Eichpflicht – auch für Vermieter

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, geeichte Zähler für Strom, Wasser, Gas und Wärme zu verwenden, wenn mit Hilfe dieser Zähler gegenüber den Mietern Energie und/oder Wasser abgerechnet werden soll. Verdunster für die Heizkostenverteilung und elektronische Verteiler unterliegen der Eichpflicht nicht.
Die Eichung eines Messgerätes ist nicht dauerhaft, sondern auf eine bestimmte Anzahl von Jahren beschränkt. So sind:

Wärmemengenzähler alle 5 Jahre
Warmwasserzähler alle 5 Jahre
Kaltwasserzähler alle 6 Jahre
Balgengaszähler alle 8 Jahre
Elektrizitätszähler mit elektronischem Messwerk alle 8 Jahre
Elektrizitätszähler mit Induktionswerk, Läuferscheibe alle 16 Jahre

neu zu eichen. Hierbei gilt, wurde ein Zähler in einem bestimmten Jahr geeicht, so beginnt die Frist am Ende diesen Jahres und endet X Jahre später. Zu diesem Zeitpunkt ist entweder eine neue Eichung oder ein Austausch des Geräts erforderlich.

Werden ungeeichte Geräte oder Geräte mit überschrittener Eichfrist eingesetzt, so ist dies eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße geahndet werden kann. Eine Abrechnung gegenüber dem Mieter ist bei Verwendung solcher Geräte fehlerhaft. Der Mieter muss diese daher nicht akzeptieren.

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Parabolantenne – Satellitenfernsehen

Das Wichtigste in Kürze

Für Wohnungen mit digitalem Breitbandanschluss kann in der Regel dem Mieter die Anbringung einer Parabolantenne untersagt werden.

In der heutigen Multimediazeit kommt Fernsehen und Internet über verschiedene Wege ins Haus. Trotz schneller VDSL-Verbindung oder Internetzugang mit schnellen Kabelmodem und digitalem Breibandkabelanschluss in der Wohnung möchten einige Mieter eine Parabolantenne (Satelliten-Schüssel) installieren, weil sie „Sonderwünsche“ für den Empfang spezieller TV-Programme haben. In diesem Artikel wird beschrieben, wie die Rechtssituation für Mieter aussieht.

Das „Recht auf Informationsfreiheit“ ergibt sich für jeden Bürger direkt aus Art. 5 Grundgesetz (GG). Jeder hat das Recht, sich auf allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Und was über einen Satelliten über die ganze Welt verstreut wird, ist nun einmal allgemein zugänglich. Demgegenüber steht das Interesse des Vermieters, seine Hausfassade nicht durch zahlreiche graue Sat-Schüsseln, verbunden mit den entsprechenden Bohrlöchern, verschandeln zu lassen. Dieses Recht lässt sich wiederum direkt aus dem Eigentumsrecht des Art. 14 GG ableiten. In einer Demokratie prallen diese beiden Rechte aufeinander und müssen abgewogen werden.

Zum Thema „Anbringung einer Parabol-Antenne durch Mieter“ hat sich mittlerweile eine klare Rechtsprechung entwickelt, die insbesondere durch die beiden nachstehend beschriebenen BGH-Urteile vom 2. März 2005 – VIII ZR 118/04 und vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04 gefestigt wurde. Danach gilt: Für Wohnungen mit digitalem Breitbandanschluss kann in der Regel dem Mieter die Anbringung einer Parabolantenne untersagt werden.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, sofern im Haus bzw. der Wohnung bei Mietvertragsabschluss Vorrichtungen für einen einwandfreien TV-Empfang vorhanden sind, diese während der Mietzeit zu verbessern. Möchte der Mieter eine Erweiterung oder Verbesserung erreichen, so benötigt er in der Regel dazu die Zustimmung des Vermieters.

Zum Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne

Nach dem Urteil vom 2. März 2005 – VIII ZR 118/04 können ausländische Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Montage einer eigenen Sat-Antenne nicht verlangen, wenn zum Beispiel für den Ausländer die Möglichkeit besteht, über einen vorhandenen Kabelanschluss mittels eines Decoders, ein gebührenpflichtiges Vollprogramm des Heimatlands über „Digi-KABEL RUS“ zu empfangen. Der Mieter wollte mit Hilfe einer Parabolantenne, die er an dem Metallgitter vor dem Fenster seines Wohnzimmers im dritten Stock des Anwesens anbringen will, stattdessen eine größere Zahl privater und staatlicher russischer Fernsehprogramme empfangen.

