BFW-Newsletter 07/09

„Wohnungseigentum Aktuell“

Verstopfter Abfluss –  Sind Sie über Ihre Rechte und Pflichten bei einem verstopften Abfluss ausreichend informiert?

Wenn der Abfluss mal verstopft ist – ja was ist denn schon dabei… kennen Sie bestimmt, wie in der Fernsehwerbung! Nur in der Realität sieht es häufig leider anders aus: Ihr Mieter ruft Sie ganz cholerisch an, weil der Abfluss in der Toilette, in der Küchenspüle, Badewanne, Dusche oder im Waschbecken verstopft ist. Oder noch brisanter: Ihr Mieter überreicht Ihnen die Rechnung einer Sanitärfirma mit der Bitte um unverzügliche Überweisung. Verstopfte Abflüsse in Mietobjekten sind keine Seltenheit. Dies liegt leider daran, dass viele Mieter den Abfluss mit dem Mülleimer verwechseln. Sie glauben ja gar nicht, was aus Abflüssen schon so alles herausgefischt worden ist: von Zahnbürsten über Slipeinlagen und Putzlappen bis hin zu kiloschweren Fettablagerungen. Allein darüber ließe sich schon ein dickes Buch schreiben!

Schadenersatz für die teure Klempnerrechnung winkt nur dann, wenn Sie den schuldigen entlarven können. Die gebrauchswidrige Benutzung der Abflussrohre begründet sich nicht zuletzt dadurch, das etliche Gerichte doch sehr mieterfreundlich eingestellt sind, wenn es zum „Ernstfall“ kommt. Von Rechtswegen ist es so: Nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter konkret nachweisen können, das er die Verstopfung verursacht hat, muss Ihnen dieser auch die Kosten dafür ersetzen. Dies allerdings zu beweisen ist in den meisten Fällen fast unmöglich. Es gehört nicht nur zu Ihren Grundpflichten als Vermieter, dafür zu sorgen, das die Wohnung mit Strom, frischem Wasser und Wärme versorgt ist. Ebenso gehört es zu Ihren mietvertraglichen Pflichten, eine nicht zu beanstandende Müll- und Abwasserentsorgung zu garantieren. Diese Leistungen sind eine unabdingbare Voraussetzung dafür, dass Ihr Mieter überhaupt die Möglichkeit hat, die angemieteten Räumlichkeiten vertragsgemäß zu gebrauchen.

Es gilt tatsächlich als Mangel der Mietsache, wenn in Ihrer Mietwohnung ein Abwasserrohr verstopft ist. Da es zu den Vermieterpflichten gehört, dem Mieter eine mangelfreie Wohnung zur Verfügung zu stellen, sollten Sie schon im eigenen Interesse möglichst schnell dafür sorgen, das der Mangel behoben wird. Selbst dann, wenn Sie gar kein Verschulden trifft! Auch wenn Sie selbst überhaupt nichts für die Verstopfung können, weil Sie in einem ganz anderen Haus wohnen: Sie sind es, der die Sache schnellstens wieder in Ordnung bringen muss! Das ist aber noch lange nicht alles: Wenn der Abfluss nicht in Ordnung ist, darf Ihr Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB sogar die Miete mindern …

Quelle: http://www.hausmeister-beckmann.de

Leserbrief: Nachschiebung von Tagesordnungspunkten:

Ich habe folgende Frage:

Ist es richtig, dass gemäß dem zitierten Beschlusses des HansOLG Hamburg, vom 5.2.1988, 2 W 67/85 die Ergänzung der Tagesordnung durch Nachtragseinladung grundsätzlich zulässig ist, auch wenn diese Einladung erst einen Tag vor der Versammlung eingeht und eine konkrete Beeinträchtigung nicht gegeben ist? Das kann doch nicht sein, denn dann könnten Eigentümer willkürlich z. B. auch größere Sanierungsmaßnahmen nachschieben. Der Gesetzgeber hat doch schon aus diesem Grund die Einladungsfrist auf 14 Tagen verlängert?

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW erlaube ich mir zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung zu nehmen:

Grundsätzlich, es sei denn es wäre ein Fall besonderer Dringlichkeit gegeben, ist die gesetzlich vorgesehene Einladungsfrist von 2 Wochen einzuhalten.

