Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

1. Einleitung

Die Hausordnung steht sehr oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten, entweder zwischen Mieter und Vermieter der zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Im folgenden Beitrag geht es um die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend Hausordnung). Eine Hausordnung enthält in der Regeln für den Gebrauch und für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Gebrauchsregelungen kommen oft Sorgfaltspflichten, aber auch Benutzungsregeln für gemeinschaftliche Flächen sowie Ruhezeiten, in Betracht.

Beispiel: Vorschriften für die Benutzung der Waschküche, Bestimmungen zur Tierhaltung in der Wohnanlage und zulässige Zeiten für das Spielen von Instrumenten.

Daneben enthalten Hausordnungen oftmals Verwaltungsregeln, wie etwa Anordnungen zur Reinigung des Treppenhauses und des Gehweges oder auch Angaben zum Winterdienst.

2. Aufstellung der Hausordnung

Es bestehen drei Grundkonstellationen, wie die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage aufgestellt, ergänzt oder geändert werden kann: durch die Wohnungseigentümer selbst, durch den Hausverwalter oder durch das Gericht.

a) Vorrangig sind naturgemäß die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Sie haben die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ergänzen oder aufzuheben, vgl. § 21 Abs.3 iVm. Abs. 5 Nr. 1. Neben dem Beschluss einer Hausordnung sind auch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern nach § 15 Abs.1 WEG möglich. Es kommt vor, dass die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung enthält, die als Anlage der notariellen Urkunde beigefügt ist. Ob eine solche (dinglich vereinbarte) Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, ist umstritten.

b) Es besteht die Möglichkeit, dem Hausverwalter die Befugnis einzuräumen, eine Hausordnung aufzustellen. Macht er von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die Hausordnung verbindlich. Sie kann allerdings jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer aufgehoben oder abgeändert werden.

c) Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ein solches Regelungswerk aufgestellt wird. Diesen Anspruch kann er notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Es kann das Gericht anrufen, in einem sogenannten Regelungsstreit eine Hausordnung aufzustellen oder zu ändern.

3. Verpflichtete der Hausordnung

Gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG sind an erster Stelle die Wohnungseigentümer selbst die Unterworfenen einer Hausordnung, denn sie sind an den getroffenen Beschluss oder die Vereinbarung gebunden. Zudem gehören natürlich auch die Personen, die zum Hausstand des Eigentümers gehören oder zu seinem Geschäftsbetrieb, zu den Verpflichteten. Das gleiche gilt auch für andere Personen, denen der Eigentümer die Benutzung seines Sonder- oder Miteigentums überlässt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG.

Fraglich ist allerdings, inwieweit sich die, von den Eigentümern beschlossenen Gebrauchs- und Verwaltungsregeln, auf Mieter auswirken. Da ein Mieter keine Eigentümerstellung inne hat, ist er grundsätzlich auch nicht an die Hausordnung gebunden. Insbesondere sind auch Beschlüsse oder Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die unmittelbar die Mieter von Sondereigentum binden sollen, insoweit nichtig. Es handelt sich in solchen Fällen um unzulässige Verträge zu Lasten Dritter.

Allerdings ist es möglich, die Mieter mittelbar an die Hausordnung zu binden. Dazu muss diese zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter erklärt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dynamische Verweisungsklauseln zumeist gegen das AGB-Recht verstoßen und somit unwirksam sind. Daher bedürfen nachträgliche Änderungen der Hausordnung wiederrum einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter – wobei der Vermieter die Bedingungen der Hausordnung in der Regel nicht einfach einseitig ändern kann.

4. Durchsetzung einer Hausordnung

Grundsätzlich hat der Hausverwalter für die Durchsetzung der Hausordnung Sorge zu tragen, § 27 Abs. 1 Nr.1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass § 27 Abs.1 Nr. 1 WEG nur das Innenverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Hausverwalter regelt. Eine Vertretungsmacht nach außen – auch zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche – erhält der Hausverwalter erst durch Beschlussfassung der Eigentümer, eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder in der Hausordnung selbst. Daneben können auch die Eigentümer einzeln oder im Verband gerichtlich gegen die Störungen vorgehen.

Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört es, darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung einhalten. Das beinhaltet nach § 14 WEG auch, dass er auf die vermietenden Eigentümer Einfluss nehmen muss, damit diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einzuhalten. Da es sich hier um die Hausordnung handelt, hat er bei Verstößen den Wohnungseigentümer abzumahnen.

Den Hausverwalter trifft auch eine Pflicht zur Abmahnung, wenn Mieter gegen die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verstoßen. Allerdings hat diese Abmahnung keine mietvertraglichen Konsequenzen, da der Hausverwalter in der Regel nicht im Pflichtenkreis des Vermieters tätig wird. Ist ihm allerdings auch die Verwaltung des Sondereigentums übertragen, kann der Hausverwalter auch Verstöße gegen die mietvertraglich vereinbarte Hausordnung abmahnen, was dann auch mietvertragliche Konsequenzen haben kann.

Der Hausverwalter kann bei der Durchsetzung der Hausordnung im eigenen Namen (als Prozessstandschafter), als Vertreter eines Sondereigentümers oder als Organ des rechtsfähigen Verbandes tätig werden.

Als Störer kommen verschiedene Personen in Betracht. Zunächst einmal der Wohnungseigentümer selbst. Verstößt er gegen die Hausordnung kann er auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in Anspruch genommen werden. Grundlage hierfür ist der Unterlassungs- und Störungsabwehranspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs.1 BGB. Die Störung kann zum einen darin bestehen, dass der Eigentümer oder dessen Mitbewohner gegen die Hausordnung verstößt. In einem solchen Fall ist der Wohnungseigentümer unmittelbarer Zustands- und Handlungsstörer.

Eine Störung kann jedoch auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. Der Mieter ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Hausordnung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB. Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen.

5. Hinweise

Häufig scheitert die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen wegen Verstößen gegen die Hausordnung an Beweisschwierigkeiten. Die Gerichte stellen hier in der Regel strenge Anforderungen – es muss detailliert vorgetragen werden wer, wann, wie gegen die Hausordnung verstoßen hat.

Zudem muss genau überlegt sein, gegen wen der Anspruch geltend gemacht wird. So kann es einfacher sein bei vermieteten Wohnungen unmittelbar gegen den Störer (Mieter) vorzugehen. Dies gilt insbesondere bei der Vollstreckung von Unterlassungsansprüchen dann, wenn dem Mieter das störende Verhalten mietvertraglich gestattet ist. Der Eigentümer schuldet nur die Einwirkung auf den Mieter, während letzterer die Unterlassung selbst schuldet. Zudem fehlt dem Wohnungseigentümer die rechtliche Handhabe zur Ausübung von Druck (Abmahnung oder Kündigung), wenn er dem Mieter das Verhalten mietvertraglich gestattet hat.

Das Aufstellen und auch insbesondere die spätere Durchsetzung einer Hausordnung ist auf Grund der vielen unterschiedlichen, teilweise kollidierenden Interessen, kein leichtes Unterfangen. Gerade der Hausverwalter, dessen Aufgabe die Durchsetzung der Regeln ist, kann schnell zwischen die Fronten der Wohnungseigentümer geraten. Es ist daher gerade für ihn ratsam bei auftretenden Störungen und Problemen, bedacht vorzugehen und bei Unklarheiten und Streitigkeiten fachkundigen Rat einzuholen.

Autor(-en): Peter Hesse, Rechtsanwalt Potsdam

Katharina Schmidtke, Juristische Mitarbeiterin Potsdam

Kontakt: hesse@brennecke-partner.de

Kopfprinzip bei WEG-Abstimmungen

OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 WX 058/06

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf. Eine mögliche gesetzliche Variante ist das so genannte Kopfprinzip. „Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, selbst wenn ihm mehrere Wohnungen gehören“, informiert Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Dadurch soll eine Majorisierung verhindert werden.

Veräußert nun ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, einzelne davon, so kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

„Strittig kann dies werden, wenn Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern“, sagt Verena Tiemann und macht auf ein Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG) aufmerksam.

Das OLG entschied in einem so gelagerten Fall, dass allein eine bloße Stimmrechtshäufung noch keinen Stimmrechtsmissbrauch darstellt, welches einen Stimmrechtsausschluss nach sich ziehen muss. Maßgeblich sei vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit liege (Az. 34 WX 058/06)

Quelle Bausparkasse

Verbotenes in Hausordnungen

Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung von der Gemeinschaft nicht verlangen. In dem entschiedenen Fall ging es darum, dass der Eigentümer wollte, dass das Waschküchenfenster geschlossen bleibt.

