Newsletzter September 2009

BFW-Newsletter 09/09

„Wohnungseigentum Aktuell“

 Leserbrief:

Wir haben erfahren, dass ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung einen Kamin eingebaut hat. Nun die Frage:

Bedarf der Einbau eines Kaminofens bzw. eines offenen Kamin in der eigenen Eigentumswohnung (Brandschutz, Meldung Versicherung etc.?) tatsächlich der Zustimmung der Eigentümerversammlung? (Bezirkskaminkehrer hat ok geben, Kamin ist vorhanden und betriebsbereit).

 Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

 1. Grundsätzlich ist für die Vornahme baulicher Veränderungen (also solcher baulichen Maßnahmen, die weder Instandhaltung und Instandsetzung, noch Modernisierung darstellen) gem. § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung all derjenigen Wohnungseigentümer erforderlich, die über das in § 14 Nr. 1 WEG hinaus bestimmte Maß beeinträchtigt werden.

Eine entsprechende Zustimmung kann entweder durch entsprechenden Beschluss oder aber (nach wohl h.M.) auch außerhalb einer Eigentümerversammlung durch entspr. Erklärung erteilt werden.

 2. Dabei ist, wie hier, regelmäßig fraglich, ob durch die Vornahme einer baulichen Veränderung die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer unzulässig beeinträchtigt werden.

Dies ist insbesondere dann fraglich, wenn wie hier, durch den Einbau eines Kaminofens eine bauliche Maßnahme zunächst nur im Innern des Sondereigentums selbst vorgenommen wird.

Dadurch können zunächst die Rechte der übrigen Eigentümer kaum beeinträchtigt werden.

Da allerdings der Kaminofen des Anschlusses an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kamin oder an einen neu zu errichtenden Kamin bedarf, kann eine Beeinträchtigung sehr wohl gegeben sein.

Die von der Rechtsprechung entschiedenen Fälle, in denen von einer störenden baulichen Veränderung durch Errichtung eines Ofens im Sondereigentum ausgegangen wurde, bezogen sich zum einen darauf, dass durch den Ofeneinbau die Errichtung eines neuen Kamins oder die Erweiterung der bestehenden Kaminanlage notwendig wurde. Hier liegt unstreitig eine zur Zustimmungspflichtigkeit der Maßnahme führende Beeinträchtigung vor.

Zum anderen bezogen sich die von der Rechtsprechung entschiedenen Fälle, in denen von einer Störung durch Anschluss eines im Sondereigentum eingebauten Ofens an den Gemeinschaftskamin ausgegangen wurde, insbesondere darauf, dass durch den Anschluss des Ofens an den Gemeinschaftskamin z.B. andere Eigentümer von dessen (späterer) Nutzung ausgeschlossen wurden, Störungen etwa durch Qualm oder Gerüche auftraten oder die Gemeinschaft gezwungen worden wäre, Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, die ohne Anschluss des Ofens nicht notwendig geworden wären.

Ob diese Umstände hier vorliegen, kann mangels Anhalt im mitgeteilten Sachverhalt nicht entschieden werden.

Sollten aber, wie aus dem mitgeteilten Sachverhalt unter allem gebotenen Vorbehalt geschlossen werden könnte, obige Fallkonstellationen defintiv nicht vorliegen, was im Einzelfall zu prüfen wäre, im übrigen eine behördliche Betriebsgenehmigung vorliegen sowie ein betriebsbereiter mangelfreier Kamin vorhanden sein, so kann tatsächlich zunächst davon ausgegangen werden, dass eine Zustimmungsfreiheit vorliegt.

3. Die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG wird indes vorliegend durch die Bestimmung des § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (zulässigerweise) verschärft, indem die Vornahme baulicher Veränderungen unter den Vorbehalt der Zustimmung sämtlicher weiteren Eigentümer gestellt wird, dies allerdings mit der Maßgabe, dass Zustimmung nur dann erforderlich sein soll, wenn u.a. die bauliche Maßnahme geeignet ist, auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung einzuwirken. Fraglich ist somit, ob bereits die bloße (hier zu unterstellende) Eignung der baulichen Maßnahme, auf die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums einzuwirken (durch Benutzung des Gemeinschaftskamins), dazu führt, dass eine Zustimmungspflicht sämtlicher Eigentümer anzunehmen ist.

