Newsletter April 2011

BVI-Newsletter 04/11
„Wohnungseigentum Aktuell“

Leitfaden zur Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau

Über die zulässige Höhe der Miete wird häufig zwischen Vermieter und Mieter gestritten. Beispiel: Welche Mieterhöhung muss wann akzeptiert werden? Im nachstehenden Artikel werden die Voraussetzungen und Kriterien von zulässigen Mieterhöhungen sowie der Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter prägnant beschrieben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht im§ 557 BGB Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz vor und eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zu den vertraglichen Vereinbarungen über die künftige Miethöhe zählen dieStaffelmiete und dieIndexmiete.

Für eine Mieterhöhung kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters einfordern, sofern die Mieterhöhung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen ist. Ein Ausschluss kann sich auch aus verschiedenen Umständen (§ 557 Abs. 3 BGB) wie zum Beispiel aus dem Vorliegen eines Zeitmietvertrages ergeben. Das Mietrecht setzt im Bürgerlichen Gesetzbuch zwecks Mieterschutz Grenzen für eine Mieterhöhung. Zu der Jahressperrfrist kommt noch die Überlegungsfrist hinzu, so die Miete faktisch immer mindestens 15 Monate unverändert sein muss.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird abgeleitet aus den Mieten, die im Zeitraum der letzten 4 Jahre erzielt wurden. Diese Miethöhe ist also nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, sondern ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die bisherige Miete muss also zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskosten- und Kapitalkostenerhöhungen sind dabei ohne Belang. Außerdem ist dieKappungsgrenze bei der Mieterhöhung zu beachten. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten werden bei der Kappungsgrenze ebenfalls nicht berücksichtigt.

Es macht keinen Unterschied, ob in den letzten 12 oder 15 Monaten die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist oder nicht. Es reicht aus, dass die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gerade bei einer besonders günstigen, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Wohnraummiete muss der Mieter mit einer stufenweisen Anhebung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechnen (BGH-Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06).

So heißt es im Urteil: „Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen“.

Kappungsgrenze und Mietpreisüberhöhung
Liegt in einer Stadt ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vor. darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur um bis zu 20% überschritten werden. Ist die gezahlte Miete höher, kann der Mieter die Mietzahlung auf 120% der Vergleichsmiete reduzieren. Er kann auch die zuviel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

Bei einem Staffelmietvertrag gilt die Grenze für Mieterhöhungen von maximal 20% innerhalb von drei Jahren nicht. Aber auch durch die Staffelmiete darf es nicht zu einer Mietpreisüberhöhung kommen. Eingeschränkt wird die Festlegung der Miethöhe durch § 5 WiStrG (Wirtschaftstrafgesetz). Bei Überschreitung der dort festgelegten Kappungsgrenze von 20 Prozent liegt eine Mietpreisüberhöhung vor. Der Artikel Mietpreisüberhöhung und Mietwucher beschreibt die Voraussetzungen und Folgen dieser Ordnungswidrigkeit und geht auch auf den strafrechtlichen Tatbestand des Mietwuchers ein.

Form und Begründung der Mieterhöhung
Gemäß § 558a BGB ist das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu stellen und die Mieterhöhung zu begründen. Für die Begründung kann nach Absatz 2 dieser Rechtsvorschrift insbesondere Bezug genommen werden auf den Mietspiegel (§ 558c BGB und § 558d BGB), einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), einem Sachverständigengutachten und der Benennung von mindestens 3 Vergleichswohnungen.

Mietspiegel und Mieterhöhung
Der qualifizierte Mietspiegel hat eine hohe Bedeutung. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietenspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietenspiegels hinweisen (§ 558a Abs. 3 BGB). Die Höhe der Vergleichsmiete kann man dem Mietspiegel entnehmen. Im Mietspiegel werden Wohnungen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage eingeteilt. Jeder Gruppe ist eine Mietpreisspanne zugeordnet Wenn die eigene Miete um mehr als 20% über dem Höchstwert der entsprechenden Gruppe liegt, ist die Miete überhöht. In vielen kleinen Gemeinden und sogar in manchen Großstädten gibt es aber keinen Mietspiegel.

