Neue Pflichten, neue Haftungsrisiken

Die Trinkwasserverordnung 2011 für Immobilieneigentümer und -verwalter

Trinkwasser ist ein unverzichtbares, aber auch empfindliches Lebensmittel. Durch verunreinigtes Wasser können nicht nur Krankheiten übertragen werden, gesundheitlich bedenklich können auch im Trinkwasser gelöste Stoffe sein. Nach mehrjähriger Anwendung in der Praxis wird die Trinkwasserverordnung aktuell novelliert, um diese den gestiegenen Anforderungen an Wassergüte und Gesundheitsschutz anzupassen.

Dem erforderlichen Schutz der Bevölkerung vor verunreinigtem Wasser trägt die am 1. Januar 2003 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001)2 auf der Grundlage der in Paragraf 38 Absatz 1 Infektionsschutzgesetz (IfSG) enthaltenen Verordnungsermächtigung Rechnung3. Zurzeit wird die TrinkwV novelliert, um sie den gestiegenen Anforderungen an Wassergüte und Gesundheitsschutz anzupassen. Auf der Grundlage des vom zuständigen Gesundheitsministerium (BMG)4 vorgelegten Entwurfs zur Novellierung der Trinkwasserverordnung5 hat der Bundesrat am 26. November 2010 die Novellierung der TrinkwV (TrinkwV 2011) beschlossen.

Dabei ist der Bundesrat allerdings verschärfend vom vorgelegten Entwurf abgewichen, weshalb das BMG den vom Bundesrat vorgenommenen Änderungen noch zustimmen muss. Es ist aber davon auszugehen, dass die Zustimmung und die Verkündung der Novelle im Bundesgesetzblatt im Laufe des ersten Quartals 2011 erfolgte, weshalb die geänderte Verordnung voraussichtlich im Herbst 2011 in Kraft treten wird.

Anlass genug, sich rechtzeitig auf die mit der TrinkwV 2011 geschaffenen neuen Anforderungen einzustellen. Kernpunkte der Novellierung sind nämlich neben der Beseitigung von Unklarheiten durch begriffliche Neudefinitionen und der Einführung von Parametern für Radioaktivität und Uran eine Verschärfung der Untersuchungs- und Anzeigepflichten hinsichtlich einer Legionellenbelastung des Trinkwassers. Dabei werden die bislang nicht hinreichend eindeutig gefassten Anforderungen insbesondere gegenüber gewerblichen Vermietern (und deren Verwaltern) erheblich ausgeweitet.

Der Regelungsgegenstand der Trinkwasserverordnung

Die Bestimmungen der TrinkwV sollen sicherstellen, dass im Trinkwasser weder gesundheitsschädliche mikrobiologische Krankheitserreger noch gesundheitsschädliche chemische Stoffen enthalten sind (Paragrafen 3 bis 7 TrinkwV)8. Die Gesundheitsschädlichkeit biologischer oder chemischer Verunreinigungen wird dabei über Grenzwerte (Paragrafen 5, 6 in Verbindung mit den Anlagen 1 und 2 TrinkwV) definiert, die bei Austritt des Trinkwassers an der Zapfstelle (zum Beispiehl Wasserhahn oder Dusche; Paragraf 8 TrinkwV) nicht überschritten werden dürfen. Außerdem enthält Paragraf 7 in Verbindung mit Anlage 3 TrinkwV zusätzliche Indikatorparameter für weitere Stoffe, die ebenfalls eingehalten werden müssen. Trinkwasser, das diesen Anforderungen nicht entspricht, darf nicht abgegeben oder anderen zur Verfügung gestellt werden (Paragraf 4 TrinkwV).

Zur Durchsetzung der Einhaltung dieser Schutzanforderungen normiert die TrinkwV einen umfangreichen Katalog von Anzeige-, Dokumentations-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, die sich an die Inhaber von Wasserversorgungsanlagen richten (Paragrafen 13 bis 17, 21 TrinkwV) und deren Verletzung mit einem Katalog von empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen bewehrt ist vergleiche Paragrafen 24, 25 TrinkwV in Verbindung mit Paragrafen 73 bis 75 IfSG). Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass Verstöße zu einer zivilrechtlichen Haftung des Inhabers der Wasserversorgungsanlage (Schadenersatz-, Schmerzensgeld- oder Mietminderungsansprüche) führen können. Mit der Überwachung und Einleitung von Maßnahmen zur Gefahrenabwehr sind die auf der Grundlage entsprechender landesgesetzlicher Ausführungsbestimmungen die jeweiligen Gesundheitsämter betraut (Paragrafen 9, 18 bis 21 TrinkwV).

