Ärger mit dem Winterdienst

Wer muss wann und wie Schnee und Glatteis beseitigen? Und wann kommt man als Mieter von der übernommenen Schneeräum-Verpflichtung frei? Diese Fragen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Wer ist zuständig?

Grundsätzlich ist die Schnee- und Eisbeseitigung Vermietersache. Es ist aber zulässig und weitgehend verbreitet, die Verpflichtung auf einen oder mehrere Mieter abzuwälzen. Das muss sich aber eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben.

Der Vermieter kann aber auch dann nicht sagen: „Nach mir die Sintflut“. Er hat die Verantwortung dafür, dass alles klappt. Insbesondere muss er, wenn mehrere Mietparteien vertraglich zur Schneeräumung verpflichtet sind, einen Reinigungsplan aufstellen.

Was muss gereinigt werden?

In § 33 Hamburgisches Wegegesetz ist genau geregelt, wann was zu tun ist. Die wichtigsten Einzelheiten:

· Schnee und Eis müssen in der für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite geräumt werden (im Normalfall ein etwa 1 m breiter Streifen).

· Treppen müssen in voller Breite frei gemacht werden.

· Bei Glätte ist mit abstumpfenden Mitteln zu streuen, wobei Tausalz und tausalzhaltige Mittel nicht verwendet werden dürfen (Umweltschutz!).

Wann muss man in Aktion treten?

· Schnee muss unverzüglich nach Ende des Schneefalls geräumt.

· Eisglätte muss abgestreut werden, sobald sie eintritt.

· Dauert der Schneefall über 20 Uhr hinaus an oder schneit und friert es erst nach dieser Zeit, so sind die Reinigungsarbeiten bis morgens um 8.30 Uhr, sonn- und feiertags bis 9.30 Uhr, zu erledigen.

Schneeschieber und Streumaterial

Der „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ sieht vor, dass der zur Reinigung verpflichtete Mieter selbst auf seine Kosten für die Beschaffung zu sorgen hat. Zumindest bei größeren Wohnanlagen sollte man als Mieter aber darauf dringen, dass der Vermieter Geräte und Material stellt, da die Kosten den einzelnen Mieter beträchtlich belasten können, von der Schwierigkeit der Beschaffung für autolose oder ältere Menschen ganz abgesehen.

Wege auf dem Grundstück

Die Wege auf den Grundstück (Zuwegung zum Haus, zu den Müllgefäßen und zu Kfz-Stellplätzen)müssen ebenfalls begehbar gehalten werden.

Wann endet die Verpflichtung?

Wenn man dauerhaft krank oder aus Altersgründen gebrechlich wird und deshalb die Schnee- und Eisbeseitigung nicht mehr erledigen kann, wird man von der Verpflichtung frei. Man sollte sich dies vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen. Mancher Vermieter verlangt dann, dass der betreffende Mieter auf seine Kosten für eine Ersatzkraft sorgt. Das muss der Mieter aber nicht! Warum, erläutert ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg.

Der Vermieter kann die Kosten für eine von ihm engagierte Ersatzkraft in aller Regel auf alle Mieter umlegen.

Quelle www.mieterverein-hamburg.de

Vermietern droht der Ausschluss ihrer Nachforderungen

Mit dem Jahresende kommt auf die meisten Vermieter wieder die Abrechnung der Betriebskosten zu. Dies gilt für diejenigen, welche die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erfolgen. Bei einer Abrechnung nach dem Kalenderjahr muss dies bis zum 31. Dezember erfolgen. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Allein die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung reicht zur Wahrung der Abrechnungsfrist nicht aus. Erforderlich ist, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Quelle: http://www2.haus-und-grund.com/

Betriebskostenabrechnung

Rechtsfrage:

Wie ist zu verfahren, wenn der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung u. a. auf Ablesewerte nicht geeichter Abwasserzähler stützt?