Eine Hausordnung, wonach sichtbares Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrassen, im Gartenbereich und den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird, kann nicht mehrheitlich beschlossen werden.

Unzulässig ist nach Ansicht des OLG Düsseldorf ferner eine Regelung, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen von Abfallbehältnissen sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist.

Eine Regelung der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (inklusive Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlussompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 01.10.2003, Az.: 3 Wx 393/02 in NZM 2004, 107

Quelle: http://www.kanzlei-anneser.de/

Keine Mieter bei Eigentümerversammlung

(AG Bochum, Aktenzeichen 94 C 26/08)

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, in Zukunft auch den Mietern aller Wohneinheiten die Möglichkeit einzuräumen, an den Versammlungen teilzunehmen, ist ungültig, wenn es sich um 53 Wohneinheiten handelt und jedem der Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden muss, in der Versammlung seine Meinung zu äußern.

Eine Mitteilung des Infodienstes Recht und Steuern der LBS

Der Gesetzgeber legt einen strengen Maßstab an die Einberufung und den Ablauf von Eigentümerversammlungen. Das ist auch nicht verwunderlich, denn häufig werden bei solchen Treffen Beschlüsse gefasst, die weit reichende finanzielle Konsequenzen haben. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, zum Beispiel dem Verwalter, darf daher kein Dritter an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gilt das auch für Mieter – zumindest in größeren Wohnanlagen.

Der Fall: Eine Mehrheit von Eigentümern in einer Wohnanlage vertrat die Meinung, es sei durchaus ein Vorteil, wenn in Zukunft auch Mieter an den Versammlungen teilnehmen und ihre Anliegen persönlich vorbringen könnten. Ein entsprechender Beschluss stieß aber nicht auf Zustimmung bei allen Eigentümern und wurde deswegen gerichtlich überprüft. Die Befürworter argumentierten in dem Prozess damit, dass eine Einladung der Mieter die gegenseitige Kommunikation deutlich vereinfache. Dann müsse nicht immer über Dritte vermittelt werden, welche Interessen die Mieter haben und welche Entscheidungen, zum Beispiel zu baulichen Veränderungen, getroffen wurden. Die Gegner führten an, dies entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer müssten in geschütztem Rahmen miteinander diskutieren können.

Das Urteil: Der mit dem Fall betraute Amtsrichter erklärte den Beschluss für ungültig. Im konkreten Fall bestehe die Gemeinschaft aus 53 Einheiten. Das bedeute, dass Versammlungen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Wenn nun zusätzlich auch noch eine größere Anzahl von Mietern teilnehmen solle, werde eine Eigentümerversammlung in einer unzumutbaren Weise unübersichtlich. Das Fazit des schriftlichen Urteils: „Daher ist gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen eine Teilnahme Dritter an den Versammlungen nicht zuzulassen.“

Quelle: LBS

Wäsche darf in der Wohnung getrocknet werden

Es ist rechtswirksam nicht möglich über eine Hausordnung zu regeln, dass das Trocknen der Wäsche in der Wohnung untersagt wird. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf hervor.

LG Düsseldorf (Landgericht Düsseldorf), Beschluss vom 18.04.2008 – 21 T 38/08

Quelle http://www.kostenlose-urteile.de

Rechts- und Beratungskosten von Instandhaltungsrücklage

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf eine bevorstehende Instandsetzungsmaßnahme bezogene Kosten der sachverständigen Begutachtung und Rechtsberatung der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.

OLG München, Beschluss v. 2.01.2006, 34 Wx 114/05 in MietRB 2006, 197

Quelle: http://www.kanzlei-anneser.de/

Nebenkostenumlage nicht einfach nach Wohnungsgröße möglich

Konnten für die Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung die vorhandenen Zähler aus irgendwelchen Gründen nicht abgelesen werden, dürfen die Warmwasser- und Heizungskosten nicht einfach entsprechend der Wohnungsgröße geschätzt und umgelegt werden.