Hier vertretener Auffassung kann die o.g. Bestimmung ihrem Regelungszweck nach dahingehend zu verstehen sein, dass bereits die bloße Eignung der baulichen Maßnahme zur Einwirkung auf die Benutzung des Gemeinschaftseigentums dazu führt, dass eine Zustimmungspflichtigkeit vorliegt. Nach der o.g. Regelung sollen die übrigen Wohnungseigentümer entscheiden dürfen, ob sie eine über die übliche Nutzung (abfuhr der Abgase der Zentralheizungsanlage) hinausgehende weitere Nutzung des Kamins zulassen wollen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de 

Stiefkind des Wohnungseigentumsrechts

 Immer häufiger streiten Mieter und Vermieter von Wohnraum um die richtige Umlage und Abrechnung der sog. Betriebskosten.

Dies verwundert nicht, da sich die Kostenbelastung der Mieter aufgrund steigender Neben- und Energiekosten ständig erhöht. Nicht zu Unrecht werden die Betriebskosten schon als „zweite Miete“ bezeichnet. Daher ist es für Mieter und Vermieter besonders wichtig zu wissen, welche Betriebskosten der Mieter tatsächlich zu zahlen hat und welche nicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch zwei kürzlich veröffentlichte Grundsatzurteile seit langem streitige Fragen zur Betriebskostenumlage entschieden.

In der ersten Entscheidung geht es um die zwischen Mieter und Vermieter oftmals vereinbarte Umlage von Betriebskosten nach Personen. Der Vermieter legte u.a. die Kosten der Müllabfuhr nach der Anzahl der im amtlichen Einwohnermelderegister gemeldeten Personen auf den Mieter um. Dieser wehrte sich gegen die Umlage mit der Begründung, dass die tatsächliche Personenzahl im Hause aber anders gewesen sei.

Der BGH gibt dem Mieter mit der Begründung Recht, dass das amtliche Melderegister keinen verlässlichen Aufschluss darüber gebe, wie viele Personen im Abrechnungszeitraum tatsächlich zu berücksichtigen seien. Der Vermieter muss sich daher darum bemühen, die tatsächliche Anzahl der im Hause wohnenden Personen zu ermitteln und in der Abrechnung darzulegen (BGH, Urt. v. 23.1.2008 – VIII ZR 82/07).

Die zweite Entscheidung des BGH betrifft die Frage, wer die durch den Auszug des Mieters anfallenden Kosten der sog. Zwischenablesung zu tragen hat. Diese ist nach der Heizkostenverordnung erforderlich, um bei Nutzerwechseln eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu gewährleisten.

Auch hier gab der BGH (Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 19/07) dem Mieter Recht, der die Umlage beanstandet hatte.

Der BGH ist der Auffassung, dass die Kosten der Zwischenablesung Verwaltungskosten des Vermieters darstellen, da der Auszug des Mieters in den Risikobereich des Vermieters falle. Verwaltungskosten stellen indes nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrkV) keine auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten dar.

Allerdings weist der BGH darauf hin, dass der Vermieter die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbaren könne.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de

Wasserkostenabrechnung nach Wohnfläche zulässig

Alle sitzen im gleichen Boot: Sollen in einem Mehrfamilienhaus den Mietern die Wasserkosten nach dem gemessenen wirklichen Verbrauch in Rechnung gestellt werden, müssen ausschließlich alle Wohnungen mit einer separaten Wasseruhr ausgestattet sein. Fehlt dieser Zähler auch nur in einer der Wohnungen, darf der Vermieter weiterhin die Wohnungsgrößen als Berechnungsgrundlage der von jedem Einzelnen zu zahlenden Wasserkosten-Anteile verwenden. Das hat in einem jetzt veröffentlichten aktuellen Urteil der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 188/07).

Hier waren in einem größeren Haus alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet worden – mit einer einzigen Ausnahme. Weil er also keine Angaben über den wirklichen Wasserverbrauch in dieser noch nicht von der Umstellung erfassten Wohnung hatte, legte der Vermieter die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf alle Mieter um. Dagegen klagte einer der mit einer Wasseruhr ausgestatteten Bewohner. Immerhin hätte sein Gerät im Messzeitraum einen Verbrauch von nur 227,47 Euro angezeigt, während ihm der Hausbesitzer für dieser Zeit 557,60 Euro anteilige Wasserkosten in Rechnung stellen würde – also rund doppelt so viel.

