Das Thema des Monats  >> Rund ums Laub

 Sobald das erste Herbstlaub fällt, rückt für Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümer gleichermaßen die Frage nach der Beseitigung in den Vordergrund. Viele Kommunen, die eigentlich für die Beseitigung von Laub auf den Gehwegen verantwortlich sind, haben diese Aufgabe über Ortssatzungen auf die Anwohner abgewälzt.

Somit liegt in aller Regel liegt Verantwortung für die Beseitigung von Laub auf Gehwegen sowie Gründstücken zunächst beim Eigentümer, sofern nicht im Mietvertrag oder in der Hausordnung eine Verpflichtung des Mieters wirksam vereinbart wurde. Die Verpflichtung des Mieters zur „allgemeinen Gartenpflege“ umfasst auch das Laubfegen (OLG Düsseldorf –

Az: 10 U 70/04). Kommt ein Mieter seiner Beseitigungspflicht nicht nach, so kann dies zu Schadensersatzansprüchen und sogar Schmerzengeldforderungen führen. Eigentümer sollten aber die ordnungsgemäße Beseitigung zu überwachen bzw. kontrollieren. Die Beseitigungspflicht geht jedoch in keinem Fall so weit, dass Laub bereits am frühen Morgen, spät am Abend oder gar kontinuierlich beseitigt werden muss. Es gelten die Anforderungen für die Schneeräumpflicht analog – bei größerem Laubanfall muss somit ggf. auch mehrfach am Tag gefegt werden. Wird das Laub turnusmäßig beseitigt, so scheidet ein Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld aus. (so u.a. LG Coburg, 22.2.2008 – Az: 14 O 742/07)

 Wird die Laubbeseitigungspflicht auf Mietparteien verteilt, so müssen alle Mieter in gleichem Umfang an der Beseitigung beteiligt werden. Es sind also nicht nur die Bewohner des unteren Geschosses in der Pflicht.

Maßgeblich ist hier die Gesamtbetrachtung aller Lasten. Neben dem Grundsatz der gleichen Lastenverteilung gilt jedoch auch, dass ein Mieter nur solche Lasten durchführen muss, zu denen er mietvertraglich verpflichtet ist. Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über das Laubfegen, so kann er hierzu auch nicht herangezogen werden. Der entsprechende Anteil kann jedoch nicht auf die verbleibenden Mietparteien umgelegt werden, sondern fällt auf den Eigentümer zurück.

Gleiches gilt für leerstehende Wohnungen.

Ist jemand urlaubs-, alters- oder krankheitsbedingt nicht in der Lage, seiner Laubbeseitigungspflicht nachzukommen, so muss für eine entsprechende Vertretung gesorgt werden. Diese muss vom ursprünglich Verpflichteten jedoch nicht noch kontrolliert werden.

 Wohnungseigentümer können übrigens keinen festen Laubfegeplan wirksam mehrheitlich beschließen. Es kann allenfalls die Kostenbeitragspflicht beschlossen werden (OLG Düsseldorf, 23.6.2008 – Az: I-3 Wx 77/08).

 Ein weiteres Ärgernis ist in diesem Zusammenhang der Umstand, das regelmäßig auch Laub von Nachbargrundstücken auf fremden Grund landet.

Sofern ein durchschnittlich empfindender und denkender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit eine solche Beeinträchtigung (Laub- und

Astfall) ohne Entschädigungsverlangen hinnehmen würde, so ist der Laubbefall entschädigungslos vom betroffenen Nachbarn hinzunehmen und zu entfernen (OLG Hamm, 1.12.2008 – Az: 5 U 161/08).

Auch Baumbestand, der in fremde Grundstücke hineinragt und dort für Laubfall sorgt, ist oftmals hinzunehmen. So entschied z.B. das AG Norden

(Az: 5 C 884/01), dass kein Beseitigungsanspruch besteht, wenn Bäume erst ab einer Höhe von 6 Metern auf das Grundstück ragen. Es ist hierfür unerheblich, ob Laub von den Ästen auf das Grundstück fällt.

