BVI-Newsletter 09/11

„Wohnungseigentum Aktuell“

Vorfälligkeitsrechner

Der Vorfälligkeitsrechner ermittelt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens. Die Berechung stellt einen pauschalen Wert dar. Zum Vorfällig-keitsrechner von Dr. Klein

Quelle: http://brinkmann-dewert.de

Hier bitte klicken>>>>>>http://www.drklein.de/vorfaelligkrechner.html

Im Rahmen einer einstweiligen Verfügung kann auch weiterhin ein „Notverwalter“ bestellt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass auch nach Wegfall der Vorschrift in § 26 Abs. 3 WEG alte Fassung (gültig bis 31.08.2007) weiterhin ein „Notverwalter“ durch das Gericht bestellt werden kann. Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch gem. § 21 Abs. 4 auf ordnungsgemäße Verwaltung ihrer Gemeinschaft. Dies schließe einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters ebenso wie die Bestellung eines tauglichen Verwalters ein. Dieser Anspruch könne durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert werden.

Zwar dürfe das Gericht infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a. F. eine solche Regelung nicht mehr von Amts wegen treffen. Es könne aber durchaus – auch im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens – über den Anspruch nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG entscheiden, wenn ein entsprechender Antrag der Wohnungseigentümer gestellt werde und die Voraussetzungen von § 940 ZPO vorliegen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Besuch in der eigenen Wohnung

Der Vermieter muß es dulden, daß sein Mieter Besucher hat. Es ist nicht Sache des Vermieters, darüber zu entscheiden, wer den Mieter besucht, sofern nicht die Belange des Vermieters oder der Mitbewohner beeinträchtigt werden. Bestehen also Gefahren für das Haus oder den Hausfrieden, so müssen diese nicht geduldet werden. Besucher dürfen jederzeit empfangen werden – auch die Anzahl der Besuche kann nicht eingeschränkt werden.

Auch Besucher müssen sich an die Hausordnung halten, andernfalls kann der Mieter abgemahnt und im Extremfall sogar gekündigt werden – auf Moralvorstellungen von Vermieter oder Mitbewohnern muß jedoch keine Rücksicht genommen werden.

Besucher dürfen auch Tiere mitbringen, wenn die Hundehaltung mietvertraglich nicht erlaubt ist. Bringt der Besucher das Tier jedoch in kurzen Abständen regelmäßig mit oder bleibt das Tier gar des öfteren Nachts in der Wohnung, so ist die Grenze des Zulässigen erreicht.

Hinsichtlich der Frage, wen man wie lange in der eigenen Wohnung aufnehmen darf, ist zu differenzieren:

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber:

Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes, ebenso Partner einer eingetragenen

(gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft. Das bedeutet, daß eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) dem Vermieter zwar schriftlich anzuzeigen ist, nicht jedoch seiner Genehmigung bedarf. Jedoch darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

Zu beachten ist zudem, daß Partner einer nicht ehelichen Lebengemeinschaft nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht mit Ehepartnern und Familienangehörigen gleichzustellen sind, also der Vermieter die Aufnahme einer solchen Person in die Wohnung genehmigen muß.

Gäste darf ein Mieter bis zu sechs Wochen ohne Genehmigung des Vermieters beherbergen. Hieraus darf jedoch kein Daueraufenthalt werden, d.h. der Besuch darf sich nicht ohne längere Unterbrechungen ständig in der Wohnung aufhalten. Auch darf es hierbei nicht zu Belästigungen der Mitbewohner – wie z.B. zu starkem Lärm – kommen. Ist es gar offensichtlich, daß der Besuch dauerhaft aufgenommen wurde (z.B. durch Zahlung eines Untermietzinses, Wohnungsübernahme nach Auszug des Mieters), gilt der Sechs-Wochen-Zeitraum nicht.

Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn daran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Dieses kann auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters beruhen. Aber auch hierbei darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Die Überlassung muß darüber hinaus dem Vermieter zumutbar sein.

