Änderung des Umlageschlüssels beim Wohnungseigentum

Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

ANFORDERUNGEN AN DEN UMLAGESCHLÜSSEL

§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (1).

Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist (2). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (3). Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (4). Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein soll (5); auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen (6). Unter der Geltung des nunmehrigen§ 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das “Ob” als auch das “Wie” der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (7). Anderenfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt. Das aber will das Gesetz – was auch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt – gerade verhindern (8). Dann aber ist es lediglich eine Frage der dogmatischen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigenständige Änderungsvoraussetzung formuliert oder – was der Bundesgerichtshof für vorzugswürdig erachtet – als ein Kriterium auffasst, bei dessen Vorliegen eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verneinen ist.

ÄNDERUNG EINES UMLAGESCHLÜSSELS

Der hier zugrunde gelegten Rechtsauffassung steht nicht entgegen, dass die Abänderung eines bestehenden Schlüssels nur unter eingeschränkten Voraussetzungen verlangt werden kann (9). Denn in solchen Fällen geht es um die Formulierung von Kriterien, unter denen eine Neuregelung von einem Wohnungseigentümer erzwungen werden kann, während es in Konstellationen der vorliegenden Art um die Voraussetzungen geht, unter denen die Wohnungseigentümer aufgrund eines freien Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen können, dies aber nicht müssen.

Gemessen daran, ist die Umstellung des Verteilungsschlüssels für die im hier entschiedenen Fall in Rede stehenden Betriebskosten von der Wohnfläche auf Wohneinheiten zunächst insoweit unbedenklich, als der angefochtene Beschluss Wirkung für die Zukunft entfaltet. Insoweit halten sich die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen durch die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG eingeräumten Gestaltungsspielraums.

RÜCKWIRKENDE ÄNDERUNGEN

Mit Blick auf die für das Geschäftsjahr 2008 angeordnete Rückwirkung gilt es zu berücksichtigen, dass rückwirkende Änderungen des Umlageschlüssels nicht ohne weiteres den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (10). Geht es dagegen – wie vorliegend – um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung – so spezialgesetzliche Regelungen (wie etwa § 6 Abs. 4 HeizkostenVO) fehlen – hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (11). So liegt es hier.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, kein schutzwürdiges Vertrauen begründen kann (12). Zwar kommt vorliegend hinzu, dass das Abrechnungsjahr 2008 im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Änderung des Abrechnungsschlüssels bereits abgelaufen war. Andererseits besteht hier die Besonderheit, dass der für das Jahr 2008 erstellte Wirtschaftsplan, aufgrund dessen die Wohnungseigentümer die berechtigte Erwartung hätten haben können, der bisherige Verteilungsschlüssel werde jedenfalls nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht mehr geändert, für ungültig erklärt worden ist. Ohne gültigen Wirtschaftsplan bleibt die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) in der Schwebe; über sie wird erst mit der Abstimmung über die Jahresabrechnung entschieden. In solchen Konstellationen müssen die Wohnungseigentümer jedenfalls seit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG in Rechnung stellen, dass der Umlageschlüssel vor oder – wie hier – anlässlich der Entscheidung über die Jahresabrechnung durch eigenständigen Beschluss (13) geändert wird.

ANSAMMLUNG EINER RÜCKLAGE

Keinen Bestand haben kann die Abänderung des Umlageschlüssels jedoch, soweit es im entschiedenen Fall um die sog. “Zuführung Rücklage Tiefgarage” geht, weil die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung einer solchen Rücklage nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug. Instandhaltungsrückstellungen werden nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen – noch nicht konkret vorhersehbaren – Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (14). Dass die Kläger beantragt haben, den Beschluss für ungültig zu erklären, hindert nicht die Feststellung der Nichtigkeit (15).

Auch aus der in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel, wonach der Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾ Mehrheit geändert werden kann, folgt nichts anderes. Die in Rede stehende Rücklage wird unter anderem für den Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf und damit auch für bauliche Maßnahmen gebildet, die typischerweise mit erheblichen finanziellen Folgen einhergehen. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Tragweite ist die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine ¾Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert16.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10

1.  Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom    16.07.2010 – V ZR 221/09, NJW 2010, 3298↩

2.  BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299↩

3.  BT-Drucks. 16/887 S. 23↩

4.  BGH, aaO, mwN↩

5.  BT-Drucks. aaO↩

6.  BGH, Beschluss vom 27.06.1985 – VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137, 143↩

7.  vgl. BT-Drucks., aaO; LG Nürnberg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 83; Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299; aA Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 39; Schmid, ZMR 2010, 259; jeweils mwN.↩

8.  vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, aaO, mwN.