In diesem Zusammenhang hat der BGH entschieden, dass Grundstückseigentümer von ihren Nachbarn das Zurückschneiden von Bäumen, die wegen ihrer Höhe den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, grundsätzlich nicht mehr verlangen können, wenn die dafür in den Landesnachbarrechtsgesetzen vorgesehene Ausschlussfrist abgelaufen ist. Allerdings kommt unter dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses eine Verpflichtung des Nachbarn in Betracht, die Bäume auch nach dem Fristablauf zurückzuschneiden, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen geboten erscheint. Die Beseitigung herüberragender Zweige kann der Eigentümer nur verlangen, wenn sie die Benutzung seines Grundstücks beeinträchtigten. Wegen des Abfallens von Kiefernnadeln und -zapfen auf sein Grundstück kann der Eigentümer einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch haben. Der Nadel- und Zapfenfall gehört ebenso wie der Laub- und Blütenfall zu den „ähnlichen Einwirkungen“ im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dafür ist der Nachbar als „Störer“ allerdings nur verantwortlich, wenn sich die Nutzung seines Grundstücks nicht im Rahmen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung hält. In diesem Fall muss der benachbarte Grundstückseigentümer daraus folgende Einwirkungen auf sein Grundstück, die dessen Benutzung wesentlich beeinträchtigten, nicht dulden. Kann er sie jedoch aus besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht abwehren, so steht ihm ein Ausgleichsanspruch in Geld zu, wenn er durch die Einwirkungen Nachteile erleide, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteige. (BGH,

14.11.2003 – Az: V ZR 102/03).

Ein Nachbar, der erhebliche Kosten für die Reinigung von Fassaden und Dachrinnen aufwenden muss, kann nur in Ausnahmefällen diese Kosten erstattet bekommen. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2003 entschieden (Urteil v. 14.11.2003, V ZR 102/03). Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist jedoch, dass der betroffene Nachbar die Bäume dulden muss, obwohl sie auf sein Grundstück ragen (s. o.). Darüber hinaus muss nachweisbar sein, dass der besonders intensive Laubfall gerade von den Bäumen des Nachbarn herrührt.

 Quelle: http://www.anwaltonline.com

Inspektion von Elektroleitungen

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.

BGH – LG Osnabrück – AG Nordhorn
15.10.2008
VIII ZR 321/07
 

Quelle:
Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung:
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=24786

Sind Ehegatten die Vermieter, so müssen beide kündigen

Auch wenn im Kopf eines Mietvertrages zwar als Vermieter „die Eheleute …“ eingetragen sind, allerdings nur mit dem Vornamen des Ehemannes, und auch wenn allein der Mann den Mietvertrag unterschrieben hat, ist auch der andere Ehegatte „Vermieter“. Soll dem Mieter gekündigt werden, so ist die Entlassung aus dem Mietvertrag nur wirksam, wenn beide Ehepartner unterschrieben haben. (Landgericht Gießen, 1 S 130/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Leserbrief:

Sondernutzungsrecht: Installation eines Gartenhäuschens / Holztrennwand

Wir bitten um Beantwortung folgender Frage:

Ein Wohnungseigentümer einer von uns verwalteten Wohnanlage hat auf seinem Grundstück (Sondernutzungsrecht) ein kleines Gerätehäuschen (siehe beil. Fotos) erstellt.

Nunmehr die Frage: Handelt es sich bei der Erstellung dieses Gartenhäuschens und der Holz-Trennwand daneben/dahinter um eine bauliche Veränderung die von den Wohnungseigentümern beschlossen werden muss; wie ist die Rechtslage?

als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

1.Grundsätzlich ist für die Vornahme baulicher Veränderungen (also solcher baulichen Maßnahmen, die weder Instandhaltung und Instandsetzung, noch Modernisierung darstellen) gem. § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung all derjenigen Wohnungseigentümer erforderlich, die über das in § 14 Nr. 1 WEG hinaus bestimmte Maß beeinträchtigt werden.

Eine entsprechende Zustimmung kann entweder durch entsprechenden Beschluss oder aber (nach wohl h.M.) auch außerhalb einer Eigentümerversammlung durch entspr. Erklärung erteilt werden.

Die gesetzliche Regelung wird indes durch die Bestimmung des § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall (zulässigerweise) verschärft, indem die Vornahme störender baulicher Veränderungen unter den Vorbehalt der Zustimmung sämtlicher weiteren Eigentümer gestellt wird.