Haftungsrechtlich ist zu beachten, daß der Mieter für den Besuch wie für eigenes Verhalten haftet (§ 278 BGB). Kommt es z.B. zu Schäden an der Mietsache, so ist der Mieter so zu behandeln, als hätte er den Schaden verursacht.

Besucher sind aber auch in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen, so daß der Besuch die gleichen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter hat, die der Mieter selbst hat, wenn beispielsweise Schäden aufgrund von Mängeln der Mietsache erlitten werden.

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

OLG Köln:

Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags

„Die Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrags auf den Beirat ohne nähere Vorgaben zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen kann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.“

Eine top-aktuelle Entscheidung zu der beim 3. Fachgespräch zum Wohnungseigentum erörterten Frage, unter welchen Voraussetzungen der Beirat den Verwaltervertrag abschließen darf:

Das Problem:

Wird der Beirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, für alle übrigen Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag abzuschließen, ist dies zunächst einmal zulässig.

Jedoch ist heftig umstritten, welcher Freiraum dabei dem Beirat eingeräumt werden kann!

Die Lösung des OLG Köln:

Die Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags ohne nähere Bestimmungen ist nicht nichtig (wichtig!), kann jedoch rechtswidrig und mit Erfolg anfechtbar sein.

Mein Tipp:

Die wichtigsten Kernstücke des Verwaltervertrags (sog. essentialia negotii) sollten unbedingt in den Ermächtigungsbeschluss aufgenommen werden:

Unverzichtbar sind m.E.:

Komplette Firmierung des Verwalters, Laufzeit des Vertrages, Kündigungsmöglichkeiten, Höhe der Vergütung und Tätigkeitsumfang.

Ratsam ist es, auf ein der Einladung beigefügtes oder in der Versammlung vorgelegtes Angebot Bezug zu nehmen

Quelle: Rüdiger Fritsch

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und

Wohnungseigentumsrecht

Mail: info@krall-kalkum.de

Web: www.krall-kalkum.de

Kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen außerordentlich kündigen?

Hierzu BGH, Urteil vom 01.06.2011 – Az.: VIII ZR 91/10:

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die Pflichtverletzung gestörte Vertrauen des Vermieters wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt

Spricht der Vermieter eine berechtigte Abmahnung wegen wiederholter verspäteter Mietzahlung unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung aus und zahlt der Mieter auch nach Erhalt der Abmahnung die Miete in den Folgemonaten wiederum mit erheblicher Verspätung, nämlich erst zur Monatsmitte, dann ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Eine derart schleppende und ungeachtet einer oder sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht und eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt (vgl. BGH, NZM 2006, 338).

Quelle: www.friesrae.de

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Verwaltungsunterlagen sind herauszugeben

Wird ein Verwalter vorzeitig abberufen und ficht er diesen Beschluss an, so hat er gleichwohl die Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Die Anfechtung macht den Abberufungsbeschluss nicht unwirksam und führt auch nicht zu einer Art aufschiebender Wirkung, entschied das AG Syke.

Kommentar

Die Entscheidung folgt der herrschenden Meinung. Es ergibt sich bereits aus dem Gesetz, dass ein Beschluss gültig ist, „solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“ Außerdem widerspricht das Abwarten bis zu einer endgülti-gen gerichtlichen Entscheidung den Interessen der Gemeinschaft. Diese ist ohne ihre Unterlagen nämlich nicht in der Lage, ihre Geschäfte zu führen. Letztlich kommt es in der Praxis bei einer vorzeitigen Verwalterabwahl meist nicht mehr zur Wieder-aufnahme der Verwaltertätigkeit, da das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Häufig wird eine Einigung dahingehend erzielt, dass der Verwalter seine Tätigkeit gegen Zahlung einer bestimmten, sich an der ursprünglichen „Amtszeit“ richtenden Sum-me beendet. Dann hat er ohnehin keine Verwendung mehr für die Unterlagen. Macht er nach erfolgreicher Anfechtung seiner Abwahl weiter, hat er seinerseits Anspruch auf Rückgabe der Unterlagen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Syke, Urteil vom 26.9.2008, 10 C 1275/08, ZWE 2008, 489

Gewerbemieter müssen Hausverwaltung zahlen!