Einige Websites bieten Übersichten zu den vorhandenen Mietenspiegeln im Web. Beispiel: pro wohnen oder Mietspiegelportal und hier als Beispiel ein Deeplink zum Mietenspiegel für Hamburg.

Wenn es für die betreffende Stadt einen qualifizierten Mietspiegel gibt, sollte der aktuelle Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen sogar beigefügt werden, auch wenn sich der Vermieter auf Vergleichswohnungen beruft. Will er die Mieterhöhung mit einer Vergleichswohnung oder einem Sachverständigengutachten begründen, hat er zusätzlich auf die Miete aus dem Mietspiegel hinzuweisen. Ein Mietspiegel ist qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt ist.

Die Begründung mit dem Mietspiegel
Der Vermieter muss dem Mieter mitteilen, wie er die Mietwohnung in den Mietspiegel einordnet. Dazu gehören zum Beispiel Angaben zu Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung. In der Praxis legt der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben häufig den Mietspiegel bei und markiert darin das entsprechende Feld. Es ist aber auch ausreichend, wenn der Vermieter den Mietspiegel nicht mitschickt und stattdessen die Angaben zu der Einordnung der Wohnung nachvollziehbar darstellt und der Mietspiegel für die betreffende Stadt allgemein zugänglich ist. Muss der Mieter den Mietspiegel aber erst käuflich erwerben, gilt er als nicht allgemein zugänglich. Wenn der Vermieter den Mietenspiegel jedoch unausgefüllt zuschickt oder keine ausreichenden Angaben zur Größe und Ausstattung der Wohnung macht, ist die Mieterhöhung unwirksam.

Handelt es sich um eine durchschnittliche Wohnung, wird der Mieter ggf. nur den Wert des Mittelwerts im Mietspiegel akzeptieren. Nur wenn die Wohnung überdurchschnittlich gut ist, sollte der Mieter einer Miete oberhalb des Mittelwertes zustimmen, um eine Zustimmungsklage des Vermieters zu vermeiden. Beispiel: Mieter akzeptiert den Mittelwert und der Vermieter muss nun darlegen, warum für die Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete höher als der Mittelwert ist.

Mieterhöhung bei Verweis auf einfachen Mietspiegel
Nach dem BGH-Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 reicht auch der Hinweis auf den einfachen Mietspiegel (vgl. § 558c BGB) aus, um die Mieterhöhung zu begründen. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. § 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

Vergleichswohnungen bzw. Sachverständigengutachten
Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei Vergleichswohnungen benennt, für die bereits jetzt eine Miete gezahlt wird, die der Vermieter fordert.Diese Wohnungen dürfen auch dem Vermieter selbst gehören und sogar im selben Haus liegen. Sie müssen nicht mit der Wohnung der Mieterhöhung übereinstimmen, dürfen aber auch nicht völlig unterschiedlich sein. Vergleichbar heißt nicht gleich. Die Nennung der Wohnungen muss so erfolgen, dass sie für den Mieter identifizierbar sind und damit sich der Mieter ein Bild von ihrer Vergleichbarkeit machen kann.

Beispiel: Angabe der Vergleichswohnung mit Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis. Ein Sachverständigengutachten muss so begründet sein, dass es der Mieter nachvollziehen kann. Nicht nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn es nur erkennen lässt, welche Miethöhe der Sachverständige für angemessen hält. Es ist relevant, dass der Sachverständige sich zu der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete äußert und die betreffende Wohnung des Mieters in das örtliche Angebot einordnet. Dazu gehört im allgemeinen auch, dass der Sachverständige Mietpreis und Adressen von Vergleichswohnungen offenlegt.

Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen
Selbst wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Im Mieterhöhungsschreiben ist der Mieter zur Zustimmung aufzufordern. Erst wenn die Zustimmung verweigert wird, darf der Vermieter eine Zustimmungsklage erheben. Eine Teilzustimmung kann das Kostenrisiko für den Mieter im Hinblick auf einen Mietprozess erheblich reduzieren. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hierzu im Artikel Mietprozess wegen Mieterhöhung.

Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB eine Überlegungsfrist zu, die sich wie folgt berechnet: Der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate. Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Die Zustimmung ist formfrei, d.h. sie kann auch mündlich erfolgen. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter vor Gericht innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Von einer stillschweigenden Zustimmung des Mieters ist auszugehen, wenn er die erhöhte Miete nachhaltig zahlt. Beispiel: Ändert der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreiben des Vermieters den eigenen Dauerauftrag und zahlt er die erhöhte Miete, dann ist darin in der Regel auch eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen.

Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage)
Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Sind die Voraussetzungen gegeben, kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Man spricht daher allgemein auch von einer Umlage der Modernisierungskosten.

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den „umlagefähigen“ Modernisierungskosten (vgl. Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB).

Beispiel: Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas). Die Erhöhung der Jahresmiete ist aber begrenzt auf höchstens 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen.

Der Mieter kann auch im Falle einer Mieterhöhung wegen Modernisierung das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht wird, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietdauer nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Der Artikel Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung beschreibt eingehend die Voraussetzungen wann eine Modernisierung vom Mieter zu dulden ist, die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien sowie das Miethöhungsrecht nach einer erfolgten Modernisisierung.

Anmerkung: Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wurde mit der Mietrechtsreform (01. September 2001) gestrichen. Sie hat sich in der Praxis als zu kompliziert gezeigt und passt nicht in das Vergleichsmietensystem.

Checkliste für Mieter zur Prüfung, ob Mieterhöhung korrekt ist
Hilfreich ist zum Beispiel der Ausdruck eines Merkblattes zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von einem Mieterverein. Hier ein Deeplink zum Mieterverein Neubrandenburg. Die Prüfung erstreckt sich auf materielle und formelle Richtigkeit. Beispiele:

• Richtiger Absender: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Werden alle Vermieter als Absender genannt? Haus- und Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein und Erben müssen einen Erbschein vorweisen können. Es ist allerdings ausreichend, wenn einer der Erben als Vertreter einer Erbengemeinschaft das Mieterhöhungsverlangen stellt.

• Richtiger Empfänger: Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein. Ist die Erklärung an alle der im Mietvertrag genannten Personen gerichtet?

• Schriftform und Begründung (siehe oben). Die Textform ist bei einem Fax oder Telegramm gewahrt.

• Mieterhöhung von Bevollmächtigten: Der Vermieter kann die Verwaltung des Wohneigentums auf einen Rechtsanwalt, Hausverwalter, Eigentümerverein usw. übertragen. Der Bevollmächtigte muss sich gegenüber dem Mieter durch eine Vollmachtsurkunde im Original ausweisen. Der Mieter soll aber eine nicht ausreichende Vollmacht nach Ansicht des OLG Hamm innerhalb von 14 Tagen zurückweisen.

• Vergleichsmietenerhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit fester Miete abgeschlossen ist.

• Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt: Jahressperrfrist, ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Begründung auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Vergleichswohnungen oder Gutachten.

• Die Zustimmung innerhalb der Überlegungsfrist beachten
  Teilweise Zustimmung ist möglich. Der Mieter kann der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung auch nur zu einem Teil zustimmen.

• Anmerkung: Stimmt die Wohnungsgröße? Ab und zu hört man, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde (vgl. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung im Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09.

Quelle: http://www.finanztip.de/

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Leserbrief

Ist ein Austausch von Fenstern auf eigene Kosten möglich?

Sehr geehrte Damen und Herren,

in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Großteil der Eigentümer/innen die Fenster auf eigene Kosten ausgestauscht, obwohl dies Gemeinschaftseigentum ist.

Die Gemeinschaft möchte nunmehr einen Beschluss fassen, wonach zukünftig die Aufträge zur Erneuerung von Fenstern durch die Verwaltung erfolgt und die Kosten dem betroffenen Eigentümer auferlegt werden.

Nunmehr die Frage:

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 16, Absatz 4 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit einen solchen Beschluss fassen? Liegt ein Gerichtsurteil für einen vergleichbaren Fall vor?