9.  dazu BGH, Beschluss vom 16.09.1994 – V ZB 2/93, BGHZ 127, 99, 106; zur Abänderung des Schlüssels im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, NZM 2010, 205, 208

10. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 f.

11. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO

12. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO, S. 2655

13. zu diesem Erfordernis BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO

14. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654, 2655 mwN

15. BGH, Urteil vom 2.10.2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.

16. zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 127 f.

Quelle: http://www.rechtslupe.de/

Noch immer nicht hinreichend bekannt:  Vermieter kann keine Nutzerwechselgebühr verlangenn

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof kann ein Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine “Nutzerwechselgebühr” verlangen.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte war bis zum 31. Juli 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 verlangte die Klägerin unter anderem Erstattung einer “Nutzerwechselgebühr” in Höhe von 30,74 €, die ihr selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden war.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die “Nutzerwechselgebühr” fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 19/07

Quelle: http://www.rechtslupe.de/

Schweigen ist keine Zustimmung zu Mieterhöhung

Auch wenn es ein Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen über längere Zeit widerspruchlos hinnimmt, dass der Vermieter die erhöhte Miete von seinem Konto abbucht, liegt hierin nicht ohne weiteres eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Vermieterin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Rückforderung der Mieter nach längerer Zeit eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Die Vermieterin hat sich ihrerseits treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat. Schon allein wegen dieses vertrags- und treuwidrigen Verhaltens ist es der Vermieterin verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen.

LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011, Az.: 13 S 41/11

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung

Vorliegend wollte ein Vermieter die Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchmeldern über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umwälzen. Die Mieter waren hiermit nicht einverstanden – die Sache landete vor Gericht. Dort bekam der Vermieter Recht, weil die Rauchmelder mit Wasser- und Wärmezählern vergleichbar seien. Die Kosten können daher auf die Mieter umgelegt werden.

LG Magdeburg, 27.9.2011, Az: 1 S 171/11

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Nur bei konkreter Gefahr kann Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen werden

Der Ausschluss eines Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die konkrete Gefahr voraus, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten wird. Dies stellte das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach fest.

Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters und einen Beschluss bezüglich des Verwaltersonderhonorars eingereicht. Die Klage wurde dem Verwalter durch das Gericht zugestellt. Die übrigen am Beschluss beteiligten und verklagten Wohnungseigentümer wendeten ein, dass die Klage dem Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten ausnahmsweise wegen eines Interessenkonflikts nicht zugestellt werden durfte. Die Anfechtungsklage sei deshalb wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist unbegründet.

Das Karlsruher Amtsgericht entschied, dass die Klage nicht wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist aussichtslos war. Die Zustellung der Klage an den Verwalter verstieß nicht gegen § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es bestand kein nachweisbarer Interessenkonflikt auf Seiten des Verwalters oder ein Grund für den Verdacht, dass der Verwalter die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausreichend über den anhängigen Rechtsstreit informieren werde. Die Integrität des Verwalters wurde durch den Rechtsstreit nicht in Frage gestellt und Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wurden nicht geltend gemacht.

AG Karlsruhe-Durlach, Urteil v. 19.10.11, Az.: 4 C 19/11

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Nochmals: Absendung einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist ausreichend

Ein Verwalter genügt seiner Pflicht, wenn er zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nachweislich Einladungen an alle Eigentümer absendet. Das bestätigte das Amtsgericht Aachen in einem Urteil. Im Oktober 2008 hatte ein Hausverwalter eine Eigentümerversammlung abgehalten. Gegenstand dieser Versammlung war u. a. die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags. Zudem sollte über die Bestellung eines neuen Verwalters abgestimmt werden. Die anwesenden Eigentümer lehnten die genannten Anträge mehrheitlich ab. Einige nicht anwesende Eigentümer verklagten den Verwalter später auf Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt ? Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags ? Sie begründeten ihre Klage damit, dass sie zu der durchgeführten Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden seien. Der Verwalter wies aber vor Gericht mit Einlieferungsbelegen von Übergabeeinschreiben nach, dass er an alle Eigentümer Einladungen verschickt hatte.