2.Problematisch ist dabei aber regelmäßig, wie auch hier, ob die konkrete bauliche Maßnahme (hier: Errichtung eines Gartenhauses -Geräteschuppen- sowie einer Trennwand) tatsächlich als störend i.S.d. Vorschrift anzusehen ist.

Als Störung kann im vorliegenden Fall eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Anlage sowie eine Beeinträchtigung der Nutzung der benachbarten Garten-Sonbdernutzungsrechte vorliegen.

Wie aus den beigefügten Lichtbildern ersichtlich, dürfte die konkrete bauliche Maßnahme allerdings kaum für sämtliche übrigen Wohnungseigentümer einsehbar sein, so dass hier wohl nur von der Störung einzelner (benachbarter) Wohnungseigentümer auszugehen ist. Vor allem der Berechtigte des unmittelbar angrenzenden Sondernutzungsrechts kann sich hiesiger Auffassung nach gestört fühlen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass Abwehr- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 GemO nur dem jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümer individuell und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (als rechtsfähigem Verband) zustehen. Soweit also die bauliche Maßnahme einen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt, ist dieser zur Zustimmung verpflichtet und besitzt keinen Abwehr- und Beseitigungsanspruch; soweit eine konkrete Störung vorliegt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht zur Zustimmung verpflichtet und kann die Beseitigung der baulichen Maßnahme individuell verlangen.

Dessen ungeachtet kann die Wohnungseigentümergemeinschaft indes gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG, sofern ein Bedürfnis nach einheitlicher Rechtsausübung besteht, die Ausübung der bei den einzelnen betroffenen Wohnungseigentümern bestehenden Abwehr- und Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB durch Beschlussfassung an sich ziehen und den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer zu deren Beseitigung auffordern bzw. die Ansprüche auch notfalls durchsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de 

Können Eigentümer in einer Wohnungseigentümeranlage per Mehrheitsbeschluss zur unentgeltlichen Gartenpflege verpflichtet werden?

Unwirksamer Eigentümerbeschluss zur Gartenpflege

Die Rechtsprechung ist hier umstritten. „Vor allem ohne konkrete Vorgaben wer wann welche Arbeit in welchem Umfang zu erledigen hat, stehen die Gerichte solchen Beschlüssen jedoch ablehnend gegenüber“, konstatiert Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde per Mehrheitsbeschluss entschieden, dass neben der Beauftragung einer Fachfirma die „einfachen Arbeiten in der Gartenanlage“ durch die Gemeinschaftsmitglieder in Eigenregie übernommen werden sollten. Dies wollten einige überstimmte Eigentümer nicht akzeptieren.

Die Richter vom Oberlandesgericht Köln gaben Ihnen Recht. Der Beschluss entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er inhaltlich zu unbestimmt sei, so das Gericht. Eine laufende Gartenpflege sei allein schon durch das Fehlen eines Arbeitsplans überhaupt nicht gewährleistet. Kein Miteigentümer wüsste konkret, wer wann was zu tun hätte, wodurch sich also letztlich keiner dafür verantwortlich hält (Az. 16 WX 151/04).

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de/

BGH: Hellhörigkeit ist kein Sachmangel

Mit seinem Beschluss vom 12. März 2009 (Az. V ZR 161/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Hellhörigkeit eines gebrauchten Hauses keinen Sachmangel darstellt.

Quelle: http://www2.haus-und-grund.com/

 (zv)

Wohnungseigentum –  schön aber schwierig

Millionen Deutsche sind Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen. Das ist auch gut so, dient es doch nicht zuletzt der Vermögensbildung.

Die gesetzliche Lage ist aber in Streitfällen oft sehr schwierig, insbesondere bei der Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer zum Sondereigentum der Einzelnen.

Z.B. Schäden an der Fußbodenheizung in einzelnen Wohnungen führen immer wieder zu Rechtsstreiten: Wer haftet, die Gemeinschaft oder der einzelne betroffene Eigentümer?! Das Landgericht Bonn sagt in einer älteren Entscheidung vom 29.07.1997, AZ: 8 T 27/97, dass grundsätzlich die Gemeinschaft hafte, da die Heizschlangen mit dem Estrich und damit dem Gebäude fest verbunden seien.