Unter diesen Gegebenheiten haben die Richter dem Eigentumsrecht des Vermieters den Vorrang eingeräumt mit der Begründung, das Gesamtbild der Gebäudefassade würde durch das Einbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt, auch wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz gering sein könne. Die höheren Kosten sind nach Ansicht der Richter dem ausländischen Mieter zumutbar, auch wenn diese Kosten deutlich über den Kosten für Erwerb und Installation einer Parabolantenne liegen.

Sonderfall: „Portable“ Mobile Parabolantennen

Manchmal kann der Mieter die Parabolantenne auf einem mobilem Ständer ohne feste Verbindung mit dem Baukörper auf dem Balkon der Mietwohnung anbringen. In diesem Fall wird der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Entfernung der Antenne haben, wenn dadurch eine ästhetische Beeinträchtigung des Hauses besteht. Antennen, die den DVB-T-Standard empfangen, können sogar in der Wohnung angebracht werden.

So hatte der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 mit dem nachstehenden Urteil zu entscheiden, ob trotz mietvertraglichen Verbots der Mieter eine Parabolantenne auf dem Fußboden des Balkons ohne feste Verbindung zum Gebäude aufstellen durfte. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Aufstellung einer Parabolantenne zuzustimmen. Voraussetzung: Der Mieter kann sich auf sein durch Artikel 5 des Grundgesetzes geschütztes Informationsinteresse berufen und es ist weder eine Substanzverletzung des Eigentums noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung zu erwarten.

Im Fall des BGH-Urteils vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04 war die Mietwohnung in Berlin mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet. Auch dieser VIII. Zivilsenat des BGH hat die ständige Rechtsprechung, dass bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben ist, bestätigt.

Im Einzelfall ist aber nach Ansicht der Richter auch zu prüfen, ob eine Substanzverletzung oder eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters durch Anbringung einer mobilen Parabolantenne zu erwarten ist. Dabei gilt: Je geringfügiger die denkbaren Eigentumsbeeinträchtigungen sind, desto größer sind die Chancen des Mieters für eine Parabolantenne.

Auszug aus dem Urteilstext:

„Wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu besorgen ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie im Innern des Gebäudes am Fenster … oder auf dem Fußboden im hinteren Bereich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon aufgestellt ist, kann der Vermieter wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen (§ 242 BGB). Anders kann es dagegen liegen, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des im Eigentum des Vermieters stehenden Gebäudes führt“.

Besonderheiten für Eigentumswohnung

Bei Eigentumswohnungen ist die Rechtssituation zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich die gleiche (vgl. auch das nachstehende BGH-Urteil). Kompliziert wird es für den Vermieter, weil dieser in die Situation geraten kann, dass er dem Mieter eine Parabolantenne genehmigen soll oder muss, die Wohnungs-Eigentümergemeinschaft sich jedoch gegen die Installation einer solchen Schüssel sträubt. Denn die Hausfassade ist Gemeinschaftseigentum und über die Gestaltung kann jeder Miteigentümer mitbestimmen.

Auch hier ist das Recht des einzelnen auf Informationsfreiheit und das Recht des Eigentümers gegeneinander abzuwägen. Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss das Aufstellen von Parabolantennen durch einzelne Wohnungseigentümer oder deren Mieter zwar nicht generell verbieten. In der Regel ist aber bei Wohnungseigentum häufig bereits ein digitaler Kabelanschluss vorhanden, so dass nur in besonderen Ausnahmefällen ein Antrag auf Anbringen einer Parabolantenne (praktisch und rechtlich) Erfolg haben wird.