Das Gericht in Aachen entschied, dass der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung hinreichend tätig

geworden war. Die vorgelegten Einlieferungsbelege waren als Nachweis ausreichend. Durch den Nachweis der Aufgabe eines Einschreibens ist zwar noch nicht bewiesen, dass die Sendung dem Empfänger auch zugegangen ist. Mit der Versendung der Einladung hatte der Verwalter jedoch seine Pflicht bereits erfüllt. Auf den Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kam es nicht an (AG Aachen, Urteil v. 25.02.2009, Az. 119 C 80/08).

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Der Verwalter muss einen Beschluss zeitnah ausführen; sonst kann er sich haftbar machen.

Er ist weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und primär Vollzugsorgan der Gemeinschaft wegen der von ihr beschlossenen Maßnahmen.

Für einen Antrag – z. B. im Rahmen einer einstweiligen Verfügung – auf Aussetzung der Vollziehbarkeit des Beschlusses ist der Verwalter nicht passivlegitimiert.

Die Vollziehung kann im übrigen nur ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wird, dass im konkreten Fall ausnahmsweise die Interessen des Anfechtenden überwiegen; ansonsten geht der vom Gesetz gewollte fehlende Suspensiveffekt der Anfechtungsklage vor.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.3.2010, 2-13 S 32/09, ZMR 2010, 787

Quelle: Dr. Olaf Riecke

web: www.Riecke-Hamburg.de

Anfechtung des Mietvertrags bei falscher Selbstauskunft

Eine falsche Selbstauskunft des Mieters berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags, wenn die zu Grunde liegende Frage des Vermieters zulässig ist und wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat (hier: frühere Mietschulden des Mieters).
LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 – 9 S 132/07

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Verteilung der Kosten des Kabelfernesehens nach Miteigentumsanteilen MEA

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen (MEA) auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst.

Auf der Grundlage von § 16 Absatz 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Abweichend können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen anderen Maßstab zur Verteilung der Kosten beschließen, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht ( § 16 Absatz 3 WEG).

Bei der Verteilung der Kabelanschlusskosten wäre eine Umlage nach der Anzahl der Nutzungsstellen sinnvoll. Eine entsprechende Regelung darüber sollte in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein. Fehlt eine solche Ausführung gelten die Bestimmungen des § 16 Absatz 2 WEG. Die Kosten werden demnach nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen.

Gleiches gilt für Kosten, die der Gemeinschaft für die Bereitstellung von Leistungen  im Bereich des Sondereigentums von einem Dritten, wie bspw. dem Kabelnetzbetreiber in Rechnung gestellt und nach einem anderen Maßstab bemessen werden.

BGH Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07

§ 16 WEG (Fassung 01. Juli 2007)

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht

Quelle: http://www.immothek24.de/

Hund musste ausziehen

Mieter hatte den Eigentümer nicht gefragt

Die Haltung von Tieren ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. In einem Mietvertrag wurden Kleintiere wie Ziervögel und Fische ausdrücklich frei gegeben. Weiter hieß es zu dem Thema: „Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig.“ Ein Mieter kümmerte sich nicht darum und schaffte sich ohne jegliche Rücksprache oder Information der Hausverwaltung einen Mischlingshund an. Prompt wurde er aufgefordert, das Tier wieder abzugeben. Gerade dieser Hund sei in der Vergangenheit durch die Verunreinigung von Gemeinschaftsanlagen aufgefallen, hieß es. Der Tierbesitzer verteidigte sich damit, auch andere Mieter in dieser Liegenschaft dürften einen Hund halten. Dieses Argument der Gleichbehandlung überzeugte die Justiz nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS im konkreten Fall nicht. Im Urteil hieß es: „Gerade wenn bereits mehrere Tiere im Wohnobjekt gehalten werden, kann das Hinzukommen weiterer Tiere zu Problemen oder Streitigkeiten führen, so dass eine Selbstbindung des Vermieters, der bereits ein oder mehrere Tiere erlaubt hat, nicht angenommen werden kann.“

(Landgericht Köln, Aktenzeichen 6 S 269/09)

Quelle: www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Bei offensichtlichem Abrechnungsfehler kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich korrigieren und Nachforderungen stellen

