Winterpflichten – Streupflicht – Räumpflicht

Der Winter bringt Mietern und Vermietern Unannehmlichkeiten. Die Verkehrssicherungspflicht zwingt zum Streuen und Schneeräumen. Bei öffentlichen Gehwegen hat zunächst die Gemeinde die so genannte Verkehrssicherungspflicht. Die Gemeinden nutzen nahezu immer die gesetzliche Möglichkeit, diese Pflicht auf die Straßenanlieger abzuwälzen, sprich auf die Hauseigentümer.

Der Hausbesitzer überträgt die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung oder mit einer Klausel im Mietvertrag häufig auf den Mieter. Dieser umfangreiche Artikel erläutert alle wesentlichen Rechtsfragen zu den übertragenen Winterpflichten. Beim Schaden wird auf den Ratgeber zur privaten Haftpflichtversicherung für Fragen zum Versicherungsschutz verwiesen. Nachstehend wird die Rechtsprechung zu den Winterpflichten und den wichtigsten Gerichtsurteilen umfassend erläutert.

Schneeräumpflicht und Streupflicht auf Mieter übertragen

Die Gehwege sind von Schnee und Eisglätte zu befreien. Sand streuen und Schnee schippen gehört zu den Räum- und Streupflichten des Vermieters. Der Vermieter kann aber durch ausdrückliche Regelung im Mietvertrag diese Winterpflichten auf die Mieter abwälzen. Die Pflicht kann auch formularmäßig in der Hausordnung auf den Mieter übertragen werden, wenn die Hausordnung Bestandeil des Mietvertrages ist. Dann haben die Mietparteien diese Verpflichtung übernommen.

Kommt der Mieter der Verpflichtung für den Winterdienst nicht nach, ist er abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass andernfalls eine externes Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt wird, deren Kosten der Mieter zu tragen hat. Dabei ist aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. es dürfen nur die Kosten für den erforderlichen Winterdienst auf den Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter hat aber noch eine Überwachungsverpflichtung. Er muss dafür Sorge tragen, dass die Mieter die Räum- und Streupflicht auch ordnungsgemäß ausüben (LG Waldshut-Tiengen Az. 1 O 60/00). Kommt der Mieter dann seiner Verpflichtung nicht nach, ist er nach einem Urteil des Amtsgerichts Ulm schadenersatzpflichtig, wenn der Mieter den Gehweg nicht streut und es infolge von Glatteis zu einem Unfall kommt (Az. 6 C 968/86).

Nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az 318 a C 146/06) und der Richter am Landgericht Münster (8 S 425/03) müssen gebrechliche Senioren den Winterdienst (Schnee räumen, Streupflicht usw.) nicht erfüllen, auch wenn sie laut Mietvertrag hierzu verpflichtet sind. Hinweis zum Urteil LG Münster: „Mieter werden von der mietvertraglich übernommenen Pflicht zum Winterdienst dann frei, wenn sie persönlich aus gesundheitlichen Gründen diese Arbeiten nicht mehr erledigen können und weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Arbeiten zu finden sind. … Zuvor hatte der Mieter versucht, eine Firma mit dem Winterdienst zu beauftragen. Allerdings war in dem Ort hierzu keine Firma bereit. Zwar gab es Firmen, die Winterdienst anboten, dann jedoch nur für Krankenhäuser, Behörden oder größere Verwaltungsgebäude, also wenn größere Flächen zu betreuen waren. Kleinere Flächen waren für die Firmen unwirtschaftlich. Deshalb sei der Mieter wegen Unmöglichkeit von der mietvertraglich übernommenen Pflicht zum Winterdienst befreit. Quelle: kostenlose-urteile.de

Kosten für die Schneebeseitigung und die Streupflicht

Wer trägt die Kosten für Räumpflicht und Schneebeseitigung? Es gibt keine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Frage, ob generell der Mieter oder der Vermieter die Kosten für Arbeitsgeräte und Streumaterial zu tragen hat. Im Mietvertrag sollte daher eine Regelung über die Kostenfrage getroffen werden.

Als Vermieter sollten Sie bei Abschluss eines Mietvertrags darauf achten, dass die Pflichten für den Räum- und Streudienst klargestellt sind, also entweder der Mieter übernimmt diese oder es wird durch ein professionelles Unternehmen erledigt, wobei die Kosten hierfür ebenfalls dem Mieter auferlegt werden können (Stichwort Nebenkosten). Als Mieter müssen Sie die Pflichten zur Räumung bzw. die Kosten hierfür nur dann übernehmen, wenn diese im Mietvertrag auf sie abgewälzt wurden. Sollte es in dem Vertrag keine Regelung geben, so kann der Vermieter dies nicht später nachholen, sondern muss sich selbst darum kümmern und dafür aufkommen.

Umfang der Räumpflicht und Streupflicht

Die Räumpflicht erstreckt sich nicht nur auf Gehwege. So stürzte eine Frau auf der Zugangsrampe zur Tiefgarage und verletzte sich schwer. Sie hatte aus dem Auto einen Regenschirm holen wollen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07) sprach ihr ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 Euro zu, weil die Verkehrssicherungspflicht nicht in vollem Umfang erfüllt war.

Wer als Grundstückseigentümer mit seiner Immobilie an mehreren Straßen grenzt, ist auch überall verkehrssicherungspflichtig. So kann er sich nicht darauf berufen, die Räumpflicht würde nur für die Grundstücksseite gelten, von der aus man das Grundstück betreten oder befahren kann (Oberlandesgericht Brandenburg – Aktenzeichen 4 U 55/07). Auch auf den anderen Gehwegen / Bürgersteigen muss er die Streupflichten erfüllen. Im Urteilsfall war in etwa ein Meter breiter Korridor – beim Zugang zu einem Klinikum – schneefrei und eisfrei zu halten.