Eine Alternative um dem Informationsinteresse des Mieters (bzw. des Eigentümers in einer Wohnungseigentümergemeinschaft) zu entsprechen und andererseits eine Eigentumsbeeinträchtigung zu vermeiden, weist der BGH in seinem Urteil vom 13.11.2009 – V ZR 10/09. Diese Entscheidung ist zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Der Inhaber einer Eigentumswohnung hat danach grundsätzlich einen Anspruch darauf, sich per Satellitenfernsehen zu informieren. Den Ort für das Anbringen der Parabolantenne bestimmt allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen.

Quelle: http://www.finanztip.de/

Verwaltungsbeirat zur Prüfung der Jahresabrechnung verpflichtet!

Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat die vom Verwalter vorzulegende Jahresabrechnung zu prüfen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann sich ein Mitglied des Beirats gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen.

Wie jedes Jahr werden jetzt für die Wohnungseigentumsanlagen die Jahresabrechnungen erstellt. Die Verwalter haben die im vergangenen Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten zu ermitteln, unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen und in einer Jahresabrechnung festzuhalten.

Auch auf die Mitglieder der Verwaltungsbeiräte kommt dabei erhebliche Arbeit zu. Aufgabe dieses aus Wohnungseigentümern bestehenden Gremiums ist die Prüfung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Die Beiratsmitglieder haben die vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnungen vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung auf ihre rechnerische und sachliche Richtigkeit hin zu überprüfen und eine Stellungnahme hierzu abzugeben. Dazu müssen sowohl die Ein- als auch die Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im vergangenen Wirtschaftsjahr eingesehen werden.

Auf der Einnahmenseite ist zu prüfen, ob alle Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes in vollem Umfang nachgekommen sind. Bei den Ausgaben hat der Verwaltungsbeirat die Rechnungsbelege des Verwalters zumindest stichprobenhaft zu prüfen. Die Kontobelege der Gemeinschaft sind einer umfangreichen Kontrolle zu unterziehen. Außerdem ist sicherzustellen, dass bei der Verteilung der einzelnen Kostenpositionen auf die einzelnen Wohnungen jeweils der richtige Verteilungsschlüssel angelegt wurde. Der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum e.V.“ weiß auf Grund durchgeführter Überprüfungen von Abrechnungen, dass sich hier nicht selten gravierende Fehler einschleichen. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben daher besonders auf die Kostenverteilung zu achten.

Unterlassen die Beiratsmitglieder eine detaillierte Prüfung, ist dies eine Pflichtverletzung. Genaues Arbeiten ist also erforderlich. Sonst droht auch den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern des Verwaltungsbeirats eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. „Die Haftungsproblematik im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Mitglied des Verwaltungsbeirats wird von vielen Wohnungseigentümern unterschätzt“, weiß die zuständige Referentin von „wohnen im eigentum e.V.“ Assessorin Nicole Köpke-Strauß. „Grundsätzlich haften die Beiratsmitglieder nämlich auch für einfache Fahrlässigkeit.“

Quelle: http://www.bauarchiv.de/

Kredit ohne WEG-Beschluss aufgenommen – Verwalter muss zahlen!
 

Im vorliegenden Fall hatte ein WEG-Verwalter eine Kreditlinie auf einem WEG-Konto, das auf den Namen des Verwalters lief, in Anspruch genommen. Der Verwalter war hierzu jedoch nicht durch einen Eigentümerbeschluss ermächtigt. In einem solchen Fall müssen die Eigentümer für den Kredit nur dann aufkommen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung oder ihrem Interesse und Willen entsprochen hat. Eine Kreditaufnahme entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kredit die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt und dazu dient, einen kurzfristigen Liquiditätsengpass zu überbrücken. In allen anderen Fällen kommt es auf das Interesse der Eigentümer an. Sofern der Kredit der Finanzierung einer Maßnahme dienen soll, die wesentlich teurer ist als von den Eigentümern ursprünglich angenommen, so ist dies nicht im Interesse der Eigentümer. Daher muss der Verwalter in diesem Fall selber für die Rückzahlung aufkommen. Er kann von den Eigentümern keine Erstattung verlangen.
LG Köln, 26.8.2010, Az: 29 S 177/09

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Für den Vertragsabschluss darf nichts berechnet werden