Die Wahrung der Einladungsfrist soll dem einzelnen Wohnungseigentümer Gelegenheit geben, sich mit den zur Beschlussfassung gem. Tagesordnung vorgesehenen Themen zu befassen und sich eine Meinung über sein Abstimmungsverhalten zu bilden, insbesondere sich auch zu entscheiden, ob eine Teilnahme an der Versammlung erfolgen soll oder nicht.

Die Nicht-Einhaltung der Ladungsfrist, etwa durch erst kurz vor oder erst in der Versammlung selbst angekündigte Ergänzung bzw. Erweiterung der Tagesordnung durch neue, nicht fristgerecht angekündigte Beschlussthemen, indiziert nach der Rechtsprechung grundsätzlich die Rechtswidrigkeit des Beschlusses.

Die eigentümerseits zitierte Entscheidung des HansOLG besagt nichts anderes, zumal zum Sachverhalt und zur Rechtslage nur die Ausführung ohne nähere Erläuterung gemacht wird, dass die in der Entscheidung II. Instanz geäußerte Rechtsauffassung des Landgerichts, wonach im konkret entschiedenen Fall eine Abkürzung der Ladungsfrist unschädlich gewesen sei, zutreffend gewesen sei.

Zutreffend ist zwar, dass ein rein formaler Mangel bei der Abhaltung einer Eigentümerversammlung, insbesondere die Nicht-Einhaltung der Ladungsfrist, nicht zwingend zur Ungültigerklärung darauf beruhender Beschlüsse führt, da zusätzlich hinzukommen muss, dass der formale Mangel kausal für die konkrete Beschlussfassung gewesen sein muss, indes kann dies nur im Einzelfall beurteilt werden und kann nicht verallgemeinert werden.

So kann im Falle der plötzlichen Aufnahme eines weiteren Beschlusspunktes jeder Wohnungseigentümer anfechten und zur Begründung z.B. anführen, dass er aufgrund der Kürze der Zeit nicht an der Versammlung teilnehmen konnte, da er sich nach der fristgerecht erhaltenen Tagesordnung dahingehend entschieden hat, nicht an der Versammlung teilzunehmen. Ferner kann z.B. angeführt werden, dass eine gehörige Befassung mit dem überraschend abgehandelten Thema nicht möglich war.

Insofern besteht im Falle einer nicht fristgerechten Ergänzung der Tagesordnung immer ein erhebliches Beschlussanfechtungs-, Prozess- und Kostenrisiko, weshalb von derartigen Vorgehensweisen dringend abgeraten werden muss.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Nochmals: Keine Abrechnung durch den Miet-Verwalter

Auch der Verwalter von Mietwohnungen braucht keine Abrechnung der Betriebskosten vorzunehmen, wenn der Vertrag zum Jahresende gekündigt worden ist. Dieses galt und gilt auch bei den Verwaltern von Wohnungseigentum – hier die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten. AG Magdeburg, 24. Juli 2002, Az. 17C 4962/01

Quelle: http://www.ista.de/

Keine Schüssel auf der Fensterbank!

Kann an den Aufbauten auf dem Flachdach des Wohngebäudes eine Parabolantenne installiert werden, ohne dass diese das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigt, so darf ein armenischer Staatsangehöriger an seiner Fensterbank keine Parabolantenne anbringen, um Fernsehprogramme in seiner Heimatsprache zu empfangen.

AG Bonn, 31.7.2008 – Az: 4 C 129/08

Quelle: www.anwaltonline.com

Bundesgerichtshof: Was zählt als Wohnfläche?

Über die Anrechnung der Flächen von Balkonen und Terrassen gibt es immer wieder Streit. Erst seit 2004 gibt es die „Wohnflächenverordnung“, die vorschreibt, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel“ mit einem Viertel ihrer Fläche mitzählen. Diese Regelung gilt aber nur für ab dem 1.1.2004 geschlossene Mietverträge und genau genommen nur für preisgebundenen Wohnraum.

Zuvor galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die zwar auch nur für geförderten Wohnungsbau („Sozialwohnungen“) vorgesehen ist, aber für die Wohnflächenberechnung auch von „freien“ Wohnungen herangezogen wird (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03).  In § 44 Abs. 2 II. BV konnten die fraglichen Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden.