Bundesgerichtshof lässt Ausnahme zu § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu
Erstellt der Vermieter eine falsche Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters, so ist er nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Regelfall nicht mehr zu einer Korrektur und Nachforderungen berechtigt. Ist der Fehler jedoch offensichtlich und hatte der Mieter jede Möglichkeit, diesen selbst zu erkennen, so liegt eine Ausnahme vor, nach der ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung durchaus bestehen kann. Dies stellte der Bundesgerichtshof fest.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt, in der sie einen Betrag von 2.640 Euro als geleistete Vorauszahlungen auswies, obwohl sich der tatsächlich gezahlte Betrag der Mieterin auf 1.895 Euro belief. Anstatt einer Nachforderung von 532 Euro ergab sich damit ein Guthaben zugunsten der Mieterin in Höhe von 203 Euro. Die Vermieterin korrigierte ihren Fehler und verlangte auf der Grundlage des tatsächlich voraus gezahlten Betrags den Ausgleich der noch ausstehenden Forderungen.
Abrechnungsfehler zugunsten des Mieters nach abgelaufener Abrechnungsfrist in der Regel nicht korrigierbar
Das Amtsgericht Berlin-Spandau verurteilte die Mieterin erstinstanzlich zur Zahlung der noch ausstehenden Forderungen. Dagegen verneinte das Landgericht Berlin in der Berufungsinstanz einen Zahlungsanspruch der Vermieterin. In der Begründung führte das Landgericht Berlin aus, dass die Abrechnungsperiode zu dem Zeitpunkt, als die Vermieterin ihren Fehler bemerkt und korrigiert hatte, bereits abgelaufen gewesen sei. Nach Ablauf der Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig. Der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf diene der Abrechnungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Demnach sei eine innerhalb des Abrechnungszeitraumes erstellte und in formaler Hinsicht wirksame Abrechnung zugunsten des Mieters grundsätzlich nicht nachträglich korrigierbar. Gegen diese Entscheidung ging die Vermieterin vor und trug den Fall vor den Bundesgerichtshof. Sie klagte auf Widerherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.
Offensichtlichkeit des Abrechnungsfehlers begründet Rechtmäßigkeit der Zahlungsnachforderungen

In der Revision bestätigt der Bundesgerichtshof den Anspruch der Vermieterin. Das Landgericht Berlin habe den Regelfall zwar korrekt angewendet, die besondere Situation im vorliegenden Fall jedoch nicht ausreichend berücksichtigt. Verkannt wurde hier, dass die Mieterin den Berechnungsfehler sofort selber hätte bemerken müssen, da die Differenz zwischen der tatsächlich von ihr geleisteten Vorauszahlung von 1.895 Euro und die zu ihren Gunsten berücksichtigten Vorauszahlung von 2.640 Euro erheblich gewesen sei. Hinzu komme, dass dem Irrtum bereits ein Rechtsstreit über die Erhöhung der Vorauszahlungen vorausgegangen sei, so dass nicht mehr angenommen werden könne, die Mieterin habe den Fehler übersehen. Daraus ergebe sich, dass es der Mieterin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwährt sei, die Vermieterin an ihrem offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
Der Bundesgerichtshof stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her und bestätigte den Anspruch der Vermieterin auf die ausstehenden Forderungen.
der Leitsatz
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
Bei einem offensichtlichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Abrechnung auch nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungs- und Ausschlussfrist korrigieren. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall nicht auf Treu und Glauben berufen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.03.2011
– VIII ZR 133/10 –

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 19.12.2011
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)

Mietminderung wegen schmutzigen Hauseingangs

Ein ständig verschmutzter und mit Schmierereien verunzierter Hauseingang kann eine Mietminderung rechtfertigen. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln (Urteil vom 31.07.2007, Az.: 219 C 20/07) hervor. Insbesondere dann, wenn sich der Eingang beim Einzug eines Mieters noch nicht in einem stark verschmutzten Zustand befunden habe, dann könnten spätere ständige Verunreinigungen und Schmierereien eine Mietminderung von fünf Prozent rechtfertigen. Denn der Zustand des Eingangs wirke sich auch auf die Nutzung der Wohnung aus.