Die Kostenverteilung durch den Hausbesitzer muss dann entweder auf der Grundlage des Vorjahres-Verbrauchs der umstrittenen Räume oder aber vergleichbarer Wohnungen im Abrechnungszeitraum erfolgen. Wobei völlig unerheblich ist, weshalb die Ablesung per Zähler nicht stattfinden konnte.

Der Sachverhalt

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, sollte eine Mieterin laut Nebenkostenabrechnung 1.381,56 Euro nachzahlen. Die auf die Wohnung umgelegten Heizkosten waren dabei allerdings nur geschätzt worden. Wobei die Vermieterin die Schuld dafür bei der Bewohnerin sah, die angeblich keinen Zugang zu den Messuhren ermöglicht hätte.

Die Entscheidung

Eine nach Auffassung des Gerichts allerdings müßige Schuldzuweisung. „Eine Schätzung der verbrauchten Heizkosten anhand der Wohnfläche ist nämlich nach der Heizkostenverordnung erst dann erlaubt, wenn alle Möglichkeiten des generell vorgeschriebene Berechnungsverfahren auf der Grundlage von Ablesewerten objektiv erschöpft sind“, erklärt Rechtsanwalt Marc N. Wandt (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Richter: Auch bei unterbliebener Zählerablesung strenge Auflagen für eine Schätzung

Der Mietvertrag zwischen der Wohnungsinhaberin und dem Hausbesitzer besteht jedoch schon seit Jahren, so dass entsprechende Vergleichswerte aus früheren Abrechnungszeiträumen zweifellos vorhanden wären. Wobei jedoch das Ersatzverfahren nur einmal zwischen zwei ordnungsgemäß erfassten Perioden zulässig ist. Da aber schon von der Vorperiode keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, stehen der Vermieterin laut Aachener Richterspruch in diesem Fall jetzt also überhaupt keine weiteren Ansprüche aus der aktuellen Heiz- und Betriebskostenabrechnung zu.

Gericht:

AG Aachen, 08.09.2010 – 101 C 233/10

Quelle: www.anwaltshotline.de

Eigentumswohnung: Auch bei Wohngeld-Rückständen bleibt das Stimmrecht erhalten

Auch wenn Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deswegen weder von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen noch ihm das Stimmrecht entzogen werden. Eine derartige Klausel in der Teilungserklärung ist nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Zwar lasse das Wohnungseigentumsrecht den Eigentümern „weitestgehend freie Hand, wie sie ihre Verhältnisse untereinander regeln“. Doch ende die Gestaltungsfreiheit dort, wo „die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt und in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingegriffen wird“. Bei schwerwiegenden Eingriffen, die – wie beim Entzug des Stimmrechts oder den Ausschluss von der Versammlung – dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Woh-nungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt werde, seien die Beschlüsse ungültig. (BGH, V ZR 60/10)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Betriebskosten: Innerhalb von zwölf Monaten ist kein Mieter vor Nachzahlungen sicher

Vermieter sind berechtigt, ihren Mietern die Betriebskostenabrechnung für den vorhergehenden Abrechnungszeitraum innerhalb von zwölf Monaten zuzustellen und sich daraus ergebende Nachberechnungen vorzunehmen. Hat sich ein Vermieter verrechnet und korrigiert er die Abrechnung, so darf er sogar zuvor aufgelistete Gutschriften korrigieren – unterstellt, er tut dies noch innerhalb der Zwölfmonatsfrist. Hat er umlagefähige Abrechnungsposten selbst verspätet erhalten (etwa von den örtlichen Stadtwerken), so darf auch nach Ablauf der zwölf Monate noch nachberechnet werden (wenn dies innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der vorher fehlenden Unterlagen geschieht). (BGH, VIII ZR 269/09)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Wem gehört Obst im Garten?

Ist der Garten vermietet, so gehört das Obst dem Mieter.

Gericht: AG Leverkusen, Aktenzeichen: Az. 28 C 277/93

Quelle: http://suche-urteile.de/

WEG-Beschluss nicht eingetragen

Im vorliegenden Fall gab die Gemeinschaftsordnung vor, dass WEG-Beschlüsse in ein Beschlussbuch eingetragen werden müssen, damit diese gültig werden. Dennoch bedeutet eine Nichteintragung nicht zwingend die Nichtigkeit des Beschlusses. Wurde die Eintragung versäumt, so kann der Beschluss lediglich angefochten werden. Für die Anfechtung sind die entsprechenden Fristen und Formvorschriften einzuhalten.