Hierzu BGH – Urteil vom 17.11.2010 – Az.: VIII ZR 112/10:

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung kommt es allein darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG* nicht entgegen.

*§ 25 EichG: Fortbestehen von Eichpflichten

(1) Es ist verboten,

1. Messgeräte zur Bestimmung

a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflussstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,

b) (…)

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können.

Anmerkung vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:

Den erforderlichen Nachweis kann der Vermieter durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle (z. B. Landesgewerbeanstalt) führen, aus der hervorgeht, dass die nicht geeichten Zähler die Messtoleranzgrenzen eingehalten haben.

Quelle: www.friesrae.de

Schleim ist kein Mangel

Gericht verweigerte Mietminderung wegen Biofilms

Es ist zweifellos für niemanden besonders angenehm, in der Einfüllkammer der Waschmaschine und im Spülkasten der Toilette regelmäßig einen schwarzen, schleimigen Belag zu entdecken, der sich auch nach seiner Entfernung innerhalb kurzer Zeit wieder bildet. Der Mieter einer Wohnung wandte sich deswegen an den Eigentümer und forderte ihn auf, die Ursache dieser Schleimbildung zu beseitigen. Es handle sich um einen Mangel, der von ihm nicht hingenommen werden müsse. Ein für den Prozess bestellter Sachverständiger bestätigte das Vorhandensein des Biofilms. Gleichzeitig wies er aber auch auf Gutachten diverser Hygieneinstitute und Verbände hin, welche solche Ausflockungen als völlig unschädlich für die Gesundheit bezeichnen. Deswegen entschied der zuständige Richter nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, die Klage abzuweisen. Von einem Mangel der Mietsache könne man in diesem Falle nicht sprechen.
(Amtsgericht Münster, Aktenzeichen 28 C 2750/09)

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern

BK-Abrechnung: Wann wahrt der Vermieter die Abrechnungsfrist?

Die Jahresfrist zur Abrechnung der Betriebskosten ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Die rechtzeitige Absendung durch den Vermieter genügt nicht.

Darum geht es:

Der Vermieter versendet die Betriebskostenabrechnung 2004 am 21.12.2005 mit der Post. Der Mieter verweigert die Nachzahlung und behauptet, die Abrechnung sei ihm erst nach dem 31.12.2005 – und damit zu spät – zugegangen.

Hintergrund:

Der Vermieter muss über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Tut er das nicht, kann er keine Nachforderung mehr durchsetzen. In den meisten Fällen ist der „Abrechnungszeitraum“ das Kalenderjahr, so dass der Vermieter bis zum 31.12. des Folgejahres abgerechnet haben muss. Aber genügt es, wenn der Vermieter die Abrechnung bis zum 31.12. per Post versendet und die Abrechnung (z. B. wegen Postverzögerungen) dem Mieter erst im Januar zugeht?

Das sagt der BGH:

Nein, es genügt nicht! Der BGH fordert: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist – hier also bis zum 31.12.2005 – tatsächlich zugegangen sein. Ein Postverschulden hilft dem Vermieter nicht; denn es kommt nicht auf das Absendedatum, sondern auf das Zugangsdatum an. Im konkreten Fall gibt der BGH also dem Mieter Recht: Die Abrechnung kam erst nach dem 31.12.2005, also nach Ablauf des 1-Jahres-Zeitraums an. Konsequenz: Der Vermieter kann die berechnete Nachzahlungsforderung nicht durchsetzen. (BGH, 21.01.2009 – VIII ZR 107/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Vorsichtige Vermieter verschicken ihre Abrechnungen nicht „knirsch“ vor Fristablauf und erst recht nicht per Post. Wie jedes fristwahrende Schriftstück sollte die Betriebskostenabrechnung durch einen Boten zugestellt werden. Dabei genügt es, wenn der Bote die Abrechnung rechtzeitig in den Briefkasten des Mieters wirft. Dieser Einwurf muss nachweisbar sein und sollte auf der Abrechnung selbst sowie auf einem „Zustellungsprotokoll“ für den Vermieter notiert und vom Boten als „zugestellt“ unterzeichnet werden. Man sollte dem Boten aber einschärfen, dass er auch bei der „Massenzustellung“ jedes einzelne Schriftstück gesondert einzuwerfen und zu protokollieren hat. Denn bei einer Zeugenvernehmung wird der Richter sehr genau fragen, warum sich der Bote an die Zustellung gerade dieses Schriftstücks erinnern kann.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de

