Videoüberwachung in Wohnanlagen

I. Problemstellung
Die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen bedeutet grundsätzlich für den denjenigen, der beobachtet wird, einen Eingriff in seine Rechte, da der Betroffene eine Beobachtung nicht vermeiden kann, gleich ob er ihr zustimmt oder nicht. Da indes auf Seiten des Beobachtenden oftmals triftige Gründe gegeben sind, eine solche Beobachtung vorzunehmen, stellt sich in jedem Einzelfall die Frage nach einer Abwägung der widerstreitenden Interessen und Rechtsgüter.

II. Die Person des „Beobachtenden“ und die „Betroffenen“

Die Videobeobachtung in Wohnanlagen stellt somit ein rechtliches Problem für den (Allein-) Eigentümer eines Grundstücks (in Bezug auf Dritte wie Besucher, Lieferanten oder Nachbarn) dar, als auch für den vermietenden Eigentümer, die sowohl in die Rechte Dritter, als auch in die der Mieter eingreift.
Für den Fall des Wohnungseigentums ist als Besonderheit zu berücksichtigen, dass hier neben den persönlichen Rechtsgütern der o.g. Personenkreise zusätzlich die Frage nach einer Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen ist, soweit die Beobachtung auf der Grundlage von Eigentümerbeschlüssen erfolgt.
Hier sind die Beschlusskompetenzen in Bezug auf Gebrauchs- und Nutzungsregelungen (§ 15 WEG) sowie die Beschlusskompetenzen in Bezug auf bauliche Maßnahmen (§§ 21, 22 WEG) zu hinterfragen.
Ferner ergeben sich regelmäßig rechtliche Kollisionen zwischen dem grundsätzlich unbeschränkten Gebrauchs- und Benutzungsrecht des einzelnen (beobachtenden) Wohnungseigentümers (§§ 13, 14 WEG) in Bezug auf etwaige damit im Zusammenhang stehende bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 WEG) sowie die sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergebenden Beschränkungen.
Weiter ergeben sich die o.g. Probleme auch dann, wenn (gerade im Mietrecht bzw. Wohnungseigentum) aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften behördlicherseits Beobachtungsmaßnahmen durchgeführt werden[96].

III. Rechtsbeeinträchtigung
Der BGH hat sich mehrfach dazu geäußert, dass (unabhängig von rechtlichen Sonderbeziehungen – wie Miete oder WEG) das wegen eines Eingriffs in das Recht am eigenen Bild als besonderer Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 1, 2 GG) im Falle der Videoüberwachung grundsätzlich eine Rechtsverletzung vorliegt[97].
Dieses Recht bedeutet die Befugnis jedes Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Sachverhalte offenbart werden. Über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten bestimmt grundsätzlich der Betroffene selbst[98].
Dieses Selbstbestimmungsrecht wird bei der Videoüberwachung von Grundstücken und Wohnanlagen also insbesondere deshalb beeinträchtigt, weil Betroffene einer Videoüberwachung nicht ausweichen können, die Beobachtung als solche bzw. die Verwendung der gewonnenen Erkenntnisse also regelmäßig weder beeinflussen, noch erkennen können. Betroffene müssen demnach, auch gegen ihren Willen, mit einer Aufzeichnung ihres Bildes rechnen, wobei unerheblich ist, ob überhaupt eine Beobachtung oder gar Aufzeichnung erfolgt oder nicht.
Für den Bereich des Mietrechts ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass eine Videoüberwachung grundsätzlich eine durch die Verletzung des Rechts am eigenen Bild indizierte Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mit den hieraus folgenden Mängelrechten des Mieters darstellt (§§ 535, 536 – 536d BGB).
Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist zu beachten, dass die seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführte Videoüberwachung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen kann (§ 21 Abs. 3 WEG) und die Ausübung hierauf bezogener Beschlusskompetenzen fraglich sein kann (§ 15 Abs. 2 WEG für Gebrauchsregelungen; § 22 WEG für bauliche Maßnahmen)
1. Keine Rechtsbeeinträchtigung bei bloßer Besorgnis
Der BGH hat indes in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die bloße Besorgnis der Möglichkeit einer Videoüberwachung ohne konkrete objektive Anhaltspunkte einer solchen nicht ausreicht[99].
2. Attrappen
Die Anbringung bloßer Attrappen bedeutet indes mit Blick auf die obigen Ausführungen regelmäßig einen Eingriff in das Recht am eigenen Bild, da der Betroffene mit einer Aufzeichnung rechnen muss (was ja auch bezweckt wird)[100].

