können die vom Verwalter vorgenommenen Änderungen nicht rechtzeitig erkennen, wenn das Protokoll der Versammlung erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist übersandt wird.

Redaktion

 PAPROTH METZLER DR. ERTEL & PARTNER

info(at)paproth-metzler.de

Fax +49 (0)89 – 46 13 85 10

Blumentöpfe, Blumenschmuck und üppige Dekorationen im Treppenhaus und auf Gemeinschaftsflächen sind nicht erlaubt

Zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen – Gestaltungsrechte der Mieter haben Grenzen

In einem Mehrfamilienhaus sind Mieter nicht berechtigt, im Treppenhaus, Eingangsbereich und Gemeinschaftsgarten zahlreiche üppige Gestaltungs- und Blumenschmuck-Arrangements anzubringen. Eine solche Nutzung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und ist damit unzulässig. Die Nutzung von Gemeinschaftsflächen darf andere Mieter vom Gebrauch nicht ausschließen. Dies entschied das Amtsgericht Münster.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine in einem Mehrparteienhaus wohnende Erdgeschoss-Mieterin die gemeinsam genutzten Flächen des Gebäudes mit einer Vielzahl verschiedenster Gestaltungselemente „verschönert“. Im Flur und Treppenaufgang hängte bzw. stellte sie etliche Dekorationsgegenstände auf, unter anderem eine türkisfarbene alte Nähmaschine. Die Lampen an der Außentreppe montierte sie ab und ersetze sie durch schmückende Leuchtkörper nach ihrem eigenen Geschmack. Ferner brachte sie zwei Dekor-Türfüllungen an und stellte im Gemeinschaftsgarten unzählige Töpfe mit opulenten Blumenschmuckarrangements auf. Vor ihre eigene Wohnungstür legte sie schließlich noch eine Fußmatte in Form der amerikanischen Flagge.

Vermieter kann Beseitigung der Dekorationsgegenstände verlangen

Der Vermieter verlangte von der Mieterin ihre persönlichen Gegenstände zu entfernen. Das Amtsgericht Münster gab dem Vermieter Recht. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Entfernung der Dekorationsgegenstände gemäß §§ 280, 535 BGB.

Amtsgericht Münster, Urteil vom 31.07.2008

– 38 C 1858/08 –

Schlampiger Verwalter

Trotzdem scheiterte seine Ablösung aus dem Amt

Eigentümergemeinschaften bezahlen dem Verwalter Geld dafür, dass er ihre Angelegenheiten zuverlässig und fristgerecht erledigt. Erfüllt ein Beauftragter diese Voraussetzungen nicht, dann kann sich die Gemeinschaft von ihm trennen – schlimmstenfalls auch ohne Einhaltung von Fristen. Doch nicht jeder Fehler reicht nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS aus, gleich zum Äußersten zu greifen.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 105/11)

 Der Fall:     Ein einzelner Wohnungseigentümer drängte darauf, dass der Verwalter abberufen werde, weil er Eintragungen erst mit einer sechswöchigen Verspätung vorgenommen habe. Der Betroffene führte zu seiner Entschuldigung aus, dass die Probleme zum Teil auf einer neu von ihm verwendeten Software beruhten. Die übrigen Eigentümer wollten es damit bewenden lassen, doch der eine Kritiker des Verwalters beharrte jedoch weiterhin auf dessen Kündigung.

 Das Urteil:     Die Richter betonten, dass der Eigentümergemeinschaft ein Beurteilungsspielraum zustehe, innerhalb dessen sie entscheiden könne, wie weit sie einen Fehler ahnde oder nicht. Erst dann, „wenn die Ablehnung der Abberufung (des Verwalters) aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar“ erscheine, könne man den Antrag eines einzelnen Mitglieds nicht mehr so ohne weiteres abschmettern. Dieser Punkt sei im konkreten Fall aber noch nicht erreicht gewesen.

http://www.lbs.de/

Wohnungseigentümer darf keine Garderobe im Treppenhaus anbringen

Kein eigenmächtiger Alleingebrauch am Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümer dürfen vor ihrer Wohnungstür im Treppenhaus nicht eigenmächtig Garderobenelemente (Kleiderhaken etc.) anbringen. Dies kann die Hausgemeinschaft untersagen. Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist nicht erlaubt, zu seinen Gunsten ein Sondernutzungsrecht im Treppenhaus zu schaffen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts hervor.

Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus zwei Häusern mit je zwei Wohnungen besteht. Die Eigentümer der Wohnung im Obergeschoß eines der beiden Häuser brachten auf dem Treppenabsatz vor ihrer Wohnungseingangstür-eine Garderobe an. Sie besteht aus einer an der Wand befestigten Konstruktion aus Metallstangen, die zum Aufhängen von Kleidungsstücken dient und an der Stirnseite einen etwa 1,80 m hohen Spiegel trägt, sowie einer getrennt davon angebrachten gläsernen Hutablage, deren Metallhalterung ebenfalls das Aufhängen von Kleidungsstücken ermöglicht.

Andere Eigentümerin verlangte die Beseitigung der Garderobe

Die im Erdgeschoß desselben Hauses wohnende Eigentümerin verlangte die Beseitigung der Garderobe. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben, die sofortige Beschwerde der Bewohner der Wohnung im ersten Stock hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen haben die Bewohner und Eigentümer der Wohnung im 1. Stock weitere Beschwerde eingelegt. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Treppenhaus ist gemeinschaftliches Eigentum

Das Treppenhaus sei gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum, weil es den Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene. Das Anbringen der Garderobenelemente an den Wänden des Treppenhauses stelle eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG dar, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe. Sie könne ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann vorgenommen werden, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt würden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 iVm.§ 14 Nr. 1 WEG).

Bestimmungsgemäße Nutzung des Treppenhauses

Das Anbringen der Garderobenelemente im Bereich des oberen Treppenabsatzes und dessen Umgestaltung zu einem offenen Garderobenraum widerspreche einer bestimmungsgemäßen Nutzung des Treppenhauses. Mit dem Anbringen der Garderobe hätten die Antragsgegner Alleinbesitz an einem Teil des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Treppenhauses begründet und insoweit die übrigen Wohnungseigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG) ausgeschlossen.

Begründung eines Sondernutzungsrechts

Dies laufe auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts hinaus und erfordert daher die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG. Darauf, ob der Treppenabsatz im Obergeschoß von den übrigen Wohnungseigentümern tatsächlich benutzt werde, komme es nicht an, denn diese hätten jedenfalls gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten dieses Gebäudeteils gemeinschaftlich mitzutragen.

Die Entscheidung ist aus dem Jahr 1998 und erscheint im Rahmen der Reihe „Gut zu wissen“

 Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 19.02.1998

– 2Z BR 135/97 –

 © kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 10.09.2010

Quelle: ra-online, BayObLG (pt)

Der Verwaltungsbeirat muss aus 3 Mitgliedern bestehen

von RAPeterHesse Pro @ 2010-03-24 – 16:04:35

Der BGH hat entschieden, dass ein Verwaltungsbeirat nicht aus weniger als drei Vertretern zusammengesetzt sein darf.

Sachverhalt:

Eine Eigentümerversammlung hatte einen neuen Verwaltungsbeirat gewählt. Bis dahin bestand der gewählte Beirat aus drei Mitgliedern. Für die Wahl des neuen Beirates standen jedoch nur zwei Kandidaten zur Verfügung, weil auch kein weiterer Eigentümer sich bereit erklärt hatte, für den neuen Beirat zu kandidieren. Ein Wohnungseigentümer hat die Wahl später angefochten. Er war der Meinung, dass nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung und nach dem WEG ein Verwaltungsbeirat aus 3 Vertretern bestehen muss.

Die Entscheidung:

Der BGH gab der Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers statt. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 29 Abs. 1 S.2 WEG ist ein Beirat mit 3 Wohnungseigentümern zu besetzen. Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirates entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Eine Abweichung vom Gesetz ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer dies beispielsweise durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG verbindlich geregelt haben. Eine solche Regelung lag im zu entscheidenden Fall nicht vor.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar auch ohne den Beirat handlungs- und funktionsfähig, da der Verwaltungsbeirat kein notwendiges Organ ist und als Hilfs- und Kontrollorgan nur ergänzende Funktionen wahrnimmt. Dennoch müssen die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden, wenn sich die Eigentümergemeinschaft für die Wahl eines Beirates entschieden hat.