Dies kann im Einzelfall aber auch anders sein, so ein relativ junger Beschluss des Amtsgerichts Mettmann vom 23.06.2005, AZ: 7 IIa 20/05.

Rat des Praktikers:

In diesen Fällen Rechtsrat einholen, es kommt auf den Einzelfall an.

Meinungsverschiedenheiten lösen oftmals auch Defekte an der Gegensprechanlage aus. Das Oberlandesgericht Köln ordnet Defekte an der Gegensprechanlage in den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zu, solange keine Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage bestehen, Entscheidung vom 26.08.2002, AZ: 16 Wx 126/02.

Die gesamte Empfangsanlage für Radio- und TV-Empfang, gleich ob auf Satelliten- oder Kabelbasis, zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar bis zur Anschlussdose in der jeweiligen Wohnung, welche im Sondereigentum steht LG Düsseldorf, Beschl. v. 12.11.1997,15 T 661/71].

Problematisch ist oftmals auch die Hinzufügung oder die Entfernung von Heizkörpern, die von der herrschenden Meinung als Sondereigentum angesehen werden. Allerdings heißt dies nicht, dass nun der einzelne Eigentümer befugt wäre, ohne Weiteres eine Entfernung oder aber die zusätzliche Montage von Heizkörpern vorzunehmen, da dies regelmäßig nicht ohne Einfluss auf die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage bleibt [OLG Düsseldorf, Beschl. vom 02.07.2004, I-3 Wx 66/04].

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de 

Wer zahlt die Reparatur von Heizungsreglern?

 

Ein Wohnungseigentümer ließ die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung reparieren. Die Kosten der Handwerkerrechnungen wollte er sich von der Eigentümergemeinschaft ersetzen lassen. Diese verweigerte die Zahlung, da die Heizung und somit auch die Ventile nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums seien. Falsch, sagte nun laut www.mietrecht.net das Oberlandesgericht Stuttgart (Az. 8 W 404/07). Demnach würden alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung auch dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.

Quelle: http://www.ista.de/

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Betriebskosten-Abrechnung: Müssen die Kosten für Be- und Entwässerung getrennt abgerechnet werden?

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Be- und Entwässerung jedenfalls dann als Sammelposition einheitlich abrechnen, wenn er diese Wasserkosten einheitlich nach dem gemessenen Verbrauch verteilt abrechnet.

Darum geht es:

In einem Mietshaus wird der Wasserverbrauch der Mieter durch die einzelnen Wasseruhren in den Wohnungen gemessen. In der Betriebskostenabrechnung legt der Vermieter dann diese Verbrauchskosten als eine einzige Position „Kalt- und Abwasser“ um. Der Mieter kürzt die Nachzahlungsforderung um diesen Betrag. Er meint, die Kosten von Be- und Entwässerung müssten separat ausgewiesen werden.

Hintergrund:

Bis zu dieser Entscheidung entsprach es der ganz überwiegenden Meinung, dass der Vermieter die Frisch- und Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung gesondert auszuweisen und umzulegen hat.

Die Grundsatzentscheidung des BGH:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter muss die Wasserkosten also nachzahlen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es für eine – formell – ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur der bekannten 4 Mindestangaben bedarf:

Zusammenstellung der Gesamtkosten

Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel

Berechnung des Mieteranteils

Abzug der Vorauszahlungen

Für die Gesamtkosten müssten nicht generell die einzelnen Kosten ausgewiesen werden. Vielmehr genügt auch eine zusammenfassende Abrechnung, wenn sie nur nachvollziehbar und prüffähig ist. Das ist bei einer einheitlichen Wasserabrechnung jedenfalls dann der Fall, wenn die Kosten einheitlich nach dem individuellen Frischwasserverbrauch verteilt werden. Denn der Mieter kann dann prüfen: Umlagefähigkeit, Kostenermittlung für Be- und Entwässerung sowie Kostenverteilung. (BGH, 15.07.2009 – VIII ZR 340/08)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Ein langjähriger Streit in einer sehr praxisrelevanten Sachfrage ist entschieden. Die Entscheidung muss auch dann gelten, wenn sich die Tarife für Frisch- und Schmutzwasser unterschiedlich entwickeln.