Räumpflicht bei Laub auf Gehwegen

Die Räumpflicht und ggf. sogar Reinigungspflicht ist nicht auf den Winter beschränkt. Gerade im Herbst erhöht bei Nässe das Laub auf Gehwegen die Rutschgefahr und damit auch die Verletzungsgefahr. Auch kann hier vertraglich die Räumpflicht auf Eigentümer und Mieter übertragen werden. Bei den Anforderungen an die Räumpflicht wegen erhöhter Rutschgefahr bedeutet nach Ansicht der Richter am LG Coburg (Urteil vom 22.02.2008 – Aktenzeichen: 14 O 742/07) „regelmäßig“ aber nicht permanent. So haftet ein Grundstückseigentümer nicht für Sturz wegen feuchtem Laub auf Gehweg, wenn er turnusmäßig das Laub beseitigt. Zu verlangen, dass Laub jeweils sofort entfernt wird, würde den Rahmen des tatsächlich und wirtschaftlich Zumutbaren überspannen.

Bei der Entsorgung des Laubs ist zu beachten, dass das Laub nicht einfach in den Rinnstein oder den Gulli gekehrt werden darf. Wer nicht gerade selbst kompostiert, darf aber in vielen Gemeinden das Laub entweder in der Biotonne oder während bestimmter Perioden kostenfrei bei einer Deponie entsorgen. Auch Laub von Bäumen, die dem Nachbarn oder der Gemeinde gehören, muss beseitigt werden. Nur wenn es so überhand nimmt, dass man es selbst nicht mehr bewältigen kann und das ortsübliche Maß übersteigt, ist im Einzelfall der Nachbar oder die Gemeinde hierfür verantwortlich.

Beim Einsatz von Laubbläsern oder Laubsammlern ist die zulässige Zeit des Einsatzes zu beachten. Nach einer Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung – 32. BImSchV) dürfen Laubbläser und Laubsammler in Wohngebieten nur zwischen 9 und 13 Uhr und zwischen 15 und 17 Uhr betrieben werden.

Gibt es Vorgaben für ein bestimmtes Streumittel?

Gibt es eine Vorgabe, welches Streumittel für die Verkehrssicherungspflicht einzusetzen ist? Die Gerichte gehen allgemein davon aus, dass Substanzen wie Granulat oder Split ausreichen. Lediglich bei einem ganz besonderen Gefälle könne der Einsatz von Salz geboten sein (so Landgericht Rottweil – Aktenzeichen 2 O 312/07). Wenn die örtliche Kommune aggressives Salz einsetzt, ist dies aber noch kein Grund, die Kommune hierfür zu belangen. So sieht das Thüringer Oberlandesgericht – Aktenzeichen 4 U 218/05 – keine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung, wenn ein Hausbesitzer geltend machen will, dass der Einsatz von Salz sein Grundstück „angreift“. Die Kommune muss sich einen eventuellen Folgeschaden nicht zurechnen lassen, wenn sie zur Bekämpfung von Schnee und Eis verpflichtet gewesen ist und dabei ortsüblich gehandelt hat.

Hat der Mieter im Erdgeschoss immer die Streupflicht?

Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach lediglich die Mieter des Erdgeschosses zum Räumen und Streuen verpflichtet sind. Bei Wohnanlagen wird häufig ein Winterdienst beauftragt, um die Gehwege und den Hauszugang von Schnee und Eisglätte zu befreien. Sand streuen und Schneee schippen ist nichts für Langschläfer, denn die Winterpflicht ist am frühen Morgen zu erfüllen. Die Gehwege sollten von rund 7 Uhr bis 20 Uhr gefahrlos passierbar sein. Insbesondere der Eisbeseitigung ist nachzukommen. Details können in der lokalen Straßenreinigungssatzung nach gelesen werden.

Grundsatz der Verhältnismäßigkeit

Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist anzuwenden. Wenn es also den ganzen Tag schneit, muss auch nicht den ganzen Tag Schnee geschippt werden. So sieht es zum Beispiel bei Eisregen das Oberlandesgericht Schleswig (Az. 11 U 14/2000). Alleine die Tatsache, dass sich jemand wegen Schnee oder Eis verletzt hat, reicht nicht aus, um eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Es müssen schon konkrete Hinweise vorliegen, dass der Hauseigentümer seiner Räumpflicht bzw. Streupflicht nicht ausreichend nachgekommen hat. Das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen konnte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 48/06) nicht dazu bewegen, einer Klägerin einen Schadenersatz zukommen zu lassen.

Die Verhältnismäßigkeit gilt auch für die Frage: „Wohin mit dem Schnee“? Vom eigenen Grundstück darf nicht einfach der Schnee auf die Straße geschippt werden. Die Verhältnismäßigkeit erlaubt hingegen das Schippen vom Gehweg auf die Seite des Gehweges, wenn der freigehaltene Streifen angemessen groß ist, so dass zum Beispiel 2 Fußgänger passieren können. Dafür reichen im allgemeinen 80 bis 120 Zentimeter (Oberlandesgericht Bamberg Az. 5 U 46/75). Nach Ansicht des BGH (Az: III ZR 8/03 vom 9. Oktober 2003) muss auf Fußwegen nur ein schmaler Streifen von 100 bis 120 Zentimetern frei gemacht werden muss.

Allerdings können einem Radfahrer, der auf einem innerhalb der geschlossenen Ortschaft gelegenen gemeinsamen Fuß- und Radweg infolge Glatteises zu Fall kommt, Amtshaftungsansprüche wegen Verletzung der winterlichen Räum- und Streupflicht gemäß § 839 BGB gegenüber der Gemeinde grundsätzlich zustehen.

