Auch die gepflegteste Wohnungseigentumsanlage sollte immer mal wieder modernisiert oder an den Stand der Technik angepasst werden.

In Zeiten des Klimawandels werden zudem klima- und umweltfreundliche Wohnungseigentumsanlagen eine Modernisierung nicht immer leicht durchzuführen. Die verschiedenen Interessen der Eigentümer müssen hierbei in Einklang gebracht werden. So wird unter anderem ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Modernisierungsmaßnahmen und gegebenenfalls auch über die Verteilung der Kosten benötigt. Sollten eine oder mehrere Eigentumswohnungen vermietet sein, kommen· auch noch mietrechtliche Probleme hinzu: Mietermüssen nämlich nicht jede bauliche Maßnahme des Vermieters dulden.  Entscheidend ist zunächst, ob es sich bei der Maßnahme auch tatsächlich um eine Modernisierung oder eine Anpassung an den Stand der Technik im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) handelt. Zur Bestimmung des Begriffes „Modernisierung“ verweist das WEG auf das Mietrecht. Dort wird in § 559 Abs. 1BGB die Modernisierung als Maßnahme definiert, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt. „Stand der Technik“ hingegen beschreibt das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung.

Hiervon sind Instandhaltungen bzw. -setzungenund sonstige bauliche Veränderungen zu unterscheiden. Instandhaltungen bzw. -setzungen sind Maßnahmen, die dazu dienen gebrauchsbedingte Abnutzungen oder größere Schäden und Mängel zu beseitigen.  Werden bei einer Instandsetzung gleichzeitig Modernisierungen vorgenommen, nennt man die „modernisierende Instandsetzungen“.  Auch diese zählen zu den Instandsetzungen. Sonstige bauliche Veränderungen sind hingegen alle Maßnahmen, die zu keiner der vorherigen Kategorien passen.

Auch mit dieser Kenntnis ist die Einordnung einer Maßnahme jedoch nicht immer ganz einfach: So kann eine Fassadensanierung eine Instandsetzungsmaßnahme sein, wenn die Fassade baufällig geworden ist und lediglich die vorhandenen Schäden beseitigt werden. Sollte eine baufällige Fassade jedoch so saniert werden, dass gleichzeitig eine zusätzliche Dämmung angebracht wird, dann handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung. Nur wenn die Fassade nicht baufällig sein sollte, jedoch trotzdem eine zusätzliche Dämmung angebracht wird, handelt es sich um eine Modernisierung.

Falls eine Modernisierung vorliegen sollte, kann diese gemäß § 22 Abs. 2 WEG nur mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Dies nennt man eine „doppelt qualifizierte Mehrheit“. Sollte diese Mehrheit nicht zustande kommen, dann kann ein gleichwohl gefasster Beschluss angefochten werden.  Ohne einen gültigen Beschluss kann kein Eigentümer die Durchführung einer Modernisierung verlangen.

Die Kosten für Modernisierungen werden in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Allerdings ist es auch möglich, für den Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit zum Gebrauch der Modernisierung durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Auch für diesen Beschluss wird jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt.

RA Gerold Happ

Quelle: Haus & Grund aktuell Bonn/Rhein-Sieg

Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, genießt der Mieter besonderen Schutz. Das hat seinen Grund darin, dass sich der Mieter auf die geänderte Situation einstellen muss. Hat er eine Wohnung von einer großen Wohnungsbaugesellschaft gemietet, konnte er davon ausgehen, nie wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Wird die Wohnung aber plötzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, hat er als neuen Vermieter eventuell eine junge Familie mit Kindern, die auf den Wohnraum dringend angewiesen ist und deshalb wegen Eigenbedarfs kündigt. Das Gesetz schützt den Mieter deshalb wie folgt:

Zunächst einmal kann der Vermieter grundsätzlich gar nicht kündigen, nur weil er beabsichtigt, die Wohnung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.

Hat sich der Mieter eine Mietwohnung genommen und wird diese dann anschließend in eine Eigentumswohnung umgewandelt, dann hat er zunächst einmal ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters regelt § 577 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, grundsätzlich selbst in den Kaufvertrag eintreten. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Wohnung an einen seiner eigenen Familienangehörigen oder an eine sonst zu seinem Hausstand gehörende Person verkauft.