Zutritt auch samstags

Mieter müssen Besichtigung durch Käufer zulassen

Der geplante Verkauf einer vermieteten Immobilie kann für den noch in dem Objekt lebenden Mieter lästig werden. Denn er muss damit leben, dass Kaufinteressenten die Wohnung oder das Haus besichtigen wollen. Immer wieder wird darum gestritten, wann und wie oft solche Besuche zu dulden sind. Kommt keine Einigung zu Stande, dann muss ein Gericht die Frage klären – so wie in einem aktuellen Fall, den der Infodienst Recht und Steuern der LBS beleuchtet.
(Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Aktenzeichen 24 U 242/08)

Der Fall: Ein Eigentümer hatte den Nachteil, relativ weit entfernt von seiner vermieteten und zum Verkauf vorgesehenen Immobilie zu wohnen. Wollte er mit möglichen Käufern das Objekt besichtigen, so musste er aufwändig anreisen. Das ging nicht einfach so, etwa am Abend nach Dienstende. Er versuchte deswegen, den Mieter zu verpflichten, dass dieser nach vorheriger schriftlicher Ankündigung alle vier Wochen samstags von 11 bis 12 Uhr den Zugang zum Anwesen gestatte. Der aber lehnte das ab. Solche Vereinbarungen schränkten ihn zu sehr in der Gestaltung seines Privatlebens ein. Gerade am Sonnabend sei das nicht zuzumuten.

Das Urteil: Ein Zivilsenat des OLG Frankfurt hielt die vorgeschlagene Besichtigungslösung für zumutbar und vertretbar. Es bestehe schließlich „ein berechtigter Grund, das Hausanwesen mit Interessenten zu besichtigen“. Zwar dürfe das grundgesetzlich abgesicherte Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnräume dabei nicht verletzt werden, doch davon sei man hier weit entfernt. Die Richter schrieben ins Urteil: „Neben den Interessen der Beklagten an einem erlebnisreichen Samstag steht das Interesse der Kläger, die (…) anreisen müssen, an einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeiten und ihres Privatlebens.“

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern

Absendung einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist ausreichend

Ein Verwalter genügt seiner Pflicht, wenn er zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nachweislich Einladungen an alle Eigentümer absendet. Das bestätigte das Amtsgericht Aachen in einem Urteil. Im Oktober 2008 hatte ein Hausverwalter eine Eigentümerversammlung abgehalten. Gegenstand dieser Versammlung war u. a. die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags. Zudem sollte über die Bestellung eines neuen Verwalters abgestimmt werden. Die anwesenden Eigentümer lehnten die genannten Anträge mehrheitlich ab. Einige nicht anwesende Eigentümer verklagten den Verwalter später auf Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt ? Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags ? Sie begründeten ihre Klage damit, dass sie zu der durchgeführten Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden seien. Der Verwalter wies aber vor Gericht mit Einlieferungsbelegen von Übergabeeinschreiben nach, dass er an alle Eigentümer Einladungen verschickt hatte.

Das Gericht in Aachen entschied, dass der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung hinreichend tätig geworden war. Die vorgelegten Einlieferungsbelege waren als Nachweis ausreichend. Durch den Nachweis der Aufgabe eines Einschreibens ist zwar noch nicht bewiesen, dass die Sendung dem Empfänger auch zugegangen ist. Mit der Versendung der Einladung hatte der Verwalter jedoch seine Pflicht bereits erfüllt. Auf den Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kam es nicht an (AG Aachen, Urteil v. 25.02.2009, Az. 119 C 80/08).