Offen bleibt, ob der Vermieter unterschiedliche Kostenanteile ausweisen muss, also z. B. bei „Versicherungen“ die Kosten der einzelnen Versicherungsarten, bei „Straßenreinigung“ die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes. Der vorsichtige Vermieter sollte weiterhin getrennt ausweisen. Er erleichtert die Prüfbarkeit der Abrechnung. Und was nützt eine Abrechnung, die nur „gerade noch“ ihr Ziel erreicht – oder auch nicht erreicht?

Quelle: www.friesrae.de

Sturz über laubbedeckte Bordsteinkante

Ein durchschnittlich aufmerksamer Fußgänger sollte wissen, dass sich unter laubbedeckten Stellen auf der Fahrbahn Hindernisse in Form von Vertiefungen, Stufen oder Ähnlichem befinden können und sich dementsprechend vorsichtig verhalten. Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht Frankfurt am Main die Klage einer Passantin gegen die Stadt Frankfurt ab. Die Frau war über die laubbedeckte Kante einer Verkehrsinsel gestürzt.

Beschluss des OLG Frankfurt vom 11.09.2008 1 U 301/07 OLGR Frankfurt 2009, 51

Ist der Müllverursacher nicht ausfindig zu machen, zahlen alle

Zwar müssen alle Mieter einer Wohneinheit dafür aufkommen, wenn auf dem – zur Einheit gehörenden – Standplatz für die Müllcontainer Sperrmüll (hier ein alter Computer und ein Kühlschrank) abgestellt worden ist und nicht mehr herausgefunden werden kann, welcher der Mieter dafür verantwortlich war. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Suche nach dem Verursacher für den Vermieter mit unzumutbaren Anstrengungen verbunden wäre. Die Kosten für die Entsorgung sind dann auf alle Mieter umzulegen. Allerdings muss der Eigentümer dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Sind die bestellten Container für die Entsorgung des Sperrmülls „überdimensioniert“, so dürfen die Mieter für die Mehrkosten nicht zur Kasse gebeten werden. (Amtsgericht Lichtenberg, 13 C 127/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Substraktionsmethode in Eigentümerversammlung setzt sich durch

Wie das Ergebnis der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung festgestellt wird, bestimmt mangels entgegenstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Versammlungsleiter.

Die sogenannte Substraktionsmethode setzt sich dabei immer mehr durch. Es werden danach zunächst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden nicht gesondert berücksichtigt, sondern bleiben außen vor. Das Bayerische Oberlandesgericht hat diese Verfahrensweise unter Bezugnahme auf den Bundesgerichtshof am 10.11.2004 bestätigt (2 ZBR 109/04).

Instandhaltungsrückstellung zweckgebunden

Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen kann.
Auf Grund ihrer Zweckbindung zur ausschließlichen Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen Mittel aus der Rücklage grundsätzlich nicht zur Deckung von Aufwendungen für andere Maßnahmen, zum Beispiel für Anwalts- oder Sachverständigenhonorare, verwendet werden.
Nach vorherrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen vom Grundsatz der Zweckbindung abgewichen werden (zuletzt OLG München, 20.12.2007, 34 Wx 076/07). So können, wenn die Instandhaltungsrückstellung eine ausreichende Höhe erreicht hat, zumindest Teilbeträge auch zur Deckung von Hausgeldausfällen entnommen werden, sofern eine „eiserne Reserve“ erhalten bleibt.

Quelle http://www.ml-fachseminare.de

Hausgeldzahlung erst nach Eintrag ins Grundbuch

Erst wenn ein Wohnungseigentümer auch in das Grundbuch eingetragen ist, muss er das Hausgeld zahlen. (LG Nürnberg-Fürth, U. v. 17.12.2008 – 14 S 7346/08)

Ein Mann erwarb von seiner Mutter deren Eigentumswohnung. Nach Abschluss des Kaufvertrags trat der Käufer in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Er vermietete die Wohnung und nahm Miete und Nebenkostenvorauszahlungen ein. In dieser Zeit wurde er weder als Eigentümer eingetragen noch erfolgte die sogenannte Lastenfreistellung – die Löschung etwaiger Lasten aus dem Grundbuch. Vier Jahre nach dem Kauf der Immobilie wurde der Kaufvertrag aufgehoben. Die Eigentümergemeinschaft klagte daraufhin gegen den Mann auf Zahlung des Hausgeldes.