IV. Abwehrrechte
Der Beobachtende kann daher grundsätzlich aus dem allgemeinen Abwehranspruch gem. § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 1, 2 GG auf Unterlassung der Videoüberwachung und Beseitigung der entsprechenden technischen Anlage sowie zur Herausgabe gewonnener Aufzeichnungen in Anspruch genommen werden.
Ist (auch) das (Wohnungs-)Eigentum des Beobachteten betroffen, so ergeben sich entsprechende Rechte aus § 1004 BGB (i.V.m. §§ 21 Abs. 1, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG).
Da sich die öffentlich-rechtliche Regelung des einschlägigen § 6b BDSG zwar auch an Private richtet, nach dem Wortlaut der Norm aber nur öffentlich zugängliche Räume[101] betroffen sind, hat diese Bestimmung mit den aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6b BDSG folgenden Ansprüchen bei der Videoüberwachung von Wohnanlagen nur indirekte Auswirkungen (so für die Beurteilung der Übereinstimmung eines Eigentümerbeschlusses mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung sowie, siehe nachfolgend für die Güterabwägung)[102].

V. Rechtfertigung der Rechtsbeeinträchtigung
Indes führt der Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht als solcher noch nicht zu einer Rechtswidrigkeit der Videobeobachtung. Die Rechtsprechung erkennt an, dass der jeweilige Eigentümer ein durchaus rechtlich schützenswertes Interesse an einer Videobeobachtung haben kann.
Voraussetzung ist indes stets, dass die Besorgnis vor Rechtsverletzungen sich auf konkrete aktuelle Vorkommnisse der Vergangenheit konkret auf der Grundlage einer nachvollziehbaren Wiederholungsgefahr bezieht[103], wobei der Verantwortliche durch die Videoüberwachung entweder ermittelt oder aber von weiteren Rechtsverletzungen durch die Videoüberwachung abgeschreckt werden kann[104].
Typische Fälle sind vorangegangene Körperverletzungen, Sachbeschädigungen, Verletzungen der Ehre („eskalierender Nachbarstreit“)[105].

VI. Rechtsgüterabwägung
Da somit widerstreitende Interessen zu berücksichtigen sind, ist eine umfassende Rechtsgüterabwägung vorzunehmen, um festzustellen, ob die Videoüberwachung auch tatsächlich rechtswidrig ist (hierzu die Rechtsprechung):
Ob und in welchem Umfang eine Videoüberwachung sowie eine Videoaufzeichnung rechtswidrig und unzulässig oder vom Betroffenen hinzunehmen sind, kann nur unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und durch Vornahme einer unter Berücksichtigung aller rechtlich, insb. auch verfassungsrechtlich geschützten Positionen der Beteiligten durchgeführten Güter- und Interessenabwägung ermittelt werden[106].
Denn das allgemeine Persönlichkeitsrecht unterliegt, solange nicht die unantastbare Intimsphäre des Betroffenen berührt ist, keinem schrankenlosen Schutz. Es tritt in Konflikt mit den u.U. ebenfalls berechtigten Interessen desjenigen, der die Videoaufzeichnungen angefertigt hat. Beide Belange sind – unter maßgeblicher Berücksichtigung der besonderen Umstände des konkreten Falls – bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit des Vorgehens gegeneinander abzuwägen[107].
Von maßgeblicher Bedeutung ist dabei, ob die Videoüberwachung mit oder ohne Aufzeichnungen[108], verdeckt oder offen[109], zum Schutz welcher Rechtsgüter und unter Beachtung des Regelungsinhalts des § 6b BDSG[110] unternommen wird.