Kündigung Mietvertrag

– Form der Kündigung

– Kündigungsfristen

– fristlose Kündigung

– Ersatzmieter

– Kündigungsgrund

– Eigenbedarf

– Widerspruch

– Kündigungsschutz

– Verwertungskündigung

– Wohnungsumwandlung

– Räumungsklage

Hinweis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters

Die Mieter haben das Recht, so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten „verkauft“ worden ist. Erst wenn ein notarieller Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer vorliegt, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er die Mietwohnung kaufen will. Der Mieter kann zu den Bedingungen des notariellen Kaufvertrages einsteigen. Er hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Nach Umwandlung kann der neue Eigentümer Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Ankauf der Wohnung geltend machen (Kündigungs-Sperrfrist gemäß § 577a BGB). Die allgemeine Kündigungssperrfrist von drei Jahren beginnt erst zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Je nachdem, wie hoch der Wohnungsnotstand in einzelnen Gemeinden ist, kann sich diese Kündigungsfrist in speziell von den Landesregierungen ausgewiesenen Rechtsverordnungen auf 5 bis 10 Jahre gemäß § 577a Abs. 2 BGB verlängern. Auch nach Ablauf der Frist ist eine Kündigung in aller Regel nur dann möglich, wenn dem Mieter ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nachgewiesen wird. Zusätzlich muss der Vermieter die allgemeinen Kündigungsfristen beachten. Weiter steht dem Mieter dann immer noch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel zu.

Noch weiter geht der Mieterschutz bei Sozialwohnungen. Werden Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, darf der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung so lange nicht kündigen, so lange die gekaufte Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Selbst wenn er die öffentlichen Gelder, mit denen der Wohnungsbau finanziert wurde, vorzeitig zurückzahlt, kann diese Bindung bis zu 10 Jahren fortbestehen.

Finanztip.de   Keine Gewähr für Richtigkeit

Leserbrief:

Küchengerüche im Treppenhaus: Muss der Verwalter dagegen vorgehen?

Sehr geehrte Damen und Herren,

in einer von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft steigen im Treppenhaus ständig asiatische Küchengerüche auf, die einige Bewohner stören. Von uns als Verwalter wird nun verlangt, gegen den asiatischen Mieter, der diese verursacht, anzugehen und diesem das Kochen asiatischer Gerichte zu untersagen. Alternativ soll der Eigentümer der Wohnung durch Beschluss in der nächsten Eigentümerversammlung gezwungen werden, eine Abzugshaube in der Küche einbauen zu lassen.

Wir halten dies für nicht statthaft. Was kann hier unternommen werden?

Mfg. D.

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

1. Sofern einzelne Wohnungseigentümer sich durch angeblich nicht zumutbare Koch- und Essensgerüche gestört fühlen, steht jedem der einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen, individuell gegen den betreffenden Mieter und/oder den betreffenden vermietenden Wohnungseigentümer aus dem Unterlassungsanspruch aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG vorzugehen.

Hinsichtlich des Mieters auf Unterlassung, hinsichtlich des vermietenden Eigentümers gem. § 14 Nr. 2 WEG auf Untersagung entsprechenden Verhaltens gegenüber dem Mieter.

Da es sich insoweit um primär individual-rechtliche Ansprüche aus dem Eigentum handelt, ist der rechtsfähige Verband und demgemäß dessen Verwalter nicht aktiv-legitimiert.

Die Verwaltung kann, darf und muss hier nicht tätig werden!

2. Möglich wäre indes ein An-sich-Ziehen der Individual-Ansprüche durch den Verband zur Ausübung über den Verwalter, sofern die Wohnungseigentümer anlässlich einer Eigentümerversammlung entsprechendes beschließen (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG). Ein Handeln der Verwaltung, insbes. die Einleitung rechtlicher Schritte setzt demnach einen entsprechenden Eigentümerbeschluss voraus.

Ob ein solcher Beschluss gefasst wird (Mehrheitsbeschluss), entscheiden die Wohnungseigentümer nach eigenem Ermessen.

Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Sondervergütung für den Verwalter

Rechtsfrage:

Kann der Verwalter im vorformulierten Verwaltervertrag (AGB) den Anfall einer Sondervergütung für Bauleitung und Bauüberwachung rechtswirksam vereinbaren?

Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 – Az. V ZR 197/10:

Soweit der Verwalter eine Sondervergütung geltend macht, die nach den Bestimmungen des Verwaltervertrags bei Anfall einer eventuellen Bauleitung und Bauüberwachung fällig wird, ist diese Vertragsklausel nach AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Solche vorformulierten Vertragsklauseln sind so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Hiernach ist die Klausel nicht zu beanstanden. Nach der Formularabrede sollen bestimmte, über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen honoriert werden.

