Wanzenbefall

Ein Wanzenbefall in der Wohnung muss durch einen Fachmann bekämpft werden – insbesondere bei Bettwanzen. Die Frage die sich Mieter und Vermieter gleichermaßen stellen dürften ist, wer die Kosten tragen muss.

Grundsätzlich kommt es hier darauf an, welche der Parteien für den Befall verantwortlich ist. Der Vermieter muss deshalb die Möglichkeit ausschließen, dass der Wanzenbefall seine Ursache in einem Gebäudemangel hat oder sich die Wanzen bereits vor Einzug des Mieters in der Wohnung befanden. Insbesondere ist hierbei zu berücksichtigen, dass Bettwanzen auch von verwilderten Haustauben eingeschleppt werden können, wenn diese beispielsweise einen über der Wohnung befindlichen Dachboden behausen.

Bei unmöblierten und frisch renovierten Wohnungen kann aber in aller Regel davon ausgegangen werden, dass der Mieter für den Befall verantwortlich ist (z.B. durch den Kauf von alten Möbeln, die mit Wanzen befallen waren, Mitbringsel und Koffer aus Auslandreisen). Der Beweis, dass der Wanzenbefall vom Vermieter zu verantworten ist, gelingt aufgrund der vielfältigen Einschleppmöglichkeiten daher in den seltensten Fällen. Entsprechend muss der Mieter auch damit rechnen, für die Bekämpfungskosten einstehen zu müssen.

Der Mieter muss umgehend nach Kenntnis den Befall anzeigen, damit der Vermieter entsprechend tätig werden kann und ein Befall weiterer Wohnungen vermieden werden kann. Meldet der Mieter den Befall nicht, so kann der Mieter für hieraus entstehende Schäden vom Vermieter in Regress genommen werden.

Hinweis: Zur Gefahrabwehr kann auch eine Schädlingsbekämpfung zwangsweise angeordnet und durchgeführt werden. Die Behörden können die Kosten dann vom Eigentümer als Zustandsstörer einfordern. Wer für den Befall verantwortlich ist, ist dann zunächst unerheblich. Der Eigentümer kann sich dann aber selbstverständlich an den eigentlichen Störer (also i.d.R. den Mieter) halten und den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Leserbrief:

Ist es zulässig an einem Mieter (Arzt) zu vermieten, der an Drogensüchtige Methadon als Drogenersatz ausgibt?

Wir haben folgende Frage:

In einer großen Eigentümergemeinschaft, in der sich Wohnungen, Ladenlokale und Artpraxen befinden, hat eine weitere Arztpraxis eröffnet, die an Drogensüchtige Methadon als Drogenersatz ausgibt. Folge ist, dass sich täglich eine Vielzahl Drogenabhängiger im Bereich der allgemeinen Verkehrsflächen der Eigentümergemeinschaft aufhält, dass diese Flächen und auch die Aufzüge durch Urin etc, auch Spritzen verunreinigt werden, andere Besucher des Hauses belästigt werden und ähnliches mehr. Es stellt sich daher die Frage, ob das Betreiben einer derartigen Praxis untersagt werden kann. Gibt es hierzu schon Gerichtsentscheidungen?

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Die Beantwortung Ihrer Frage hängt von zwei Faktoren ab, von denen nur einer bekannt ist.

1. Die Frage, ob im Rahmen des Betriebs einer ärztlichen Praxis im Wohnungseigentum die Methadonabgabe an Drogensüchtige zulässig ist, dass hängt zunächst davon ab, welche Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (GemO/Teilungserklärung) zur Nutzungszweckbestimmung getroffen ist.

Je enger die Nutzungszweckbestimmung, desto enger ist die Zulässigkeit zu sehen, je weiter, umso weiter; wobei die Abgabe von Methadon m.E. wohl grundsätzlich zum Betrieb einer ärztlichen Praxis zu rechnen sein dürfte.

Die konkrete Nutzungszweckbestimmung ist hier nicht bekannt.

2. Des Weiteren ist es so, dass auch bei einem grundsätzlich zulässigen Gebrauch des Sondereigentums eine Untersagung einer bestimmten Nutzung möglich sein kann, sofern Störungen der übrigen Wohnungseigentümer auftreten, die über das in § 14 Anr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen.

Im vorliegenden Fall wäre der Aufenthalt der Drogensüchtigen mit allen „Begleiterscheinungen“) sicherlich eine solche Störung.