Relevanz für Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter

Die Regelungen der TrinkwV richten sich indes nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen (zum Beispiel Wasserversorgungsunternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Badeeinrichtungen, etc.), sondern gelten in gleichem Maße für Inhaber sogenannte Trinkwasserinstallationen – früher „Hausinstallation“ – (Paragraf 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e), Nummer 3 TrinkwV), womit alle Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit ist dem Immobilieneigentümer, dem Vermieter und auch dem Immobilienverwalter die Verantwortung für den hygienisch einwandfreien Zustand der Hausinstallation und des abgegebenen Trinkwassers übertragen. Da die Trinkwasserinstallationen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, treffen die Pflichten der TrinkwV ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaft, hier den rechtsfähigen Verband, da es sich um sogenannte gemeinschaftsbezogene Pflichten handelt

Die sich hieraus ergebenden Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Eigentümer, Vermieter und Verwalter sollen nachfolgend als komprimierte Entscheidungshilfe dargestellt werden

Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten

Die bereits in der TrinkwV 2001 enthaltenen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten der Betreibers beziehungsweise Inhabers einer Wasserversorgungsanlage werden durch die Novellierung nicht unerheblich erweitert und verschärft.

a) Allgemeine Anzeigepflichten

Wird unter anderem eine Wasserversorgungsanlage erstmalig beziehungsweise wieder in Betrieb genommen, stillgelegt oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen (Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 TrinkwV). Entsprechendes gilt für den Eigentums- oder Nutzungsübergang auf eine andere Person (Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 4 TrinkwV).

Für Trinkwasserinstallationen im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e) TrinkwV soll dies gemäß Paragraf 13 Absatz 2 Nummer 5 TrinkwV aber nur gelten, sofern Trinkwasser im Rahmen einer „öffentlichen Tätigkeit“ abgegeben wird. Hierzu bedarf es (aus öffentlich-rechtlicher Sicht) eines Widmungsakts des Inhabers, aus dem sich die Zweckbestimmung der Anlage ergibt, Trinkwasser im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 11 TrinkwV an einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis (also für die Allgemeinheit) abzugeben. Der Begründung ist zu entnehmen, dass damit auch genossenschaftliche Einrichtungen betroffen sein können.

Ferner bleibt die Abgrenzung zu „gewerblicher Tätigkeit“ im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 10 TrinkwV unklar, da nach der Begründung auch Trinkwasserabgaben denkbar sein sollen, die sowohl als öffentlich als auch als gewerblich anzusehen sind12. Dabei soll von einer gewerblichen Tätigkeit bereits dann ausgegangen werden können, wenn Trinkwasser (auch nur als Nebeneffekt) im Rahmen einer jeglichen entgeltlichen Tätigkeit zur Verfügung gestellt wird, was insbesondere bei gewerblich oder auch nur gemischt genutzten Objekten einschlägig sein kann, sofern etwa Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder oder Klimaanlagen mit Luftwäschern neben reinen Wohneinheiten betrieben werden, bei denen also die Öffentlichkeit in Kontakt mit bereitgestelltem Trinkwasser in Berührung kommt.

Gemäß Paragraf 16 Absatz 1 TrinkwV ist jeder Inhaber einer Trinkwasserinstallation verpflichtet, dem Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen, wenn die festgelegten Grenzwerte oder Anforderungen der TrinkwV nicht eingehalten werden. Unabhängig von einer etwaigen ausdrücklichen Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung der Wassergüte sind grobsinnlich wahrnehmbare Veränderungen des Trinkwassers oder sonstige außergewöhnliche Vorkommnisse unverzüglich anzuzeigen.

b) Besondere Anzeigepflichten bei zentraler Trinkwassererwärmung

Wie vorstehend bereits angesprochen, legt der Verordnungsgeber bei der Novellierung der TrinkwV aus gesundheitspolitischen Gründen besonderen Wert auf eine Verschärfung der Regelungen zur Eindämmung der Verunreinigung des Trinkwassers mit Legionellen, insbesondere im Bereich der Warmwasserversorgung.

Gemäß Paragraf 13 Absatz 5 TrinkwV müssen daher die Betreiber oder Inhaber einer Trinkwasserinstallation im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstaben d und e TrinkwV, in der sich eine sogenannte Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet und aus der Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, deren Bestand dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen. Im Übrigen gelten die Anzeigepflichten gemäß Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 1 und 2 TrinkwV.

Großanlagen im Sinne der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind dabei Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.

Damit gelten die Regelungen des Paragrafen 13 Absatz 5 TrinkwV faktisch für alle Mehrfamilienhäuser mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage, in denen Wohnungen vermietet, sonst entgeltlich zur Nutzung überlassen oder zu sonstigen gewerblichen Zwecken genutzt werden, da jede Form der Vermietung oder sonstige Abgabe von Warmwasser im Rahmen entgeltlicher Tätigkeit (zum Beispiel Hotels, Ferienwohnungen, Gaststätten, Sporteinrichtungen) als „gewerbliche Tätigkeit“ im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 10 TrinkwV angesehen wird.

c) Informationspflichten

Der Inhaber einer Trinkwasserinstallation, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt, hat die betroffenen Verbraucher hierüber bei Beginn der Zugabe unmittelbar zu informieren (Paragraf 16 Absatz 4 Satz 3 TrinkwV); darüber hinaus sind alle verwendeten Aufbereitungsstoffe regelmäßig einmal jährlich den betroffenen Verbrauchern bekannt zu geben (Paragraf 16 Absatz 4 Satz 4 TrinkwV). Dies kann gemäß Paragraf 16 Absatz 4 Satz 6 TrinkwV auch durch Aushang an geeigneter Stelle geschehen.