(BGH, Urteil v. 05.02.2010, V ZR 126/09)

Angaben gem. § 5 TMG: Rechtsanwalt Peter Hess, Bertinistraße 12-13, 14469 Potsdam, Tel. 0331/6203030, Fax: 0331/6203033, e-mail: hesse@brennecke-partner.de, Mitglied der Rechtsanwaltskammer Brandenburg, Grillendamm 2,

14776 Brandenburg an der Havel, Telefon: 03381 25330, Telefax: 03381 253323,e-mail: in-fo@rak-brg.de .

Terrassenflächen sind kein Sondereigentum

Nach einer Entscheidung des OLG Hamburg vom 04.03.2003 kann an vertikal nicht abgegrenzten Räumen kein Sondereigentum begründet werden. Dies betrifft insbesondere Terrassenflächen. Ein Aufteilungsplan, der Terrassenflächen einzelnen Wohnungseinheiten als Sondereigentum zuweist, ändert daran nichts.

 Autor: RA Markus Achenbach

Klagezustellung an den Verwalter

Rechtsfrage:

Wann ist der Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen?

 Hierzu BGH – Urteil vom 09.03.2012 – Az. V ZR 170/11:

Nach der Vorschrift des § 45 Abs. 1 WEG, die auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der WE untereinander Anwendung findet, ist der Verwalter Zustellungsvertreter der WE, wenn diese Beklagte sind; eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Verwalter als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder wenn auf Grund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, er werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

 Umstritten ist, ob für einen Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter die abstrakte Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung ausreicht oder ob die Zustellungsvollmacht nur bei einer konkreten Interessengefährdung entfällt. Nach bisher überwiegender Auffassung ist der Verwalter als Zustellungsvertreter nur dann ausgeschlossen, wenn eine konkrete Gefahr der sachwidrigen Information besteht. Eine solche Gefahr soll erst dann gegeben sein, wenn ein echter Konflikt zwischen den Interessen des Verwalters und den übrigen von ihm vertretenen WE auftritt, etwa wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und einigen oder allen von ihm vertretenen WE nachhaltig gestört sei (BayObLG, NJW-RR 1989, 1168; BayObLG NJW-RR 2002, 732, 733; LG Dresden, ZMR 2010, 629, 630). Der BGH hält diese Auffassung für zutreffend.

 Um die Informationsrechte der Eigentümer zu wahren, genügt es, den Verwalter nur dann als Zustellungsvertreter auszuschließen, wenn konkret ein Konflikt zwischen den Interessen des Verwalters und den übrigen von ihm vertretenen Wohnungseigentümern auftritt. Solange hingegen für das Gericht im Zeitpunkt der Entscheidung über die Durchführung der Zustellung (vgl. BGH, ZWE 2011, 218, 219) keine in der Sache begründeten Umstände ersichtlich sind, die konkret die Gefahr einer nicht sachgerechten Information der WE rechtfertigen, ist der Verwalter tauglicher Zustellungsvertreter. Allein der Umstand, dass Gegenstand des Verfahrens die Beschlussfassung der WE über die Bestellung des Verwalters ist und der Streitgegenstand somit auch dessen Rechtsstellung betrifft, begründet für sich genommen nicht die konkrete Gefahr, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgerecht unterrichten. Umstände, die das Vorliegen einer solchen Gefahr nahelegten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, zumal die beklagten WE die Zustellungsvollmacht des Verwalters verteidigen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Dauerthema: Wäsche kann auf dem Balkon getrocknet werden!