3. Zur Illustration, wie die Rechtsprechung diese Dinge beurteilt, anbei Auszug aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.01.2002 – 3 Wx 336/01), wobei darauf hinzuweisen ist, dass es sich hier nicht um eine Arztpraxis, sondern um eine städtische Methadonabgabestelle handelte:

Leitsatz:

Teileigentumseinheit mit Zweckbestimmung zur Ausübung eines „beliebigen Gewerbes oder Berufs“ gestattet auch die Einrichtung einer städtischen Methadon-Abgabestelle

1. Bei der in einer Teilungserklärung mit festgelegter Nutzung der im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines „beliebigen Gewerbes oder Berufs“ handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 15 Abs. 1 WEG. Eigentümer und auch spätere Erwerber müssen sich darauf verlassen können, dass keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung genannte; ob dies der Fall ist, ist nach einer typisierenden Betrachtungsweise zu beurteilen; dabei ist auch auf den Charakter der Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse abzustellen (h.M.). In objektiver Auslegung ist bei vorliegender Vereinbarung grundsätzlich von jedem erlaubten Gewerbe und erlaubten Beruf auszugehen.

2. Mit dieser Zweckbestimmung kann auch die Vermietung eines Teileigentums (wie vorliegend) zum Zweck der Errichtung einer städtischen Methadon -Abgabenstelle vereinbar sein, wenn die nähere Umgebung des in der Innenstadt gelegenen Hauses durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet und obendrein das Teileigentum durch einen separaten Eingang erreichbar ist. Vorliegend wurden Behandlungsverträge für die Dauer eines Vierteljahres mit einer bestimmten Maximalzahl von Drogenabhängigen geschlossen, wobei sich die Personen zwischen 10 und 11 Uhr in der Abgabenstelle einzufinden und bis 18 Uhr dort aufzuhalten haben; betreut werden sie von einem Arzt, einer Arzthelferin, einem Sozialarbeiter und einem Psychologen; aus der Behandlungsgruppe ausgeschlossen werden sie, wenn ihnen ein dauerhafter Konsum von anderen Drogen nachgewiesen werden sollte. Für die Befürchtung, dass eine solche Abgabenstelle einen besonderen Anziehungspunkt für Drogensüchtige, auch aus dem Milieu des Straßenstrichs und der Obdachlosen bilden könnte, fehlt es an konkreten Anhaltspunkten; dagegen spricht auch die vorgesehene Art der Aufnahme von Behandlungsbedürftigen, d.h. keine Laufkundschaft, ihre beschränkte Anzahl, die Langfristigkeit der Behandlung und der im ganzen kontrollierte Betrieb. Auch die nähere Umgebung des Hauses ist durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe in der Nähe des Bahnhofs gekennzeichnet. Gewisse Unannehmlichkeiten sind hier im innerstädtischen Bereich hinzunehmen (vgl. auch KG, NZM 99, 425 zu einem Drogencafé als „Ladenwohnung“).

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Wohnungseigentümer haftet nicht für versicherten Wasserschaden

Besteht für eine Eigentumswohnanlage eine Gebäudeversicherung, so muss sich der durch einen von der Waschmaschine eines anderen Wohnungseigentümers herrührenden Wasserschaden geschädigte Wohnungseigentümer an die Gebäudeversicherung halten. Ihm steht wegen des an seiner Wohnung entstandenen und von der Versicherung gedeckten Schadens im Regelfall darüber hinaus kein gesonderter Anspruch gegen den Schadensverursacher zu.

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/

Gericht / Az.: Urteil des BGH vom 10.11.2006 V ZR 62/06 BGHR 2007, 138 RdW 2007, 189

Keine Pflicht für Vereinbarungen

Weder Mieter noch Vermieter sind verpflichtet, anlässlich der Besichtigung durch den Vermieter eine Vereinbarung zu unterzeichnen.

Nimmt z.B. der Vermieter ein Mängelprotokoll auf, mit dem der Mieter nicht einverstanden ist, kann dieser seine Unterschrift unter das Protokoll ohne weiteres verweigern.