Die Richter des Berufungsgerichts gaben jedoch dem ehemaligen Käufer Recht. Nur wer selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei, sei in einer WEG zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Eine vertragliche Verpflichtung konnten die Richter darüber hinaus ebenfalls nicht erkennen, da nach ihrer Meinung die kaufvertraglichen Vereinbarungen – zu der auch die Verpflichtung zur Hausgeld-Zahlung gehörte – nur zwischen den Vertragsparteien wirke. Dies waren jedoch Mutter und Sohn, nicht aber die WEG.

 Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Iso-Fenster auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Urteil des KG Berlin-Schöneberg

Ein Eigentümer darf zwar nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft neue Iso-Fenster einbauen lassen. Tut er es aber doch, so hat dies keine Konsequenzen – eine Rückbaupflicht besteht laut eines Urteils nicht.

Wohnungseigentümer, die alte Fenster gegen wärmedämmende Isolierglas-Fenster austauschen wollen, dürfen dies normalerweise nicht eigenmächtig ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft tun. Denn ein solcher Eingriff ist eine bauliche Veränderung am Gebäude und bedarf laut Gesetz deshalb der Zustimmung der Gemeinschaft. Allerdings: Widersetzt sich ein Wohnungseigentümer dieser Regelung, so hat er keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zitiert das Immobilienportal Immowelt.de ein Urteil des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg (Az.: 24 W 15/07).

Im verhandelten Fall war ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft erbost über seinen Nachbarn, der eigenmächtig moderne Iso-Fenster in seiner Wohnung einbauen ließ. Er forderte von ihm, er solle die Wärmefenster wieder aus- und alte Kastenfenster wieder einbauen lassen. Seine Begründung: Moderne Isolierglas-Fenster können das Raumklima verändern und zur Bildung von Schimmelpilz führen.

Doch mit dieser Argumentation kam der Kunststofffenster-Gegner vor dem Kammergericht nicht durch. Der Einbau der modernen Fenster verursache für die Eigentümergemeinschaft keine konkreten und objektiven Beeinträchtigung: Eine Schimmelbildung in dem Haus gebe es jedenfalls nicht. Außerdem konnte das Gericht durch die neuen Fenster auch keine Beeinträchtigung der Fassadenoptik des Hauses feststellen, ein höherer Instandhaltungsaufwand sei für die Eigentümergemeinschaft ebenfalls nicht zu erwarten. Die Kunststofffenster dürfen deshalb bleiben.

Quelle: Immobilienportal Immowelt.de

Unklare und mehrdeutige WEG-Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung

Das OLG Düsseldorf weist in einer Entscheidung darauf hin, dass unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse auf Anfechtung hin vom Gericht für ungültig zu erklären sind.

In dem vorliegenden Fall fasste die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss:

„Ein Bausachverständiger des TÜV-R. wird über die Mängel am Balkon T. und an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Die Firma S. wird letztmalig – mit Fristsetzung – zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird durch die Rechtsanwältin K. gegen die Firma S. eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. Ebenfalls wird dann gegen Frau N. G. u. a. wegen Verzögerung der Angelegenheit geklagt. Die Rechtsanwältin wird die Klage formulieren und einreichen.“

Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 3 WEG müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu gehört nach Darstellung des Gerichts auch, dass Beschlüsse so klar und unmissverständlich zu fassen sind, dass Meinungsverschiedenheiten über ihren Inhalt vermieden werden. Mehrdeutige Beschlüsse sind daher auf Anfechtungsantrag eines oder mehrerer Eigentümer für ungültig zu erklären, wenn sie unklar und ihr Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre. Wenn sie sogar derart unbestimmt sind, dass sie eine durchführbare Regelung gar nicht mehr erkennen lassen, weil sie bspw. in sich widersprüchlich sind, sind sie sogar ohne Anfechtung nichtig.