Gemäß Paragraf 21 TrinkwV ist der Inhaber der Trinkwasserinstallation bei gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit zusätzlich verpflichtet, dem Endverbraucher geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des zur Verfügung gestellten Trinkwassers auf der Basis der Untersuchungsergebnisse nach Paragraf 14 TrinkwV [zur Untersuchungspflicht vergleiche nachfolgend Ziffer 4.] und gegebenenfalls nach Paragraf 19 Absatz 7 und Paragraf 20 TrinkwV (von der Gesundheitsbehörde veranlasste Untersuchungen) zur Kenntnis zu geben.

Zudem sind ab dem 1. Dezember 2013 die Verbraucher darüber zu informieren, ob noch Bleileitungen vorhanden sind (Paragraf 21 Absatz 3 TrinkwV).

d) Dokumentationspflichten

Gemäß Paragraf 16 Absatz 4 Satz 1 und 2 TrinkwV ist der Inhaber der Trinkwasserinstallation bei gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit verpflichtet, Aufbereitungsstoffe und deren Konzentration mindestens wöchentlich aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens sechs Monate lang für Verbraucher während der üblichen Geschäftszeiten zugänglich zu halten sowie auf Anfrage zur Verfügung zu stellen.

Zusätzlich trifft auch Inhaber einer Trinkwasserinstallation im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e TrinkwV die Pflicht, dem Gesundheitsamt auf Verlangen unter anderem die technischen Pläne der Wasserversorgungsanlage nebst der Pläne etwaiger technischer Änderungen vorzulegen (Paragraf 13 Absatz 3 TrinkwV). Wie insbesondere der WEG-Verwalter, der aufgrund der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der im Bereich des Sondereigentums befindlichen Rohrleitungen und Armaturen keinerlei Befugnisse besitzt, diesen Pflichten genügen soll, bleibt eines der wohlgehüteten Geheimnisse des Verordnungsgebers.

Untersuchungen der Wassergüte

Zur Sicherstellung der an das Trinkwasser zu richtenden Qualitätsanforderungen sieht die TrinkwV auch Verpflichtungen zur aktiven Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Diese sind wiederum mit Blick auf die Gefährdung durch Legionellenkontamination gerade mit Blick auf zentrale Warmwasserversorgungsanlagen erweitert worden.

a) Allgemeine Untersuchungspflichten

Wird dem Inhaber bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, hat er gemäß Paragraf 16 Absatz 3 TrinkwV umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache und zur Abhilfe, insbesondere die in den Paragrafen 14, 15 TrinkwV beschriebenen Untersuchungen, für die nur anerkannte Prüfunternehmen und -labore zugelassen sind, durchzuführen. Dabei ist das zuständige Gesundheitsamt zu unterrichten, das gemäß Paragrafen 9, 20 TrinkwV entsprechende Anordnungen treffen kann.

Abgesehen von einer gegebenenfalls vorhandenen ausdrücklichen Verpflichtung zur Durchführung turnusmäßiger oder besonderer Untersuchungen gemäß Paragrafen 14, 15, 16 Absatz 3 TrinkwV [vergleiche hierzu Ziffer 4. Buchstabe b)] bestimmt Paragraf 18 TrinkwV, dass die Überwachung ansonsten vom Gesundheitsamt durchgeführt wird.

Hier lässt die TrinkwV den Inhaber solcher Trinkwasserinstallationen, für die keine ausdrückliche Untersuchungspflicht besteht [vergleiche hierzu Ziffer 4. Buchstabe b)], weil zum Beispiel keine gewerbliche oder öffentliche Trinkwasserabgabe erfolgt, etwas im Stich.

Problematisch ist dabei weniger die Frage, wann dem Inhaber eine Verunreinigung des Wassers passiv bekannt wird (so zum Beispiel durch die Beschwerde eines Mieters oder Wohnungseigentümers), knifflig wird die Angelegenheit dann, wenn es darum geht, ob der Eigentümer, Vermieter oder Verwalter sich nicht aktiv, auch ohne besondere Untersuchungspflicht, von der Wassergüte hätte überzeugen müssen.