Fallen für Mieter – Einen teuren Handwerker bestellen?

Eine Klausel, die verpflichtet, Schönheitsreparaturen nicht selbst, sondern vom Fachmann auf eigene Kosten durchführen zu lassen, ist unwirksam. Schließlich gibt es auch Privatpersonen, die wie ein Profi streichen können.

Gericht: OLG Stuttgart

Aktenzeichen: Az. 8 REMiet 2/92

Quelle: http://suche-urteile.de/

Kein Schmerzensgeld bei Fall über eine 3 cm hochstehende Gehwegplatte

Die in Fürstenau wohnende Klägerin stürzte dort am 09. 10.2003 gegen 17.15 Uhr auf einem Bürgersteig, der von der Burgstraße zum Schloßteich führt. Sie behauptete, sie sei über eine Gehwegplatte gestolpert, die ca. 3 cm über die übrigen Platten hervorgeragt hätte. Dies sei nicht erkennbar gewesen, da sich auf dem Bürgersteig Laub befunden hätte. Wegen der dabei erlittenen Hautabschürfungen im Gesicht und rechten Unterarm verlangte sie von der beklagten Stadt ein Schmerzensgeld in Höhe von 500,00 Euro, sowie Ersatz für eine beschädigte Brille (knapp 200,00 Euro).

Die 5. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück hat die Klage abgewiesen. Dabei kam es nach Auffassung der Kammer letztlich nicht darauf an, ob die Klägerin tatsächlich über die unstreitig 3 cm überstehende Gehwegplatte gestürzt ist. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, stünde der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gegen die beklagte Stadt nicht zu.

Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, in der Rechtsprechung würde zwar vertreten, bei scharfkantig gegeneinander abgesetzten Niveauunterschieden auf asphaltierten bzw. gepflasterten Gehwegen löse ein Höhenunterschied von 2 bis 2,5 cm eine Pflicht zur Beseitigung dieser Gefahr aus, da die Gefahr bestünde, dass Fußgänger zu Fall kommen. Allerdings sei gleichsam anerkannt, dass eine Haftung dann ausscheide, wenn Derjenige, der an einer solchen Kante zu Fall gekommen sei, aufgrund des konkreten Zustandes des Weges die Gefahr ohne weiteres hätte erkennen können. Diese Situation lag nach Ansicht der Kammer vor: Der Niveauunterschied von 3 cm sei derart groß, dass er zumindest bei Tageslicht für jeden Fußgänger unschwer erkennbar gewesen sei. Dies gelte im konkreten Fall insbesondere deshalb, weil die Fußgänger auf der Burgstraße nicht durch Schaufenster oder sonstige Gegebenheiten abgelenkt würden. Das Gericht hatte Lichtbilder in Augenschein genommen, nach denen – so die Auffassung des Richters – bei der Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt die Unebenheit deutlich erkennbar gewesen sei. Das Mitverschulden der Klägerin überwiege deshalb derart, dass eine Verantwortlichkeit der beklagten Stadt dahinter zurückträte.

Landgericht Osnabrück; Urteil vom 20.05.2005

[Aktenzeichen: 5 O 1065/05]

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemässen Verwaltung wenn die vom BeiratgGeprüfte Abrechnung fehlerhaft Ist.

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).
BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09
Empfehlung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte eine Haftpflichtversicherung für den Beirat abschließen.

Quelle: www.friesrae.de

Rauchmelder – Wartungskosten sind Betriebskosten

Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar. In Abgrenzung zu Instandsetzung und Instandhaltung ist die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dient. Im Rahmen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter erlaubt, die Wartung von Rauchmeldern an externe Dritte zu vergeben. Der Einwand, die Funktionsprüfung könne auch vom Mieter vorgenommen werden, greift nicht. Wegen der den Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter ist es ihm nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt.