Ein Vermieter hat nicht das Recht, Bearbeitungsgebühren für den Abschluss der Mietverträge mit seinen Mietern zu berechnen. Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Vertragsabschlüsse um „klassische Verwaltungskosten“ handele, die der Vermieter aus den Mieteinnahmen zu bestreiten habe. (In dem konkreten Fall forderte eine Großvermieterin „Mietvertrags-Ausfertigungsgebühren“ in Höhe von 150 Euro bis 174 Euro. Sie begründete diese Gebühren mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Aufwendungen für die Ausfertigung des Vertrags und Buchhaltungskosten. Eine solche Vertragsklausel ist jedoch unwirksam, weil damit keine Betriebs- sondern Verwaltungskosten beschrieben werden, die nicht umgelegt werden dürfen.) (AZ: 307 S 144/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Wohnungseigentum: Installation von Rauchmeldern kann nicht über Mehrheitsbeschluss erfolgen

Rauchwarnmelder sind als Sondereigentum einzustufen

Eine Eigentümergemeinschaft kann nicht per Mehrheitsbeschluss die Installation von Rauchwarnmeldern beschließen, da Geräte dieser Art als Sondereigentum anzusehen sind und der Mehrheitsbeschluss somit nicht die erforderliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gegenstand hat. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.

Im zugrunde liegenden Streitfall wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, in Schlafzimmern, Fluren und Kinderzimmern der Wohnungen Rauchwarnmelder zu installieren. Die Kosten für die Installation sollte aus den Instandhaltungsrücklagen beglichen werden, die jährliche Wartung sollte durch den Hausmeister erfolgen.

Einige der Eigentümer hielten diesen Mehrheitsbeschluss für einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum und klagten vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek gegen den Einbau der Rauchwarnmelder.

Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht und erklärte den Beschluss der Eigentümer für nichtig, da das Wohneigentumsgesetz für die Eigentümergemeinschaft nicht vorsieht, Angelegenheiten dieser Art per Mehrheitsbeschluss zu regeln.

Rauchwarnmelder dienen nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes

Rauchwarnmelder würden entgegen verbreiteter Ansicht nach § 5 II WEG nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, erläuterte das Gericht. Die Warnmelder seien nicht als für den Bestand des Gebäudes oder dessen Sicherheit erforderliche Gebäudeteile anzusehen. Anders als bei Brandmeldeanlagen, die bei Feuer und Rauchentwicklung Alarm in einer zentralen Stelle auslösen würden, würden die hier beschlossenen Rauchwarnmelder bei der Entstehung von Rauch lediglich einen Warnton innerhalb der betroffenen Räume abgeben. Sie dienten somit nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes. Die Geräte seien weder geeignet noch dazu bestimmt, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen sicheren Gebrauch der Wohnung und der Wohnanlage zu gewährleisten.

Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz für Einbau von Rauchwarnmeldern

Nach Auffassung des Gerichts seien die Rauchwarnmelder sondereigentumsfähig und nach § 3 II b der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft – die besagt, dass innerhalb der Räume Fußbodenbeläge, Deckenputz, Wandputz und Wandverkleidungen […] im Sondereigentum stehen – entsprechend als Sondereigentum anzusehen. Eine Beschlusskompetenz für den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern bestehe für die Eigentümergemeinschaft somit nicht.

Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.06.2010

– 740 C 31/10 –

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 21.12.2010

Quelle: ra-online, Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (vt/ac)

Urteile zu Sturmschäden am Haus

recht-einfach-erklaert.de – Eigentümer die von ihrer Versicherung Sturmschäden am Haus ersetzt haben wollen, müssen hier einige grundlegende Dinge beachten. Das meldet der Internetinformationsservice recht-einfach-erklaert.de und erläutert Ihnen nachfolgend einige Urteile.

Schaden durch Sturm

Zunächst muss er beweisen können, dass der Schaden tatsächlich unmittelbar durch einen Sturm verursacht wurde. Hierfür reicht nach einem Urteil des OLG Karlsruhe (Urt. v. 12.04.2005 – 12 U 251/04) aus, dass in der näheren Umgebung des Gebäudes nachweislich Sturm (mindestens Windstärke 8) gemessen wurde.