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Platz fürs „liebste Kind“ – Urteile rund um Parken, Stellplatz und Verkehrssicherheit

In erster Linie muss eine Immobilie natürlich dazu dienen, dass sich die dort lebenden Mieter und Eigentümer wohl fühlen. Das heißt, es kommt auf den vertragsgemäßen Zustand von Wohnzimmer, Küche, Bad und Schlafzimmer an. Doch die Bedürfnisse vieler Menschen reichen über die eigentlichen Wohnräume hinaus. Zum Beispiel dann, wenn es um die Parkmöglichkeiten für Autos und Motorräder geht. Auch hier darf man gewisse Ansprüche stellen und auf zugesicherte Rechte pochen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in seiner Extra-Ausgabe mit dem angeblich „liebsten Kind“ der Deutschen, dem Auto. Unter anderem geht es um die Fragen, wie ein Parklifter beschaffen sein muss, welche Räumpflichten auf einem kleinen Stellplatz bestehen und wie oft die Zufahrt zur Tiefgarage gereinigt werden muss. Wir haben dazu acht Gerichtsurteile zusammengestellt.

Ein Ehepaar hatte für seinen Pkw einen Stellplatz in einer Tiefgarage angemietet. Genauer gesagt handelte es sich um einen Doppel-Stellplatz mit beweglichem Boden. Und schon beim ersten Mal, als das Auto des Ehepaars ordnungsgemäß eingeparkt war und der Mitbenutzer die Rampe nach unten schwenkte, um sein eigenes Fahrzeug zu parken, kam es zu einem Schaden. Die Antenne des anderen Wagens blieb hängen, Dach und Heckklappe wurden demoliert. Das Landgericht Trier (Aktenzeichen 1 S 49/01) sprach den Autobesitzern Schadenersatz gegenüber dem Vermieter zu. Er hätte darauf aufmerksam machen müssen, dass offensichtlich selbst bei einem serienmäßigen Pkw besondere Vorsichtsmaßnahmen wie das Entfernen der Antenne nötig seien.

Auch beim „freien“ Parken außerhalb von Garagen kann es zu Beschädigungen kommen. So hatte ein Autofahrer eine mit einem 16 Zentimeter hohen Randstein eingegrenzte Parkbucht überfahren und war dann auf einer Böschung mit einem Baumstumpf kollidiert. Er verklagte den Betreiber des Parkplatzes vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 114/08). Doch dort zeigte man wenig Verständnis. Die Markierung der Bucht sei klar genug abgegrenzt gewesen, so dass der Mann selbst für seinen Schaden aufkommen müsse.

Im Winter müssen sich Vermieter von Stellplätzen vor allem fragen, in welchem Umfang sie bei Eis und Schnee streupflichtig sind. Doch dabei schert die Justiz in Sachen Verkehrssicherung nicht alle Betroffenen über einen Kamm. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 161/07) stellte fest, dass bei einem sehr kleinen und relativ wenig besuchten Stellplatz die Räumpflicht nur sehr eingeschränkt gelten kann. Darauf müsse sich ein Nutzer gedanklich einstellen und sich entsprechend verhalten.

Im Sommer sind die Aufsichtspflichten eines Garagenbetreibers nicht ganz so anstrengend und zeitraubend wie im Winter. Aber auch in der warmen Jahreszeit darf zum Beispiel der Benutzer einer Tiefgarage erwarten, dass der Zugang zu seinem Auto (über die Zufahrt) von gefährlichen Hindernissen frei gehalten wird. Vor dem Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 9 U 185/05) wurde der Fall eines Mannes verhandelt, der seinen Behauptungen nach auf einem unter Laub verborgenen Ölfleck ausgerutscht war und sich verletzt hatte. Die Richter stellten allerdings fest, dass der Vermieter die Zufahrt regelmäßig hatte prüfen und reinigen lassen. Mehr könne man von ihm nicht verlangen.

Das Einparken kann auch körperlich schlichtweg unbequem sein. Das musste ein Fahrzeughalter in Baden-Württemberg erleben, der die untere Ebene eines Doppelparkers nur in gebückter Haltung betreten konnte. Dabei war der Mann noch nicht einmal überdurchschnittlich groß. Das Landgericht Tübingen (Aktenzeichen 6 O 137/02) entschied, dies stelle im Alltag dann doch eine erhebliche Zumutung dar. Der Kaufpreis für den Garagenplatz müsse deswegen spürbar gemindert werden.