Anmerkung Fries Immobilienteam:

Die Voraussetzungen für ein Sonderhonorar bei Anfall eventueller Bauleitung und Bauüberwachung sind nicht gegeben, wenn Leistungen des Verwalters in Erfüllung der ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegenden Pflicht, die Instandsetzungsarbeiten wie ein Bauherr zu überwachen, vorliegen. Hier wäre eine normale Verwaltertätigkeit gegeben, die nicht besonders zu honorieren ist.

Darüber hinausgehende Leistungen des Verwalters bei der Bauüberwachung und -leitung, die üblicherweise von einem Architekten erbracht werden, unterfallen demgegenüber der Sondervergütungspflicht.

Quelle: www.friesrae.de

Verwalter und verspätete Jahresabrechnung

Einem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter steht gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter kein Schadensersatzanspruch wegen nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung zu.

Der Wohnungseigentümer begründete seinen Schadensersatzanspruch damit, dass er aufgrund der fehlenden Jahresabrechnung auch gegenüber seinem Mieter nicht fristgerecht bis zum Jahresende abrechnen konnte. Der Mieter lehnte daraufhin die Zahlung der ihm dann verspätet zugesandten Betriebskostenabrechnung als verjährt gemäß § 556 Abs. 3 BGB ab.

Der Hamburger Richter stimmte hier dem Wohnungseigentümer/ Vermieter jedoch nicht zu. Dieser habe ja das Recht sowie die Möglichkeit, die Unterlagen beim Verwalter einzusehen. Somit wäre er durchaus in der Lage gewesen, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (Az. 102b II 57/05 WEG).

Quelle: http://www.finanztip.de/

Gebäudeversicherung: Ersatz von Sturmschaden

Gebäudeversicherungen müssen nur für Sturmschäden aufkommen, wenn der Versicherter beweisen kann, dass der Schaden unmittelbar durch einen Sturm verursacht wurde. Dazu muss er aber nicht belegen können, dass eine Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 genau sein Haus getroffen hat. Das hat das OLG Karlsruhe entschieden (Urt. v. 12.04.2005 – 12 U 251/04): Ausreichend sei vielmehr, dass zum fraglichen Zeitpunkt in der näheren Umgebung des Hauses diese Windstärke gemessen worden sei.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

Kein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter bei abgelaufener Eichfrist

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft machte gegen die frühere Verwalterin erfolglos Schadensersatzansprüche wegen unrichtiger Heizkostenabrechnung geltend. Sie wirft dem Verwalter vor, er habe die der Abrechnung zu Grunde gelegten Ablesewerte nicht ausreichend kontrolliert. Der Verbrauch wurde über Wärmemengenzähler erfasst, deren Eichfrist abgelaufen war. Da es um Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung seiner Sorgfaltspflicht geht, bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Geschädigte, also die WEG, den Schaden darzulegen und zu beweisen hat. Die WEG beruft sich hier nicht auf die Ablesewerte der nicht mehr geeichten Messgeräte (vgl. auch BGH- Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, wonach die abgelaufene Eichfrist nicht dazu führt, dass die abgelesenen Werte bedeutungslos sind), sondern behauptet gerade deren Unrichtigkeit. In diesem Fall wird den Ablesewerten keine Aussagekraft beigemessen, so dass andere Tatsachen vorgetragen werden müssen, aus denen sich ein Schadensersatzanspruch ergeben könnte. Die WEG müsste also darlegen, wie hoch der wirkliche Verbrauch war. Das kann sie aber nicht.

Praxistipp

In diesem Fall hat die Verwaltung Glück gehabt. Hierauf sollte sie sich nicht verlassen. Grundsätzlich ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, Verbrauchsmessgeräte regelmäßig auf ihre Eignung hin untersuchen zu lassen. Denn selbst bei vorhandener Eichung kann das Messgerät aus anderen Gründen nicht funktionieren. Kommt die Verwaltung der Untersuchungspflicht nicht nach, hat sie grundsätzlich den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. Januar 2011, 32 Wx 32/10, BeckRS 2011, 01791