LG Saarbrücken, 27.10.2010, Az.: 5 S 7/10

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Auch Besucher eines Mieters können „Hausverbot“ erteilt bekommen

Zwar haben Mieter das Recht, Besucher zu empfangen, wie es ihnen beliebt. Doch kann der Vermieter ausnahmsweise Besucher von weiteren Gastspielen in seinem Haus ausschließen, wenn sie „in gravierender Weise den Hausfrieden gestört“ haben. Das geschah im Fall eines betrunkenen Mieter-Gastes in Wetzlar, der auf dem Hausgrundstück Jugendliche mit Dolch und Schusswaffe bedrohte und sich schließlich selbst in die Hand schoss, als die Jugendlichen versuchten, ihn zu entwaffnen. (Hier handelte es sich um den 28jährigen Enkel der Mieterin, was sie veranlasste, ihr Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Amtsgericht Wetzlar hielt das für unrechtmäßig – die Mieterin musste die übliche Dreimonatsfrist einhalten.)
(AmG Wetzlar, 38 C 1281/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Balkonfliesen

Balkonfliesen grundsätzlich Sondereigentum (BayObLG vom 17.09.2003, Az.: 2Z BR 170/03). Eine Kunststoffbeschichtung auf einem Balkonoberflächenbelag als Feuchtigkeitssperre ist demgegenüber zwingend Gemeinschaftseigentum.
(BayObLG vom 04.09.2003, Az.: 2Z BR 124/03).

Videoüberwachung (auch durch einzelne Eigentümer) nicht zulässig

Wir haben wir bereits mehrfach das Thema unerlaubte Videoüberwachung angesprochen. So entschied das OLG Karlsruhe 2002, dass eine bereits geschehene und erneut drohende Beschädigung eines PKW kein hinreichender Grund für eine Videoüberwachung der Gemeinschaftstiefgarage sei

OLG Karlsruhe NZM 2002, 703

Es ist auch unzulässig, den Hauseingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage durch eine Kleinstkamera im Klingeltableau zu überwachen, wenn diese Bilder ohne technische Beschränkungen in das hausinterne Fernsehnetz eingespeist werden. Hintergrund ist, dass sich Hausbewohner ansonsten eine private Videosammlung über Ihre Mitbewohner anlegen könnten bzw. die Informationen über das tägliche Kommen und Gehen auswerten könnten. Eine derartige permanente Überwachung verstößt gegen § 6 b Bundesdatenschutzgesetz und auch gegen das im Grundgesetz garantierte Persönlichkeitsrecht. Anderes gilt selbstverständlich bei einer Kamera, die nur aktiviert wird, wenn eine Klingel betätigt wird, und dann ohne Aufzeichnung auch nur in die betreffende Wohnung sendet.

KG, Beschluss v. 26.06.2002, Az.: 24 W 309/01 in NZM 2002, 702

Auch das OLG Karlsruhe entschied, dass die Installation einer Videoanlage unzulässig und die so gewonnenen Aufzeichnungen in einem Prozess unverwertbar sind. Dies, obwohl die Anlage installiert worden war, um Täter festzustellen, die schon mehrfach mutwillig einen Pkw beschädigt hatten. Das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Täters wird hier stärker gewichtet als das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer. Selbst für Attrappen findet diese Rechtsprechung Anwendung, es genügt, dass sich jemand gestört fühlen könnte

OLG Karlsruhe, Urteil v. 08.11.2001, Az.: 12 U 180/01

Nun liegt eine aktuelle Entscheidung des OLG München, das insofern die Nachfolge des Bayerischen Obersten Landesgerichts angetreten hat, vor. Ein Eigentümerbeschluss, der die dauernde, unkontrollierte Videoüberwachung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durch einen der Wohnungseigentümer verbietet, entspricht in der Regel einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Hier hatte ein Eigentümer geglaubt, angesichts der Urteile, die eine Überwachung seitens der Gemeinschaft verbieten, zu Selbsthilfe zu greifen und hatte drei (!) Kameras und eine Kameraattrappe an seiner Wohneinheit befestigt.