Manchmal haben es sogar die Sozialgerichte mit der Park-Frage zu tun. So ging es in einem Prozess darum, ob bei einem Bezieher der Grundsicherung (Arbeitslosengeld II) ein Stellplatz unter die unterstützungsfähigen Kosten von Unterkunft und Heizung fallen könne. Eigentlich nein, konstatierte das Sozialgericht Freiburg (Aktenzeichen S 12 AS 2614/06). Denn schließlich diene solch ein Platz nicht der Beherbergung von Menschen, auch wenn dort in Ermangelung anderer Flächen Hausrat gelagert werde. Seien allerdings Garage/Stellplatz und Wohnung rechtlich untrennbar verbunden und eine separate Kündigung gar nicht möglich, dann könne man die Ausgaben dafür im Ausnahmefall zu den laufenden Kosten der Unterkunft rechnen.

Wer darf in einer Eigentümergemeinschaft über die Nutzung des gemeinschaftlichen Parkplatzes entscheiden? Damit hatte es das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 20 W 403/05) zu tun. Die Mitglieder hatten mehrheitlich beschlossen, dass in der Zeit von 18 bis 8 Uhr mangels Fläche nicht alle Wohnungseigentümer ein Fahrzeug abstellen dürften. Das sei vertretbar, befanden die Richter, denn es handle sich nur um eine so genannte Gebrauchsregelung und nicht um einen Eingriff in die höherwertigen Sondernutzungsrechte.

Ein Bauträger hat sich bei der Errichtung von Garagen, Park- und Stellplätzen an handelsüblichen, serienmäßigen Fahrzeugen zu orientieren. Tut er das nicht, so sind Immobilienkäufer zu einer Minderung berechtigt. Im konkreten Fall war ein Parklifter so niedrig, dass ihn der Eigentümer mit seinem Fahrzeug nicht nutzen konnte. Das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 3 O 195/06) betrachtete eine Parkhöhe von 1,50 Metern als nicht ausreichend. Durch diesen Sachmangel schieden zu viele, sogar kleinere Personenkraftwagen für diesen Stellplatz aus.

Quelle: http://www.lbs.de

Gartenpflege – Kosten für einmalige Maßnahmen sind nicht umlagefähig

Die Umlage von Kosten auf den Mieter setzt neben einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen, da es sich nur dann begrifflich um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung handelt. Die Kosten müssen allerdings weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, z. B. jährlich anfallen. Auch Kosten, die turnusmäßig, z. B. alle 3 – 5 Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten. Dagegen fallen einmalig oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten.

Für die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten bedeutet dies, dass auch Kosten für die Beseitigung und Entsorgung von Pflanzen, z. B. für das Fällen und Auslichten von Bäumen, die durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse schadhaft wurden, umlagefähig sind (so z. B. AG Düsseldorf, WuM 2002, 498). Gleiches gilt für die Beseitigung von Bäumen, die so groß geworden sind, dass ein ausreichender Abstand zum Wohngebäude nicht mehr gewahrt und die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem Maße beeinträchtigt ist.

Dagegen sind nach einem neuen Urteil des LG Tübingen die Kosten für den notwendigen Rückschnitt eines Baumes, der erstmals nach langer Zeit (hier: 12 Jahre) erfolgt, nicht umlagefähig, da die Maßnahme in diesem Fall nicht mehr als regelmäßig bzw. periodisch angesehen werden kann (LG Tübingen, Urteil v. 18.10.2004, 1 S 29/04, WuM 2004, 669).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Auf ewig Schnee räumen?

Geht man als Mieter vertragliche Verpflichtungen ein, zum Beispiel beim Winterdienst oder bei der Hausreinigung, so muss man sich auch eisern daran halten. Eine Ausnahme erkennen die Gerichte nur dann an, wenn die Betroffenen alt und krank, also körperlich schlichtweg nicht mehr in der Lage dazu sind. (Landgericht Münster, AZ 8 S 425/03)

Quelle: http://www.ista.de/

Fünf Monatsmieten Kaution?

Eine Kautionsvereinbarung über fünf Monatsmieten kann bei einem Gewerbemietvertrag wirksam getroffen werden. Hier unterliegt die Mietsicherheit keiner gesetzlichen Beschränkung. Darüber hinaus ist eine Kaution, die drei Monatsmieten deutlich übersteigt, im Hinblick auf die bei Gewerbemietverträgen bestehenden Risiken grundsätzlich zulässig. Vorliegend wurde der Mieter weder unangemessen benachteiligt, noch waren sonstige Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit erkennbar gewesen.
OLG Düsseldorf, 28.5.2009, Az: 10 U 2/09

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Stimmrechtsausschluss des Verwalters

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie z.B. die Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung über diesen weiteren Punkt (hier: Jahresabrechnung). Diese Rechtsfolge entspricht der herrschenden Rechtsprechung der Obergerichte sowie der überwiegenden Meinung im Schrifttum.