VII. Prozessuales Verwertungsverbot
Grundsätzlich können rechtswidrig gewonnene Erkenntnisse aus Videoüberwachungen prozessual wegen des bestehenden Beweisverwertungsverbots nicht verwertet werden (§ 284 ZPO)[111].

[96] OLG Zweibrücken, Beschl. v. 20.6.2003 – 3 W 126/03, NZM 2003, 719.
[97] grundlegend: BGH, Urt. v. 25.4.1995 – VI ZR 272/94, NJW 1995, 1955; hierzu ebenfalls sehr instruktiv: OLG Köln, Urt. v. 5.7.2005 – 24 U 12/05, NZM 2005, 758.
[98] BVerfGE 67, 100 (143 ff.); 65, 1 (42 ff.).
[99] BGH, Urt. v. 16.3.2010 – VI ZR 176/09, NJW 2010, 1533.
[100] LG Bonn, Urt. v. 16.11.2004 – 8 S 139/04; LG Darmstadt, Urt. v. 17.3.1999 – 8 O 42/99, NJW 2000, 360.
[101] was insbesondere Hauszugänge regelmäßig nicht sind: Gola/Schomerus, BDSG, 9. Aufl. 2007, § 6b Rn. 8.
[102] BayObLG, Beschl. v. 27.10.2004 – 2Z BR 124/04, ZMR 2005, 299; KG, Beschl. v. 26.6.2002 – 24 W 309/01, ZMR 2002, 864, AG Lichtenberg, Urt. v. 9.12.2004 – 2 C 274/04.
[103] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3 Wx 199/06, ZMR 2007, 290.
[104] OLG Karlsruhe, Urt. v. 8.11.2001 – 12 U 180/01, NZM 2002, 703.
[105] OLG Köln, NJW 2009, 1827.
[106] BGH, Urt. v. 25.4.1995 – VI ZR 272/94, NJW 1995, 1955.
[107] OLG Köln, Urt. v. 5.7.2005 – 24 U 12/05, NZM 2005, 758.
[108] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3 Wx 199/06, ZMR 2007, 290.
[109] OLG Karlsruhe, Urt. v. 8.11.2001 – 12 U 180/01, NZM 2002, 703.
[110] OLG München, Beschl. v. 11.3.2005 – 32 Wx 002/05, ZMR 2005, 474.
[111] OLG Köln, Urt. v. 5.7.2005 – 24 U 12/05, NZM 2005, 758; OLG Karlsruhe, Urt. v. 8.11.2001 – 12 U 180/01, NZM 2002, 703; AG Zerbst, Urt. v. 31.3.2003 – 6 C 614/02, NZM 2003, 897

Quelle: ista – Hausverwalter Profi – Seminar -13. Juli 2011
Verfasser: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Verwaltervertrag
OLG Köln:
Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags
„Die Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrags auf den Beirat ohne nähere Vorgaben zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen kann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.“
Eine top-aktuelle Entscheidung zu der beim 3. Fachgespräch zum Wohnungseigentum erörterten Frage, unter welchen Voraussetzungen der Beirat den Verwaltervertrag abschließen darf:

Das Problem:
Wird der Beirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, für alle übrigen Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag abzuschließen, ist dies zunächst einmal zulässig.
Jedoch ist heftig umstritten, welcher Freiraum dabei dem Beirat eingeräumt werden kann! 
Die Lösung des OLG Köln:
Die Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags ohne nähere Bestimmungen ist nicht nichtig (wichtig!), kann jedoch rechtswidrig und mit Erfolg anfechtbar sein.

Mein Tipp:
Die wichtigsten Kernstücke des Verwaltervertrags (sog. essentialia negotii) sollten unbedingt in den Ermächtigungsbeschluss aufgenommen werden:
Unverzichtbar sind m.E.:
Komplette Firmierung des Verwalters, Laufzeit des Vertrages, Kündigungsmöglichkeiten, Höhe der Vergütung und Tätigkeitsumfang.
Ratsam ist es, auf ein der Einladung beigefügtes oder in der Versammlung vorgelegtes Angebot Bezug zu nehmen.