Damit verstoße der Vermieter aber noch nicht automatisch gegen Recht und Gesetz, urteilten in letzter Instanz die Karlsruher Richter. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch ist eine Hausverwaltung laut BGB nur dann gesetzlich verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Bloße Zweifel an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen vom gesetzlichen Flächenschlüssel setze eine unvertretbar krasse Unbilligkeit voraus, wovon im konkreten Fall noch nicht die Rede sein könne.

Quelle: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/

 WEG-Verwalterpflicht zur Aufnahme weiterer TOPs zur Eigentümerversammlung

Nach § 24 Abs. 2 WEG kann auch eine Minderheit der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn ein Viertel aller Mitglieder (nach Köpfen gerechnet) dies beantragt. Teilweise umstritten ist es aber in der Rechtsprechung, ob die Eigentümer auch die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte (TOPs) vom Verwalter verlangen können.

Das OLG Frankfurt a. M. hat nun festgestellt, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung verlangen könne, solange die Behandlung dieser Themen „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entspreche. Notfalls besteht sogar die Möglichkeit, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen (§ 43 Nr. 3 WEG). Falls sich der Verwalter pflichtwidrig weigere, einen bestimmten Tagesordnungspunkt aufzunehmen, bestehe zudem die Möglichkeit, dass der Verwaltungsbeiratsvorsitzende in entsprechender Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung gestalten könne. Pflichtwidrig sei eine Weigerung immer dann, wenn für die Aufnahme eines bestimmten TOPs sachliche Gründe vorliegen.

Mit der vorliegenden Entscheidung werden die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer stärker geschützt. Dem WEG-Verwalter wird so die Möglichkeit genommen, ihm unliebsame Themen von der Versammlung fernzuhalten. Gerade in Fällen, in denen ein teilender Bauträger sich zugleich als Verwalter eingesetzt hat, bestehen nicht selten Tendenzen seitens der Hausverwaltung, etwaige Mängelbeseitigungsansprüche nicht zum Gegenstand einer Beschlussfassung durch die WEG-Versammlung zu machen. Gleiches gilt natürlich auch, wenn ein seitens der Eigentümer die Abwahl des Verwalters auf die Tagesordnung gesetzt werden soll.

Der Verwalter wird auf der anderen Seite aber auch gegen „querulatorische“ Eigentümer geschützt, da der Maßstab der „ordnungsmäßen Verwaltung“ einzuhalten ist. Damit muss der Verwalter durchaus nicht jeden x-beliebigen TOP aufnehmen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Wem gehört die Einbauküche? 

 Baut der Wohnungsmieter auf eigene Kosten eine Einbauküche ein, wird diese Küche nicht Zubehör des Grundstücks und damit Eigentum des Vermieters, wenn es der (regionalen) Verkehrsauffassung entspricht, dass der Mieter die Küche beim Auszug wieder mitnimmt oder wenn der Mieter die Kücheneinrichtung beim Einbau nur zur vorübergehenden Nutzung bestimmt hat. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 20.11.2008 (Aktenzeichen IX ZR 180/07) hin. Die Entscheidung ist zutreffend, denn regelmäßig wird der Mieter seine Küche, für die er erhebliche Aufwendungen geleistet hat, wieder mitnehmen wollen. Zu Recht stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass allein die Zweckbestimmung des Mieters entscheidend ist, ob die Einbauküche Zubehör wird oder nicht. Deutlich gemacht wurde auch, dass die Beweislast für die Verkehrsauffassung und die nur vorübergehende Widmung allerdings der Mieter trägt.

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Eigentums-Wohnanlage: Wer Recht am Garten hat

 Außenflächen von Eigentums-Wohnanlagen sind grundsätzlich erst einmal Gemeinschaftseigentum. Wer mit dem Kauf seiner Parterre-Wohnung ein exklusives Sondernutzungsrecht des Gartens koppelt, braucht daher eine Teilungserklärung oder eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung.

Häufig trennen die Eigentümer von Parterre-Wohnungen ihre Gärten auf Grundlage von Mehrheitsbeschlüssen ab, um sie alleine zu nutzen. Juristisch ist das so nicht haltbar, denn Außenflächen sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Gehört zu einer Parterre-Eigentumswohnung ein Garten, gibt nur die Klärung der Rechtsverhältnisse vor dem Kauf Sicherheit davor, dass nachher die Nutzung nicht eingeschränkt werden kann, bestätigt auch ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München (32 Wx 31/07).