Mit freundlichen Grüßen

gez. D.

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

Die von den Wohnungseigentümern gewünschte Regelung ist nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 2, 3 WEG zu erzielen (Zustimmung sämtlicher Eigentümer, not. Beurkundung sowie Eintragung in sämtlichen Grundbüchern nebst Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger).

Es ist darauf hinzuweisen, dass auf der Grundlage der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 4 WEG laut dem ausdrücklichen Wortlaut dieser Norm nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung ist gemäß der bisherigen Rechtslage nichtig (vgl.: BGH, Urt. v. 25.9.2009 – V ZR 33/09, NZM 2009, 867; BGH, Urt. v. 9.7.2010 – V ZR 202/09, IMR 2010, 381 = NZM 2010, 622).

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Nunmehr eine weitere Frage zu diesem Thema:

Kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss nur für den Einzelfall fassen, dass ein Wohnungseigentümer ein defektes Fenster auf seine Kosten austauschen lässt mit z.B. mit folgendem Wortlaut:

Die Wohnungseigentümer genehmigen der Eigentümerin ……………………………………(Wohnung Nr. …… ) den fachgerechten Einbau des defekten Holzfensters mit Isolierverglasung (im Wohnzimmer zur Straßenseite gelegen) auf eigene Kosten.

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

Ein Einzelfallbeschluss dergestalt, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer durch doppelt-qualifizierten Mehrheitbeschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG die Kosten für die Instandsetzung des im Bereich seines Sondereigentums gelegenen Fensterelements auferlegt werden, ist nach dem Wortlaut der genannten Bestimmung durchaus denkbar.

Allerdings ist zum derzeitigen Zeitpunkt von einer solchen Beschlussfassung abzuraten, da nach derzeitiger Rechtsprechung und Rechtslehre ungeklärt ist, ob ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder schlicht rechtswidrig ist, also im Falle der Beschlussanfechtung der Ungültigerklärung unterliegt.

Gegen eine oben beschriebene Beschlussfassung sprechen derzeit die folgenden zwei Gesichtspunkte, wobei (wie oben gesagt) die Rechtslage noch ungeklärt ist:

1. Fenster, auch solche, die Bereich des Sondereigentums gelegen sind, bilden zwingend einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.

Soweit § 16 Abs. 4 WEG seinem Wortlaut nach eine abweichende Kostentragungsregelung mit doppelt-qualifiziertem Mehrheitsbeschluss zulässt, soweit der Kostenverteilungsschlüssel dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt, ist unklar, ob in Ansehung eines zwingenden Bestandteils des Gemeinschaftseigentums ein solch exklusiver Gebrauchsvorteil tatsächlich anzuerkennen sein kann.

Der BGH hat dies in seiner Entscheidung v. 18.6.2011 (V ZR 164/09, NZM 2010, 584) zwar offen gelassen, dies indes für Bestandteile der Fassade bzw. Dächer verneint.

2.Der BGH hat weiter in seiner o.g. Entscheidung ausgeführt, dass ein derartiger Einzelfallbeschluss zu einer Selbstbindung der Gemeinschaft für zukünftige gleichgelagerte Fälle führen kann, wodurch sich eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch für zukünftige Fälle ergeben kann. In einem solchen Fall bewirke aber die Beschlussfassung i.S.d. § 16 Abs. 4 WEG nicht mehr eine einmalige Änderung des Verteilerschlüssels, sondern sei auf eine dauerhafte Änderung ausgelegt, was der Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG („Einzelfall“) nicht mehr umfasse. Ein entsprechender Beschluss sei daher rechtswidrig. Im Falle einer ausbleibenden Anfechtung könne der Beschluss allerdings bestandskräftig werden.

Aus den o.g. Gründen ist von derartigen Beschlussfassungen derzeit aus Gründen der fehlenden Rechtssicherheit abzuraten.
Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Keine Mietminderung bei Unterbrechung der Stromlieferung:

Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist ( BGH VIII ZR 113 / 10 ).