Dem Vorwurf einer gebotenen, aber unterlassenen Wasseruntersuchung dürfte sich der Inhaber der Wasserversorgungsanlage aber regelmäßig dann aussetzen, wenn sich dem Betreffenden aufgrund ihm bekannter Umstände, über die er sich zu informieren hat, die Möglichkeit einer Kontaminierung des Trinkwassers aufdrängen musste. Zu prüfen sein könnte daher, ob nicht technische Erfahrungssätze dahingehend existieren, dass zum Beispiel insbesondere ältere Objekte hinsichtlich ihrer Trinkwasserinstallation nicht erfahrungsgemäß chemisch beziehungsweise mikrobiologisch bedenklich sind17.

Hierzu können als technische Merkblätter und Regelwerke verschiedener Verbände (VDI-Richtlinien, DVGW-Arbeitsblätter, etc.) nutzbar gemacht werden, die sich mit der hygienebewussten Planung, Ausführung, Betrieb und Wartung solcher Anlagen befassen18. Besondere Anhaltspunkte können zusätzlich Kenntnisse von sogenannte Totleitungen beziehungsweise zu niedriger Heißwassertemperatur oder gar von der Existenz von Bleirohren sein.

b) Besondere Untersuchungspflichten bei zentraler Trinkwassererwärmung

Mit Blick auf die vorstehend bereits angesprochene Zielsetzung der Novelle der TrinkwV, unter anderem den Legionellenbefall von Wasserversorgungsanlagen zu verhüten, ist aufgrund der Initiative des Bundesrats eine neue Pflicht zur turnusmäßigen Untersuchung der Legionellenkonzentration des Trinkwassers geschaffen worden, die insbesondere die Inhaber solcher Trinkwasserinstallationen betrifft, die in größeren Wohnanlagen mit Vermietung oder gewerblicher Nutzung vorhanden sind [vergleiche hierzu Ziffer 3. Buchstabe b].

Dabei ist der Grenzwert für die im Trinkwasser vorhandene Legionellenkonzentration erstmals konkret definiert worden: 100 KBE [kolonienbildende Einheiten] pro 100 Milliliter Trinkwasser (Anlage 3 Teil II zu Paragraf 7 TrinkwV). Gemäß Paragraf 14 Absatz 3 TrinkwV hat der Betreiber oder Inhaber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung im Sinne des Paragrafen 13 Absatz 5 TrinkwV [vergleiche oben zu Ziffer 3. Buchstabe b] die Anlage, sofern diese mit Duschen oder anderen Anlagen, in denen es zu einer Vernebelung von Trinkwasser kommt, ausgestattet ist, grundsätzlich jährlich an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen auf Legionellen zu untersuchen beziehungsweise untersuchen zu lassen, die Untersuchungsergebnisse aufzuzeichnen, zehn Jahre verfügbar zu halten und innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt zu übersenden. Hierbei sind die in Anlage 3 Teil II sowie Anlage 4 Teil II Buchstabe b vorgeschriebenen Untersuchungsverfahren einzuhalten.

Haftungsrisiko und die Rolle des Immobilienverwalters

Der Immobilienverwalter übernimmt, insbesondere bei der Verwaltung nach WEG, die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verkehrssicherheit des Objekts, die ansonsten den Eigentümer, Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft.

a) Allgemeines Haftungsrisiko

Werden die Regelungen der TrinkwV durch den Verwalter vernachlässigt, kann dies nicht unerhebliche vertragliche Schadenersatzansprüche nach sich ziehen. Zudem ist die TrinkwV als ein sogenanntes Schutzgesetz anzusprechen, dessen Verletzung deliktische Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche auch Dritter (Mieter oder sonstiger Nutzer) insbesondere unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nach sich ziehen kann. In strafrechtlicher Hinsicht kommt eine Strafbarkeit wegen Unterlassens in Betracht. Im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Kontrollpflichten sind Prüfungen regelmäßig durchzuführen. Hierzu gehört dann auch, sofern nicht durch Wartungsvertrag unterdelegiert, die Kontrolle der Trinkwasserinstallation sowie eine Kontrolle der Wasserqualität. Da die Anforderungen an den Nachweis der Durchführung der Kontrollpflichten sehr streng sind, empfiehlt sich eine lückenlose schriftliche Dokumentation, damit im Regressfall die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten nachgewiesen werden kann.

b) Öffentlich-rechtliches Haftungsrisiko

Weiter ist zu berücksichtigen, dass die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung den Immobilienverwalter (insoweit in völliger Verkennung der ständigen wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsprechung insbesondere den WEG-Verwalter), obgleich weder Eigentümer oder Vermieter, (auch) zunehmend als Normadressaten gesetzlicher Regelungen zur Sicherstellung der öffentlichen Sicherheit ansieht und ihn im Falle von Verstößen selbst als Störer behandelt.

Damit kann der Verwalter im Falle von Zuwiderhandlungen insbesondere gegen die Bestimmungen der TrinkwV zur Zielscheibe von ordnungsbehördlichen Verfügungen, Bußgeldbescheiden und strafrechtlicher Verfolgung werden [vergleiche oben zu Ziffer 1.].