Das OLG Düsseldorf erklärte den vorstehend zitierten Beschluss nach diesem Maßstab für ungültig. Es sei nicht erkennbar, ob die Balkonsanierung gleichzeitig mit einer Klageerhebung gegen die Firma S. in Auftrag gegeben werden solle, oder die Auftragsvergabe der Sanierung nur für den Fall einer erfolgreichen Klage gegen die Firma S. – also als Ersatzvornahme – beschlossen werden sollte. Auch im Hinblick auf das Gutachten sei nicht zu ersehen, ob das Gutachten auch für den Fall erstellt werden solle, dass die der Firma S. zu ersetzende Frist zur Mängelbeseitigung nicht ergebnislos abläuft. Schließlich sei auch nicht erkennbar, unter welchen Voraussetzungen welches Vorgehen im Einzelnen in Angriff genommen werden soll.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg empfiehlt aufgrund der Rechtsprechung seinen Mitgliedern, im Fall anstehender Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen folgendes Vorgehen:

1. Bestandsaufnahme: In welchem Zustand ist das Gebäude und welche Mängel müssen beseitigt werden? Müssen besondere Vorschriften nach DIN oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden?

2. Klärung der erforderlichen Mehrheitsverhältnisse zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung: Handelt es sich um eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme oder ein modernisierende Instandsetzung (§§ 21, 22 Abs. 3 WEG: einfache Mehrheit), eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG: doppelt qualifizierte Mehrheit) oder eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG: Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer).

3. Beschlussfassung über die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, einer Ausschreibung der Maßnahme sowie die Einholung von mindestens drei Kostenvoranschlägen durch den Verwalter. Der Verwalter soll dann die Angebote noch einmal zusammenfassen bzw. zusammenstellen und ggf. nachverhandeln.

4. Beschlussfassung über die Vergabe der Arbeiten sowie über die Finanzierung der Maßnahme (Sonderumlage, Entnahme aus Instandhaltungsrücklage).

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Ruhezeiten wegen Kinderlärm nicht außer Kraft!

Folgender Hilfeschrei erreichte den Mieterverein Hamburg in einem Fragebogen zu Lärmbelästigungen: „Es werden keine Ruhezeiten eingehalten, Eltern behaupten, dass die Mittags- und Sonntagsruhe abgeschafft sei und man grundsätzlich Kinderlärm hinzunehmen habe, in den Ferien sind die Kinder auch nach 22.00 h draußen und spielen lautstark.“

Dazu folgendes: Die Ruhezeiten sind keineswegs abgeschafft, in Mietshäusern gelten sie weiter durch die entsprechenden Vereinbarungen in den Mietverträgen. So lautet Ziffer I 1. der Hausordnung im „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ auszugsweise: „Unbedingte Ruhe ist im Interesse aller Mieter und Nachbarn von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr einzuhalten.“ Wir können nur dringend raten, die dadurch vertraglich vereinbarten Regelungen genau einzuhalten. Auch Kinder leben nicht in einem rechtsfreien Raum. Es ist gerichtlich anerkannt, dass Eltern einen erzieherischen Einfluss ausüben müssen, damit die Kinder lernen, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen. Dazu gehört beispielsweise, dass das Spielen in den Mittags- und Abendstunden ohne große Lärmentfaltung vonstatten geht. Auch das Spielen und Lärmen im Treppenhaus ist nicht erlaubt.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

14 Tag zu lang bei Meldung Wasserschaden

Informieren Hausbesitzer ihre Wohngebäudeversicherung erst 14 Tage nach einem Leitungswasserschaden über das Ereignis, so braucht der Versicherer nicht mehr zu leisten, weil sie sich auf eine „Obliegenheitsverletzung“ berufen kann. Hier hatte das Ehepaar den durch einen geplatzten Wasserschlauch vollgelaufenen Keller zunächst selbst getrocknet und wollte von der Versicherung die danach erforderlichen Malerarbeiten ersetzt bekommen.  Das Amtsgericht Wuppertal bestätigte die Ablehnung. Die Versicherung hätte Gelegenheit erhalten müssen, „zeitnah eigene Feststellungen zur Ursache und dem Umfang des Schadens sowie zu etwa notwendigen Maßnahmen der Schadenminderung zu treffen“.  (AZ: 39 C557/06)

Quelle: Haus & Grund aktuell – Bonn/Rhein-Sieg e.V.

Wohnungseigentümerversammlung: „Es ist besser ein Problem zu erörtern, ohne es zu entscheiden, als es zu entscheiden, ohne es erörtert zu haben…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.