Verfliegt der Schimmel wieder, guckt der Mieter in die Röhre

Stellt ein Mieter in seiner Wohnung fest, dass eine Wand schimmelt, und mindert er die Miete, so muss er den aufgelaufenen Mietrückstand (hier ging es um 1.200 €) an den Vermieter nachzahlen, wenn der Pilz ein Jahr später wieder verschwindet, obwohl der Hausbesitzer nicht tätig geworden ist. In einem solchen Fall sei davon auszugehen, dass allein ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Bewohners für die Schimmelbildung verantwortlich war, das er aber offenbar geändert habe. Ein Mangel in der Bausubstanz jedenfalls sei nicht wahrscheinlich, so das Landgericht Dessau-Roßlau. (AZ: 1 S 199/06)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Korrigierte Jahresabrechnung ist für Wohnungseigentümer nur begrenzt anfechtbar

Werden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahresabrechnungen gerichtlich aufgehoben, kann ein einzelner Eigentümer bei den geänderten Rechnungen nur die korrigierten Bestandteile angreifen. Alte Abrechnungsteile bleiben bestehen. Dies geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 20. April 2007 (AZ: I-3 Wx 127/06) hervor, wie die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mitteilen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft stritt über die Genehmigungsbeschlüsse der Jahresabrechnungen aus den Jahren 1996 bis 2001. Das Amtsgericht erklärte die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für teilweise ungültig. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im Jahre 2004 beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, dass zwei Eigentümer sich damit befassen sollten, die Beschlüsse des Gerichts umzusetzen. Dazu sollten sie die Jahresabschlussrechnungen unter Beachtung der Ausführungen des Amtsgerichts neu erstellen.

In einer erneuten Versammlung 2005 wurden die neu erstellten Abrechnungen genehmigt. Ein Eigentümer stimmte gegen die Beschlüsse und wandte sich erneut an das Amts- und Landgericht, weil er mit der rechnerischen und sachlichen Richtigkeit der neuen Abschlüsse nicht einverstanden war. Der Eigentümer blieb ohne Erfolg und wandte sich im nächsten Rechtszug an das Oberlandesgericht Düsseldorf.

Auch das Oberlandesgericht wies den Eigentümer ab. Die im Jahr 2005 beschlossenen Genehmigungen über die Jahresabrechnungen seien durch das Gericht nicht mehr zu überprüfen. Wenn die Versammlung über die gesamten Abrechnungen entscheiden wollte, ist anzunehmen, dass es nur auf die geänderten Teile der Abrechnungen ankommen sollte.

Ansonsten hätte sie 2004 nicht beschlossen, zwei der Eigentümer anlässlich der Gerichtsbeschlüsse mit Änderungsarbeiten zu beauftragen. Die alten Teile der Abrechnung wollten die Eigentümer bestehen lassen, so dass das Gericht nach bereits durchgeführten Verfahren über diese nicht erneut beschließen könne.

Deutscher Anwaltverein bei Finanztip.de   Keine Gewähr für Richtigkeit

Quelle: http://www.finanztip.de/

Kinderlärm contra Wohnnutzung

Das OVG Lüneburg hatte einen Fall zu entscheiden, in dem eine Kinderkrippe nahe einer Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich angesiedelt werden sollte. Die Umgebung entsprach einem Kern- oder Mischgebiet. Eine Anwohnerin legte die Überschreitung der Orientierungswerte für Lärmentwicklung dar. Das Gericht sah jedoch entgegen des Vortrags der Anwohnerin die Orientierungswerte in einer untergeordneten Rolle. Der bauliche Trennungsgedanke, der den  Lärmschutzregelungen zugrunde liegt, zöge bei sozialen Einrichtungen nicht, da diese aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung gerade in vorhandene Wohnbebauung eingegliedert werden sollen. Der Gesetzgeber habe sich für die wohnquartiernahe Ansiedlung von Kinderbetreuungseinrichtungen entschieden und sogar in allgemeinen Wohngebieten für gebietsverträglich erklärt. Ob im Einzelfall Orientierungswerte überschritten würden, sei daher nicht von Belang. Zudem seien die üblichen Betriebszeiten einer Kinderkrippe mit den spezifischen Nutzungszeiten einer Wohnbebauung vereinbar.

Kommentar

Das Oberverwaltungsgericht hat auf Grundlage der gesetzlichen Regelung, dass Anlagen für soziale Zwecke als Regelbebauung in Wohn-, Kern- und Mischgebieten zugelassen sind, die Sozialpflichtigkeit von Eigentum in weitem Rahmen bestätigt. Werden mit einer baulichen Anlage soziale Zwecke verfolgt, besteht für jene Anlage eine Verträglichkeitsvermutung, die nur im Einzelfall widerlegt werden kann. Überschreitungen von Lärmgrenzwerten sind hinzunehmen. Dies überzeugt im Interesse wohnnaher Versorgung mit sozialen Fürsorgeleistungen.