Quelle: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mail: info@krall-kalkum.de
Web: www.krall-kalkum.de

Kinderlärm
Mieter müssen den von Kindern ausgehenden Lärm dulden und können daraus keine Minderungs – oder Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter oder gegen Dritte herleiten, soweit dieser Lärm den üblichen Rahmen nicht übersteigt („sozialadäquat“). Dabei ist die Rechtsprechung verhältnismäßig großzügig, weil sie davon ausgeht, daß Kinder ein Teil des gesellschaftlichen Lebens sind. Störungen durch Kinderlärm haben die Mitmieter also in der Regel hinzunehmen, sei es, daß der Lärm in der Wohnung, im Treppenhaus oder daß er im Hof bzw. Garten entsteht (LG Lübeck WM 89, 627; LG München I WM 87, 121; AG Kiel WM 89, 570, AG Dortmund DWW 90, 55). Insbesondere ist das Weinen und Schreien […]
Weiterlesen: http://www.anwaltonline.com/go.asp?x=1186

Instandhaltungsrückstellung zweckgebunden
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen kann.
Auf Grund ihrer Zweckbindung zur ausschließlichen Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen Mittel aus der Rücklage grundsätzlich nicht zur Deckung von Aufwendungen für andere Maßnahmen, zum Beispiel für Anwalts- oder Sachverständigenhonorare, verwendet werden.
Nach vorherrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen vom Grundsatz der Zweckbindung abgewichen werden (zuletzt OLG München, 20.12.2007, 34 Wx 076/07). So können, wenn die Instandhaltungsrückstellung eine ausreichende Höhe erreicht hat, zumindest Teilbeträge auch zur Deckung von Hausgeldausfällen entnommen werden, sofern eine „eiserne Reserve“ erhalten bleibt.
Quelle http://www.ml-fachseminare.de

Rollläden und Jalousien
Auch wenn Mieter dies immer annehmen, so besteht doch kein Anspruch darauf, dass an den Fenstern Rollläden oder Jalousien neu angebracht werden. Dies gilt auch für Erdgeschosswohnungen. Nur dann, wenn die Wohnung bei Anmietung (oder vor einer Modernisierungsmaßnahme) Rollläden bzw. Jalousien aufwies, ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass funktionsfähige Rollläden oder Außenjalousien vorhanden sind.
Gehen Rollläden oder Jalousien kaputt, so ist dies ein Mangel. Der Mieter muss diesen dem Vermieter anzeigen und Abhilfe verlangen. Darüber […]
Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Hecke zu hoch – Wohnungseigentümer muss schneiden!
Im zu entscheidenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig beschlossen, dass eine 7 Meter hohe Thujenhecke, die sich auf einer Sondernutzungsfläche befand, auf die niedrigst mögliche Höhe zurückzuschneiden ist. Der betroffene Eigentümer vertrat die Auffassung, er müsse dies nur dulden, sei aber nicht verpflichtet, selbst Hand anzulegen da die Hecke mit Erwerb der Wohnung übernommen wurde. Nach Ansicht des BGH ist aber auch der Zustandsstörer (also der betroffene Eigentümer) verpflichtet, selbst aktiv zu werden, wenn er tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen und die Störung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird. Dies war hier der Fall, so dass der Zustandsstörer zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet war.
BGH, 4.3.2010, Az: V ZB 130/09
Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Sicherheitsleistung
Rechtsfrage:
Kann der Mieter vom Vermieter bereits während des Mietverhältnisses eine Teilrückzahlung seiner Kaution fordern, wenn die von ihm bei Mietbeginn geleistete Sicherheit der Höhe nach drei Monatsmieten übersteigt?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 01.06.2011 – Az.: VIII ZR 91/10:
Eine vom Vermieter gezahlte Kaution wird ohne Rechtsgrund erbracht, soweit sie über die bei Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei Monatsmieten hinausgeht; eine entsprechende Kautionsvereinbarung im Mietvertrag verstößt gegen § 551 Abs. 1, 4 BGB* und ist unwirksam. Der Mieter kann den Teilbetrag, der drei Monatsmieten übersteigt, daher jederzeit zurückfordern.
* § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese (…) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (…)
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Der Rückforderungsanspruch verjährt also binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.
Die Regelung des § 551 Abs. 1 BGB gilt nur bei der Vermietung von Wohnraum; der Vermieter von Gewerberaum ist demgegenüber in der Festlegung der Kautionshöhe relativ frei – nach der Rechtsprechung sind Sicherheitsleistungen bis zu sieben Monatsmieten zulässig.
Quelle: www.friesrae.de