OLG Köln, Beschluss vom 18.11.2006, Aktenzeichen 16 Wx 165/06

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/

Windstärke 8: Kein Versicherungsschutz, wenn Außenmarkise grob fahrlässig nicht eingerollt wird

Bei einem Sturm mit Windstärke 8 ist abzusehen, dass es zu Windstößen kommen kann, die eine Außenmarkise zerstören können. Fährt man diese bei entsprechendem Wind nicht ein, verliert man wegen grober Fahrlässigkeit den Versicherungsschutz. Dies hat das Amtsgericht München entschieden. AG München, Urteil vom 14.01.2009 – 112 C 31663/08

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Sondervergütung des Verwalters

Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz für einen Beschluss, durch den einzelnen Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt wird, dem Verwalter eine zusätzliche Vergütung zu zahlen, wenn sie nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen. Ein gefasster Beschluss ist nichtig. Gegenstand der Beschlussfassung ist nicht die Einführung eines Lastschrifteinzugsverfahrens für Wohngelder. Vielmehr ist der Beschluss im Hinblick auf seinen Wortlaut sowie seinen Sinn und Zweck als Dauerregelung objektiv und normativ dahingehend auszulegen, dass Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander verpflichtet werden, pauschale Mehraufwendungen an die Verwalterin zu zahlen. Da Sonderpflichten eines Wohnungseigentümern nicht ohne dessen Zustimmung durch Mehrheitsbeschluss begründet werden können und die Gemeinschaft nicht die Kompetenz hat, den Kreis der Angelegenheiten, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, rechtsergänzend auszudehnen, ist der Beschluss nichtig.

OLG München, Beschluss vom 18.09.2006, Aktenzeichen 34 Wx 89/06

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/

Wann muss der Vermieter heizen ?

Die Frage der Heizpflicht des Vermieters ist gesetzlich nicht geregelt. Falls der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält, ist im Allgemeinen von einer Heizperiode vom 01.Oktober bis 30. April auszugehen. Teilweise wird als Heizperiode auch der Zeitraum 15. September bis 15. Mai angesehen.

Ob und wann der Vermieter verpflichtet ist, schon vor Beginn der Heizperiode die Heizung in Betrieb zu nehmen, hängt maßgeblich von der Dauer der Kälteperiode und dem Aufwand durch die Inbetriebnahme der Heizung ab.

Es muss geheizt werden, wenn nur bei den Mietern, die die Beheizung wünschen, Kosten anfallen und dies keinen größeren Aufwand verursacht.

Verlangt nur ein Teil der Mieter die Beheizung, der andere Teil lehnt dies jedoch ab, und werden die Kosten teils nach Verbrauch, teils nach der Wohnfläche ermittelt, stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

Eine Heizpflicht ist richtigerweise erst dann anzunehmen, wenn

während eines Zeitraums von drei Tagen die Raumtemperatur die 20° C – Marke unterschreitet (Sternel, II Rn 64)

oder wenn die Innentemperatur bei geschlossenen Fenstern ohne Zusatzheizung unter 17° C fällt und mit einer Erwärmung innerhalb der nächsten Stunden nicht zu rechnen ist (Kraemer in Bub/Treier, III Rn 1307).

Im Temperaturbereich zwischen 17° C und 20° C ist dem Mieter zumutbar, kurzzeitig eine elektrische Zusatzheizung zu benutzen,

Nicht zuzustimmen ist der Ansicht des AG Hamburg (ZMR 1981,330), wonach sich der Vermieter an die Mehrheitsentscheidung der Mieter halten darf, sowie der Ansicht des AG Köln (WM 1986,136), nach der eine Heizpflicht bestehen soll, wenn die Raumtemperatur einen Tag lang unter 20° C bleibt und mit einer Besserung in den nächsten 1-2 Tagen nicht zu rechnen ist. Dies widerspräche dem Gebot, mit der sich stetig verteuernden Heizenergie sparsam umzugehen.