Haus hatte schon Vorschäden

Vorschäden am Haus, die den Schaden begünstigt haben, schließen den Versicherungsschutz nicht zwangsläufig aus. Das entschied das OLG Saarbrücken (Urt. v. 12.04.2006 – 5 U 496/05-53): Hat der Putz zum Beispiel schon vorher Risse und löst er sich nach einem Sturm ab, so ist die Assekuranz nicht von ihrer Leistungspflicht befreit, denn entscheidend ist, dass der Schaden auf die unmittelbare Einwirkung des Sturms zurückzuführen ist, der Sturm also die zeitlich letzte Ursache war.

Hausumbaumaßnahmen

Besondere Vorsicht ist bei Hausumbaumaßnahmen geboten. Werden an einem Haus umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, kann in dieser Zeit der Versicherungsschutz entfallen. Das entschied das OLG Rostock (Az.: 6 U 121/07). Ist etwa das Dach abgedeckt und das Haus eingerüstet, so ist es nicht nur besonders gefährdet; es gilt in der Gebäudeversicherung auch als „nicht bezugsfertig“ und ist damit in dieser Zeit .nicht gegen Sturmschäden versichert.

Quelle:  „>www.recht-einfach-erklaert.de 

Wespennest

Da ein Wespennest unterm Dach eines Mietshauses eine erhebliche Gefahr darstellt, darf der Mieter sofort und ohne Rücksprache mit dem Vermieter die Feuerwehr rufen. Die Kosten für den Einsatz muss der Vermieter übernehmen.

Gericht: Amtsgericht Meppen, Aktenzeichen: Az. 8 C 92/03

Quelle: http://suche-urteile.de/

Wann verjährt Anspruch auf rückwirkend erhöhte Grundsteuer?

Wird die Grundsteuer nachträglich erhöht, kann der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung schon verjährt sein, bevor der Vermieter überhaupt weiß, dass er vom Mieter etwas nachfordern kann. Der Vermieter einer Wohnung übersandte dem Mieter in den Jahren 2004 und 2005 jeweils die Betriebskostenabrechnungen für die Vorjahre. Das Mietverhältnis endete 2007. Im Jahr 2008 erhielt der Vermieter von der Stadt einen geänderten Grundsteuerbescheid. Demzufolge muss er höhere Grundsteuern zahlen. Daraufhin übersandte er dem Mieter noch 2008 geänderte Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004. Er verlangt vom Mieter Nachzahlung anteiliger Grundsteuer. Der Mieter meint, dieser Anspruch sei verjährt.
Entscheidung: Das LG Düsseldorf gibt dem Mieter Recht. Der Nachzahlungsanspruch ist verjährt. Zwar ist die Nachforderung der Grundsteuer nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die einjährige Abrechnungsfrist überschritten hat. Der Vermieter hat es nämlich nicht zu vertreten, dass er die erhöhte Grundsteuer erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist fordert. Die Steuerfestsetzung liegt außerhalb seines Einflussbereichs.Der Anspruch auf Nachforderung des erhöhten Grundsteuerbetrags für die Jahre 2003 und 2004 ist aber verjährt. Der Anspruch verjährt in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Die Verjährung von Betriebskostennachforderungen beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung übersandt hat. Das gilt auch für Nachforderungen, die sich aufgrund einer nachträglichen Korrektur ergeben und die der Vermieter erst später geltend machen kann. Eine nachträgliche Korrektur einzelner Positionen löst nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist aus. Das Gericht hat bezüglich der Verjährungsfrage die Revision zum BGH zugelassen.
LG Düsseldorf, Urteil vom 22.9.2010, Az.: 23 S 430/09

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen?

Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 01.07.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

Darum geht es:

Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u. a. berechtigt ist, rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.

Zur Erinnerung:

Seit dem 01.07.2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die „Monopolstellung“ der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.

Was sagt das Gericht:

Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges“ Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen“ anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein´. (AG Köln, 25.06.2008 – 220 C 55/08)

Das sagt Ihr Anwalt:

Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen – also seine eigenen – Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein und dafür werden Anzeigepflichten benötigt. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben. Im Einzelnen weisen wir gerne den Weg zu der erforderlichen „Registrierung“.