Quelle: http://www.juraplus.de

Keine Haftung des Verwalters für nicht geeichte Wasserzähler

AG Düsseldorf:

„Ein WEG-Verwalter handelt nicht ordnungswidrig, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, Wasserzähler ungeeicht zu lassen, obgleich die Eichfristen abgelaufen sind, wenn er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit der Eichung hingewiesen hat.

Zudem sind die Bestimmungen des EichG auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar, da nicht der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht geeichten Wasserzähler verwendet.“

AG Düsseldorf, Beschl. v. 14.3.2008 – 302 Owi-90 Js 4536/07-241/07

Der Fall:

Die Eigentümerversammlung beschloss, die vorhandenen außerhalb der Eichfrist des EichG befindlichen Wasserzähler nicht gegen geeichte auszutauschen bzw. nacheichen zu lassen, obwohl der Verwalter auf die Verpflichtung zur Eichung ausdrücklich hingewiesen hatte. Ein Wohnungseigentümer erstattete daraufhin Anzeige beim zuständigen Landeseichamt gegen den Verwalter. Das Landeseichamt erließ daraufhin einen Bußgeldbescheid gegen den Verwalter wegen des Vorwurfs, nicht geeichte Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Der Verwalter legte gegen den Bußgeldbescheid Einspruch ein. Daraufhin kam es zur Verhandlungvor der Strafabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf.

Das Problem:

Das Landeseichamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter verpflichtet sei, erkennbar rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht zu befolgen. Dies ergab sich nach Meinung des Landeseichamts aus den Ordnungswidrigkeitenbestimmungen des EichG, die ein Bußgeld für das Verwenden nicht geeichter Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr vorsehen (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a EichG).

Die Entscheidung des AG Düsseldorf:

Zu Recht sprach das Amtsgericht den Verwalter frei; die Kosten des Verfahrens trug die Staatskasse. Zunächst verneinte das AG Düsseldorf die Frage, ob es dem Verwalter obliege, dieBestimmungen des EichG auch gegen den (hier einstimmig) durch Beschluss geäußerten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen.

Von entscheidender Bedeutung war dabei, dass der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich auf die Eichpflichten hingewiesen hatte. Letztlich erklärte das AG Düsseldorf die Bestimmung des EichG auf den vorliegenden Fall als nicht anwendbar. Nicht der Verwalter verwende die nicht geeichten Wasserzähler im geschäftlichen Verkehr, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem erfolge die Abrechnung nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, weshalb die vom Gesetz mit Bußgeldandrohung bewehrte Verwendung im Geschäftsverkehr nach außen nicht zu Lasten des Verwalters feststellbar sei.

Quelle: Rüdiger Fritsch –Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de/

Wohngebäudeversicherung: Berät der Versicherungsvertreter falsch, ist die Gesellschaft dran

Hat der Vertreter einer Wohngebäudeversicherung einen Hauseigentümer bei der Ermittlung des Hauswertes – und damit der Versicherungssumme – falsch beraten (hier auf 1914 bezogen), so darf sie ihm im Schadenfall (hier ging es um einen Wasserschaden) keine Unterversicherung unterstellen und muss in vollem Umfang leisten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht: Die Versicherung hat „in Bezug auf die Angaben zum Versicherungswert 1914 angesichts der Schwierigkeit der Wertermittlung eine gesteigerte Beratungspflicht“, die vom Vertreter nicht erfüllt worden sei. (Brandenburgisches OLG, 13 U 34/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Verwalter darf auch mit Sozialhilfeempfängern Mietverträge abschließen

a) Schließt ein Verwalter von Sondereigentum mit einem Sozialhilfeempfänger einen Mietvertrag ab, so verletzt er hierdurch nicht seine Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen seines Auftraggebers.
b) Der Vermieter muss dem Mieter die Beauftragten bekannt geben, denen gegenüber der Mieter Schadensanzeigen abgeben kann, sofern sich der Vermieter eine Schadensanzeige gegenüber dem Hausmeisterservice des Wohnungseigentumsverwalters nicht zurechnen lassen will.
OLG Saarbrücken, 24.10.2007, Az: 5 W 219/07

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Vermieter nicht gefragt – Hundehaltung in der Mietwohnung

Da andere Mieter auch Hunde hielten, schaffte sich ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters einfach einen Mischlingshund an. Nun musste er den Hund wieder abgeben. Der Vermieter ist frei in seiner Entscheidung, ob er eine Hundehaltung in einer Mietwohnung gestatten will oder nicht, so das LG Köln.