Fazit

Nach hier vertretener Auffassung trifft den Immobilienverwalter, schon um die eigene Haftung auszuschließen, die Pflicht, seinen Auftraggeber beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft über die neuen Regelungen der TrinkwV, insbesondere eine etwaige ausdrückliche Verpflichtung zur Vornahme von regelmäßigen Untersuchungen der Wassergüte [vergleiche insbesondere Ziffer 4. Buchstabe b], aufzuklären.

Aber auch ohne eine durch die TrinkwV ausdrücklich angeordnete Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von Trinkwasseranalysen (also bei Objekten ohne Abgabe von Trinkwasser in Rahmen gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit, zum Beispiel eigengenutzte Wohnungseigentumsanlagen) ist die Veranlassung von Untersuchungen zur Wassergüte zur Feststellung beziehungsweise Verhütung einer Kontamination des Trinkwassers zumindest durch Legionellen dringend geraten, insbesondere dann, wenn das konkrete Objekt besondere „Risikofaktoren“ [vergleiche oben zu Ziffer 4. a] aufweist.

Die Durchführung von Untersuchungen zur Prüfung der mikrobiologischen beziehungsweise chemischen Trinkwasserqualität (neben der Veranlassung der Umsetzung der weiteren Pflichten gemäß TrinkwV) ist daher dem vermietenden Eigentümer anzuraten beziehungsweise den Wohnungseigentümern im Rahmen einer Eigentümerversammlung dringend zur Diskussion und Abstimmung zu stellen.

Von Rüdiger Fritsch

Quelle: https://www.beirataktuell.de

Immer noch nicht hinreichend bekannt: Hausgeldschuldner bei Eigentümerwechsel

Jahresabrechnung: Verpflichtet zur Zahlung sind nur eingetragene Eigentümer

Rechtsfrage:
Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer über Jahresabrechnungen zu werten, wenn die in der Versammlung vorliegenden Einzelabrechnungen noch an den Voreigentümer adressiert sind, obwohl bereits ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und im Grundbuch eingetragen wurde?

Hierzu BGH – Urteil vom 02.12.2011 – Az. V ZR 113/11:
Beschlüsse der WE über eine Jahresabrechnung begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an den Voreigentümer adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des Neueigentümers.

Denn nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder WE den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach dessen Ablauf eine Abrechnung zu erstellen; über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die WE durch Stimmenmehrheit. Deren Zahlungsverpflichtung im Innenverhältnis wird nicht schon mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss begründet.

Daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen WE, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein – unzulässiger – Gesamtakt zu Lasten Dritter vor.

Hieran ändert auch der Umstand, dass die Abrechnung an den Voreigentümer adressiertwurde, nichts. Welche Zahlungspflichten durch den Beschluss der WE begründet werden sollen, bestimmt sich vielmehr nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Inhalt und Umfang der gewollten Rechtsbindung können deshalb nur im Wege einer Auslegung des gefassten Beschlusses ermittelt werden.

Ohne Berücksichtigung muss dabei bleiben, dass die Adressierung etwa bewusst an den Voreigentümer erfolgt ist. Dies spricht allenfalls dafür, dass die WE dem Neueigentümer lediglich den internen Forderungsausgleich gegenüber dem Voreigentümer erleichtern und sie nicht entgegen der Rechtsordnung eine Schuld des Voreigentümers begründen wollten. Die Adressierung der für die Wohnungen des Neueigentümers bestimmten Abrechnung an den Voreigentümer bedingt schon gar nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung (BGH NJW 1994, 2950, 2953).

Hinzu kommt, dass die WE den Voreigentümer wegen der Verpflichtungen aus denWirtschaftsplänen, die durch die Abrechnung nicht berührt werden (BGH, BGHZ 131, 228, 231 f.), jederzeit erfolgreich gerichtlich in Anspruch nehmen könnten. Diese Einnahmen wären in der Abrechnung zu berücksichtigen. Andernfalls hätten sie keine rechtliche Möglichkeit, die durch die Vorschüsse nicht gedeckten Mehrkosten nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft gegen den Voreigentümer durchzusetzen.

Quelle: http://www.friesrae.de/

Haben Sie das gewusst? Anfechtung vorzeitiger Beschluss: Verwalter trägt Kosten!