Es ist zulässig, wenn ein Vermieter bei einem gewerblichen Mietverhältnis die Kosten für die Hausverwaltung formularmäßig umwälzt.

Die Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Es ist nicht so ungewöhnlich, dass Verwaltungskosten bei gewerblichen Mietverhältnissen umgelegt werden, dass der Mieter hiermit nicht rechnen muss.

Hinsichtlich der Höhe der umzulegenden Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Auf die Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen kommt es nicht an.

BGH, 4.5.2011 – Az: XII ZR 112/09

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Ladungsfehler bei Wohnungseigentümerversammlung

Auch ein Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 24 Absatz 4 WEG rechtfertigt grundsätzlich die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Die Regelung in der Teilungserklärung „für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Sondereigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“ regelt nicht den Nichtzugang der Ladung, sondern kommt nur bei einer Adressenänderung zum Tragen.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 21.01.2006, Aktenzeichen 2 Wx 33/05

Im zugrunde liegenden Fall war die einwöchige Einladungsfrist des § 24 Absatz 4 WEG nicht eingehalten. Zwar handelt es sich bei dieser Vorschrift lediglich um eine Sollvorschrift, Gründe für eine Dringlichkeit der Eigentümerversammlung waren jedoch nicht ersichtlich. Eine andere Bewertung ergab sich auch nicht unter Berücksichtigung der Vereinbarungen in der Teilungserklärung. Diese Regelung kann lediglich dergestalt ausgelegt werden, dass hiermit die Verwaltung von der Verpflichtung zur Nachforschung bezüglich etwaiger Adressenänderungen der Wohnungseigentümer entbunden werden sollte. Die Vereinbarung bezieht sich auf den Fall des Nichtzugangs der Einladung infolge einer nicht mitgeteilten Adressenänderung des Wohnungseigentümers. Die Auslegung, dass aus dem Wortlaut „Ordnungsmäßigkeit der Einberufung“ folge, dass jedenfalls auch die Frage der Rechtzeitigkeit der Einladung umfasst sei, ist nicht vertretbar. Die Teilungsordnung sah überdies ausdrücklich vor, dass die Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG gelten, soweit nicht im Nachfolgenden etwas anderes geregelt ist. Nachfolgende Regelungen stellen sich somit als Ausnahme der gesetzlichen Regelung dar, so dass eine enge Auslegung der Regelung in der Teilungserklärung geboten ist. Die zitierte Regelung aus der Teilungserklärung bürdet dem Wohnungseigentümer die Gefahr des Nichtzugangs der Einberufung lediglich für den Fall auf, dass er eine Adressenänderung seinerseits nicht mitteilt. Für eine Überbürdung des Risikos eines verspäteten Zugangs der Einladung findet sich keinerlei Anhaltspunkt.

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/

Nicht alle Verbraucher vollständig aufgeführt – Abrechnung wirksam?

Im vorliegenden Fall ging es um eine Heizkostenabrechnung. Der Vermieter hatte der Abrechnung eine Darstellung der Hausnebenkosten beigefügt, die auch eine Auflistung weiterer Nutzer der Heizungsanlage enthielt, da die Anlage auch andere Häuser der Nachbarschaft versorgte. In der Abrechnung waren die Häuser jedoch nicht aufgeführt. Der Mieter machte daher geltend, dass die Abrechnung formell unwirksam sei. Der Fall landete schließlich vor Gericht. Dort unterlag der Mieter mit seiner Ansicht – die Abrechnung war trotzdem rechtmäßig, da die notwendigen Mindestangaben enthalten waren. Dies sind eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Kostenverteilungsschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und die Anrechnung seiner Vorauszahlungen. Damit kann der Miter den Anspruch überprüfen und rechnerisch nachvollziehen. Es war ersichtlich, dass die Nutzung der Heizungsanlage durch mehrere Häuser berücksichtigt wurde, auch wenn nur ein Teil der weiteren Häuser genannt worden war und die Aufzählung der Abrechnungsobjekte somit nicht vollständig war. Dies führt daher nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Schließlich war das Abrechnungsergebnis richtig berechnet und für den Mieter nachvollziehbar dargestellt.