Eine einheitliche Rechtsprechung zur Verhältnismäßigkeit kann man nicht ableiten oder erwarten. So sah ein Vermieter bei gefrierendem Regen keinen Handlungsbedarf, weil nach seiner Ansicht Streumaßnahmen „von vornherein aussichtslos und damit unzumutbar“ seien. Daraufhin verletzte sich ein Mieter bei einem Sturz schwer. Die Richter vom Landgericht Hamburg (LG Az. 309 S 234/97) verurteilten den Vermieter zur Leistung von Schadenersatz, denn er hätte wegen des Wetters „außergewöhnliche Anstrengungen zur Gefahrenbeseitigung“ vornehmen müssen.

Anders das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Aktenzeichen 7 U 237/07: Im Urteilsfall war der Gehweg nachweisbar geräumt worden. Aufgrund einer späteren Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenlaterne war eine Frau auf einer Eisfläche gestürzt und hatte Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangt. Nach Ansicht der Richter am OLG Karlsruhe sei diese spezielle Gefahrensituation jedoch durch den Grundstückseigentümer nicht zu erkennen gewesen. Auch kann die Eisfläche erst kurz vor dem Sturz der Frau entstanden sein.

Haftung bei Sturz wegen Schnee oder Glatteis

Stürzt eine Person auf dem schnee- oder eisglatten Gehweg oder dem Hauszugang, können ggf. Ansprüche (z.B. Schmerzensgeld) geltend gemacht werden. Außerdem kann ein Bußgeld verhängt werden. Anspruchsgegner ist der Hauseigentümer. Bei Mietshäusern der Vermieter, wenn er seiner Prüfpflicht nicht genügt hat, ob die Mieter den Winterdienst ausreichend erfüllen und natürlich auch der streupflichtige Mieter, wenn er dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist. Der Mieter oder ggf. Vermieter kann ggf. sogar wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 230 StGB) bei Personenschäden aufgrund Vernachlässigung der Streupflicht belangt werden.

Ein Vertrag zwischen Vermieter und Winterdienst gilt nicht nur gegenüber Fremden, die hier als Passanten stürzen und sich verletzen könnten, sondern eine solche Vereinbarung hat ebenfalls eine Schutzwirkung für die im Haus wohnenden Mieter ( Quelle: Winterdienst haftet bei Streupflicht auch gegenüber dem Mieter).

Privatgrundstück: Betreten auf eigene Gefahr

Die Räumpflicht und Streupflicht lässt sich grundsätzlich auch nicht durch Warnschilder, wie zum Beispiel: „Privatweg – Betreten verboten“ umgehen. Trotz eines Hinweisschildes „Betreten verboten!“ bleibt die Verkehrssicherungspflicht erhalten (Urteil OLG Saarbrücken vom 20.07.2004 – 4 U 644/03-116). Faustregel: Der Eigentümer eines Privatwegs bleibt auch dann zur Verkehrssicherung verpflichtet, wenn er den Zugang durch ein Schild „Privatgrundstück, Parken verboten, Betreten und Befahren auf eigene Gefahr“ regelt. Ein solches Warnschild kann jedoch unter dem rechtlichen Aspekt des Mitverschuldens für den Verkehr eine Veranlassung sein, auf dem Weg oder der Zufahrt bei winterlichen Verhältnissen eine besondere Vorsicht walten zu lassen.

Räumpflicht und Streupflicht im Mietvertrag festlegen

Wie dargelegt, kann der Vermieter per Mietvertrag oder sogar per Hausordnung die Räumpflicht und Streupflicht auf Mieter übertragen. Wird die Winterdienstpflicht vom Vermieter wirksam auf Mieter übertragen, haftet der Vermieter zum Beispiel nicht bei Glatteisunfällen. Der Vermieter kann davon ausgehen, dass der betreffende Mieter seiner Winterpflicht nachkommt (so zum Beispiel Oberlandesgericht Dresden Az. 7 U 905/96). Eine Kontrolle der Mieter ist aber zu empfehlen, denn wenn der Vermieter nie kontrolliert, gerät er auch wieder in die Haftung. Kann ein verpflichteter Mieter seiner Streupflicht nicht selbst nachkommen, muss er für eine Vertretung sorgen.

Absicherung durch Private Haftpflichtversicherung

Die Private Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Privatperson und sichert die Privatperson auch als Mieter oder Eigentümer einer ausschließlich zu Wohnzwecken verwendeten Wohnung ab. Dies bezieht sich z.B. auch auf die Räum- und Streupflicht. Ein selbstbewohntes Einfamilienhaus ist also über die Privathaftpflichtversicherung mit entsprechendem Versicherungsschutz abgedeckt

Hauseigentümer- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung braucht praktisch jeder, der Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks ist, für das ihm die Verkehrssicherungspflicht obliegt. Gleiches gilt für Besitzer von Eigentumswohnungen (wobei hier aber überwiegend der Verwalter eine entsprechende Versicherung für das gesamte Objekt abgeschlossen hat). Wie bei allen Haftpflichtschäden, so haftet der Eigentümer auch hier mit seinem gesamten Vermögen und – bis zur Pfändungsgrenze – mit seinem Einkommen. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht schützt den Eigentümer, sein Einkommen und sein Vermögen vor solchen Forderungen und ist in der Regel auch recht günstig. Fazit: Eine Versicherungsprämie, die sich lohnt.

Fazit: Grundsätzlich gilt zwar, dass die Gemeinden die Verkehrssicherungspflicht tragen, d.h. Die Gemeinden müssen also dafür sorgen, dass die Straßen und Gehwege ohne Gefahr durch den Bürger genutzt werden können. Sie können diese Pflicht jedoch an die Grundstückseigentümer per Satzung weitergeben, die wiederum bei vermieteten Objekten in den meisten Fällen an die Mieter übertragen wird. Sollten Sie in ihrem Mietvertrag eine solche Klausel finden, ist es ratsam sich daran zu halten, denn die aus einem solchen Sturz entstehenden Kosten können teuer werden.