Das Beschließen der Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt nachträglich noch vorzunehmender Änderungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

AG Bergisch-Gladbach, Urteil vom 08.05.2012 – 70 C 120/11

Quelle/Volltext: http://www.ibr-online.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?zg=5&HTTP_DocType=Urteil&Gericht=AG+Bergisch-Gladbach&Aktenzeichen=70+C+120%2F11&Urteilsdatum=2012-05-08&Nr=86033

Verzögerte Eintragungen in die Beschluss-Sammlung

Verzögerungen bei der Führung einer Beschluss-Sammlung sind kein Grund für die Abberufung eines Verwalters, wenn der Eigentümergemeinschaft kein Nachteil entsteht. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2012. Ein Wohnungseigentümer kann die Abberufung eines Verwalters nicht immer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangen. Einer Eigentümergemeinschaft steht insoweit ein Ermessensspielraum zu. Ein Verwalter war für fünf Jahre bestellt worden. Später forderte ein Wohnungseigentümer die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung anzuberaumen, um den Verwalter vorzeitig abzuberufen. Der Verwalter hatte Eintragungen in die Beschluss-Sammlung mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen und darüber hinaus weder den Zeitpunkt noch den Urheber der Eintragungen angegeben. Da die Gemeinschaft der Eigentümer sich weigerte, den Verwalter abzuberufen, reichte der verärgerte Wohnungseigentümer Klage ein. Ohne Erfolg!

Der BGH bestätigte zwar, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung eines Verwalters betreiben kann. Fordert allerdings ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters per Gerichtsentscheid, reicht ein wichtiger Grund nicht immer aus. Eine Eigentümergemeinschaft darf zwar massive Pflichtverletzungen nicht tolerieren. Die vom klagenden Wohnungseigentümer vorgetragenen Abberufungsgründe reichten aber nicht aus. Die Mängel der Beschluss-Sammlung hatten keine negativen Auswirkungen für die Eigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund waren die Mitglieder der Gemeinschaft hinsichtlich ihrer Entscheidung über die Abberufung in ihrer Entscheidung frei.

BGH, Urteil v. 10.02.12, Az.: V ZR 105/11

Quelle:  www.ml-fachinstitut.de

Lärm

Rechtsfrage:

Bedarf es zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Lärm einer Beschreibung in Form eines „Lärm-Protokolls“, aus dem sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten?

Hierzu BGH – Urteil vom 29.02.2012 – Az. VIII ZR 155/11:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht vorzutragen (BGH NJW-RR 1991, 779; BGH WuM 1997, 488). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Austauschkosten bei Schlüsselverlust

Der Vermieter kann grundsätzlich keine neue Schließanlage auf Kosten des Mieters einbauen, wenn der Mieter die Schlüssel unter Umständen verloren hat, die die Annahme rechtfertigen, dass die Schlüssel keinen Schaden mehr anrichten können, indem sie in falsche Hände geraten. Auch wenn der Schlüssel keinen Hinweis auf den Eigentümer trägt und ein Finder deshalb nichts mit den Schlüsseln anfangen kann, entfällt zumindest nach einem Urteil des LG Berlin (Urteil v. 10.11.1987, 64 S 196/87) der Ersatzanspruch.

Anders sieht es jedenfalls aus, wenn eine missbräuchliche Verwendung der Schlüssel befürchtet werden muss, etwa weil er zusammen mit aussagekräftigen Geschäftspapieren verschwindet oder über die Zulassungsnummer eines zugleich verschwundenen Dienstfahrzeugs eine Adresse ermittelt werden kann.

KG Berlin, Urteil v. 11.02.2008, Az.: 8 U 151/07

Quelle:  www.ml-fachinstitut.de

Einsicht in Verwaltungsunterlagen durch Dritte möglich?

LG Hamburg, Urteil vom 05.10.2011 – 318 S 7/11

Die Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen durch Dritte, die im (fremden) Interesse eines Wohnungseigentümers handeln, ist neben einer Bevollmächtigung oder Ermächtigung des Eigentümers an die weitere Voraussetzung zu knüpfen, dass ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse in der Person des Eigentümers gegeben sein muss, gerade einen bestimmten Dritten mit der Wahrnehmung seiner eigenen Rechte zu betrauen anstatt die begehrte Einsichtnahme selbst vorzunehmen.

Quelle/Volltext: http://www.ibronlne.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?zg=5&HTTP_DocType=Urteil&Gericht=LG+Hamburg&Aktenzeichen=318+S+7%2F11&Urteilsdatum=2011-10-05&Nr=85687

Wie soll der WEG-Verwalter die Gelder der Wohnungseigentümer anlegen – Fremdkonto oder Treuhandkonto?

Wenn der Verwalter die ihm anvertrauten Gelder offensichtlich veruntreut, muss derjenige, der die veruntreuten Gelder erlangt (hier: der Kreditgläubiger des Verwalters), das Erlangte herausgeben, wenn er von der Veruntreuung wusste. Das gilt auch dann, wenn die veruntreuten Gelder auf solchen Konten angelegt waren, die auf den Namen des Verwalters – ohne einen sog. Treuhandzusatz – lauten. LS des Verf. OLG Koblenz, Urt. vom 15.7.2004 – 5 U 1538/03, rkr., NZM 2004, 953

Der Fall:
Der WEG-Verwalter legt die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft (rund 55.000,- €) u.a. auf solchen Konten an, die er im eigenen Namen führt. Die Festgeldkonten und Termineinlagen enthalten keinen Treuhandvermerk. Das Sparbuch enthält den Zusatz „WEG H-Straße, Eltville“. Der Verwalter verpfändet die Festgeldkonten und Termineinlagen zur Absicherung einer eigenen Darlehensschuld gegenüber einer anderen Bank in Höhe von mehr als 300.000,- DM.