OLG München, Beschluss v. 11.03.2005, Az.: 32 Wx 2/05 in NZM 2005, 668

Auch das OLG Köln hat jüngst wieder zu dieser Thematik Stellung genommen: Wegen Beschädigung von Waschmaschinen wurden im Waschkeller heimlich Videoaufnahmen gemacht. Das Gericht entschied jedoch, dass eine dauernde, schrankenlose heimliche Videoüberwachung auch aufgrund früherer Beschädigungen grundsätzlich unzulässig ist, wenn keine weiteren Besonderheiten hinzutreten. Ich frage mich natürlich, was noch an „weiteren Besonderheiten“ passieren soll. Nach dem Gericht sei auch zu prüfen, ob nicht eine offene Videoüberwachung in Frage käme. Auch betonte es, dass grundsätzlich eine Interessenabwägung zwischen dem Persönlichkeits- und Selbstbestimmungsrecht des Beobachteten und den Interessen des Beobachtenden vorzunehmen ist. Das sogenannte „Recht am eigenen Bild“ ist eine besondere Erscheinungsform des im Grundgesetz festgelegten Allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Mir ist nach wie vor unverständlich, wieso das Persönlichkeitsrecht eines Straftäters höher zu gewichten sein soll. Das Oberlandesgericht verneinte jedoch die Verwertbarkeit der Videoaufzeichnungen in dem Prozess, weil dieses Beweismittel „in rechtswidriger Weise erlangt“ worden sei. Es gehöre zum Selbstbestimmungsrecht jedes Einzelnen, darüber zu entscheiden, ob Filmaufnahmen von ihm gemacht und möglicherweise gegen ihn verwendet werden dürfen (!). Folgt man der Argumentation des Gerichts, ist es im Vorhinein nahezu unmöglich, sich darauf zu verlassen, eine verwertbare Aufzeichnung zu erhalten: „Ob und in welchem Umfang eine heimliche Videoüberwachung rechtswidrig und unzulässig oder vom Betroffenen hinzunehmen ist, kann nur unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und durch Vornahme einer unter Berücksichtigung aller rechtlich, insbesondere auch verfassungsrechtlich geschützten Positionen der Beteiligten durchgeführten Güter- und Interessenabwägung ermittelt werden.“ Als negativ wertete das Gericht, dass auch die Waschküche mit zum „Wohnbereich“ des Täters zählte, dass die Überwachung zwei Monate andauerte und damit auch Akte wie das normale Wäschewaschen durch den Beklagten erfasste. Außerdem sei die Aufzeichnung schwerwiegender als die bloße Videoüberwachung, da die Bilder wiederholt verwendbar seien. Fragt sich nur, was diese sonst für einen Sinn hätten? Wenn das Gericht die Videoüberwachung nahe legt, scheint es sich auch nicht mit der Frage beschäftigt zu haben, wer denn die ganze Zeit am Bildschirm das Ganze überwachen solle?

OLG Köln, Urteil v. 05.07.2005, Az.: 24 U 12/05 in NZM 2005, 758

Quelle: http://www.kanzlei-anneser.de/

Werdende Eigentümergemeinschaft

BGH v. 05.06.2008 – V ZB 85/07, NZM 2008, 469

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und die Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

„Antiker“ Wasserzähler

Messgeräte müssen in bestimmten Fristen kontrolliert werden

Wenn der Eigentümer einer Wohnung gegenüber seinem Mieter die Verbrauchskosten abrechnet, dann muss er dabei auch korrekt vorgehen. Wer alte Messgeräte verwendet, die längst hätten neu geeicht werden müssen, der kann später erhebliche Schwierigkeiten bekommen. In solchen Fällen stellt sich die Rechtsprechung nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS näm-lich regelmäßig auf die Seite der Mieter.