Autor: Jörn Bringewat – bringewat@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OVG Lüneburg, Beschluss vom 03. Januar 2011, 1 ME 146/10 – http://www.dbovg.niedersachsen.de/Index.asp

Keine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft für nachträglichen Trittschallschutz

Urteil zu: Eigentumswohnung Trittschallschutz Gemeinschaftseigentum

Lässt ein Wohnungseigentümer nachträglich eine verbesserte Trittschalldämmung einbauen, kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Kosten der Instandsetzung einer mangelhaft eingebauten Dämmung verlangen.

Dies gilt unabhängig davon, ob der eingebrachte Estrich dem Sondereigentum oder – wie von dem Wohnungseigentümer behauptet – dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Maßstab für eine ordnungsgemäße Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums ist nämlich stets der Ausstattungsstandard der Wohnung im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums.

Beschluss des OLG Celle vom 02.02.2005

4 W 4/05

OLGR Celle 2005, 190

Quelle: http://www.finanztip.de/

Zerstrittene Eigentümergemeinschaft – Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss nicht alle Umstände offenlegen, die für die Entscheidung des Käufers von Bedeutung sein können. Der Käufer muss jedoch aufgeklärt werden, wenn er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben Aufklärung erwarten darf.

Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers nahm das Oberlandesgericht Düsseldorf an, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft völlig zerstritten ist und die Streitigkeiten über das übliche Maß weit hinausgehen. In diesem Fall kann der Erwerber den Kaufvertrag rückgängig machen und Schadensersatz verlangen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.12.1996, 9 U 92/96, SZ vom 04./05.10.1997, NJW-RR 1997, 1168

Quelle: http://www.finanztip.de/

Ökostrom

Das BVI-Fördermitglied, Deutschlands größter unabhängiger Energieversorger LichtBlick präsentierte auf dem Deutschen Immobilien Kongress in Berlin an beiden Tagen sein Ökostromprodukt sowie das zusammen mit Volkswagen entwickelte ZuhauseKraftwerk.

LichtBlick-Strom wird zu 100 Prozent aus umweltfreundlichen Energiequellen wie Wasser, Biomasse, Sonnenenergie und Windkraft gewonnen – garantiert ohne Strom aus Atom-, Kohle- und Ölkraftwerken.

Das ZuhauseKraftwerk von LichtBlilck produziert nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung hocheffizient Wärme und Strom. Die Wärme steht dem Kunden für Heizung und Warmwasser zur Verfügung. Nach dem von LichtBlick entwickelten SchwarmStrom-Konzept wird der Strom gezielt zum Ausgleich wetterbedingt schwankender Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien ins Netz eingespeist und ergänzt so unseren Strommix.

LichtBlick beteiligt seine Kunden an dieser umweltfreundlichen Ökostromerzeugung und macht das ZuhauseKraftwerk damit zu einer der kostengünstigsten Lösungen zur Wärmeversorgung.

Die Mitarbeiter von LichtBlick freuen sich, Sie beraten zu dürfen. Lassen auch Sie sich vom ZuhauseKraftwerk und 100% Ökostrom begeistern.

Quelle/Anfragen: http://www.lichtblick.de/

Wer ist für die Abwicklung von Versicherungsschäden verantwortlich?

Frage:

In einer  Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich ein Rohrbruch in der Abwasserleitung ereignet. Eine von den Folgeschäden betroffene Miteigentümerin ist der Auffassung, dass wir als WEG-Verwalter die ihr im Sondereigentum entstandenen Schäden beseitigen lassen und mit der Gebäudeversicherung abwickeln müssen, da das betroffene Abwasserrohr zum Gemeinschaftseigentum zählt. Wir sind anderer Auffassung, da wir bezüglich Fliesenerneuerung, defekter Möbel etc. im Sondereigentum nicht zuständig sind, zumal diese Fliesen aller Voraussicht nach nicht mehr zu beschaffen sein werden.

Zur Klarstellung: Die Wohngebäudeversicherung wird den Schaden übernehmen, wahrscheinlich jedoch Abzüge machen hinsichtlich der Fliesenschäden im Sondereigentum – es geht allein um die Abwicklung. Wir sind der Auffassung, dass wir Rechnungen, die das Beseitigen der Folgeschäden im Sondereigentum dieser Miteigentümerin nicht über das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft abwickeln dürfen.

Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die im Sondereigentum entstandenen Folgeschäden verantwortlich und muss der Verwalter die Schadensabwicklung mit der Gebäudeversicherung übernehmen und über das Gemeinschaftskonto abwickeln?