AG Lübeck, 5.11.2007, Az: 21 C 1668/07

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Prozesskostenhilfe bei Geltendmachung von Beitragsforderungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft – ZPO § 116; WEG §§ 10, 11

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden; diese Rechtsverfolgung liegt jedenfalls dann im allgemeinen Interesse, wenn weder die Gemeinschaft noch sämtliche Mitglieder die Kosten aufbringen können.

BGH, Beschluss vom 17.06.2010, Az.: V ZB 26/10 (LG Hamburg)

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Parkettschäden – wer zahlt?

Abnutzungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Für darüber hinausgehende Schäden an der Mietsache haftet der Mieter jedoch unbegrenzt und unabhängig von vertraglichen Regelungen.

Die Abgrenzung bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten. Insbesondere bei Bodenbelägen, z. B. Parkettböden ist oftmals strittig, ob eine vertragsgemäße Abnutzung oder ein vom Mieter zu ersetzender Schaden vorliegt.

Hierzu hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass es sich bei Kratzern und Scharren im Parkett einer Wohnung jedenfalls dann um vertragsgemäße Abnutzungen handelt, wenn diese im Eingangsbereich der Wohnung vorliegen, da dieser zwangsläufig stark beansprucht ist.

Anders werden Verschlechterungen des Parkettbodens zu beurteilen sein, die bei sorgsamen Umfang vermeidbar gewesen wären, z. B. Schleifspuren von Möbeln, Wasserflecken, tiefe Schrammen u. ä.. Insofern ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Wiederherstellung des Parkettbodens zu tragen.

Eine generelle Verpflichtung des Mieters, den Parkettboden bei Beendigung des Mietverhältnisses – unabhängig von vorliegenden Schäden – abschleifen und versiegeln zu lassen, kann bei Vermietung von Wohnraum jedenfalls formularvertraglich nicht vereinbart werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, WuM 2003, S. 621).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Nachweis der Verwalterbestellung für eine Grundbuchänderung

Wenn ein Beiratsvorsitzender eine Eigentümerversammlung leitet, muss das Versammlungsprotokoll von ihm nur einmal unterschrieben werden. Lediglich die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers ist zusätzlich erforderlich. So entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Februar 2010.

Laut Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erforderlich. Als Nachweis für die Bestellung zum Verwalter soll die Vorlage einer Kopie des Bestellungsbeschlusses genügen, wenn die darauf befindlichen Unterschriften öffentlich beglaubigt sind. Im vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Rechtsstreit war das Protokoll der Eigentümerversammlung, in welcher der Verwalter seinerzeit bestellt wurde, vom Beiratsvorsitzenden, der damals die Versammlung leitete und einem weiteren Eigentümer unterschrieben worden. Das zuständige Grundbuchamt, welches das Eigentum an einer verkauften Wohnung umschreiben sollte, war der Ansicht, dass das Protokoll noch von einem weiteren Eigentümer hätte unterschrieben werden müssen.

Das Düsseldorfer Gericht entschied jedoch, dass das Protokoll gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG lediglich vom Vorsitzenden der Versammlung und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben ist. Wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt wurde, ist es auch ausreichend, wenn der Vorsitzende oder sein Stellvertreter unterschreibt. Das Protokoll muss also nicht drei Unterschriften tragen. Wenn der Vorsitzende des Beirats die Versammlung geleitet hat, müssen lediglich er und ein weiterer Wohnungseigentümer unterschreiben. Die Unterschrift eines dritten Eigentümers ist daneben nicht erforderlich.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.02.10, Az.: 3 Wx 263/09

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Haftung eines Hausverwalters wegen Versäumnis

Dass ein Hausverwalter die Immobilieneigentümer bei einer förderungsfähigen Baumaßnahme auf eine finanzielle Förderung in Form einer Investitionszulage hinweisen muss, entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt im März 2010.