LG Itzehoe, 26.11.2010 – Az: 9 S 35/10

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Schimmel

Rechtsfrage:

Welche Maßnahmen sind dem Mieter zur Vermeidung von Schimmel zumutbar?

Hierzu AG München – Urteil vom 11.06.2010 – Az.: 412 C 11503/09:

Um Schimmelbildung zu verhindern, müssen Mieter die Wohnung ausreichend lüften. Lässt sich die Feuchtigkeit und die Schimmelbildung jedoch auch durch ständiges Lüften in den Räumen nicht beseitigen, rechtfertigt dies eine Mietmin-derung (bei großflächigem, massivem Schimmel- und Milbenbefall bis zu 100 % der Miete) wegen eines Mangels an der Wohnung. Denn ein Dauerlüften entspricht nicht einer normalen Wohnnutzung. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüften darf nicht ein Maß erreichen, das die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieter einschränkt. Insbesondere muss der Mie-ter auch einer beruflichen Tätigkeit nachgehen können, bei der er tagsüber nicht zuhause ist und daher nicht lüften kann. Lüften am Morgen und in den Abendstunden muss ausreichen. Darüber hinaus kann es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen ist, bei geöffnetem Fenster zu schlafen.

Quelle: www.friesrae.de

Pflichtverletzung des Verwalters

Der Mietverwalter ist verpflichtet, gesetzlich zulässige und mögliche Mieterhöhungen seinem Auftraggeber vorzuschlagen und gegebenenfalls für ihn durchzusetzen, anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig. Wer die Besorgung der Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, verpflichtet sich schon nach dem Gesetz, die Vermögensinteressen des Auftraggebers in Bezug auf das Anwesen sorgfältig, sachkundig und loyal wahrzunehmen. Dazu zählt – soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist -, dem Verwalter erkennbare Vermögensnachteile oder Schäden des Auftraggebers – sei es durch eigene Initiative, sei es durch Ratschläge und Auskünfte gegenüber dem Auftraggeber – abzuwenden. Ein professioneller Mietverwalter, der Mietverträge verwaltet, kennt sowohl den aktuell geschuldeten Mietzins als auch den rechtlich zulässigen und marktgerechten. Er weiß häufig, ob seinem Auftraggeber Vorteile entgehen, die er bei einer wirtschaftlich sinnvollen Verwaltung von Mietverträgen unschwer erzielen könnte.

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 08.03.2006, Aktenzeichen 5 U 178/05

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/

Nur der Einladende kann eine Eigentümerversammlung wieder absagen oder den Versammlungsort verlegen

Die Eigentümerversammlung ist das zur Beschlussfassung zuständige Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft und daher von maßgeblicher Bedeutung. Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates. Fehlt ein Verwalter, sind ausnahmsweise auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.

In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) vorliegend entschiedenen Fall hatten sich die Eigentümer schriftlich über die Durchführung einer Eigentümerversammlung geeinigt. Diese sollte in den Räumen des Anwalts einer der Eigentümer stattfinden. Nachdem es anschließend Streit über die Tagesordnung gab, sagte der anwaltlich vertretene Eigentümer die Versammlung wieder ab. Die anderen Eigentümer erschienen gleichwohl an dem Tag der Versammlung in der Kanzlei des Anwalts, wurden jedoch nicht eingelassen. Darauf gingen sie zu einem anderen Versammlungsort und hielten eine halbe Stunde später die Eigentümerversammlung ab.