(Amtsgericht Neubrandenburg, Aktenzeichen 5 C 130/09)

Der Fall:     Mieter und Vermieter einer Immobilie stritten über die Nebenkostenabrechnung. Der Mieter wandte sich insbesondere gegen die Messung des Warm- und Kaltwasserverbrauchs. Die letzte Eichung des entsprechenden Zählers habe vor beinahe 15 Jahren stattgefunden, obwohl doch eigentlich im Abstand von fünf Jahren eine neue Eichung hätte erfolgen sollen. Die Frist sei mithin etwa ein Jahrzehnt überschritten und damit etwa um das Doppelte der vorgesehenen Zeit. Die Abrechung der Wasserkosten war deswegen von großer Bedeutung, weil diese um 100 Prozent gestiegen waren

Das Urteil:     Der zuständige Richter sah auf Grund der besonderen Situation eine erhebliche „Gefahr von Abweichungen des Zählerergebnisses vom tatsächlichen Verbrauch“. Die vorliegenden Zahlen könnten nicht einmal als Grundlage für eine Schätzung verwendet werden, hieß es in dem schriftlichen Urteil. Die einzige Chance für den Eigentümer wäre es gewesen, zu beweisen, dass sein „antiker“ Wasserzähler trotzdem einwandfrei funktioniert habe. Dieser Beweis konnte im konkreten Fall nicht erbracht werden.

Quelle: http://www.lbs.de/

Frage nach Vollmacht kann rechtsmissbräuchlich sein

Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt und gehalten, von Vertretern der Eigentümer in der Eigentümerversammlung einen schriftlichen Vertretungsnachweis zu verlangen. Im Einzelfall kann die Frage nach einer Vollmacht aber pflichtwidrig sein, z. B. wenn der Verwalter weiß, dass es eine Vollmacht gibt (GbR).

AG Moers, Urteil v. 28.1.2011, Az.: 564 C 41/09

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Verwalter kann für seine Wiederwahl selbst Stimmrecht ausüben

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen.

Vor dem Oberlandesgericht Hamm klagte ein Teil einer WE-Gemeinschaft gegen die Wahl eines Verwalters. Der Fall: Bei einer Eigentümerversammlung ließen sich mehrere Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Dabei wurde auch über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages abgestimmt. Laut Gemeinschaftsordnung bemaß sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Im betreffenden Fall hielt der Verwalter durch seine Vertretereigenschaft mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Mit diesen Stimmen erfolgte auch seine Wiederwahl.

Dagegen klagten die unterlegenen Wohnungseigentümer, allerdings erfolglos. Für das Gericht übte der Verwalter als Vertreter jeweils das Stimmrecht des Eigentümers aus. Weder das Stimmrechtsverbot in § 25 Abs. 5 WEG noch der § 181 BGB sei hier ein Hinderungsgrund (Az. 15 W 142/05).

Quelle: http://www.finanztip.de/

Beschränkte Redezeit auf WEG-Versammlung?

Rechtlich spricht nichts dagegen, die Redezeit während der Versammlungen einer drei Dutzend Mitglieder umfassenden WEG prinzipiell auf jeweils 5 Minuten zu beschränken. Zumindest dann nicht, wenn diese grundsätzliche Regelung ausdrücklich auch Ausnahmen von dem Limit zulässt.

Der Sachverhalt:

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, war einer der 36 Eigentümer einer WEG mit der neu beschlossenen Geschäftsordnung nicht einverstanden. Die sieht eine „Redeordnung“ vor, welche die Sprechzeit der Diskussionsteilnehmer pro Tagesordnungspunkt auf 5 Minuten beschränkt. Damit werde aber sein Recht auf Gehör in unzumutbarem Maße beschnitten. Zumal eine Redezeitbegrenzung nicht abstrakt-generell bestimmt werden könne, sondern immer anhand der konkreten Umstände im Einzelfall geprüft werden müsse

Die Entscheidung:

Letzterem stimmte das Gericht zu, sah dies aber erfüllt, weil der Vorsitzende ausdrücklich Ausnahmen zulassen kann. Die Redezeitbeschränkung diene dagegen der ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung. Denn die zur Verfügung stehende Zeit müsse möglichst gerecht und unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verteilt werden. „Übermäßig lange Beiträge gehen aber stets zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das kann mit einer solchen Regelung ausgeschlossen werden.

Bei überlangen Versammlungen besteht laut Koblenzer Richterspruch die Gefahr, dass am Ende der Tagesordnung liegende Punkte entweder gar nicht mehr oder nur noch flüchtig abgehandelt werden. Das stelle für die Allgemeinheit einen weit größeren Nachteil dar als die bloße Abkürzung eines einzelnen Rederechts.