Vorliegend hatte sich ein Mieter nach Ansicht des Vermieters über die Hausordnung hinweggesetzt und trotz ausdrücklichen Verbotes auf dem Balkon Wäsche zu trocknen, gelegentlich kleinere Wäschestücke auf dem Balkon aufgehängt. Die Hausordnung verbot das Waschen und Trocknen von „großer Wäsche“ in der Wohnung und das Trocknen auf den Fluren, Veranden und Balkonen. Konkret wurde regelmäßig benutzte Sportkleidung auf einem Wäscheständer auf dem Balkon gelüftet sowie Kinderwäsche getrocknet. Der Vermieter sah das Gebäude optisch beeinträchtigt und die Sache ging vor Gericht.
Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab – zum einen regelte die Hausordnung nur das Trocknen „großer Wäsche“, was nicht das Auslüften von Sportkleidung und das Trocknen von Kinderwäsche umfasst und zum anderen vermochte das Gericht keine optische Beeinträchtigung des Grundstücks erkennen. Der Wäscheständer war nämlich nur geringfügig höher als die Balkonbrüstung – die undurchsichtig war. Daher konnten lediglich einige Zentimeter von außen wahrgenommen werden, was keine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks des Hauses darstellt. Ein solches Verhalten kann nicht per Hausordnung untersagt werden.
AG Euskirchen, 11.1.1995 – Az: 13 C 663/94

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Treppenhausreinigung: Ersatzvornahme auch ohne Fristsetzung möglich?
AG Bremen, Urteil vom 15.11.2012 – 9 C 346/12

Kommt der Mieter der turnusmäßig geschuldeten Treppenhausreinigung zum betreffenden Monatsanfang nicht nach, ist der Vermieter ohne vorangehende Fristsetzung zur entsprechenden Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berechtigt

Quelle: http://www.ibr-online.de/

Niederschrift  Niederschrift über  über einen  einen nicht  nicht gefassten  gefassten Beschluss

Unter § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG fällt auch der Antrag, festzustellen,  dass ein Eigentümerbeschluss mit einem bestimmten (in der Versammlungsniederschrift protokollierten) Inhalt nicht zu Stande

gekommen ist.

OLG München, Beschluss vom 26.6.2006 – 34 Wx 3/0

http://www.oliverelzer.de

Gartennutzung
 

Rechtsfrage:
Darf der Mieter, dem die Gartennutzung gestattet ist, dort störende Bäume fällen?

Hierzu OLG Oldenburg vom 25.03.2010 – Az: 14 U 77/09:
Ein Mieter darf das Eigentum des Vermieters nicht schädigen. Fällt er auf dem gemieteten Grundstück ohne vorherige Zustimmung des Grundstückeigentümers zahlreiche Bäume, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag und muss in der Regel Schadensersatz leisten, vor allem, wenn der Vermieter das Grundstück mit dem Baumstand zu einem höheren Preis hätte verkaufen können. Die Bäume boten einen Sichtschutz auf dieser Anlage.

Anmerkung vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
1. Im Rahmen der Gartennutzung hat der Mieter das Recht
– zur Errichtung eines kleinen Gartenhauses (strittig),
– zur Errichtung eines kleinen Teiches (LG Lübeck WuM 1993, 669),
– zur Errichtung eines Sandkastens (AG Aachen WuM 1987, 83).
– zur Anlage eines Gemüsebeets und eines Komposthaufens (AG Regensburg WuM 1985, 242),
– zur Errichtung von Einfriedungen (AG Münster WuM 1997, 486),
– zur Nutzung des im Garten gelegenen Brunnens (AG Görlitz WuM 2004, 600).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen (LG Lübeck WuM 1993, 669).
2. Hat der Mieter selbst Sträucher oder Bäume gepflanzt, darf er sie bei Mietende nur mit ausdrücklicher Genehmigung durch den Vermieter wieder entfernen (OLG Düsseldorf NZM 1998, 1020).
3. Der Mieter ist berechtigt, das Obst im Garten zu ernten (AG Leverkusen WuM 1994, 199).

Quelle: www.friesrae.de

Verwalterhaftung bei Beschlussverkündung trotz klarer Fehler!

von ralf schulze steinen | 08.05.2013

Die Verwalterhaftung nach § 49 Abs. 2 WEG, gerichtet auf Prozesskostentragung kommt in Betracht, wenn der Verwalter Beschlüsse verkündet, die offensichtlich fehlerhaft, d. h. anfechtbar oder nichtig sind.