Wenn zwanzig Jahre keine Nebenkosten abgerechnet wurden
Im zu entscheidenden Fall wurde ein Mietshaus verkauft. Der neue Eigentümer rechnete die mietvertraglich vereinbarten Nebenkosten ab, die Mieter verweigerten jedoch die Zahlung, da der vorherige Eigentümer zwanzig Jahre lang keine Nebenkosten verlangt hatte. Dies führte nach Ansicht des Gerichts nicht automatisch zu einer Verwirkung hinsichtlich künftiger Forderungen. Hierfür wären weitere Umstände erforderlich, die einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen haben, so dass auch künftig von der Geltendmachung von Ansprüchen – also der Nebenkosten – abgesehen wird. Solche Umstände waren hier nicht ersichtlich.
BGH, 13.2.2008, Az: VIII ZR 14/06
Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Redezeitbegrenzung
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft eine Redeordnung für die WEG-Versammlung mit Redezeitbegrenzung beschließen?
Hierzu AG Koblenz, Urteil vom 18.05.2010 – Az.: 133 C 3201/09:
Es entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Geschäftsordnung beschließt, in der eine Redezeitbeschränkung festgelegt wird. Denn Redezeitbegrenzungen in einer Wohnungseigentümerversammlung werden prinzipiell für zulässig erachtet. Voraussetzung einer solchen Entscheidung ist, dass die Begrenzung zur ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung geschieht. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn sie dazu dient, dass die zur Verfügung stehende Zeit möglichst gerecht und unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verteilt und nicht durch Beiträge und Auskunftsersuchen einzelner Wohnungseigentümer verbraucht wird, die ersichtlich nicht auf Erkenntnisgewinn in Bezug auf einen zur Entscheidung anstehenden Tagesordnungspunkt gerichtet sind. Denn übermäßig lange oder erkennbar vom Thema abweichende Beiträge gehen stets zu Lasten der Rede- und Fragezeit anderer Versammlungsteilnehmer. Um Missbräuchen nicht Vorschub zu leisten und eine zumutbare Dauer der Wohnungseigentümerversammlung zu gewährleisten – sie darf ohne vorherige Ankündigung nicht über Mitternacht hinaus fortgesetzt werden – kann deshalb die Redezeit unter Berücksichtigung ihrer Bedeutung auf Anordnung des Vorsitzenden oder durch Beschluss beschränkt werden, und zwar allgemein und von vorneherein, aber auch während der Wohnungseigentümerversammlung oder individuell in Bezug auf einen einzelnen Redner.
Insoweit entspricht auch die generelle Regelung der Redezeiten ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn zum Einen ein Bedürfnis nach einer solchen Regelung besteht und diese zum Anderen so ausgestaltet ist, dass sie das Interesse der Eigentümer an einer zügigen und effektiven Durchführung der Versammlung einerseits und das Teilhaberecht der Rede auf der Versammlung andererseits angemessen zum Ausgleich bringt.
Quelle: www.friesrae.de