Quelle: recht-einfach-erklaert.de

Eigentümergemeinschaft darf kein Hausverbot aussprechen

Die Verfassungsbeschwerde betrifft Gerichtsentscheidungen zu einem Hausverbot, das eine Wohnungseigentümerversammlung gegen den Besucher einer Wohnungseigentümerin ausgesprochen hat. Die Wohnungseigentümerin und Beschwerdeführerin ist an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt, die mit Verhaltensauffälligkeiten in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen einhergeht. Mehrere der übrigen Wohnungseigentümer fühlen sich seit Jahren durch die Beschwerdeführerin und ihren Lebensgefährten Herrn R. in ihrer Nachtruhe gestört. Sie fassten in einer Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss, Herrn R. ein Hausverbot zu erteilen. Die hiergegen von der Beschwerdeführerin eingelegten Rechtsbehelfe blieben vor dem Amtsgericht Mainz und dem Landgericht Koblenz erfolglos. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihres Eigentumsgrundrechts.

Die 2. Kammer des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat die angegriffenen Gerichtsentscheidungen aufgehoben und die Sache an das Landgericht Koblenz zurückverwiesen. Die Entscheidungen werden den verfassungsrechtlichen Anforderungen der Eigentumsgarantie nicht gerecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Das Eigentumsgrundrecht gibt dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.

Die Gerichte haben nicht verkannt, dass das Hausverbot im konkreten Fall nicht als Ausprägung des Hausrechts der Wohnungseigentümer zulässig ist. Denn es bezieht sich nicht nur auf den Aufenthalt im Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel im Treppenhaus oder im Eingangsbereich, sondern auf das Sondereigentum der Beschwerdeführerin. Für dieses steht ihr das Hausrecht allein zu.

Das beschlossene Hausverbot stellt vielmehr die Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung des Betretens und Verweilens in der Wohnung der Beschwerdeführerin dar (§ 1004 BGB). Folgerichtig untersuchen die Gerichte deshalb, ob ein rechtfertigender Grund für ein solches Hausverbot vorliegt. Sie stellen bei ihrer Prüfung allerdings lediglich darauf ab, dass Herr R. die einzige Kontaktperson der psychisch erkrankten Beschwerdeführerin sei und dass demgegenüber das Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nachtruhe schwerer wiege. Der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Selbstbestimmungsrecht der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Nutzung ihres Sondereigentums und der Bestimmung des Zutritts zu ihm wird von den Gerichten hingegen nicht berücksichtigt. Das Amtsgericht weist nur pauschal darauf hin, dass kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum der Beschwerdeführerin vorliege, weil eine störende Nutzungsart nicht vom Sondereigentum gedeckt sei. Von den Gerichten wird nicht erwogen, dass auch eine störende Nutzung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie hinzunehmen sein kann.

Die Gerichte haben zudem außer Acht gelassen, dass der Konflikt zwischen der für die Beschwerdeführerin streitenden Eigentumsgarantie und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen ist. Er fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren. Die fallbezogene Prüfung, ob der Ausspruch des Hausverbots zur Durchsetzung der Grundrechte der übrigen Eigentümer erforderlich war oder ob mildere Mittel ausgereicht hätten, das störende Verhalten zu beseitigen, haben die Gerichte aber nicht vorgenommen. Es ist nicht einmal ersichtlich, ob die Wohnungseigentümer Herrn R. zur Einhaltung der nächtlichen Ruhe aufgefordert haben. Erst wenn eine solche Aufforderung ohne Erfolg geblieben ist und aufgrund der psychischen Erkrankung der Beschwerdeführerin andere Maßnahmen keinen Erfolg versprechen, kann ein Hausverbot nach verfassungsrechtlichen Maßstäben in Betracht kommen, wobei dann eine Beschränkung auf die nächtliche Ruhezeit nahe liegt.

Dementsprechend geht einfachrechtlich der Anspruch aus § 1004 BGB auch nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot eines bestimmten Verhaltens. Dem Störer muss grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn lediglich eine konkrete Handlung oder Unterlassung geeignet ist, das störende Verhalten abzustellen. Die Wohnungseigentümer konnten Herrn R. deshalb grundsätzlich nur auf das Unterlassen unzumutbarer Lärmbelästigungen in Anspruch nehmen, nicht jedoch von ihm verlangen, die Wohnung der Beschwerdeführerin nicht mehr zu betreten.

Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung vom 27. Oktober 2009

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de /http://www.ra-online.de/

Nochmals zur Erinnerung: Heizkörper und Thermostatventile können Sondereigentum darstellen

Wird in einer Teilungserklärung geregelt, dass „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsamen Steig- bzw. Fallleitungen“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, dann gilt dies auch für Thermostatventile und ähnliche verbundene Aggregate.