Dies hat das LG Dresden, Beschluss vom 04.09.2012, Az. 2 T 407/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer einen Beschluss gefasst, der offensichtlich nichtig war. Gleichwohl ließ die Verwalterin die Beschlussfassung zu und verkündete das Zustandekommen des erkennbar fehlerhaften Beschlusses. Ein Wohnungseigentümer begehrte prompt und erfolgreich gerichtliche Nichtigkeitsfeststellung.  In dem Urteil des Amtsgerichts wurden der Verwalterin die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt. Die Verwalterhaftung, gerichtet auf Prozesskostentragung sei gerechtfertigt, denn es stelle ein grobes Verschulden dar, dass die Verwalterin das Zustandekommen des Beschlusses zugelassen und verkündet habe, obwohl dieser erkennbar fehlerhaft gewesen ist.

Zu Recht?

Ja – das LG Dresden bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts weitestgehend und weist die Beschwerde der Verwalterin zurück:

Der angegriffene Beschluss sei einerseits aufgrund unklarer Fassung, andererseits wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft offensichtlich nichtig gewesen. Deshalb sei in der gleichwohl durch die Verwalterin zugelassenen Beschlussfassung und -verkündung eine Pflichtverletzung zu sehen, die auch grob schuldhaft i. S. d. § 49 Abs. 2 WEG erfolgt sei. Dies begründe die Verwalterhaftung bezüglich der Prozesskosten.

Für die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG genüge zwar nicht jede Pflichtverletzung des Verwalters; es müsse sich vielmehr um eine grob schuldhafte, mithin grob fahrlässige Pflichtverletzung handeln.

Grob fahrlässig sei ein Handeln, bei dem die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt werde, insbesondere ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt würden. Es müsse sich um einen auch subjektiv schlechthin unentschuldbaren Pflichtenverstoß handeln, wobei auch subjektive Umstände in der Sphäre des Verwalters, z. B. dessen Gewerbsmäßigkeit, Berücksichtigung finden könnten. Selbst ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertige für sich allein noch nicht den Schluss auf ein gesteigertes personales Verschulden. Bei der Beurteilung, ob grobe Fahrlässigkeit vorliege, sei zu beachten, dass insoweit nicht die gleichen Maßstäbe wie an einen Volljuristen angelegt werden könnten.

Das Zulassen eines erkennbar nichtigen Beschlusses könne einen Fall groben Verschuldens des Verwalters darstellen. Ferner könne die Verkündung eines ersichtlich nichtigen Beschlusses durch die Verwaltung grob fehlerhaft sein.

Die Voraussetzungen für eine Verwalterhaftung seien mithin in vorliegendem Fall gegeben.

Die Verwalterin habe die Beschlussfassung zugelassen und es grob schuldhaft unterlassen, Warnhinweise an die Wohnungseigentümer bezüglich des Zustandekommens der beanstandeten Beschlussfassung zu geben, obwohl sie in Anbetracht der eindeutigen Nichtigkeit hierzu verpflichtet gewesen ist. Dadurch habe sie auch das Tätigwerden des Gerichts mit veranlasst (LG Dresden aaO).

Fazit:

Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG ist um Zuge der WEG-Novelle eingeführt worden. Sie begründet die Verwalterhaftung bezüglich der Kosten eines Prozesses, an dem der Verwalter als Partei überhaupt nicht beteiligt ist, etwa bei Beschlussanfechtungen.

Dies ist “exotisch”, aber sachgerecht. Denn die grob schuldhafte Veranlassung eines Prozesses durch den WEG – Verwalter stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung selbigen dar. Die gerichtliche Kostenfestsetzung nach § 49 Abs. 2 WEG dient insoweit einer schnellen und vereinfachten Durchsetzung dieses Anspruchs und macht einen Folgeprozess entbehrlich.

Gerade von gewerblichen Verwaltern wird viel verlangt:

Ihnen müssen die gesetzlichen Regelungen vertraut sein. Bei der Beurteilung von Sachverhalten und Rechtsfragen haben sie die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu kennen und zu beachten. Es bestehen darüber hinaus Hinweispflichten.

Ein Verwalter sollte sich in Anbetracht dessen also lieber nicht auf den Standpunkt stellen, die Beschlussfassung und deren Folgen seien allein Sache der Wohnungseigentümer, sondern sollte sich in Zweifelsfällen, insbesondere zur Vermeidung der Verwalterhaftung, sach- und fachkundig beraten lassen.