Außerdem überweist er das Sparbuch- Guthaben auf sein Darlehenskonto. Obwohl der Sachbearbeiter der darlehensgebenden Bank weiß, dass es sich jeweils um Gelder einer Eigentümergemeinschaft handelt, verwertet die darlehensgebende Bank die verpfändeten Gelder, um ihre Forderungen gegenüber dem Verwalter zu befriedigen. Die WEG verlangte von der darlehensgebenden Bank die Rückzahlung des veruntreuten Vermögens. Die Entscheidung: Mit Erfolg. Das OLG Koblenz würdigt den Sachverhalt als kollusives Zusammenwirken von Banksachbearbeiter und Verwalter mit dem Ziel, der beklagten Bank eine schnelle und unbürokratische Befriedigung zu verschaffen. Die Verwertung des WEG-Vermögens sei in hohem Maße anstößig und sittenwidrig, die zugrundeliegende Verpfändung daher gem. § 138 BGB nichtig.

Kommentar:

Es handelt sich um einen Ausnahmefall. Denn die Wohnungseigentümer sind nur deshalb noch einmal glücklich davon gekommen, weil sich das sittenwidrige Zusammenwirken von Bank und Verwalter nachweisen ließ.

Praxishinweis 1:

Die Vermögensgefährdung war dadurch entstanden, dass dem Verwalter überhaupt die Möglichkeit zur eigennützigen Verpfändung des Gemeinschaftsvermögens eröffnet war. Was sagt das Gesetz zur Verwahrung des Gemeinschaftsvermögens? § 27 Abs. 4 WEG:
Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten.

Damit nicht zu vereinbaren ist a priori die Geldanlage im Namen des Verwalters ohne einen Hinweis auf das zugrundliegende Treuhandverhältnis. (so waren im vorliegenden Fall die Festgelder und Terminseinlagen angelegt). Zulässig ist nach h.M. aber die Anlage eines „offenen Treuhandkontos“: geführt im eigenen Namen, aber mit Hinweis auf den Treuhandcharakter (so war im vorliegenden Fall das Sparbuch angelegt). Das Problem: Das als offenes Treuhandkonto verwaltete Vermögen steht formal dem Verwalter zu. Es unterliegt somit dem Zugriff seiner Gläubiger und fällt ggf. auch in die Insolvenzmasse. Die WEG kann ihr Vermögen im Falle des Zugriffs Dritter oder der Insolvenz zwar im Wege der Drittwiderspruchsklage oder Aussonderung wieder zurückholen, muss dazu aber (rechtzeitig) aktiv werden. Das Beste für die WEG ist daher die Geldanlage in Form des „offenen Fremdkontos“, bei dem „die WEG“ (genau genommen: die Miteigentümer, deren Bestand sich die Bank durch eine Liste oder durch Grundbuchauszüge nachweisen lässt) Konto- und Forderungsinhaber ist (Einzelheiten z.B. bei Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., § 27 WEG, Rn. 94). Die rechtsdogmatischen Schwierigkeiten des Vertragsübergangs bei Eigentümerwechsel sind für die Bankenpraxis irrelevant.

Praxishinweis 2:

Der Verwaltungsbeirat einer WEG muss kontrollieren, in welcher Weise das Verwaltungsvermögen angelegt ist. Eine Geldanlage auf den Namen des Verwalters ohne Treuhandzusatz muss sofort geändert werden, um Veruntreuungen zu verhindern. Eine Geldanlage als offenes Treuhandkonto ist noch tolerabel, gegenüber dem offenen Fremdkonto aber immer noch nachteilig.

Quelle: RA Dr. David Greiner, Tübingen
www.ragreiner.de

Wie viele Löcher dürfen im Bad gebohrt werden?

Es ist zulässig, zur Installation der erforderlichen Badaccessoires (z.B. Handtuchhalter, Spiegel und Konsole), Wandfliesen im Bad zu durchbohren – auch wenn es sich hierbei um Sachbeschädigung handelt. Die Anzahl der Löcher muss sich aber im verkehrsüblichen Maß bewegen – bei 14 Löchern ist dies noch der Fall. Da üblicherweise zumindest Handtuchhalter, Spiegel und Konsole im Badezimmer angebracht werden, ist dies grundsätzlich auch dem Mieter zu gestatten. Für solche Bohrlöcher schuldet der Mieter auch keinen Schadensersatz.