Weiterhin gab es eine DIN-Norm 283, die aber vor langer Zeit außer Kraft gesetzt wurde. Sie legte eine Anrechnung zu 1/4 fest.

Der BGH hatte jüngst über die Dachterrassenfläche einer 2003 vermieteten Kölner Wohnung zu befinden. Die Mieter hatten nachgemessen und sich auf den Standpunkt gestellt, die Wohnung sei mehr als 10 Prozent zu klein; sie könnten deshalb die Miete entsprechend kürzen. Der BGH zog sich (mit Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08) elegant aus der Affäre und verwies den Prozess an die Vorinstanz beim Landgericht Köln zurück: Dieses müsse jetzt klären, ob es in Köln „der Verkehrssitte entspricht“, dass die Balkon- bzw. Terrassen-Flächen stets nur mit einem Viertel berücksichtigt werden. Wenn dies nicht festgestellt werden kann, würde die II. BV gelten mit der Folge, dass der Vermieter berechtigt war, die Dachterrassen mit halber Fläche anzusetzen.         Wie sieht es nun in Hamburg aus? Hier wurde zur Zeit der Geltung der DIN 283 bei preisfreien Wohnungen immer mit dem Viertel der Flächen von Balkonen usw. gearbeitet. Nach Außerkrafttreten der DIN 283 wurde aber nach den Beobachtungen des Mietervereins zu Hamburg nicht etwa zur II. BV übergegangen und die halbe Fläche berücksichtigt, sondern es blieb – sozusagen gewohnheitsrechtlich – bei der Regelung der DIN 283.

Für Hamburg halten wir also fest: Für Mietverträge von vor 2004 zählen Balkone usw. bei nicht preisgebundenem Wohnraum mit einem Viertel, bei preisgebundenem Wohnraum bis zur Hälfte. Bei Verträgen ab 2004 ist – auch für nicht preisgebundenen – Wohnraum die Wohnflächenverordnung das Maß, also „in der Regel“ ein Viertel der Balkon- bzw. Terrassenfläche.

Aber Vorsicht: Diese Regeln gelten, wie so oft in der Juristerei, nicht ohne Ausnahme: Wenn der Vermieter den Balkon oder die Terrasse mit einem höheren Teil ansetzt und der Mieter dies bei der Anmietung wusste oder unschwer erkennen konnte, so kann der Mieter nicht hinterher sagen: Die Wohnung ist mehr als 10 Prozent kleiner, ich kürze die Miete entsprechend. Wer nämlich die Wohnung in Kenntnis des Mangels (d.h. der zu kleinen Fläche) anmietet, hat kein Kürzungsrecht. Deshalb der dringende Rat: Bevor man mit der Kürzung anfängt und Rückerstattung fordert, sollte man auf jeden Fall den Mieterverein befragen, ob man dabei wirklich auf der sicheren Seite ist!

Das gilt natürlich erst recht, wenn man wegen einer erheblichen Minderfläche fristlos kündigen möchte. Das ist zwar grundsätzlich möglich, wie der BGH in einem Urteil vom 29.4.2009 (VIII ZR 142/08) bestätigte. Zugleich wies der BGH aber darauf hin, dass das Kündigungsrecht im Einzelfall „verwirkt“ sein kann.

Quelle; www.mieterverein-hamburg.de

Wäschetrockenen in der Mietswohnung – erlaubt oder nicht?

Auch dann, wenn im Keller des Mietshauses ein Trockenraum vorhanden ist, kann dem Mieter das Trocknen in der eigenen Wohnung nicht verwehrt werden, solange das übliche Maß nicht überstiegen wird. Eine Hausordnung, die dies verbietet, entfaltet in dieser Hinsicht keine Wirkung, da das Wäschetrocknen im üblichen Maße zum normalen Gebrauch der Mietsache gehört. Dies kann weder mietvertraglich noch über die Hausordnung – die ohnehin das Verhalten der Mieter untereinander regelt

– unterbunden werden.