Ihr Ansprechpartner zu dieser und allen anderen Fragen des Wohnungseigentumsrechts ist unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 

Fenster selbst eingebaut

 Lässt ein Wohnungseigentümer ein Fenster auf eigene Kosten ersetzen (hier für 2.500 O)t obwohl

dies noch „nicht erneuerungsbedürftig“ war, so kann er Jahre später,wenn die Eigentümergemeinschaft neue Fenster in der gesamtenAnlage austauschen lässt, nachträglich keine Erstattung seines vorherigenAufwandes aus der Gemeinschaftskasse verlangen. Denndie Fenster einer Eigentumswohnung gehören generell zum Gemeinschaftseigentum.

Bezug: Hanseatisches OLG Hamburg) 2 Wx 34/09

 Quelle:ivd/Brüser

WEG: Der Verwalter muss einen Eigentümerwechsel nicht erforschen.

Wohnungseigentümer müssen dem Verwalter einen Eigentümerwechsel mitteilen. Wenn der Verwalter in Unkenntnis eines Wechsels den alten Eigentümer zur Versammlung lädt, liegt kein Anfechtungsgrund vor.

Eigentümerwechsel mitteilen bedeutet in diesem Fall, nicht bloß zu schreiben, oder eine Kopie des Kaufvertrages einzureichen, sondern die rechtlich relevante Grundbuchänderung zuzusenden, also die Mitteilung über die Eigentumsumschreibung, oder aber einen aktuellen Grund-buchauszug. Ob diese vom Verkäufer oder vom Käufer übersendet wird, spielt dabei keine Rolle.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, von sich aus die Grundbuchlage zu überprüfen. Der Verwalter kann vielmehr davon ausgehen, dass ihm die rechtlich relevante Grundbuchänderung von einem der Eigentümer mitgeteilt werden würde. Es würde den Pflichtenkreis des Verwalters überspannen zu verlangen, vor jeder Eigentümerversammlung einen Grund-buchauszug einzuholen.

 (LG München I, Beschluss v. 22.2.2013, 36 T 1970/13)

Frist läuft ab: Wärmezähler werden Ende des Jahres 2013 Pflicht

Spätestens ab dem 31. Dezember 2013 muss die Energiemenge, die für die zentrale Warmwasserbereitung in Mehrfamilienhäusern benötigt wird, mit einem separaten Wärmezähler erfasst werden. Hauseigentümer sollten daher bald aktiv werden, da zum Jahresende hin mit Engpässen beim Fachhandwerk zu rechnen ist.
Die neue Regelung, die in der Heizkostenverordnung (HKVO) von 2009 verankert ist, verfolgt zwei Ziele: Zum einen soll dadurch der Energieverbrauch für die Warmwasserbereitung exakt erfasst und dem Mieter gegenüber ausgewiesen werden. Zum anderen hofft der Gesetzgeber, dass die erhöhte Verbrauchstransparenz zu einem sparsameren Verhalten der Nutzer führt.

Der zusätzliche Wärmezähler muss in der Speicherladeleitung zwischen dem Heizkessel und dem Warmwasserspeicher installiert werden. Die so erfasste Energiemenge wird vom Gesamtverbrauch abgezogen und die Differenz als Heizwärmeverbrauch betrachtet. Das bedeutet aber auch, dass sämtliche Anlagenverluste dem Heizwärmeverbrauch zugerechnet werden. Dies kann zu einer ungerechten Kostenverteilung führen, falls einzelne Mietparteien – etwa ein Gewerbebetrieb in einem Wohnhaus – über eine dezentrale Warmwasserbereitung verfügen.

Experten empfehlen daher, nicht nur den Energieverbrauch für Warmwasser, sondern auch den für die Heizung exakt zu erfassen. „Wer sich für den Einbau eines zusätzlichen Wärmezählers für den Heizungskreis entscheidet, ermöglicht in jedem Fall eine präzise Abrechnung und vermeidet doppelten Installationsaufwand“, sagt Peter Ruwe, Geschäftsführer bei ista.
Weitere Informationen zum Wärmezähler erfahren Sie >>>> hier

Quelle: http://www.ista.de/

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Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Treffen Einfalt und Gründlichkeit zusammen, entsteht Verwaltung.“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
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