Weitere Einzelheiten hierzu, u.a. zur Mindesttemperatur in Mieträumen und zur Wirksamkeit von Formularklauseln über Temperaturbeschränkungen finden Sie im „Vermieterlexikon“, Stürzer/Koch, 7.Auflage, April 2002.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Hausgeldzahlung erst nach Eintrag ins Grundbuch

Erst wenn ein Wohnungseigentümer auch in das Grundbuch eingetragen ist, muss er das Hausgeld zahlen. (LG Nürnberg-Fürth, U. v. 17.12.2008 – 14 S 7346/08)

Ein Mann erwarb von seiner Mutter deren Eigentumswohnung. Nach Abschluss des Kaufvertrags trat der Käufer in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Er vermietete die Wohnung und nahm Miete und Nebenkostenvorauszahlungen ein. In dieser Zeit wurde er weder als Eigentümer eingetragen noch erfolgte die sogenannte Lastenfreistellung – die Löschung etwaiger Lasten aus dem Grundbuch. Vier Jahre nach dem Kauf der Immobilie wurde der Kaufvertrag aufgehoben. Die Eigentümergemeinschaft klagte daraufhin gegen den Mann auf Zahlung des Hausgeldes.

Die Richter des Berufungsgerichts gaben jedoch dem ehemaligen Käufer Recht. Nur wer selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei, sei in einer WEG zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Eine vertragliche Verpflichtung konnten die Richter darüber hinaus ebenfalls nicht erkennen, da nach ihrer Meinung die kaufvertraglichen Vereinbarungen – zu der auch die Verpflichtung zur Hausgeld-Zahlung gehörte – nur zwischen den Vertragsparteien wirke. Dies waren jedoch Mutter und Sohn, nicht aber die WEG.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Erinnerung: Einladung zum 6. Bonner Fachseminar für Verwalter, Eigentümer, Beiräte am Samstag, den 30.10.2010 in Bonn (Wasserwerk WCCB) mit bekannten Referenten wie z.B. V. Bielefeld, Ra. R. Fritsch, Richter Dr. Riecke, Professor Dr. Florian Jacoby, ein. Die Teilnahmegebühr beträgt bei Anmeldung bis zum 15.9.2010 nur 99,– € für Mitglieder des BFW nur 89,– €.

Hier bekommen Sie weitere Informationen und können die Original-Einladung und das Anmeldeformular herunterladen

>>>>>> 6. BONNER FACHSEMINAR

WEG-Änderung verbessert Inkassochancen für Wohnungseigentümer

Mancher Wohnungseigentümer hat es schon schmerzlich im eigenen Geldbeutel gespürt: Zahlungsunfähige Mitglieder der Gemeinschaft leben oft geraume Zeit auf Kosten der anderen. Kommt es dann endlich zur Versteigerung der Wohnung, geht die Gemeinschaft leer aus. Abgesehen von den vorweg zu bezahlenden Kosten des Versteigerungsverfahrens steht in der Regel die Bank, die mit der Kreditgewährung bei Kauf der Wohnung schon ihr Geschäft gemacht hat, in der ersten Reihe, wenn das Versteigerungsgericht am Ende des Tages den Erlös zuteilt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt davon erfahrungsgemäß nichts mehr übrig und zudem ist bei einem Eigentümer, dessen Immobilie versteigert wurde, auch sonst nichts mehr zu holen.

Nachdem nunmehr auch der Bundesrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und einige Änderungen des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) hat passieren lassen und die neuen Vorschriften am01.07.2007 in Kraft treten werden, besteht für Wohnungseigentümer berechtigte Hoffnung auf eine grundlegende Besserung ihrer Inkassochancen. Grund dafür sind zwei Änderungen des ZVG, die es in sich haben.