Dem Urteil folgend, kann ein exklusives Sondernutzungsrecht nicht durch Mehrheitsbeschluss geschaffen werden, sondern nur durch die Teilungserklärung oder eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung. Selbst jahrelange Gartennutzung schafft hier kein Gewohnheitsrecht. Gibt es keine dieser juristisch haltbaren Bekundungen, kann jeder Einzelne der Eigentümergemeinschaft den Garten mit nutzen. Ein Hintertürchen gibt es aber doch, wie das Oberlandesgericht hinweist: Die Mehrheit könne beschließen, die Gartenflächen an die jeweiligen Wohnungseigentümer zu vermieten.

Haben Sie Fragen oder Anregungen zu diesem Artikel oder zu unserem Newsletter?

Wenn Sie möchten, können Sie hier Ihre Meinung, Anmerkungen, Fragen oder Kritik hinterlassen.

 Quelle:´Immowelt AG

Eigentumswohnung: Generelles Hundeverbot für den Garten zieht nicht

Die Eigentümer einer Eigentumswohnanlage haben nicht das Recht, ihren Hunde besitzenden Mitgliedern das Betreten des Gartengrundstücks, das 2.400 Quadratmeter groß ist, mit ihren Vierbeinen zu untersagen. Diese würden sonst in ihrem Recht verletzt, den Garten als Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Denn auch Tierliebhaber dürfen die ansonsten im Garten üblichen Freizeitaktionen (wie zum Beispiel Picknick oder das Sonnenbad) mit Hund genießen. Ihnen kann allerdings auferlegt werden, die Tiere anzuleinen, den Garten nicht als Hundeklo zu nutzen und versehentlich abgesonderten Kot unmittelbar zu beseitigen. (Hanseatisches OLG Hamburg, 2 Wx 72/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Wann muss der Hund abgeschafft werden?

 Vermieter dürfen einem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung entziehen, wenn das Tier die anderen Mieter immer wieder belästigt.

Wenn der Hund zum Beispiel wiederholt das Treppenhaus verunreinigt und in fremde Wohnungen eindringt, kann der Vermieter die Abschaffung des Hundes verlangen. Das besagen die Urteile der Landgerichte Krefeld (Az.: 2 S 89/96) und Nürnberg/Fürth (Az.: 7 S 3264/90).

Im Umkehrfall können die Nachbarn bei regelmäßigen Belästigungen, zum Beispiel durch lang anhaltendes Bellen eventuell die Miete mindern; Amtsgericht Hamburg (Az.: 49 C 165/05).

Übrigens: Fundierte Beratung zu Fragen des Nachbarrechts erhalten Sie in vielen Vereinen von Haus & Grund. Die Rechtsberatung ist in der Regel exklusiv für Mitglieder und kostenlos. Je nach Umfang der erforderlichen Beratung können eventuell Kosten entstehen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

 Ruhe bitte – Trittschallschutz in Altbaumietwohnung

 Auseinandersetzungen wegen Nachbarschaftslärm sind bei Mietervereinen ein Dauerbrenner. Doch nicht immer liegt das an rücksichtslosen Zeitgenossen. Häufig ist auch nur ein mangelnder Trittschallschutz der Grund dafür, dass selbst normale Wohngeräusche deutlich vernehmbar sind. Doch wann muss ein Vermieter – beispielsweise in einem Altbau – beim Schallschutz aktiv werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier entscheiden, dass eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht (BGH, Urteil vom 17. 06. 2009, Az. VIII ZR 131/08). Das gilt selbst dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert. Ausnahme: Es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart.

Im betreffenden Fall rügte eine Mieterin das Vorhandensein von Schallbrücken und minderte deshalb die Miete um monatlich 30 Prozent der Nettomiete und behielt weitere 20 Prozent zurück. Dem folgte der BGH jedoch nicht. Die Mieterin könne sich weder nach Paragraf 536 Abs. 1 BGB auf eine Minderung des Mietzinses noch auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die gemietete Wohnung nicht mängelbehaftet gewesen sei, urteilten die Richter. Und völlige Trittschallfreiheit sei bei Anmietung der Wohnung nicht vereinbart worden.