Wer die Winterpflicht zu erfüllen hat, sollte dies nicht auf die leichte Schulter nehmen. Aber auch gerade im Herbst wird das Risko auf Gehwegen unterschätzt. So kann sich das Herbstlaub auf Gehwegen schnell in eine rutschige Masse verwandeln und der Fußgänger ist im Herbst noch nicht auf „Ausrutschen“ eingestellt. Sollte jemand vor dem eigenen Haus stürzen und sich verletzen, ist man im allgemeinen als Eigentümer des Hauses im Rahmen einer Haus- und Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung abgesichert (für den Fall, dass die Pflichten nicht übertragen wurden) und als Mieter über die eigene private Haftpflichtversicherung.

Quelle: http://www.finanztip.de/recht/a/streupflicht.ht

Mietminderung bei unzumutbaren Klopfgeräuschen in der Heizung

Heizungsgeräusche stellen Mietmangel dar

Wenn die Zentralheizung nachts und früh morgens unzumutbare Klopfgeräusche macht, kann der Mieter die Miete mindern. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Darmstadt hervor, das in der Berufungsinstanz eine Entscheidung des Amtsgerichts Darmstadt bestätigte.

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Im zugrunde liegenden Fall verursachte die Heizungsanlage nachts und in den frühen Morgenstunden unzumutbare Klopfgeräusche. Diesen Sachverhalt stellte das Amtsgericht (1. Instanz) im Rahmen einer Beweisaufnahme fest, in der es verschiedene Zeugen vernahm.

Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich eingeschränkt

Das Landgericht Darmstadt führte in seiner Entscheidung aus, dass die Klopfgeräusche in der Heizung einen Fehler der Mietsache darstellen und die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich mindern. Es bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts, wonach der Mieter die Miete mindern dürfe (§ 537 Abs. 1 BGB). Ein Minderungsbetrag von monatlich 70,- DM sei hier im Fall angemessen (was einer Minderungsquote von 17 % entspricht).

Landgericht Darmstadt, Urteil vom 25.10.1978

– 7 S 131/78 –

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 16.11.2011

Quelle: ra-online, Landgericht Darmstadt (zt/WM 1980, 52/pt)

BGH: Eigentümerversammlung – Sog. Subtraktionsverfahren zur Feststellung des Beschlussergebnisses rechtmäßig

„Soweit nicht anders in Gemeinschaftsordnung oder durch Eigentümerbeschluss geregelt, kann der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis bereits dadurch feststellen, dass er bereits nach Abfrage von NEIN-Stimmen bzw. Enthaltungen die Anzahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als JA-Stimmen wertet.“

BGH, Beschl. v. 19.09.2002 – V ZB 37/02

Die Praxis:

In der Praxis erfolgt die Feststellung des Beschlussergebnisses oftmals nur durch Abfragen von NEIN-Stimmen bzw. Enthaltungen, wobei dann alle restlichen Stimmen als Zustimmung gewertet werden (sog. Subtraktionsverfahren).

Das juristische Problem:
Feststellung eines Beschlussergebnisses nur bei Überwiegen der JA-Stimmen

Juristisch „sauber“ galt bisher ein Beschluss als zustande gekommen, wenn die abgegebenen JA-Stimmen die NEIN-Stimmen überwogen, wobei Enthaltungen als nicht abgegebene Stimmen anzusehen waren und unbeachtlich bleiben.
Bei dem oben dargestellten Subtraktionsverfahren wurde aber nach den JA-Stimmen nicht konkret gefragt!
Dann ist aber fraglich:
Sind etwa alle derart gefassten Beschlüsse etwa überhaupt nicht zustande gekommen?

Die Lösung des BGH:

Das Schweigen der nicht mit NEIN oder überhaupt nicht stimmenden Eigentümer wird in eine stillschweigende Zustimmungserklärung umgedeutet.
Die Folge: Durch diesen kleinen „Kunstgriff“ kommt der Beschluss doch zustande!

Quelle: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt –

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mail: info@krall-kalkum.de

Web: www.krall-kalkum.de

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Prozessvollmacht des Verwalters

Rechtsfrage:

Bedarf der WEG-Verwalter für die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer im Anfechtungsprozess einer gesonderten Bevollmächtigung per Beschlussfassung der Wohnungseigentümer?

Hierzu LG Karlsruhe – Urteil vom 11.05.2010 – Az.: 11 S 9/08:

Der Verwalter ist bereits gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Anfechtungspro-zess gesetzlicher Prozessvertretern der beklagten Wohnungseigentümer. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigen-tümer mit Wirkung für und gegen sie sämtlichen Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Da das Amtsgericht das schriftliche Vorverfahren angeordnet hatte, begann ab Zustellung der Beschlussanfechtungsklage an den Verwalter die gesetzliche Notfrist von zwei Wochen zur Verteidigungsanzeige zu laufen. Die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist damit bereits nach ihrem Wort-laut erfüllt. Der Verwalter ist im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungs-macht auch befugt, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung für die beklagten Miteigentümer zu beauftragen.

Quelle: www.friesrae.de

Gebäudeversicherung: Wasserschaden rechtzeitig melden

Wer seiner Versicherung einen Leitungswasserschaden verspätet meldet der riskiert seinen Versicherungsschutz. Das hat das Amtsgerichts Wuppertal entschieden (Urt. v. 5.4.07; Az.: 39 C 557/ 06).  Eine erst zwei Wochen nachher abgegebene Schadensmeldung sei nicht mehr unverzüglich. Die Versicherung habe dann keine Gelegenheit mehr, schnell eigene Ermittlungen zu Schadensursache und -umfang anzustellen und Schadensminderungsmaßnahmen zu treffen.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

Einberufung der Eigentümerversammlung – Absenden der Einladungen genügt

Die Verpflichtung eines Verwalters, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist mit der Absendung der Einladung erfüllt. Auf den Zugang der Einladung kommt es nicht an. Dieser fällt in die Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer.Voraussetzung ist natürlich, dass der Verwalter die Absendung der Einladungen mit entspr. Belegen nachweisen kann, z.B. durch Vorlage entsprechender Einlieferungsscheine. In der Versammlung (wirksam) gefasste Beschlüsse können daher nicht angefochten werden.