Zum einen sind Wohngeldrückstände zukünftig nach § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG bis zur Höhe von 5 % des für die Wohnung in der Versteigerung festgesetzten Verkehrswertes vor den Forderungen der Banken oder sonstiger Gläubiger des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers aus dem Versteigerungserlös in der Rangklasse 2 zu begleichen. Um sich diese Zahlung beim Versteigerungsgericht zu sichern, muss die Gemeinschaft ihre Forderung rechtzeitig zum Versteigerungstermin dort anmelden. Die Ansprüche sind durch ein Gerichtsurteil nachzuweisen oder in sonstiger Weise glaubhaft zu machen, z.B. durch Vorlage der Beschlussprotokolle einschließlich der Wohngeldjahresabrechnungen oder der Wirtschaftspläne. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wäre schlecht beraten, die Hände in den Schoss zu legen und sich ausschließlich auf dieses Vorrecht für die Beitreibung der Rückstände zu verlassen. In vielen Fällen wird diese Regelung nämlich nicht ausreichen, um alle Außenstände abzudecken. Denn oft verstreicht bis zum Versteigerungstermin viel Zeit. Wenn das erste Wohngeld ausbleibt, dauert es bis zur Versteigerung nicht selten zwei bis drei Jahre. Außerdem wäre die Gemeinschaft dann darauf angewiesen, dass ein anderer Gläubiger, z.B. die Bank, die Versteigerung beantragt, was nicht immer und schon gar nicht immer zeitnah geschieht.

Deshalb gibt der Gesetzgeber der Gemeinschaft mit der Neuerung in § 10 Absatz 3 ZVG ein weiteres Schwert in die Hand. Danach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung wegen Wohngeldrückständen zukünftig aus dem bevorrechtigten Rang betreiben, wenn der durch Gerichtsurteil festgestellte Rückstand mehr als 3 % des im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswertes ausmacht. Zwar kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach heutigem Recht das Versteigerungsverfahren einleiten, es jedoch oft nur mit Hilfe der besser gesicherten Gläubiger zum Abschluss bringen. Das geschieht so: Zunächst sorgt die Gemeinschaft dafür, dass der säumige Wohnungseigentümer durch Gerichtsentscheid zum Ausgleich der Rückstände verpflichtet wird. Sodann lässt sie im Grundbuch der Wohnung des säumigen Schuldners eine Sicherungshypothek eintragen und leitet mit dieser die Zwangsversteigerung ein. Da jedoch die meisten Wohnungen beliehen sind, folgt die Sicherungshypothek den bereits eingetragenen Sicherungsrechten, i.d.R. der Grundschuld einer Bank, im Range nach. Beteiligt sich der vorrangig besicherte Gläubiger nicht an der Versteigerung, was leider häufig zu beobachten ist, kann die Eigentümergemeinschaft nicht einmal ihr Minimalziel umsetzen, nämlich den säumigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen. Da nämlich beim Zuschlag in der Versteigerung alle Rechte bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind, welche dem die Versteigerung bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen, scheitert in diesen Fällen die Versteigerung ganz einfach daran, dass niemand im Versteigerungstermin ein Gebot abgibt. Die zu übernehmenden Rechte, die der Sicherungshypothek der Gemeinschaft vorgehen, übersteigen nämlich wertmäßig regelmäßig den Verkehrswert. Natürlich zahlt niemand einen überhöhten Kaufpreis. Infolgedessen haben in der Vergangenheit säumige Wohnungseigentümer häufig über Jahre ihre Wohnung ohne jede Zahlung zu Lasten der übrigen bewohnen können. Damit ist jetzt Schluss. Wenn die Gemeinschaft nach der gesetzlichen Neuregelung zukünftig die Versteigerung aus einem Rang betreibt, der den Finanzierungsrechten der Bank vorgeht, so erlöschen alle die Wohnung belastenden Finanzierungsrechte, müssen also vom Ersteher nicht übernommen werden. Dann wird das Versteigerungsverfahren auch ohne Mitwirkung anderer Gläubiger zügig zu einem Abschluss geführt werden können, um den Verlust der Gemeinschaft in Grenzen zu halten. Die Wohnung kann dann nämlich auch zum Verkehrswert oder einem darunter liegenden Betrag zugeschlagen werden. Praktisch bietet es sich für die Gemeinschaft an, die Versteigerung zu beantragen, sobald ein erstes Gerichtsurteil den Schuldner zu Zahlung verpflichtet, auch wenn der Rückstand die 3 % Grenze noch nicht erreicht oder diese Grenze noch nicht sicher berechnet werden kann, etwa weil noch kein Verkehrswertgutachten vorliegt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann während des laufenden Versteigerungsverfahrens weitere Rückstände in ausreichender Höhe einklagen und auf die Versteigerung aus dem günstigeren Rang umsteigen, sobald der Verkehrswert feststeht.

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/

„Ein Verwalter, der kämpft, kann verlieren. Wer nicht kämpft, hat schon verloren…..“

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