Praxistipp

Jedenfalls, wenn es eine vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung gibt, stehen Heizkörper und deren Ventile im Sondereigentum. Dann ist zu beachten, dass Beschlüsse, die z.B. die Erneuerung der gesamten Heizanlage nebst Heizkörpern vorsieht, in Bezug auf die Heizkörper mangels Beschlusskompetenz nichtig sind. Über die Instandsetzung von Sondereigentum können die Wohnungseigentümer nicht beschließen. Für den Fall, dass es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt, hat der BGH leider die Entscheidung der Frage offen gelassen. Damit bleibt es weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und Ventile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören. Bei Aufstellung einer Teilungserklärung sollte der Notar oder der Aufteiler sich dieses Problems bewusst sein und sich für eine eindeutige Regelung entscheiden.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Juli 2011, V ZR 176/10 – www.bundesgerichtshof.de

Einladung zum 3. Bonner Bauseminar

Thema: Injektionstechnik, Sondereigentum, Modernisierung Energieeffizienz 100%, Öko-Strom, Bausanierung Dichtheitsprüfung, Gemeinschaftseigentum
Veranstaltungsort: Hotel BRISTOL Prinz-Albert-Str. 2 | 53113 Bonn
Termin: Samstag, den 28. April 2012 von ca. 09:15h bis 14:15h

Zielgruppe:
– interessierte Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen
– Verwaltungs-Beiräte
– Verwalter-Kollegen
Referenten: Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt , Thomas Svetec, Thomas Menzel Dipl.-Ing. (FH, Norbert Vosselmann, Christian Hoffmann – Mitarbeiter der JUNG Bauflächentechnik • Dipl.-Ing., Utz Gessner

Anmeldungen u. ausführliche Informationen erhalten Sie hier:

Einladung zum 3. Bonner Bau-Fachseminar

Vollmacht des Verwalters – Verwalter kann sich selbst wählen

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage wird, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dieses gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Beschluss des Verwaltervertrages abgestimmt wird. Vorbehaltlich einschränkender Regelungen durch Vereinbarung steht es grundsätzlich jedem Miteigentümer frei, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. Soweit die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen der Miteigentümer keine einschlägigen Beschränkungen enthalten, bedarf jede Einschränkung dieser Befugnis einer besonderen gesetzlichen Legitimation.

Autor: Hans-Christian Schwarzmeier

Breiholdt Rechtsanwälte

Leserbrief:

Sehr geehrte Damen und Herren,

beiliegend überreichen wir Ihnen das Urteil des AG ……., dem Sie entnehmen können, dass der Verwalter verpflichtet ist, vor Übergabe eines Mandates an einen Rechtsanwalt über Internet etc. Recherchen darüber anzustellen, ob der Schuldner (in diesem Fall ein säumiger Wohnungseigentümer) in Insolvenz geraten ist.
Ist es tatsächlich so, dass grundsätzlich ein professioneller Verwalter Recherchen über mögliche Insolvenzen vor Mandatserteilung anstellen muss?
Sehr geehrter Herr Dittmann,

als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

1.
Hier vertretener Rechtsauffassung nach besteht weder für den Anwalt, noch für den WEG-Verwalter eine rechtliche Verpflichtung, sich ohne nähere Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners (über die Tatsache des Zahlungsverzugs als solchem hinaus) vor der Einleitung von Beitreibungsmaßnahmen über insbes. ein etwa anhängiges Insolvenzverfahren zu vergewissern.

2.
Die seitens des Gerichts angeführte Tatsache, dass auf einer entsprechenden öffentlich zugänglichen Internetseite entsprechende Informationen abgerufen werden könnten, ändert entgegen der Rechtsauffassung des Gerichts hier vertretener Meinung nach hieran nichts.
Denn sollte man eine entsprechende Verpflichtung erkennen, so würde diese in letzter Konsequenz bedeuten, dass auch während der gesamten Dauer von Beitreibungsmaßnahmen diese Web-Seite (gegebenenfalls täglich?) hinsichtlich sämtlicher Schuldner zu überwachen wäre, um gegebenenfalls weitere kostenauslösende Maßnahmen zu unterlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Tel.: 0212 / 22 21 0-0
Fax: 0212 / 22 21 0-40
Mail: info@krall-kalkum.de
Web: www.krall-kalkum.de

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Ein Wohnungsverwalter, der Kritik übel nimmt, hat etwas zu verbergen.„

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.