AG Aachen, 25.2.2009, Az: 119 C 80/08

Quelle: www.ml-fachseminare.de

Nochmals: Vertretungsvollmachten für Eigentümerversammlungen sind müssen im Original vorgelegt werden

Das LG München vertritt zu Recht die Auffassung, dass insbesondere bei vereinbartem schriftlichen Nachweis der Vertretungsmacht in der Eigentümerversammlung eine Originalurkunde vorzulegen ist (Faxe, E-Mails oder Computerausdrucke reichen nicht aus).

LG München I, Beschl. v. 15.4.2010 – 1 T 5151/10

Quelle: Fritsch, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

20° C Raumtemperatur ist ausreichend

Jedes Jahr zu Beginn der kalten Jahreszeit wird die Frage aufgeworfen, welche Mindestraumtemperaturen der Vermieter in den Mieträumen garantieren muss. Nach einem Urteil des OLG München vom 21.11.2000 (Az.: 5 U 2889/00, NZM 2001, 382) ist der Vermieter von Büroräumen ohne besondere Abrede (z.B. im Miet-vertrag) zur Herstellung einer Raumtemperatur von 20° C verpflichtet. Auf höhere Raumtemperaturen hat der Mieter keinen Anspruch. Dies gilt auch für Büroräume, in denen überwiegend sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten ausgeübt werden. Das OLG München verweist zur Begründung seiner Auffassung auf die DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden), die AVO (Arbeitsstättenverordnung vom 20.3.1975 i. d. F. vom 4.12.1996) sowie auf die Arbeitsstättenrichtlinie zu Raumtemperaturen. Danach ist für Büro-, Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung sowie für Wohn- und Schlafräume eine Mindesttemperatur von 20° C vorgeschrieben. Eine Mindesttemperatur von 21° C ist nur für Pausen-, Liege-, Sanitär- und Sanitätsräume vorgeschrieben. 22° C sind empfohlen für Krankenhauszimmer und Umkleideräume in Schwimmbädern. Auch die überwiegende Auffassung in der Literatur sieht 20° C als ausreichend an (Sternel, Mietrecht 3. Auflage II Rd.-Nr. 62; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Auflage III B Rd.-Nr. 1306). Dabei wird – so das OLG München – nicht verkannt, dass Büroräume in gehobener Lage und Ausstattung bei ebenfalls gehobenem Mietpreis von monatlich DM 30,00 pro qm mit angenehmer Raumtemperatur geschuldet sind und vom Mieter erwartet werden dürfen. Dem ist allerdings bei objektiver Betrachtung bei tatsächlich erreichten Temperaturen von 20° C Genüge getan.

Legt der Mieter – egal aus welchen Gründen – Wert auf höhere Raumtemperaturen, ist es ihm unbenommen, im Mietvertrag bestimmte gewünschte Mindesttemperaturen zu vereinbaren und sich damit einen entsprechenden Rechtsanspruch zu verschaffen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Stromleitungen sind Gemeinschaftseigentum

Stromleitungen, die zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten führen, sind gemeinschaftliches Eigentum. Die Gemeinschaft stellt diese Leitungen zur Verfügung.

Das gilt auch für Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller der Wohnungseigentumsanlage durch das Gebäude führenund nur eine einzelne Wohnungseinheit versorgen (LG München I, 8.11.2010, 1 S 10608/10). Davon zu unterscheiden sind die Leitungen, die in den Wändeneiner Sondereigentumseinheit verlaufen, nachdem sie von den Hauptleitungen abgezweigt sind. Diese stehen im Sondereigentum.

Quelle: ra-online

Mieter muss sein Nutzungsverhalten auf die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung abstellen

Ein Mieter muss in der Wohnung heizen und / oder lüften, damit es nicht zu feuchten Wänden in der Wohnung kommt. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg hervor.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 09.02.1990 – 11 S 347/88 –

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Im zugrunde liegenden Fall gab es in der Wohnung einer Mieterin eine feuchte Wand im Schlafzimmer. Ein Gutachter stellte fest, das die Feuchtigkeit nicht von außen durch die Außenwände nach innen durchschlug, sondern dass es sich bei den Feuchtigkeitserscheinungen eindeutig um Folgen von Tauwasserbildung aus der Raumluft handelte. Ferner stellte der Gutachter fest, dass keine den Wärmedämmwert herabsetzende Durchfeuchtung der Außenschale vorlag und dass der Wärmeschutz des Gebäudes den Mindestanforderungen im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung entsprach.

Mieterin klagte auf Beseitigung der feuchten Stellen

Wegen der feuchten Wand verklagte die Mieterin den Vermieter auf Behebung der Ursachen für die Feuchtigkeit. Das Landgericht Hamburg wies die Klage ab. Die Mieterin habe keinen derartigen Anspruch, weil das Mietobjekt vertragsgemäß sei. Die feuchten Stellen seien auf das Nutzungsverhalten der Mieterin zurückzuführen. Diese habe das Schlafzimmer nicht ausreichend belüftet und/oder beheizt.

Gericht: Mieterin muss ihr Nutzungsverhalten auf die Beschaffenheit der von ihr gemieteten Wohnung abstellen

Zwar könne der Mieterin grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, bei welcher Raumtemperatur sie schlafen solle, meint das Gericht. Auf der anderen Seite seien Mieter aber gehalten, ihr Nutzungsverhalten auch auf die Beschaffenheit der von ihnen gemieteten Wohnung abzustellen, führte das Gericht weiter aus. Das heiße im konkreten Fall, dass die Klägerin ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten – soweit dies zumutbar sei – den Gegebenheiten einer ordnungsgemäß, den damaligen Vorschriften entsprechend errichteten Wohnung anpassen müsse.