Parkettschäden – wer zahlt?
Abnutzungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Für darüber hinausgehende Schäden an der Mietsache haftet der Mieter jedoch unbegrenzt und unabhängig von vertraglichen Regelungen.
Die Abgrenzung bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten. Insbesondere bei Bodenbelägen, z. B. Parkettböden ist oftmals strittig, ob eine vertragsgemäße Abnutzung oder ein vom Mieter zu ersetzender Schaden vorliegt.
Hierzu hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass es sich bei Kratzern und Scharren im Parkett einer Wohnung jedenfalls dann um vertragsgemäße Abnutzungen handelt, wenn diese im Eingangsbereich der Wohnung vorliegen, da dieser zwangsläufig stark beansprucht ist.
Anders werden Verschlechterungen des Parkettbodens zu beurteilen sein, die bei sorgsamen Umfang vermeidbar gewesen wären, z. B. Schleifspuren von Möbeln, Wasserflecken, tiefe Schrammen u. ä.. Insofern ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Wiederherstellung des Parkettbodens zu tragen.
Eine generelle Verpflichtung des Mieters, den Parkettboden bei Beendigung des Mietverhältnisses – unabhängig von vorliegenden Schäden – abschleifen und versiegeln zu lassen, kann bei Vermietung von Wohnraum jedenfalls formularvertraglich nicht vereinbart werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, WuM 2003, S. 621).
Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Jahresabrechung: Muss der Verwalter so frühzeitig abrechnen, dass der vermietende Eigentümer noch die Frist für die Betriebskostenabrechnung einhalten kann?
1. Was ist geschehen?
Eine Eigentümergemeinschaft beruft ihren Verwalter ab, weil er die Jahresabrechnung für 2001 noch nicht erstellt hat. Ein neuer Verwalter wird im Juli 2002 bestellt. Die noch ausstehende Jahresabrechnung 2001 kommt trotzdem erst im Oktober 2003 zustande. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, kann erst jetzt die Betriebskostenabrechnung für 2001 erstellen. Sie endet zwar mit einem Nachzahlungsbetrag. Diesen muss der Mieter aber nicht zahlen, weil die bei Betriebskostenabrechnungen einzuhaltende Jahresfrist schon längst abgelaufen ist. Deshalb will der Eigentümer den Nachzahlungsbetrag als Schadensersatz von dem Verwalter einklagen.
Was sagt das Gericht?
Das OLG Düsseldorf weist die Klage ab. Zwar hat der Verwalter seine Pflicht nicht erfüllt, die Jahresabrechnung zu erstellen, sobald ihm alle Unterlagen vorliegen. Dadurch ist dem vermietenden Eigentümer ein Schaden entstanden, nämlich die nicht durchsetzbare Nachzah-lungsforderung. Ein Schadensersatzanspruch kommt aber nur in Betracht, wenn der Verwalter mit der Abrechnung in Verzug war. Voraussetzung dafür ist eine Mahnung. Eine solche hat der Wohnungseigentümer hier aber nicht ausgesprochen. Die Mahnung war auch nicht entbehrlich. Insbesondere hat sich der Verwalter nicht „selbst gemahnt“. Dies wäre dann der Fall gewesen, wenn er die Erstellung der Abrechnung zu einem bestimmten Termin angekündigt hätte und so einer Mahnung zuvor gekommen wäre. Auch die Tatsache, dass der Verwalter wusste, dass er gerade wegen der Versäumnisse seines Vorgängers im Hinblick auf die Abrechnung bestellt wurde, macht die Mahnung nicht überflüssig. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2006 – I Wx 160/06)
Was sagt Ihr Anwalt?
Der Verwalter haftet für eine verspätete Jahresabrechnung also grundsätzlich nur, wenn er gemahnt wurde. Aber Vorsicht: Oft ist im Verwaltervertrag eine bestimmte Abrechnungsfrist festgelegt. In diesem Fall macht sich der Verwalter schon bei Nichteinhaltung dieser Frist schadensersatzpflichtig. Auf eine Mahnung kommt es dann nicht mehr an. Auch wenn der Verwalter – etwa im Rahmen einer Eigentümerversammlung – die Erstellung der Jahresab-rechnung bis zu einem bestimmten Termin zusagt, muss er den Termin dann auch einhalten. Denn darin liegt eine „Selbstmahnung“.
Quelle: http://www.breiholdt-voscherau.de

Betriebskostenverteilung nach Köpfen
Ist in der Umlagevereinbarung eine Verteilung der Betriebskosten nach „Köpfen“ vereinbart, kommt es zur Bestimmung der Personenzahl auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung (BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07).
Quelle: http://www.woelke-partner.de