AG Düsseldorf – Az: 53 C 1736/08

Quelle: http://www.anwaltonline.com

„Der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung kann nicht dadurch bewiesen werden, dass ein Zeuge bestätigt, das Abrechnungsschreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben zu haben.“

BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08

Der Fall:

Die Abrechnungsvorlagefrist des § 556 Abs. 3 BGB ist nur gewahrt, wenn dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf zugeht.

Im entschiedenen Fall berief sich der Mieter darauf, die Abrechnung niemals erhalten zu haben. Der Mietverwalter versuchte den Zugang des Abrechnungsschreibens im Prozess dadurch unter Beweis zu stellen, dass seine langjährige Mitarbeiterin als Zeugin dafür benannt wurde, dass diese das Schreiben rechtzeitig persönlich bei der Post aufgegeben hatte, was sich im übrigen auch aus dem Postausgangsbuch ergebe.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH ließ den Vermieter abblitzen.

Die Aufgabe eines Schreibens bei der Post sei kein tauglicher Nachweis dafür, dass das betreffende Schreiben dem Empfänger auch jemals zugegangen sei.

Fazit:

Die Entscheidung hat auch Bedeutung für die WEG-Verwaltung. Kommt es doch immer häufiger vor, dass Anfechtungsklagen u.a. damit begründet werden, dass der Kläger behauptet, das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung oder sonstige Briefe nie erhalten zu haben. Der Verwalter sollte daher tunlichst seine Verwaltungs- bzw. Abrechnungspraxis auf das Erfordernis des Zugangsnachweises einstellen. Ein bloßer einfacher Postversand (u.U. mit Postausgangsbuch) wird in der Regel nicht geeignet sein, den Zugangsnachweis im Bestreitensfalle zu erfüllen. Bei bekannt „kritischen“ Mietern / Eigentümern sollte daher der Weg der Gerichtsvollzieherzustellung gewählt oder auf Botenzustellung umgestellt werden. durch Zugriff auf die Kaution Fakten zu schaffen und den Mieter zu zwingen, Rückforderungsansprüche geltend zu machen.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de

Beschlussfassung, Protokollierung

Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter Reparaturen bis zum Betrag von 2.500 € selbständig aufgrund eines hierzu ermächtigenden Beschluss vorgenommen. Der Beschluss selbst wurde jedoch nicht protokolliert. Ein Wohnungseigentümer war damit jedoch nicht einverstanden. Das BayObLG hat beschlossen, dass die fehlende Protokollierung eines Beschlusses nicht zu dessen Ungültigkeit führt (BayObLG, Beschluss vom 13.10.2004, Az.: 2Z BR 152/04).

Die Videoüberwachung eines Aufzugs ist nur dann zulässig, wenn sie zum Schutz von Eigentum oder Gesundheit erforderlich und angemessen ist. Ein unverhältnismäßiges Zuviel an Abwehr („Kanonen auf Spatzen“) ist anzunehmen, wenn es sich um unerhebliche Beeinträchtigungen handelt oder wenn die Anlage vorbeugend eingesetzt werden soll.

Darum geht es:
In einer größeren Wohnanlage kommt es in den Häusern A, B, C zu Vandalismus und Schmierereien. In Haus D werden die Spanplatten beschmiert, die der Vermieter während einer Bauphase zum Schutze des Fahrstuhlkorbs hat anbringen lassen. Der Vermieter erhöht seine Anstrengungen für Sicherheitstechnik und Kontrollen – jedoch ohne Erfolg. Daraufhin kündigt er eine Videoüberwachung an. Nachdem kein Mieter widerspricht, kommt es zur Montage der Videokameras. Die Aufzeichnungen dieser Geräte wertet der Vermieter nur bei Bedarf und nur für die letzten 3 Tage aus. Einer der Mieter im 10. OG des Hauses D verlangt den Stopp der Überwachung.