Schlafen bei geöffnetem Fenster

Dies bedeute, dass die Klägerin, wenn sie im Schlafzimmer nachts eine Temperatur von nur 15° C haben wolle, die erhöhte Luftfeuchtigkeit durch ein geöffnetes Fenster abführen müsse oder den Raum tagsüber auf etwa 18 – 20° C aufheizen und die entstehende Feuchtigkeit mindestens morgens und abends – bei Bedarf, zum Beispiel bei starkem Beschlagen der Fensterscheiben auch öfter – durch kräftiges Stoßlüften abführen müsse.

Nach den Erläuterungen des Sachverständigen reiche eine dieser alternativen Maßnahmen aller Wahrscheinlichkeit nach aus, um die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.10.2011

Quelle: ra-online, Landgericht Hamburg (vt/pt) www.kostenlose-urteile.de

Waschmaschine verboten ?

 Die Klausel, “Das Aufstellen einer privaten Waschmaschine in der Wohnung ist untersagt” ist unwirksam. Auch ein Trockner ist erlaubt.

Gericht: Amtsgericht Hameln – Aktenzeichen: Az 23 C 380/93

Quelle: http://suche-urteile.de/

Keine Abrechnung durch den Miet-Verwalter

 Auch der Verwalter von Mietwohnungen braucht keine Abrechnung der Betriebskosten vorzunehmen, wenn der Vertrag zum Jahresende gekündigt worden ist.

Dieses galt und gilt auch bei den Verwaltern von Wohnungseigentum – hier die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten.

AG Magdeburg, 24. Juli 2002, Az. 17C 4962/01

Durchbohrte Wandfliesen: 14 Bohrlöcher im Bad liegen noch im verkehrsüblichen Maß

Mieter darf im notwendige Badaccessoires installieren – Vermieter erhält keinen Schadenersatz

Mieter dürfen im Rahmen des Verkehrsüblichem Wandfliesen im Badezimmer durchbohren. 14 Bohrlöcher für z.B. die Installation von Handtuchhalter, Spiegel und Konsole überschreiten noch nicht das verkehrsübliche Maß. Insoweit ist unbeachtlich, dass ein Bohrloch als Sachbeschädigung zu werten ist. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Kassel hervor.

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Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter nach der Beendigung des Mietvertrages über verschiedene Schönheitsreparaturen. Der Vermieter verlangte darüber hinaus vom Mieter Schadensersatz für 14 Dübellöcher im Badezimmer. Der Mieter hatte diese Löcher in die Fliesen im Badezimmer gebohrt, um Spiegelkonsole etc. anzubringen.

Amtsgericht: Bohrlöcher sind im verkehrsüblichen Maß erlaubt

Das Gericht lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters hinsichtlich der Bohrlöcher ab. Nach ständiger Rechtsprechung sei es dem Mieter im Rahmen des § 548 BGB gestattet, Hilfsmaßnahmen wie zum Beispiel Dübellöcher in Badezimmern durchzuführen, führte das Gericht aus. Das sei selbst dann erlaubt, wenn das Bohrloch als Sachbeschädigung zu bewerten sei. Allerdings dürfe das verkehrsübliche Maß an Bohrlöchern nicht überschritten werden.

Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadenersatz

Im Hinblick darauf, dass in jedem Badezimmer üblicherweise Handtuchhalter, Spiegel und Konsole angebracht würden, sei es auch hier dem Mieter gestattet gewesen, so zu verfahren. Schadenersatz für die Bohrlöcher schulde der Mieter nicht, urteilte das Amtsgericht Kassel.

der Leitsatz

§ 548 BGB (rao)

Mieter dürfen im Rahmen des Verkehrsüblichem Wandfliesen im Badezimmer durchbohren. 14 Bohrlöcher für z.B. die Installation von Handtuchhalter, Spiegel und Konsole überschreiten noch nicht das verkehrsübliche Maß. Insoweit ist unbeachtlich, dass ein Bohrloch als Sachbeschädigung zu werten ist. Der Vermieter kann keinen Schadenersatz für die Löcher verlangen.

Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.03.1996

– 451 C 7217/95 –

© kostenlose-urteile.de Berlin 29.09.2011 –

Quelle: Bundesgerichtshof/http://www.ra-online.de/

Verwalter kann bei Verwalterwahl Vollmachten für seine Wahl einsetzen

OLG München, Beschl. v. 15.9.2010 – 32 Wx 16/10, IMR 2010, 482

Der Verwalter nach WEG ist nach zutreffender Auffassung bei der Abstimmung über die Wahl oder Abwahl des Verwalters, sofern es sich nicht um eine Abwahl aus wichtigem Grund handelt, grundsätzlich berechtigt, als Vertreter von Wohnungseigentümern deren Stimmrecht auszuüben.

Quelle: Fritsch, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Schimmelpilz: Muss der Vermieter Schmerzensgeld zahlen, wenn die Kinder des Mieters an Asthma erkranken?

Was ist geschehen?

Im Jahr 1999 kommt es zu einem Rohrbruch. Anschließend entsteht Schimmelpilz. Zwei Kinder des Mieters im Babyalter haben in der Folgezeit sehr häufig Atemwegsinfekte. Nach etwa vier Jahren erkranken sie unheilbar an Asthma. Daraufhin zieht der Mieter aus und verlangt Schmerzensgeld sowie eine lebenslängliche Rente für seine Kinder.

Was sagt das Gericht?