Diese Feststellung traf das Frankfurter Gericht in einem Rechtsstreit, in dem einem Geschäftsführer einer Hausverwaltungsgesellschaft eine Pflichtverletzung vorgeworfen wurde. Eine Hausverwaltungsgesellschaft hatte eine Wohnanlage seit 1999 sanieren lassen. Im Jahr 2001 wurde ein neuer Geschäftsführer ernannt, der es angeblich versäumte, die Anträge für eine Investitionszulage für die Jahre 2000 und 2001 zu stellen. Die Gesellschaft machte deshalb Schadensersatz in Höhe von 27.800 Euro geltend. Die Klage der Gesellschaft auf Schadensersatz wurde abgewiesen. Der neue Geschäftsführer hatte nicht gegen die Pflichten eines Geschäftsführers verstoßen. Die Finanzierung der Sanierung war bereits vor der Bestellung des neuen Geschäftsführers abgeschlossen, so dass dieser nicht verpflichtet war, mögliche finanzielle Förderungen herbeizuführen. Außerdem wäre es eine Aufgabe des ehemaligen Geschäftsführers gewesen, die Fördermöglichkeiten den Eigentümern mitzuteilen und die Förderanträge zu stellen.

OLG Frankfurt, Urteil v. 09.03.10, Az.: 14 U 52/09

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Vermieter können Streupflicht delegieren

Vermieter sind verpflichtet, bei Glätte für einen sicheren Zugang zum Haus zu sorgen. Sie können ihre Streupflicht aber auf andere übertragen. Diese Vereinbarung ist auch dann gültig, wenn die Übertragung nicht der Stadt mitgeteilt worden ist, wie es in einigen Regionen Pflicht ist. Stürzt ein Mieter, kann er von demjenigen, dem die Streupflicht übertragen worden ist, Schadensersatz verlangen. (BGH, U. v. 22.01.2008 – VI ZR 126/07)

Die Klägerin stürzte beim Verlassen ihres Miethauses, weil trotz Glatteises nicht gestreut worden war. Der Eigentümer hatte seinerseits die Streupflicht auf die Beklagte übertragen. Gemäß des Berliner Straßenreinigungsgesetzes hätte er dies der Stadt mitteilen müssen, was er für das betreffende Jahr unterlassen hatte.

Das Berliner Kammergericht sah den Vermieter in der Pflicht und nicht die Beklagte, da die Übertragung nach Berliner Recht nicht wirksam gewesen sei.

Anders urteilten die Bundesrichter. Die Übertragung sei immer dann wirksam, wenn derjenige, der die Streupflicht übernommen habe, dies faktisch auch getan habe. Es komme nicht auf eine sonstige Rechtswirksamkeit der Übertragung an. Die Beklagte habe die ihr obliegende Pflicht nicht erfüllt und müsse daher haften, nicht der Vermieter. Zwar seien grundsätzlich die Eigentümer für die Sicherung des Zugangs zu den Häusern verpflichtet, sie könnten dies aber delegieren, ebenso wie Gemeinden ihre Streupflicht der Gehwege auf die Hauseigentümer übertragen könnten. Würden diese dann Dritte damit beauftragen, treffe die Eigentümer nur lockere Überwachungspflichten. Sie selbst würden dann nur noch in Ausnahmefällen haften.

Quelle: http://www.friesrae.de – FRIES Rechtsanwälte, Nürnberg

Kautionsabrechnung: Wann wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig?

Solange nicht geklärt ist, ob der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht fällig. Im Einzelfall können nach der Wohnungsübergabe auch deutlich mehr als 6 Monate bis zum Eintritt der Fälligkeit vergehen (LG Köln, Urteil vom 20.09.2006, Az.: 10 S 78/05).

Quelle: http://www.woelke-partner.de

„Derjenige Eigentümer der verzichtet und nachgibt, ist immer beliebt bei denen, die davon profitieren.“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.