Gericht: Amtsgericht Koblenz (Az. 133 C 3201/09 WEG)

Quelle: Deutsche Anwaltshotline

Darf eine Hausverwaltung ein WEG-Konto auflösen und das Guthaben auf ein neues Konto bei einer anderen Bank überweisen?

Darf eine Hausverwaltung ein „echtes“ WEG-Konto bei der Sparkasse bei dem nur die Wohnungseigentümer Kontoinhaber sind auflösen und das Guthaben auf ein neues Konto bei der Volksbank, bei welcher die Hausverwaltung Kontoinhaber ist, überweisen?

Kann die Hausverwaltung einen Eigentümer zwingen, die Wohngeldzahlungen auf dieses neue Konto bei der Volksbank zu überweisen?

Entspricht dies den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung?

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Solange die WEG keinen abweichenden Beschluss fasst, ist der Verwalter gesetzlich befugt ($ 27 III WEG) zu bestimmen, wo das Konto der WEG geführt wird. Hierauf ist auf Anforderung auch durch den WEigentümer zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Eigentumswohnungen: Haftungsrisiko für Verwaltungsbeiräte nicht unterschätzen!

Der Verwaltungsbeirat hat die vom Verwalter vorzulegende Jahresabrechnung zu prüfen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann sich ein Mitglied des Beirats gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen.

„wohnen im eigentum e.V.“ empfiehlt, das Haftungsrisiko durch den Abschluss einer Versicherung zu Gunsten des Beirats abzusichern.

Wie jedes Jahr werden jetzt für die Wohnungseigentumsanlagen die Jahresabrechnungen erstellt. Die Verwalter haben die im vergangenen Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten zu ermitteln, unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen und in einer Jahresabrechnung festzuhalten.

Auch auf die Mitglieder der Verwaltungsbeiräte kommt dabei erhebliche Arbeit zu. Aufgabe dieses aus Wohnungseigentümern bestehenden Gremiums ist die Prüfung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Die Beiratsmitglieder haben die vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnungen vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung auf ihre rechnerische und sachliche Richtigkeit hin zu überprüfen und eine Stellungnahme hierzu abzugeben. Dazu müssen sowohl die Ein- als auch die Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im vergangenen Wirtschaftsjahr eingesehen werden.

Auf der Einnahmenseite ist zu prüfen, ob alle Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes in vollem Umfang nachgekommen sind. Bei den Ausgaben hat der Verwaltungsbeirat die Rechnungsbelege des Verwalters zumindest stichprobenhaft zu prüfen. Die Kontobelege der Gemeinschaft sind einer umfangreichen Kontrolle zu unterziehen. Außerdem ist sicherzustellen, dass bei der Verteilung der einzelnen Kostenpositionen auf die einzelnen Wohnungen jeweils der richtige Verteilungsschlüssel angelegt wurde. Der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum e.V.“ weiß auf Grund durchgeführter Überprüfungen von Abrechnungen, dass sich hier nicht selten gravierende Fehler einschleichen. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben daher besonders auf die Kostenverteilung zu achten.

Unterlassen die Beiratsmitglieder eine detaillierte Prüfung, ist dies eine Pflichtverletzung. Genaues Arbeiten ist also erforderlich. Sonst droht auch den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern des Verwaltungsbeirats eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. „Die Haftungsproblematik im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Mitglied des Verwaltungsbeirats wird von vielen Wohnungseigentümern unterschätzt“, weiß der zuständige Referent von „wohnen im eigentum e.V.“ Rechtsanwalt Yannis Markmann. „Grundsätzlich haften die Beiratsmitglieder nämlich auch für einfache Fahrlässigkeit.“

Das daraus resultierende Haftungsrisiko des einzelnen lässt sich durch eine Haftpflichtversicherung zu Gunsten der Beiratsmitglieder einschränken. Der Abschluss einer solchen Versicherung auf Kosten der Gemeinschaft ist sinnvoll, denn immerhin leisten die Mitlieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich einen wichtigen Beitrag für die Eigentümergemeinschaft. Im Gegenzug sollten sie zumindest vom bestehenden Haftungsrisiko freigestellt werden.

Quelle: http://www.bauarchiv.de/

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Ein Wohnungsverwalter bemerkt alles, ein Wohnungseigentümer macht über alles seine Bemerkungen…“

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