Das Berliner Kammergericht stellt sich auf die Seite des Vermieters. Der Vermieter haftet dann nicht mehr, wenn der Mieter konkrete Gesundheitsgefahren kennt und trotzdem in der Wohnung bleibt. Zwar obliegen dem Vermieter Verkehrssicherungspflichten, d.h. er muss dafür sorgen, dass der Mieter und seine Familie durch den Zustand der Wohnung keine Schäden erleiden. Gleichzeitig darf er aber darauf vertrauen, dass der Mieter seine Kinder beaufsichtigt und für sie sorgt. Im hier entschiedenen Fall hat der Mieter seine Kinder aber über Jahre in der vom Schimmel befallenen Wohnung wohnen lassen, obwohl diese verstärkt unter Atemwegserkrankungen litten. Dabei wäre es vernünftig gewesen, spätestens Ende 1999 auszuziehen oder zumindest – gegebenenfalls mithilfe des Gesundheitsamts – auf die Beseitigung des Schimmels zu drängen. Wenn der Mieter aber seine Kinder jahrelang ohne Not einem erkannten Gesundheitsrisiko aussetzt, haftet der Vermieter nicht mehr. (KG, Beschl. v. 09.03.2006 – 22 W 33/05)

Was sagt Ihr Anwalt?

Wird dem Vermieter Schimmelpilzbefall in einer Wohnung angezeigt, sollte er schnellstmöglich die Ursachen durch einen Sachverständigen klären und die Schäden beseitigen lassen. Verlangt der Mieter vor Gericht eine Mängelbeseitigung, ist der Vermieter in der Pflicht: Der Mieter muss nur beweisen, dass die Wohnung mangelhaft war. Das wird ihm bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall in der Regel leicht gelingen. Der Vermieter hingegen muss beweisen, dass der Schimmelpilz nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, sondern vom Mieter selbst – durch falsche Belüftung und Beheizung der Räume – verursacht wurde. Das gilt aber nur im Groben. Im Einzelnen sind Schimmelpilz-Konflikte bautechnisch und juristisch schwer in den Griff zu bekommen. Es gibt eine ganze Reihe von typischen Fallkonstellationen, aber auch sehr schwierige Situationen, die auch für Experten kaum eindeutig zu klären sind. In jedem Fall empfiehlt es sich, schon frühzeitig mit Sachverständigen und Anwalt in Kontakt zu treten.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – http://www.friesrae.de

Wartung von Gasthermen

Tritt an einer Gastherme ein Defekt auf, so kann der Vermieter die Pflicht haben, diesen auch dann zu beseitigen, wenn der Mieter vertraglich zur jährlichen Wartung des Boilers verpflichtet ist. Das hat das AG Düsseldorf entschieden (Beschluss vom 22.01.2009, Az. 32 C 12149/08). Der Vermieter sei jedenfalls dann dafür verantwortlich, die Wohnung in einem beheizbaren Zustand zu erhalten, wenn der Mieter zwar zur Wartung und Reinigung verpflichtet sei, aber noch kein ganzes Jahr in der Wohnung lebe.

Quelle: recht-einfach-erklaert.de

Verwalter muss nicht unbegrenzt Auskünfte erteilen

Wohnungseigentümer sollten an den Eigentümerversammlungen teilnehmen, um offene Fragen zu klären und an den Beschlüssen mitzuwirken. Tun sie dies nicht, können sie vom Verwalter nicht erwarten, dass er ihnen separat Auskünfte erteilt und Unterlagen übersendet. Auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 66/10) weist die „Wüstenrot Bausparkasse AG“ hin.

Im entschiedenen Fall sah es der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung nicht für nötig an, die Eigentümerversammlungen zu besuchen. Er schickte aber laufend Schreiben an den Verwalter und verlangte schriftliche Auskünfte und Unterlagen zur Jahresabrechnung und zu anderen Angelegenheiten der Verwaltung. Nachdem der Verwalter 98 Schreiben beantwortet und dabei zahlreiche Unterlagen übersandt hatte, weigerte er sich, weitere Fragen zu beantworten. Vor Gericht zog der Eigentümer den Kürzeren.

Laut dem Bundesgerichtshof kann ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nur in der Eigentümerversammlung Auskunft zu offenen Fragen verlangen. Das Recht zur Auskunft könne nämlich nur von den Eigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden, es sei denn, es handelt sich um Angelegenheiten, die ausschließlich einen Eigentümer gesondert betreffen.

Nur wenn in der Eigentümerversammlung keine ausreichende Gelegenheit besteht, offene Fragen zu klären, müsse der Verwalter auch außerhalb der Versammlung einzelnen Eigentümern Auskünfte erteilen. Gewünschte Unterlagen könne ein Eigentümer grundsätzlich nur in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen. Dort könne er sich auf seine Kosten Kopien anfertigen.

Quelle: Wüstenrot Bausparkasse

Verstößt ein Versicherter gegen Sicherheitsvorschriften, indem er es versäumt, ein weitgehend leer stehendes Gebäude im Winter zu beheizen beziehungsweise das Wasser abzulassen, so darf sein Gebäudeversicherer im Falle eines Schadens seine Leistungen wegen grober Fahrlässigkeit drastisch kürzen.

Der Fall
Der Kläger hatte bei der Beklagten eine Gebäudeversicherung unter Einschluss des Leitungswasserrisikos abgeschlossen.