Das sagt das KG:
Es gibt dem Mieter Recht. Ihm steht laut KG ein Unterlassungsanspruch zu, da die Videoüberwachung ihn in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. Dass er der angekündigten Montage nicht widersprochen hat, ist bedeutungslos; denn grundsätzlich bedeutet Schweigen keine Zustimmung. Überwiegende Interessen des Vermieters sind nicht gegeben: Unerhebliche Beeinträchtigungen genügen hierfür nicht: Die Schmierereien auf den vorübergehend angebrachten Spanplatten bedeuten keinen bleibenden, also auch keinen erheblichen Eingriff in das Vermietereigentum. Eine konkrete Gefahr für künftige Vandalismusschäden ist nicht vorhanden, weil im Haus D bisher keine passiert sind. Rein vorbeugende Maßnahmen sind unzulässig. Deshalb muss der Vermieter die Überwachung einstellen – auch wenn er die gesammelten Daten nur kurz speichert und nur bei Bedarf auswertet. (KG, 04.08.2008 – 8 U 83/08)

Vergleich zu den Parabolantenne-Fällen:
Immer wenn Grundrechte von Mietern betroffen sind, muss nach der Rechtsprechung des BGH auch im Mietrecht abgewogen werden – einerseits das Grundrecht des Vermieters (in der Regel Eigentum) und andererseits die Grundrechte des Mieters (allgemeines Persönlichkeitsrecht, Informationsfreiheit usw.). (BGH, 10.10.2007 – VIII ZR 260/06 – Info M 2008, 13)

Das sagt Ihr Anwalt:
Kommt es trotz Sicherungsmaßnahmen wiederholt zu erheblichen Verunreinigungen und/oder Beschädigungen im Bereich des Hauseingangs, des Treppenhauses oder einer Aufzugsanlage, bestehen gegen eine Videoüberwachung keine Bedenken. Wichtig für den Vermieter ist aber:

Er muss die Vorfälle sorgfältig dokumentieren.

Er muss es erfolglos mit milderen Mitteln probiert haben.

Er muss die Überwachung ankündigen und dokumentieren, darf sie nur für einen begrenzten Zeitraum von etwa drei Monaten fortsetzen und muss die Aufzeichnungen innerhalb weniger Tage löschen.

Quelle: www.friesrae.de

Mehrhausanlagen – Jahresrechnung

„Auch in einer sog. Mehrhausanlage stimmen sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam über die Jahresabrechnung ab.“
(OLG Zweibrücken, Beschl. v. 23.06.2004 – 3 W 64/04)

Der aktuelle Tipp !

Bei den Prüfkosten für Elektroleitungen handelt es sich leider nur um reine Instandhaltungskosten. Deswegen dürfen Sie diese nicht als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000, 10 U 94/99, GE 2000, S. 888).

Sprich: Lassen Sie den Elektriker kommen um einmal alle Leitungen durchzusehen, müssen Sie den aus der eigenen Tasche bezahlen!

Quelle: http://www.hausmeister-beckmann.de/

Verteilung der Verfahrenskosten

im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer

Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 15.03.2007, Az. V ZB 1/06

1. Sachverhalt

Beteiligte eines vormaligen wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahrens waren auf der einen

ein Wohnungseigentümer als Antragsteller, die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner auf der anderen Seite. Der Antragsteller verlor das gerichtliche Verfahren. Das Gericht ordnete an, dass der Antragsteller die Gerichtskosten zu tragen habe, nicht aber die Kosten des gegnerischen Rechtsanwalts erstatten müsse (Regelentscheidung nach § 47 S. 2 WEG). Die Verwalterin des Gemeinschaftseigentums hat die Kosten des Rechtsanwalts der Antragsgegner aus dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft entnommen und in die Jahresabrechnung eingestellt. Der Antragsteller wurde mit der Kostenumlage in seiner Jahresabrechnung nicht belastet. Die Verteilung der Anwaltskosten erfolgte auf die übrigen Eigentümer nach Kopfteilen. Diese Verteilung ist Gegenstand des Verfahrens vor dem BGH gewesen.

2. Grundproblem

Nach einhelliger Rechtsauffassung ist die gerichtliche Kostenentscheidung vorrangig. An der Kostenverteilung dürfen also nur diejenigen beteiligt werden, die nach der Gerichtsentscheidung überhaupt Kosten zu tragen haben. Die Befreiung des Antragstellers von der Tragung der anteiligen Anwaltskosten wurde daher zu Recht vom Verwalter berücksichtigt. Unklar war die Rechtslage bisher jedoch zu der Frage, nach welchem Maßstab die Kosten im Übrigen auf die verbleibenden Wohnungseigentümer zu verteilen sind. § 16 Absatz 5 WEG bestimmt lediglich, dass Verfahrenskosten keine Verwaltungskosten i.S.v. § 16 Absatz 2 WEG sind. Nach herrschender Auffassung (OLG Köln, Bärmann/Pick, BayObLG) sollte die Verteilung nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteile erfolgen. Nach anderer Auffassung