Quelle: http://www.friesrae.de

BGH: Wiederwahl des Verwalters auch ohne Vergleichsangebot

Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wiederbestellt, müssen dabei keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 01.04.2011 entschieden. Im vorliegenden Fall war ein Verwalter über die erste Amtsperiode von fünf Jahren hinaus tätig, ohne dass die Wohnungseigentümer die notwendige Neuwahl vorgenommen hatten. Stattdessen fiel der Fehler erst nach zehn Jahren im Rahmen eines anderen Rechtsstreits auf. In einer Eigentümerversammlung wurde dann beschlossen, den bisherigen Verwalter erneut für fünf Jahre zu beauftragen. Einzelne Eigentümer gingen gegen diesen Beschluss juristisch vor, da keine Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt worden waren. Dies ist nach Auffassung des BGH aber nur notwendig, wenn ein neuer Verwalter bestellt werden soll. Gegen die Eignung des amtierenden Verwalters sprächen keine Gründe. Bei seinem Versäumnis, auf das Erfordernis einer neuen Wahl hinzuweisen, handle es sich um ein einmaliges Versehen. Der Beschluss der WEG sei demnach nicht zu beanstanden.

(Az. V ZR 96/10)

Quelle: BVI

Wohngebäudeversicherung: Zerstörtes muss nicht geflickt werden

Sehen die Geschäftsbedingungen einer Wohngebäudeversicherung vor, dass im Falle der Zerstörung von Sachen der Betrag gezahlt wird, der aufzuwenden ist, um die Sachen gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand wieder herzustellen oder zu beschaffen ist (= „Neuwert“), so gilt das auch für Gegenstände, die 30 Jahre alt sind. Wird durch einen Wasserschaden der Parkettfußboden in einem Wohnzimmer auf zwei Teilflächen erheblich verfärbt, so muss sich der Eigentümer nicht damit zufrieden geben, dass die Versicherung die Reparatur sowie einen Betrag für die Wertminderung übernimmt. Sie muss die Kosten für die Verlegung eines neuen Holzfußbodens erstatten, wenn ein Gutachter feststellt, dass auch nach einem Austausch der verfärbten Stellen unterschiedliche Farbmerkmale blieben (weil altes und neues Holz sich optisch unterscheide). Gerade für ein derartig „wichtiges Zimmer“ sei die Gebrauchsfähigkeit dann nicht mehr gegeben – und das Parkett somit „zerstört“. (Amtsgericht München, 275 C 13630/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Keine Mietflächenvereinbarung durch Mietannonce

Die Zusicherung der Größe einer Wohnung kann nicht aus der Mietanzeige oder der mündlichen Äußerung des Vermieters bei Vertragsschluss entnommen werden. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände gilt eine bestimmte Quadratmeterangabe als Zusicherung. Ein Mieter kann andernfalls nicht die teilweise Rückzahlung der Kaltmiete und der Nebenkosten verlangen. (AG Hagen, U. v. 14.04.2008 – 9 C 500/07)

Auf Grund einer Mietannonce mit der Angabe, die Wohnung habe 100 Quadratmeter, besichtigte der Kläger die Wohnung und mietete sie. Der Vermieter soll dabei bestätigt haben, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß. Der Mietvertrag enthielt dazu keine Angaben. Nach acht Jahren ließ der Mieter auf Grund von Äußerungen von Handwerkern bei Renovierungsarbeiten die Größe nachmessen. Diese Messung ergab eine Quadratmeterzahl von 89,71. Er verlangte dementsprechend eine Rückzahlung der Kaltmiete und der Nebenkosten von etwa 10 Prozent. Er begründete dies damit, dass es ihm bei der Anmietung der Wohnung auf die Größe angekommen sei, da er die Wohnung mit Kindern beziehen wollte, was er auch tat.

Vor Gericht scheiterte er mit seinem Anliegen. Das Gericht war der Auffassung, dass die tatsächliche Größe der Wohnung im Mietvertrag nicht vereinbart worden sei. Es sei nicht ersichtlich, dass es dem Mieter gerade auf die Größe angekommen sei, vielmehr habe er die Wohnung nach Besichtigung als ausreichend für sich und seine Familie angesehen. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter eine bestimmte Größe zusichern wollte. Sonst hätte zumindest im Mietvertrag die Quadratmeterzahl enthalten sein müssen. Daher seien auch die Nebenkosten als pauschale Kosten vereinbart worden. Die Angaben in Annoncen seien überdies lediglich als Beschreibung des Objekts zu werten. Zudem spreche gegen die Auffassung des Mieters, dass die Größe für ihn bei Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen sei, dass er erst nach acht Jahren eine Nachmessung vornehmen ließ.