Rohrbruch

In dem versicherten Haus befanden sich eine Gaststätte sowie vier Wohnungen. Doch drei der Wohnungen sowie die Gaststätte wurden nicht mehr genutzt. Der vierte Mieter sollte am 31. Dezember 2008 ausziehen. Weil er diesen Termin nicht halten konnte, hatte er mit dem Kläger vereinbart, die Wohnung noch den Januar über nutzen zu dürfen.
Mitte Januar fiel dem Mieter auf, dass an einer der Wände seines Kellers Wasser herablief. Ursache dafür war ein infolge Frosteinwirkung gebrochenes Rohr in der unbewohnten Dachgeschosswohnung des Hauses.
Den dadurch entstandenen Gebäudeschaden in Höhe von knapp 12.000 Euro machte der Kläger seinem Gebäudeversicherer gegenüber geltend. Doch dieser wollte sich nur zu einem geringen Teil an den Kosten beteiligen.
Grob fahrlässig

Der Versicherer war der Meinung, dass der Kläger gegen die dem Vertrag zugrunde liegenden Sicherheitsvorschriften verstoßen und den Rohrbruch somit grob fahrlässig ermöglicht hatte.
Nach diesen Vorschriften war der Versicherte nämlich unter anderem dazu verpflichtet, wasserführende Einrichtungen in nicht genutzten Gebäudeteilen abzusperren und zu entleeren und sie regelmäßig zu kontrollieren. Das hatte der Versicherte jedoch nachweislich versäumt. Der Gebäudeversicherer war daher lediglich dazu bereit, sich zu 30 Prozent an dem Wasserschaden zu beteiligen.
In dem anschließenden Rechtstreit vor dem Essener Landgericht verteidigte sich der Kläger damit, dass er die Sicherheitsvorschrift nicht erfüllen konnte. Denn hätte er das gemacht, hätte er automatisch auch dem noch verbliebenen Mieter Heizung und Wasser abstellen müssen. Es war nämlich technisch nicht möglich, die Wasserzufuhr einzeln abzustellen.

Doppelter Verstoß

Doch das vermochte das Gericht nicht zu überzeugen. Es wies die Klage als unbegründet zurück. Nach Ansicht der Richter hat der Kläger den Schaden grob fahrlässig verursacht. Denn er hat gleich in zweierlei Hinsicht gegen die vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften verstoßen. Dabei hat er in besonders hohem Maße das außer Acht gelassen, was jedem hätte einleuchten müssen.
Der Kläger hätte nämlich nicht nur die wasserführenden Anlagen in den nicht benutzten Teilen des Gebäudes absperren und entleeren, sondern in der kalten Jahreszeit das gesamte Haus beheizen müssen.
Vertragliche Verpflichtung

Das Argument des Klägers, dass es ihm unmöglich gewesen sei, das Wasser abzusperren, weil das für einzelne Gebäudeteile beziehungsweise Wohnungen technisch nicht möglich und der verbleibende Mieter auf eine Wasserversorgung angewiesen war, ließen die Richter nicht gelten.

„Denn der Kläger hatte sich gegenüber dem beklagten Versicherer vertraglich dazu verpflichtet, wasserführende Leitungen für einzelne Gebäudeteile in speziellen Situationen abzusperren. Wenn er sich hierzu verpflichtet hatte, musste er auch diesbezügliche Vorkehrungen treffen“, so das Gericht.

Angesichts eines derartigen Fehlverhaltens halten die Richter eine Leistungskürzung in Höhe von mindestens 70 Prozent für gerechtfertigt. Dem Kläger stehen daher keine weiteren Ansprüche gegen seinen Versicherer zu.

Für Fragen zu Ihrer risikogerechten Absicherung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Freundliche Grüße

Jens-Peter Oblau
– Leitung Geschäftsfeld Immobilien –

Caninenberg & Schouten GmbH

www.caninenberg-schouten.de

Mietrechtslexikon

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht

Größtes enzyklopädisches online Lexikon zum deutschen Mietrecht auf Basis der Rechtsprechung: Über 750 Suchworte und mehr als 1.250 Urteile zum Mietrecht.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/katalog_neu.htm

Leserbrief:

Muss eine vorhandene Wärmedämmung im Dachgeschoss erneuert werden wenn bereits eine Dämmung vorhanden ist?

In einer von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Decke eines begehbaren Dachgeschoßes gedämmt. Nunmehr behauptet eine Wohnungseigentümerin, diese Dämmung sei nicht ausreichend und müsse erneuert werden.

Muss diese Dachgeschoßdämmung trotz vorhandener Dämmung neu gemacht werden? Welche Dämmungsdicke wird gesetzlich verlangt, falls bereits eine Dämmung vorhanden ist?

Anwort vo RA. Fritsch: In obiger Angelegenheit nehme ich beratendes Mitglied des BVI Stellung wie folgt, wobei ich darauf hinweise, dass die von Ihnen angesprochene Frage weniger eine Bau-/WEG-rechtliche darstellt, sondern vielmehr eine bautechnische, weshalb ich hier Kontaktaufnahme mit einem Baufachmann anrate.

Gem. § 10 Abs. 3, Abs. 4 EnEV 2009 besteht eine Nachrüstverpflichtung für Bestandsgebäude hinsichtlich der Dämmung nicht begehbarer, aber zugänglicher oberster Geschossdecken bzw. hinsichtlich begehbarer oberster Geschossdecken nur, soweit diese bis dato ungedämmt sind (vgl. Wortlaut der Bestimmung). Soweit demnach bereits eine Dämmung besteht, ist m.E. § 10 Abs. 3, 4 EnEV 2009 nicht einschlägig.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch – Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und

Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

BGH zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011

– VIII ZR 251/10 –

Wenn eine Garage Bestandteil eines Wohnungsmietverhältnisses ist, kann sie nicht einzeln gekündigt werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. In seinem Urteil führt der BGH aus, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage als Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages anzusehen ist.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht.

Garage als Bestandteil des Wohnungsmietverhältnis kann nicht einzeln gekün-digt werden

Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Woh-nungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall.

Vermutung spricht hier für zwei getrennte Mietverträge

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinba-rungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Quelle: ra-online, Amtsgericht Spandau (vt/pt)

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Nichts wird langsamer vergessen als eine Beleidigung eines Wohnungseigentümers und nichts eher als eine Wohltat.“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.