Keine Haftung des Verwalters für nicht geeichte Wasserzähler
AG Düsseldorf:
„Ein WEG-Verwalter handelt nicht ordnungswidrig, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, Wasserzähler ungeeicht zu lassen, obgleich die Eichfristen abgelaufen sind, wenn er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit der Eichung hingewiesen hat.
Zudem sind die Bestimmungen des EichG auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar, da nicht der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht geeichten Wasserzähler verwendet.“
AG Düsseldorf, Beschl. v. 14.3.2008 – 302 Owi-90 Js 4536/07-241/07
Der Fall:
Die Eigentümerversammlung beschloss, die vorhandenen außerhalb der Eichfrist des EichG befindlichen Wasserzähler nicht gegen geeichte auszutauschen bzw. nacheichen zu lassen, obwohl der Verwalter auf die Verpflichtung zur Eichung ausdrücklich hingewiesen hatte. Ein Wohnungseigentümer erstattete daraufhin Anzeige beim zuständigen Landeseichamt gegen den Verwalter. Das Landeseichamt erließ daraufhin einen Bußgeldbescheid gegen den Verwalter wegen des Vorwurfs, nicht geeichte Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Der Verwalter legte gegen den Bußgeldbescheid Einspruch ein. Daraufhin kam es zur Verhandlung vor der Strafabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf
Das Problem:
Das Landeseichamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter verpflichtet sei, erkennbar rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht zu befolgen. Dies ergab sich nach Meinung des Landeseichamts aus den Ordnungswidrigkeitenbestimmungen des EichG, die ein Bußgeld für das Verwenden nicht geeichter Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr vorsehen (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a EichG).
Die Entscheidung des AG Düsseldorf:
Zu Recht sprach das Amtsgericht den Verwalter frei; die Kosten des Verfahrens trug die Staatskasse.
Zunächst verneinte das AG Düsseldorf die Frage, ob es dem Verwalter obliege, die Bestimmungen des EichG auch gegen den (hier
einstimmig) durch Beschluss geäußerten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen. Von entscheidender Bedeutung war dabei, dass der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich auf die Eichpflichten hingewiesen hatte.
Letztlich erklärte das AG Düsseldorf die Bestimmung des EichG auf den vorliegenden Fall als nicht anwendbar. Nicht der Verwalter verwende die nicht geeichten Wasserzähler im geschäftlichen Verkehr, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem erfolge die Abrechnung nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, weshalb die vom Gesetz mit Bußgeldandrohung bewehrte Verwendung im Geschäftsverkehr nach außen nicht zu Lasten des Verwalters feststellbar sei.
Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Parabolantenne
Rechtsfrage:
Muss es der Vermieter dulden, wenn der deutsche Mieter auf dem Balkon der Mietwohnung eine Parabolantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen in HD-Qualität montiert, obwohl das Haus bereits mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist?
Hierzu BGH – Urteil vom 21.09.2010 – Az.: VIII ZR 275/09:
Der Vermieter hat gemäß § 541 BGB einen Anspruch auf Entfernung der vom Mieter angebrachten Parabolantenne. Nach gängiger Rechtsprechung des BGH ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Infolge dessen hat eine Abwägung darüber zu erfolgen, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG überwiegt. Im Streitfall ist dem Informationsbedürfnis des Mieters bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewährleistet.
Quelle: www.friesrae.de

Nochmals: Auch unberechtigte Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung
BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 

a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. 

b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

Leserbrief:
Entspricht eine Beschluss über Neuwahl eines Verwalter ohne Vorstellung der Verwaltung / Vorlage von Angeboten ordnungsgemäßer Verwaltung?