Die dort gefassten Beschlüsse wurden jedoch sämtlich für unwirksam erklärt. Der BGH stellte anlässlich dieser Konstellation noch einmal klar, dass es den Eigentümern grundsätzlich unbenommen sei, im Wege des allseitigen Einvernehmens eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Wenngleich im WEG nicht geregelt sei, wer die Versammlung wieder absagen könne, so ergebe sich aus allgemeinen Erwägungen, dass dies nur der Einladende selbst sein könne. Vorliegend hätten also nur alle Eigentümer zusammen die Versammlung wieder absagen können. Die Absage durch einen einzelnen Wohnungseigentümer führe hingegen nicht zu einer wirksamen Absetzung.

Allerdings könnte auch nur der Einberufungsberechtigte den Versammlungsort bestimmen. Aus diesem Grunde habe nur ein Eigentümer den Versammlungsort nicht verändern können. Auch dies hätten im vorliegenden Fall nur alle Eigentümer zusammen gekonnt. Es gebe kein „Selbsthilferecht“ einzelner Wohnungseigentümer in solchen Fällen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Kosten der Be- und Entwässerung – Kein Zwischenzähler, kein Geld

Im vorliegenden Fall war das Mietshaus weder mit Zwischenzählern für die Mietwohnungen noch mit Zwischenzählern für die außen am Gebäude befindlichen frei zugänglichen Wasserhähne ausgestattet. Es gab lediglich einen Hauptzähler für das gesamte Gebäude.

Ein Mieter verweigerte die geforderte Nachzahlung, weil der Vermieter zum Einbau von drei Zwischenzählern verpflichtet sei und zudem beim Wasserwerk einen Antrag auf Gewährung eines Sprengwasserabzugs hätte stellen müssen. Vor Gericht erhielt der Mieter Recht. Zum einen muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und ihm zumutbare Maßnahmen ergreift, die zur Kostensenkung und gerechten Kostenverteilung führen. Es ist dem Vermieter zumutbar, einen Zwischenzähler einzubauen und einen Antrag auf Sprengwasserabzug zu stellen, um von der verbrauchten Frischwassermenge die Anteile abziehen zu können, die nicht in die Kanalisation eingeleitet wurden. Da der Vermieter dies unterlassen hatte, hatte er keinen Anspruch auf Nachzahlung.

AG Brandenburg, 8.11.2010 – Az: 34 C 16/10

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Keine Alternativangebote bei Wiederbestellung des Verwalters – BGH vom 01.04.2011 – Az. V ZR 96/10

Wird der bisherige Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wiederbestellt, müssen vor der Beschlussfassung keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Anbieter. Alternativangebote müssen in einem solchen Fall nur eingeholt werden, wenn Wohnungseigentümer mit dem bisherigen Verwalter nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Vergütung zu überprüfen.

Urteil des BGH vom 01.04.2011

Aktenzeichen: V ZR 96/10

MDR 2011, 780

WM 2011, 1293

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Neu: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Broschüre als Entscheidungshilfe für Verwalter, Beiräte, Wohnungseigentümer

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. gibt Verwaltern mit dieser Broschüre eine Entscheidungshilfe bei Problemen und Fragen zur Hand.

„Mein oder Unser?“

Die im Einzelfall oftmals schwierige Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums vom Sondereigentum birgt nicht unerhebliches Konfliktpotential. Dies vor allem, wenn es um die Frage der Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung geht, da diese, soweit sie das Sondereigentum betreffen, vom einzelnen Wohnungseigentümer selbst zu tragen sind, während Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu finanzieren sind. Auch die Vornahme baulicher Veränderungen kann problematisch werden, da der einzelne Wohnungseigentümer diese im Bereich seines Sondereigentums grundsätzlich nach Belieben vornehmen kann, bauliche Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums indes der Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer bedürfen.