Quelle: www.quelle-bausparkasse.de

Kabelgebühren sind nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer umzulegen…

… sofern die Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes regelt. Zu dieser Feststellung sah sich der Bundesgerichtshof veranlasst, da das OLG Hamm zuvor die Auffassung vertrat, dass die vom jeweiligen Kabelanbieter zur Verfügung gestellten Fernsehsignale nur im Bereich des jeweiligen Sondereigentums genutzt werden könnten, so dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden dürften. Allerdings wurde diese Auffassung wohl auch nur einmalig von dem OLG Hamm und von sonst keinem Gericht vertreten.

Der BGH stellt klar, dass in erster Linie die Regelung in der Gemeinschaftsordnung für die Verteilung der Kosten maßgeblich ist, selbst wenn es sich um Kosten handelt, „die der Gemeinschaft für die Bereitstellung oder den Bezug von Leistungen im Bereich des Sondereigentums von einem Dritten in Rechnung gestellt werden.“

Fehle jedoch eine entsprechende Regelung, verbleibt es bei dem gesetzlichen vorgesehenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Miteigentumsanteile für die Kostenverteilung maßgeblich sind.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Papageien dürfen schreien – aber nur zwei Stunden täglich!

Nachbarn müssen Papageiengeschrei für bis zu zwei Stunden täglich hinnehmen. Da die Geräusche von Papageien anders als Geräusche von einheimischen Vögeln sind, müssen diese nur begrenzt hingenommen werden.

Der Halter darf die Tiere daher nur zwei Stunden täglich nach draußen lassen.

LG Hanover, 8.5.2009 – Az: 16 S 44/08

Quelle: www.anwaltonline.com

Terrassen- und Balkonflächen zählen zwischen 25 bis 50 % mit

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, das heißt die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 qm würde danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 qm angesetzt. Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.
BGH, AZ.: VIII ZR 86/08

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Werbungskosten bei vermieteter ETW: Sind Beiträge zur Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Bis zur WEG-Reform stand fest: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums verwandt werden. Dabei bleibt es auch nach der WEG-Reform, also nach der gesetzlichen Regelung zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft.

Darum geht es:

Ein Wohnungseigentümer überweist an den Verwalter seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. In demselben Jahr macht er diesen Betrag in seiner Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend und argumentiert: Die Zahlungen sind für ihn endgültig. Er kann sie nicht zurückholen. Das Finanzamt lehnt trotzdem ab.

Hintergrund:

Bis zur WEG-Novelle am 01.07.2007 hatte der Bundesfinanzhof geklärt: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt. Doch was gilt, nachdem die WEG-Novelle festgeschrieben hat, dass die Eigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist?

Das sagt der BFH:

as Finanzamt gewinnt den Prozess beim BFH. Der Eigentümer darf seinen an den Verwalter überwiesenen Beitrag zur Instandsetzungsrücklage auch nach neuem Recht nicht als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Grund: Für die Einstufung der geleisteten Beiträge als Werbungskosten kommt es nicht darauf an, wie die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich ausgestaltet sind. Erst wenn die Gelder aus der Instandsetzungsrücklage ausgegeben werden, lässt sich beurteilen, wofür sie verwandt wurden

als sofort abzugsfähige Werbungskosten

als nachträgliche, aktivierungspflichtige Herstellungskosten oder

als steuerlich unbeachtliche Rückzahlung an die Eigentümer, sog. „Abschmelzen der Rücklage bis zur eisernen Reserve“

(BFH, 09.12.2008 – IX B 124/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Vorsicht ist beim Verkauf einer ETW geboten. Hier muss stets geprüft werden, ob bestimmte laufende Zahlungen „aus“ der Instandhaltungsrücklage noch den Verkäufer oder schon den Käufer treffen. Nur derjenige, der die Kostenlast trägt, darf die Kosten steuerlich geltend machen. Doppelte Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer „die Braut schmückt“, also nach dem Auszug des letzten Mieters den Maler kommen lässt, um die Wohnung besser verkaufen zu können. Solche Aufwendungen dienen nicht der Erzielung von künftigen Mieteinnahmen. Deshalb können sie bei der Anlage „VuV“ auch nicht berücksichtigt werden!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de

…Außerdem beginnt mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung eine neue Verjährungsfrist, so das OLG Hamm.