AG Kassel, Urteil vom 15.3.1996, Az.: 451 C 7217/95 (Immer noch aktuell)

Quelle:  www.ml-fachinstitut.de

Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen. Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

BGH, Urteil v. 2.3.2012, Az.: V ZR 174/11

Quelle:  www.ml-fachinstitut.de

Die Wanne ist rau…

Ist die Badewanne einer Mietwohnung dermaßen rau, dass der „Insasse“ das Gefühl hat, „auf Sand zu sitzen“, so hat der Vermieter die Pflicht, die Wanne auf seine Rechnung auszutau-schen. Das gelte auch dann, wenn die Wanne erst 14 Jahre als ist. Sie müsse jedenfalls so be-schaffen sein, dass der Mieter darin „unbeschwerte Badefreuden“ genießen kann. (Amtsgericht Hannover, 414 C 16262/08)

Quelle: Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Wirtschaftplan

OLG Köln v. 05.05.2008 16 Wx 47/08, NZM 2008, 652

Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese im Wirtschaftsplan, so erfüllt dieser nicht die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Verwalter muss nicht Wissen eines Volljuristen haben!

Angesichts der umstrittenen Rechtslage zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse kann es jedenfalls nicht als grob fahrlässig i. S. von § 49 II WEG angesehen werden, wenn der Wohnungseigentumsverwalter, der in der Versammlung laut Niederschrift mehrfach darauf hingewiesen hat, dass ein Antrag über eine bauliche Veränderung eines allstimmigen Beschlusses bedürfe, widrigenfalls er der Anfechtung unterliege, gleichwohl den später mit Mehrheit gefassten Beschluss als wirksam feststellt. Denn auch von einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden.

LG Karlsruhe, Beschluss vom 15.09.2011 – 11 T 302/1

Quelle/Volltext: http://www.ibronlne.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?zg=5&HTTP_DocType=Urteil&Gericht=LG+Karlsruhe&Aktenzeichen=11+T+302%2F11&Urteilsdatum=2011-09-15&Nr=85810

Leserbrief

Legionellenprüfung, kann ein Auftrag ohne Beschluss an einen Generalunternehmer vergeben werden?

Können wir als Verwalter ohne Beschluss der WEG einen Auftrag an einen „Generalunternehmer“ vergeben, der die ohnungseigentümergemeinschaft bei allen Aufgaben und Pflichten unterstützt, die sich aus der Novellierung der Trinkwasserverordnung ergeben, wie z. B. Einbau von Probeentnahmeventile, notwendige Analysen, Erstellung eines Prüfberichtes, die fristgerechte Weitergabe der Daten an das zuständige Gesundheitsamt sowie – falls nötig – Durchführung von Desinfektions- und Sanierungsmaßnahmen.

Zum Beispiel wäre dies ein Vertrag mit der ISTA, der max. 1 Jahr läuft.

Hintergrund ist, dass einige von uns verwaltete WEG`s sich sehr viel Zeit mit der Beauftragung lassen und als Begründung angeben, dass im zweifelsfall ja die Verwaltung haftet (bei einer Ordnungswidrigkeit und Bußgeldern bis zu € 25.000,-).

Antwort von RA Müller:

Anhand Ihres geschilderten Sachverhaltes gehe ich von folgender rechtlichen Bewertung aus.

Der Verwalter übernimmt grundsätzlich die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Verkehrssicherheit des Objektes. Dies ist zumindest die überwiegende Auffassung der Rechtsprechung, die sogar oftmals  den WEG-Verwalter auch direkt für die Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Ansprüche in Haftung nimmt und ihm im Falle von Verstößen selbst als Störer behandelt. Somit können ihn selbst unter Umständen Bußgelder aus der Verordnung treffen.

Wenn nun in der Übernahme der Sorge für die Instandsetzung und Instandhaltung der Verwaltung Fehler unterlaufen, so kann dies zu nicht unerheblichen vertraglichen Schadensersatzansprüchen im Innenverhältnis mit der WEG führen.

Insofern halte ich es für gerechtfertigt, in den Fällen, in denen seitens der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung unterlassen wird, im Wege der Rechte und Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG eine Beauftragung zur Durchführung der sich aus der Trinkwasserverordnung ergebenden Verpflichtungen vorzunehmen. Dies insbesondere, da derartige Verträge lediglich für ein Jahr geschlossen werden. Hierbei ist jedoch zum einen darauf zu achten, dass mindestens drei Kostenangebote alternativer Firmen vorliegen, um den Nachweis führen zu können, dass das unter Abwägung von Leistung und Preis günstigste Angebot ausgewählt wurde. Zudem muss auf der nächsten Eigentümerversammlung zwingend dieser Punkt abschließend behandelt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Cathrin Müller

Rechtsanwältin

racmueller@t-online.de

www.racmueller.de

Mieter-Tipp: Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter eine Hausratversicherung abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst sind Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Für einen Wohnungsverwalter gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.„

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.