Der Verwalter von Wohnungseigentum steht daher regelmäßig vor der Herausforderung, die Wohnungseigentümer über die korrekte Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu informieren, wobei die zu diesem Problemkomplex ergangene Rechtsprechung fast schon unüberschaubar ist.

Die Autoren, BVI-Immobilien-Verwalter Ingo Dittmann und Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch, Immobilienexperte und Fachautor, geben einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen und haben sich der Aufgabe gestellt, in einem informativen Überblick die in der Verwaltungspraxis am häufigsten vorkommenden Problemfälle und Zweifelsfragen zur Abgrenzung des Sonder- vom Gemeinschaftseigentum darzustellen. Hinweise auf Rechtsprechung und Literatur runden die Darstellung ab.

Der vorliegende Band soll den Verwalterinnen und Verwaltern eine kompakte Orientierungshilfe bei Problemfällen im oftmals hektischen Alltagsgeschäft bieten.

Bonn/Solingen, im Juli 2011

Ingo Dittmann u. Rüdiger Fritsch

Heft A5, 72 Seiten, Verkaufspreis 14,– € + Versandkosten. Bestellungen richten Sie bitte direkt an die

Geschäftsstelle des BVI e.V.
Schiffbauerdamm 8
10117 Berlin

Telefon: 030 308729-17
Telefax: 030 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de

oder direkt an uns:

Immobilien Dittmann KG

E-Mail: info@haus-verwalter.de

Leseprobe:

Einzelfragen

Die nachstehende Darstellung enthält einen informativen Überblick zu den in der Verwaltungspraxis häufigen Problemfällen und Zweifelsfragen betreffend die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum.

Abdichtung

Die Bestandteile der Gebäudeabdichtung sind zwingendes Gemeinschaftseigentum, da für den Bestand des Gebäudes erforderlich (vgl.: OLG Köln, Beschl. v. 21.9.2001 – 16 Wx 153/01, ZMR 2002, 377; BayObLG, Beschl. v. 20.11.2002 – 2Z BR 45/02, ZMR 2003, 367). Entsprechendes gilt auch für den Anschluss der Abdichtung an das Gebäude (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 27.4.2000 – 2Z BR 7/00, NZM 2000, 867).

Siehe auch: Balkone, Estrich, Fassade, Feuchtigkeitsisolierung, Isolierung, Trittschalldämmung, Wärmeisolierung

Abfahrtsrampe

Siehe hierzu: Garagen

Abflussrohre

Siehe hierzu: Leitungen

Absperrventile

Siehe hierzu: Heizung, Ventile

Abstellplätze für Fahrzeuge
Siehe hierzu: Kraftfahrzeugstellplätze

Abstellplätze für Waschmaschinen
Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Es können jedoch Sondernutzungsrechte vereinbart werden.

Siehe auch: Gemeinschaftsräume

Abwasserhebanlage
Die Zuordnung einer Abwasserhebanlage zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum ist davon abhängig, ob sie nur der Entsorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dient und sich in den betreffenden Sondereigentumsräumen befindet, nur dann handelt es sich um Sondereigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v. 8.9. 1993, 24 W 5753/92 und 2301/93; WuM 1994, 38).

etc. etc.

Warmmiete / Kaltmiete – Was ist das eigentlich?

Bei der Miete wird zwischen der Warmmiete und der Kaltmiete unterschieden. Doch was steckt eigentlich genau dahinter?

Die Kaltmiete ist alleine für die Nutzung der Räumlichkeiten da – die weiteren Kosten werden mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet, soweit diese auf dem Mieter umgewälzt werden dürfen. Diese Kosten müssen nach §

1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Kosten sein, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beziehungsweise Grundstückes laufend entstehen. […]

Weiterlesen: http://www.anwaltonline.com/go.asp?x=1185

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Probleme in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann man niemals mit derselben Denkweise lösen, durch die sie entstanden sind.“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.