3. Lösung des BGH

Der BGH hat sich der herrschenden Auffassung angeschlossen. Dies ergäbe folgendes Zwischenergebnis:

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten. Die Übrigen Eigentümer tragen die Kosten Ihres Rechtsanwalts im Verhältnis Ihrer Miteigentumsanteile. Dies gilt jedoch nur, wenn in der Gemeinschaftsordnung kein abweichender Verteilungsmaßstab für Verfahrenskosten festgelegt wurde. Im entschiedenen Fall war keine ausdrückliche Regelung für diesen Fall – jedoch eine allgemeine Regelung für die gesamten Kosten der Verwaltung getroffen worden, nämlich eine Umlage nach Eigentumseinheiten. Die „übrigen Bewirtschaftungskosten“ sollen lt. Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Der für die „Kosten der Verwaltung“ vereinbarte Verteilungsschlüssel soll nun nach Auffassung des BGH auch für sog. Binnenstreitigkeiten aus dem Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern gelten.

Endergebnis: Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten. Die Übrigen Eigentümer tragen die Kosten ihres Rechtsanwalts, deren Umlage erfolgt nach Eigentumseinheiten.

Die Entscheidung des BGH enthält also zwei Grundsätze:

1. Kosten des Verfahrens i.S.v. §§ 43, 47 WEG sind nur auf die lt. Gerichtsentscheidung Kostentragungspflichtigen zu verteilen und eben nicht generell auf sämtliche Eigentümer.

2. Die Verteilung erfolgt grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, wenn nicht ein abweichender Verteilungsmaßstab vereinbart wurde.

Quelle: Noreen Walther – Rechtsanwältin – Anwaltskanzlei Strunz & Alter | Zschopauer Straße 216 | 09126 Chemnitz – http://www.strunz-alter.de

Nutzerwechselgebühr bei Auszug

Zieht ein Mieter aus, müssen die Heiz- und Warmwasserkosten der laufenden Abrechnungsperiode auf den ein- und ausziehenden Mieter verteilt werden. Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, muss nach der Heizkostenverordnung zwischen den verbrauchsunabhängigen und den verbrauchsabhängigen Kosten unterschieden werden. Der verbrauchsabhängige Kostenanteil muss grundsätzlich per Zwischenablesung (= Ablesen im Zeitpunkt des Mieterwechsels) ermittelt werden. Unter den Gerichten bestand keine Einigkeit, wer die Kosten der Zwischenablesung tragen muss, ob der Vermieter, der ausziehende Mieter oder alle Mieter des Hauses.

Durch die Entscheidung des BGH vom 14.11.2007 (VIII ZR 19/07) steht nun fest, dass die Nutzerwechselgebühr zu den Verwaltungskosten zählt und deshalb vom Vermieter zu tragen ist und auch grundsätzlich nicht umgelegt werden kann. Bei hoher Mieterfluktuation wird diese Entscheidung sicherlich nicht ohne Auswirkung bleiben. Die Kosten werden in der Grundmiete kalkuliert oder die Umlage vertraglich vereinbart werden.

Quelle: Anwaltskanzlei Irene Schäfer/Phillip Rosenthal, Bonn

Beschluss über die Jahresabrechnung begründet verjährte Ansprüche neu

Ob Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren können, beschäftigte das Oberlandesgericht in Hamm im Januar diesen Jahres. Ein Hausverwalter forderte von einem Wohnungseigentümer Nachzahlungen von Hausgeldforderungen aus den Jahren 2003, 2004 und 2005. Die Höhe der Hausgelder war im Wirtschaftsplan von 2003 festgelegt worden, der über das Jahr hinaus gelten sollte. Erst Ende 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft jedoch mit der Jahresabrechnung über die Höhe der Hausgelder einen endgültigen Beschluss gefasst. Der auf Nachzahlung verklagte Wohnungseigentümer war der Meinung, dass die Forderungen verjährt sind.