Quelle: http://www.friesrae.de – FRIES Rechtsanwälte, Nürnber

Überraschungen unerwünscht

Vor Eigentümerversammlungen muss Klarheit herrschen

In Eigentümerversammlungen werden häufig weit reichende Entscheidungen getroffen. Manchmal geht es um finanzielle Fragen, manchmal um die bauliche Gestaltung der Wohnanlage. Deswegen erwartet die deutsche Rechtsprechung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft in der Einladung zur Versammlung genau erfahren, worum es gehen wird.

(Kammergericht Berlin, Aktenzeichen 24 W 93/08)

Der Fall:     Eine Eigentümergemeinschaft beschloss, dass der Verwalter künftig eine Bescheinigung über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen ausstellen solle. In der Einladung war das unter Tagesordnungspunkt 8 auch vergleichsweise detailliert aufgeführt worden. Der Verwalter war mit dem Beschluss der Eigentümer nicht einverstanden und reichte dagegen eine Anfechtungsklage ein. Unter anderem argumentierte er, dass der angekündigte Beschlussgegenstand nicht ohne weiteres verständlich gewesen sei.

Das Urteil:     Das Kammergericht Berlin betonte, wie wichtig es sei, Mitglieder von Eigentümergemeinschaften vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Wie genau das zu Beratende in der Einladung angesprochen werde, das hänge von „der Bedeutung des Beschlussgegenstandes“ und „dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer“ ab. Jeder müsse zumindest an Hand der vorliegenden Unterlagen entscheiden können, ob er überhaupt teilnehmen will oder nicht. Übertriebene Anforderungen dürfe man dabei nicht stellen. Im vorliegenden Fall habe man das alles erfüllt, deswegen sei der Beschluss der Gemeinschaft durch den Verwalter nicht anzufechten.

Quelle: http://www.lbs.de/west/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Eigentümerversammlung: zu kurze Ladungsfrist

Wird bei einer Eigentümerversammlung die Ladungsfrist nicht eingehalten, so sind dort gefasste Beschlüsse nicht automatisch ungültig.

In einem vor dem Oberlandesgericht München verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren.

Die Wohnungseigentümerin erhielt die Einladung jedoch erst wenige Tage vor dem Termin. Sie berief sich darauf, dass im Verwaltervertrag festgeschrieben sei, dass die jährliche Wohnungseigentümerversammlung mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einzuberufen ist. Die Richter argumentierten, dass es sich bei der vorliegenden Versammlung um eine „außerordentliche“ Eigentümerversammlung handelte. Hinsichtlich der Ladungsfrist gilt daher § 24 Abs. 4 S. 2 WEG mit einer Ladungsfrist von einer Woche. Zwar wurde auch diese Frist nicht eingehalten.

Die Nichtbeachtung der Ladungsfrist allein führe jedoch nicht automatisch dazu, dass die Beschlüsse ungültig sind. Dazu müsste der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Dies träfe beispielsweise zu, wenn einzelne Wohnungseigentümer wegen der verkürzten Ladungsfrist nicht teilnehmen könnten und sich ihre Abwesenheit entscheidend auf die Beschlussfassung auswirke. Das traf im genannten Fall nicht zu, da alle Eigentümer anwesend waren, so die Richter (AZ: 34 Wx 050/05).

Quelle: http://www.finanztip.de/

Was tun bei Schimmelbefall?

Alltrosan hat die sichere Lösung für eine Soforthilfe: AnSchiSoBo

Schimmelbildung in Gebäuden findet eine zunehmende Beachtung im Bauwesen. Während früher in der Schadensbewertung durch Schimmel verursachte Bauschäden nicht beachtet wurden, sorgt ihr inzwischen verstärktes Auftreten und die gesundheitlichen Auswirkungen der Schimmelpilze inzwischen für große Aufmerksamkeit.