Mit freundlichen Grüßen

gez. D.

Antwort von RA Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Die Verwaltung nach WEG beschränkt sich auf das Gemeinschaftseigentum, somit beschränkt sich die Pflicht und die Befugnis der Verwaltung bei der Abwicklung von Wasserschäden, insbesondere solche, die im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversichert sind, auf die Schäden, die am Gemeinschaftseigentum eingetreten sind, welche angabegemäß ordnungsgemäß über die Verwaltung im Verhältnis zur Versicherung reguliert werden.

Die Verwaltung ist demgemäß weder verpflichtet noch berechtigt, Regulierungstätigkeiten für Schäden am Sondereigentum vorzunehmen oder gar die zur Schadensbeseitigung am Sondereigentum erforderlichen Kosten, auch wenn es sich um solche handelt, die über die Versicherung abgerechnet werden sollen, aus gemeinschaftlichen Mitteln zu bevorschussen.

Da das Sondereigentum jedoch nicht separat versicherbar und somit die Versicherung Sache der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG i.V.m. § 10 Abs. 6 S. 3 1. Alt. WEG ist, ist Versicherungsnehmerin im Verhältnis zur Versicherung die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband.

Der einzelne Wohnungseigentümer ist lediglich Mitversicherter eines Versicherungsvertrags „für fremde Rechnung“, soweit das Sondereigentum versichert ist und kann einen ihm zustehenden materiell-rechtlichen Versicherungsanspruch nur mit Zustimmung des Versicherungsnehmers geltend machen.

Die Verwaltung nach WEG schuldet somit gegenüber dem Sondereigentümer Mithilfe bei der zügigen Meldung des Schadensfalls und die sonstige Unterstützung des Sondereigentümers durch Information sowie Bereitstellung erforderlicher Unterlagen zur Durchführung der Schadensabwicklung (Benennung der Versicherung, Aushändigung einer Kopie der Versicherungspolice, Benennung von Ansprechpartnern sowie Aushändigung einer Vollmacht, die den einzelnen Sondereigentümer namens der Gemeinschaft bevollmächtigt, den am Sondereigentum eingetretenen Schaden im Verhältnis zur Versicherung selbst abzuwickeln sowie Versicherungsleistungen zu fordern und im eigenen Namen zur Zahlung anzufordern).

(vgl.: BayObLG, Beschl. v. 3.4.1996 – 2 Z BR 5/96, NJW-RR 1996, 1298; KG, Beschl. v.  9.10.1991 – 24 W 1484/91, NJW-RR 1992, 150)

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Web: www.krall-kalkum.de

Einsichtsrecht

Rechtsfrage:

Kann der WE vom Verwalter die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, verlangen?

Hierzu BGH, Urteil vom 11.02.2011 – Az. V ZR 66/10:

Dem WE steht gegenüber dem Verwalter im Regelfall nur ein Recht auf Einsichtnahme zu. An welchem Ort die Einsichtnahme zu gewähren ist, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es – wie hier – an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der WEG-Anlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den WE ergibt. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt jedoch nicht am Ort der WEG-Anlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in seinen Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung. Grundsätzlich ist das Einsichtsrecht deshalb in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren. Fehlt es somit an einer Verpflichtung des Verwalters, dem WE außerhalb seiner Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist er auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten.

Anmerkung vom Fries-Immobilienteam:

Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht auch zeitlich nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort (BayObLG, NZM 2000, 873, 874).

Das Einsichtsrecht unterliegt keinen besonderen Voraussetzungen (OLG Köln, NZM 2006, 702) wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers (BayObLG, NZM 2003, 905) oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer.

Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.

Anlässlich der Einsichtnahme darf sich der WE vor Ort auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen (OLG München, NZM 2007, 691).

Der Verwalter muss jedoch die Unterlagen vor oder bei einer Eigentümerversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten (OLG Köln, NZM 2007, 366).

Bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der WEG-Anlage können Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des WE es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren (OLG Köln, NZM 2002, 221). Hier ist dem WE jedoch zuzumuten, z. B. die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 20 km entfernten Geschäftsräume des Verwalters zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen.

Der Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise über Monate hinweg erstreckt, kann eine Versendungspflicht des Verwalters begründen, wenn anderenfalls der einzelne WE die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z. B. vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann.

Quelle: www.friesrae.de

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Wer Verwalter ohne Fehler sucht, bleibt ohne Verwalter. “

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