Das Gericht belehrte den Wohnungseigentümer in dem ergangenen Urteil eines Besseren. Es komme nicht darauf an, ob die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Ansprüche auf Hausgeldzahlungen verjährt waren. Der Beschluss über die endgültige Höhe des von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Hausgeldes hatte nicht erfüllte Zahlungsansprüche gegen die Eigentümer neu begründet. Da dieser Beschluss über die Jahresabrechnung in 2006 gefasst wurde, war dieser Anspruch noch nicht verjährt.

OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009, Az: 15 Wx 208/08

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Muss sie der Verwalter bescheinigen?

Ohne gesonderten Auftrag und entsprechender Vergütung muss der Verwalter keine Bescheinigung nach § 35a EStG („Haushaltsnahe Dienstleistungen“) ausstellen. Einen solchen Auftrag können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen. Das gilt auch für die entsprechende (Sonder-)Vergütung (hier: netto 17,00 € p. a./WE im ersten Jahr und 8,50 € p. a./WE für die Folgejahre).

Darum geht es:

In einer Anlage mit 188 Einheiten beschließen die Eigentümer mehrheitlich, dass der Verwalter erstmals für das Wirtschaftsjahr 2006 für jeden Eigentümer eine Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Dienstleistungen erstellen und dafür eine zusätzliche Vergütung von netto 17,00 € im ersten und netto 8,50 € für die Folgejahre erhalten soll. Ein Eigentümer ficht an. Er meint, der Verwalter müsse die Bescheinigung schon im Rahmen seines Verwaltervertrags – ohne gesonderten Auftrag und gesonderter Vergütung – ausstellen.

Das sagt das zuständige Oberlandesgericht:

Das Gericht weist die Anfechtung zurück. Der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da der Verwalter als einziger über alle erforderlichen Unterlagen verfügt, ist es sachgerecht, ihn mit der Ausstellung der Bescheinigungen zu beauftragen. Denn der „Löwenanteil“ der Arbeit besteht in der Ermittlung der steuerrelevanten abzugsfähigen Kosten und nicht in der Erteilung der Bescheinigung.

Dafür kann auch eine gesonderte Vergütung für den Verwalter beschlossen werden. Der Verwalter muss nämlich ohne eine besondere Vereinbarung diese Aufgabe nicht erledigen. Insbesondere ergibt sich eine solche Bescheinigungspflicht ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht schon aus dem Verwaltervertrag. Das Gericht hält auch die hier vereinbarte Höhe der Vergütung für angemessen. Erstens verursacht die Kostenermittlung einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand und zweitens steht die Vergütung auch in Relation zu den erzielbaren Steuererleichterungen des einzelnen Eigentümers von max. 1.200,00 €. (KG, 16.04.2009 – 24 W 93/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Die erste obergerichtliche Entscheidung zu dieser Problematik liegt vor! Der Verwalter darf sich freuen, zumal auch die Höhe der Vergütung seinem Geschmack entsprechen dürfte.

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam zur Kostenverteilung:

Nach Ansicht des Gerichts sind folgende Verteilungsmaßstäbe zulässig: Nach Miteigentumsanteilen, nach Zahl der Wohneinheiten und nach der Zahl derjenigen Einheiten, für die eine Bescheinigung ausgestellt werden soll. Empfehlenswert: Zusammen mit dem Beschluss zur Bescheinigung und zur Vergütung sollte auch der Verteilungsschlüssel (mehrheitlich) beschlossen werden!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de

Höhere Steuervorteile für Mieter

Ab dem Jahr 2009 können Mieter noch höhere Beträge als bisher von der Steuer absetzen: § 35a Einkommensteuergesetz wurde dahingehend geändert, dass die „haushaltsnahen Dienstleistungen“ bis zu einem Höchstbetrag von Euro 4.000 (bisher: Euro 600) von der Steuerschuld abgezogen werden können. Hinsichtlich der Handwerkerleistungen, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, bleibt es bei der Höchstgrenze von Euro 600. Wie bisher können jeweils 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich gelten gemacht werden.

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

„Nur Dumme Wohnungseigentümer geben Ratschläge. Intelligente haben einen so großen Bedarf an Ratschlägen, dass sie sich hüten, irgendwelche abzugeben!…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.