Ich habe folgende Frage:
Mit der Eigentümergemeinschaft wurde ein Verwaltervertrag über eine Laufzeit von 5, mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht von 2 Jahren, abgeschlossen.
In einer Eigentümerversammlung wurde folgender Beschluss gefasst:
NEUWAHL DES VERWALTERS (Antrag)
A) Kündigung des Verwaltervertrags:
Beschlussantrag:
Die Wohnungseigentümer beschließen den Verwaltervertrag mit der Firma ………….. mit Ablauf des 31.10.2011 gemäß Ausstiegsklausel Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, die Kündigung zu formulieren und zuzustellen.
B) Neuabschluss eines Verwaltervertrags:
Hinweis: Die Verwaltung wies darauf hin, dass nachfolgender Beschluss anfechtbar ist, da diese Vorgehensweise ohne Vorstellung eines Verwalterkandidaten und Vorlage des Verwaltervertrages und Vollmacht in der Versammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Beschlussantrag:
Die Wohnungseigentümer beschließen die Fa. ……………………… ab 01.11.2011 zum Verwalter nach Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen.
Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen.
Es wurden keine Verwalter zur Versammlung eingeladen. Weder vorher, noch anlässlich der Versammlung wurden die Konditionen schriftlich vorgelegt, mündlich wurden nur vage Jahreskosten (Ca.Summen) in der Versammlung angegeben.
Nach meiner Auffassung handelt es sich bei diesem gefassten Beschluss um nicht ordnungsgemäße Verwaltung, da die Konditionen erst in der Versammlung genannt und nicht genau dargestellt wurden. Die Eigentümer/innen hatten keine Möglichkeit, sich auf diesen TOP vorzubereiten, genaue Informationen lagen nicht vor. Des Weiteren halte ich den Beschluss für nicht ordnungsgemäß, wonach der Beirat ermächtigt wurde, einen Verwaltervertrag abzuschließen, eben da die Konditionen nicht klar und den übrigen Eigentümern unbekannt sind. Beide Beschlüsse sind nach meiner Auffassung zu unbestimmt und müssten bei einer gerichtlichen Anfechtung aufgehoben werden.
Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu diesen TOP widerspricht hier vertretener Auffassung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ist rechtswidrig und daher auf entsprechende fristgerechte Erhebung der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hin (§§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG) für ungültig zu erklären.
Zwar ist der Bestellungsakt in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht als solcher vom Abschluss des schuldrechtlichen Geschäftsbesorgungsvertrags mit dem Verwalter zu unterscheiden, allerdings beschränkt sich vorliegend der gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Neubestellung eines Verwalters, ohne dass in irgend einer Weise Regelungen, wenigstens zu den wichtigsten Elementen der Bestellung sowie des Verwaltervertrags getroffen worden wären. Unklar bleibt insbesondere der Bestellungszeitraum sowie die Höhe der Verwaltervergütung und sämtliche übrigen vertraglichen Konditionen der Verwaltungstätigkeit.
Es entspricht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenigsten die oben genannten wichtigsten Elemente des Verwaltungsvertrags bei der Bestellung zu regeln, zumal auch im Weiteren keinerlei Beschluss darüber gefasst wurde, wie denn die Konditionen des Verwaltungsvertrags aussehen sollen bzw. unter welchen Voraussetzungen, wann und wie die Eigentümergemeinschaft über den Verwaltervertrag entscheidet (vergl.: OLG Hamm, Beschl. v. 04.6.2002, AZ: 15 W 66/02, ZMR 2003, 51 [53]; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.5.2006, AZ: I-3 Wx 51/06, ZMR 2006, 870 [872]; AG Neuss, Urt. v. 27.3.2009 – 1010 C 242/08, ZMR 2010, 570; Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage 2008, § 26 Rd. 43; Riecke/Schmid/Abramenko, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage 2008, § 26 Rd. 14).
2. Ein Beschluss dergestalt, dass ein oder mehrere Mitglieder des Verwaltungsbeirats ermächtigt werden, einen (unbekannten) Vertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist rechtswidrig und anfechtbar, da damit der Wohnungseigentümerversammlung als berufenem Entscheidungsgremium der WEG deren Kernkompetenz entzogen wird (vgl.: OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 046/07, NJW-RR 2008, 1182).
3. Hinzu kommt, dass möglicherweise die Entscheidung über die Neubestellung der Verwaltung nicht durch die Einholung mehrerer Angebote verschiedener Anbieter vorbereitet worden ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Mail: info@krall-kalkum.de, Web: www.krall-kalkum.de

Neue Bedingungen zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
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Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Die Wohnungseigentümer streiten, weil sich nicht gelernt haben zu argumentieren…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.