Schimmel kann die Gesundheit gefährden

In den vergangenen Jahren wurde in Innenräumen durch Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen oft ein günstiges Umfeld für Schimmelpilze geschaffen. Dafür sind sowohl Nutzungsfehler als auch Bau- und Konstruktionsfehler Ursache.  Dabei kommt der Schimmelproblematik eine wachsende Bedeutung zu. Dafür gibt es auch gesundheitliche Gründe. Bilden und vermehren sich Schimmelpilze, kann die Gesundheit von Menschen gefährdet werden. Dabei spielt insbesondere das Immunsystems der Betroffenen eine große Rolle. Deshalb sollte sichtbarer Schimmelbefall umgehend beseitigt werden.

Neue Richtlinie zum Umgang mit Schimmelpilzschäden

Als Ergebnis einer interdisziplinären Zusammenarbeit von Medizinern, Mikrobiologen, Baubiologen, Juristen, Sachverständigen und Sanierern des Netzwerk Schimmel (www.netzwerk-schimmel.info) präsentiert das Netzwerk Schimmel eine Richtlinie die der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e.V. als Empfehlung  zum sachgerechten Umgang mit Schimmelpilzen in Gebäuden  vorstellt und die die systematische Vorgehensweise zur Schimmelermittlung beschreibt.

Bei größeren Schäden sollte man natürlich auf professionelle Dienstleister zurückgreifen, denen eine entsprechende Ausstattung  zur Raumlufttrocknung und Bauteiltrocknung  um Feuchtigkeit aus der Bausubstanz zu entfernen zur Verfügung steht. Kleinschäden, also sichtbarer Schimmelbefall von einer Fläche bis zu 20 x 20 cm, kann man  mit den entsprechenden Mitteln selbst beseitigen.

AnSchiSoBo. Das umweltfreundliche  Komplettpaket bei Schimmelbefall

Das Produkt zur Beseitigung von sichtbarem Schimmelbefall wurde vom BVI-Fördermitglied Alltrosan entwickelt. Die Anti-Schimmel-Soforthilfe-Box (AnSchiSoBo) ist ein Komplettpaket, das effektive Wirkung mit persönlichem Schutz und Umweltfreundlichkeit kombiniert. Neben dem eigentlichen Wirkstoff Isopropanol, einem biologisch abbaubaren Alkohol, enthält die Box auch Handschuhe, Mundschutz, Schutzbrille, Reinigungsschwamm, Reinigungstücher, Abfallbeutel, Spachtel sowie ein Sicherheitsdatenblatt und eine Benutzungsanleitung. Darüber hinaus informiert das Informationsblatt „Richtig Lüften“, wie man Schimmelbefall vermeiden kann. Das neu entwickelte Produkt ist für BVI-Mitglieder zum Vorzugspreis von 25,- Euro über den BVI-Onlineshop bestellbar. 

Die Richtlinie zum Thema Schimmel in Gebäuden finden Sie unter:

http://www.alltrosan.de /News/Veröffentlichungen/Der Sachverständige

Leserbrief:

Namensschilder an Briefkasten-/Klingelanlagen – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wir bitten um Mitteilung, ob es sich bei den Namensschildern der Briefkasten-/Klingelanlage um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Gibt es hier entsprechende Gerichtsurteile? Die Teilungserklärung enthält diesbezüglich keine Hinweise.

Antwort von RA. Fritsch Rüdiger Fritsch – Fachanwalt für Miet- und –Wohnungseigentumsrecht (www.krall-kalkum.de):

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

Bei den Namensschildern der jeweiligen Nutzer einer Wohnanlage handelt es sich m.E. grundsätzlich um Sondereigentum.

Allerdings besitzt m.E. die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG, hier in bestimmten Bereichen, dies mit Blick auf die Gemeinschaftsbezogenheit der im Gemeinschaftseigentum stehenden Türöffnungs-/Klingel-/Gegenstprechanlage regulierend einzugreifen, z.B. was die optisch einheitliche Gestaltung der Schilder, o.ä. anbetrifft.

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Probleme in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann man niemals mit derselben Denkweise lösen, durch die sie entstanden sind...“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.