Praxistipp

Hausgeldzahlungen sind grundsätzlich erst dann fällig, wenn über sie beschlossen wurde. Mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan werden die Hausgeldvorauszahlungen fällig. Mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird der noch zu zahlende Nachzahlungsbetrag fällig. Für beide Ansprüche gilt die dreijährige Verjährungsfrist, §§ 197 Abs. 2, 195 BGB, die erst Ende des Jahres beginnt. Die Verjährungsfrist für die Hausgeldvorauszahlungen beginnt damit am Ende des Jahres zu laufen, in dem über den Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Für die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Beträge beginnt die Verjährungsfrist am Ende des Jahres der Beschlussfassung hierüber. Wird beispielsweise über den Wirtschaftsplan 2004 im Jahre 2004 beschlossen, verjähren die Hausgeldvorauszahlungsansprüche am 31. Dezember 2007. Versäumt es die WEG, ihre Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan rechtzeitig einzuklagen, kann der Anspruch auf Hausgeld auch nach dem 31. Dezember 2007 noch geltend gemacht werden, wenn über die Jahresabrechnung 2004 erst im Jahre 2006 beschlossen wurde. Die Ansprüche aus der Jahresabrechnung 2004 verjähren nämlich erst drei Jahre nach Beschlussfassung und damit spätestens am 31. Dezember 2009. Sollte also vergessen worden sein, Hausgeldvorauszahlungen rechtzeitig gerichtlich geltend zu machen, so dass diese inzwischen verjährt sind, so ist stets zu prüfen, ob sich der Anspruch nicht noch aus einer später beschlossenen und damit noch nicht verjährten Jahresabrechnung ergibt.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 21. Januar 2009, I-15 Wx 208/08, ZMR 2009, 467 ff.

Die Europäische Union machte ernst: Am 1. September 2009 verschwanden die ersten Glühlampen aus den Läden. 2013 ist dann endgültig Schluss. Zur Begrenzung des Stromverbrauchs der Privathaushalte folgen weitere Maßnahmen. test.de beantwortet die wichtigsten Fragen und nennt Hintergründe. Zur Meldung

Quelle: http://www.test.de

Solarstrom: Jetzt noch hohe Einspeisevergütung sichern

Kann sich schnell rechnen: Eine Photovoltaik-Anlage auf dem eigenen Dach wird wegen hoher Einspeisevergütungen immer attraktiver. Foto: Alea Solar Solaranlagen fürs Dach werden immer attraktiver. Der Preis für die Module ist in den letzten Monaten kräftig zurückgegangen, die gesetzlich garantierte Einspeisevergütung hingegen ist gleich geblieben. Eine Solaranlage ist deshalb nicht nur unter Umweltgesichtspunkten eine sinnvolle Investition, auch die Rendite stimmt. Im günstigsten Fall kann diese sogar zweistellig sein, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Das Erneuerbare Energien-Gesetz garantiert jedem Hausbesitzer, der auf dem Dach eine photovoltaische Solaranlage montiert, eine Einspeisevergütung von 43,01 Cent je Kilowattstunde, und das im Jahr der Inbetriebnahme sowie für weitere 20 Jahre. Wer sich erst im kommenden Jahr für eine Solaranlage entscheidet, bekommt nur noch 39,57 Cent je Kilowattstunde, weiß Immowelt.de. Denn die Fördersätze sinken jedes Jahr um einige Prozentpunkte, allerdings nur für Neuanlagen. Für bestehende Anlagen gilt: Es wird über den gesamten Förderzeitraum der Vergütungssatz gezahlt, der im Jahr der Inbetriebnahme galt. Übrigens: Zahlen muss der Stromnetz-Betreiber, der per Gesetz dazu verpflichtet ist.

Die Leistungseinheit für Solaranlagen heißt Kilowatt/Peak (kWp) und gibt die maximale Leistung unter standardisierten Bedingungen an. Für ein kWp zahlt man derzeit – inklusive Montage – rund 3.100 bis 3.800 Euro, je nach Anlagengröße und Hersteller. Vor einem Jahr waren zumeist noch deutlich mehr als 4.000 Euro pro kWp zu zahlen. Unter optimalen Bedingungen bedeutet dies, dass die Anlage in weniger als zehn Jahren ihren Kaufpreis eingespielt hat. Im Zusammenspiel mit günstigen Krediten der KfW-Förderbank und dem über 20-jährigen Förderzeitraum ergibt das eine Rendite, die deutlich höher ist, als die von anderen Kapitalanlagen, erläutert Immowelt.de.

Quelle: Immowelt-Redaktion – http://www.immowelt.de

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