Der Sachverhalt

In § 25 Ziffer 1 des Mietvertrages war geregelt, dass das Halten von Kleintieren (z.B. Ziervögel und Zierfische u.a.) ohne Erlaubnis des Vermieters (im haushaltsüblichen Umfang) zulässig ist. In § 25 Ziffer 2 heißt es:

„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn Mitmieter in ihren Rechten aus dem Mietverhältnis beeinträchtigt werden.“

Andere Mieter in der Liegenschaft halten bereits Hunde oder Katzen und der Vermieter hat die dazu erforderliche Zustimmung jeweils erteilt. Dies veranlasste die Mieter, sich ohne die Zustimmung des Vermieters einen Mischlingshund anzuschaffen. Der Vermieter war dagegen und verlangte die Abschaffung des Hundes. Die Mieter haben sich einfach über vertragliche Bestimmungen hinweggesetzt und verstoßen damit gegen § 25 Abs.2 des Mietvertrages. Es liegt in seinem Ermessen, ob er die Zustimmung erteilt oder nicht, so der Vermieter.

Die Entscheidung

Die Haltung des Hundes innerhalb der Mietwohnung stellt eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung dar, da sie gegen § 25 des Mietvertrages verstößt. Trotz unterschiedlicher Rechtsauffassungen schloss sich das Gericht folgender Aufassung an:

[…] Nach anderer Auffassung (vgl. z.B. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 13.1.1981 WuM 1981, 53 ff; LG Köln NJW 1994, 185 ff ) ist der Vermieter in seiner Entscheidung, ob er eine Hundehaltung in einer Mietwohnung gestatten will, auch dann frei, wenn er wie hier, in der Wohnanlage bereits andere Hunde geduldet hat (s.a. LG Berlin NZM 1999,455). Nach dieser Auffassung wird das Ermessen des Vermieters nur durch die nach § 242 BGB geltenden Grundsätze, insbesondere durch das Verbot missbräuchlichen oder treuwidrigen Verhaltens, begrenzt. […]

Das Gericht fügt weiter hinzu, dass es im Mietrecht keinen Anspruch auf Gleichbehandlung aller Mieter gibt, da Art. 3 GG im Verhältnis zwischen Privatleuten grundsätzlich keine Anwendung findet. Dementsprechend besteht auch kein Anspruch des Mieters auf z.B. gleiche Miete oder gleiche Ausstattung der Wohnung. Dies ist bei der Tierhaltung nicht anders. Ob die anderen Nachbarn mit der Hundehaltung einverstanden sind, ist wegen einem möglichen Mieterwechsel unerheblich. Auch wenn der Vermieter mit dem Beseitigungsverlangen des Hundes 7 Monate abgewartet hatte, stelle dies keinen Rechtsmissbrauch dar. Für eine Verwirkung seines Anspruchs fehle es neben eines längeren Zeitablaufs an einem Umstandsmoment. Denn die Mieter haben den Hund nicht etwa im Vertrauen auf ein Untätigsein des Vermieters angeschafft, sondern ohne vorherige Information oder Nachfrage.

Landgericht Köln, Urteil vom 04.02.2010 – 6 S 269/09

Quelle: Rechtsindex, LG Köln

Teppichboden beim Auszug

Beim Auszug muss der Teppich mit einem “handelsüblichen Staubsauger” gereinigt werden. Ein Teppichboden darf während der Mietzeit im gewöhlichen Maß abgenutzt werden. Ein Einbehalten der Kaution wegen Nichtreinigung oder übermäßiger Strapazierung des Teppichs ist nicht rechtens.

Gericht: LG Görlitz, Aktenzeichen: Az. 2 S 4/00

Quelle: http://suche-urteile.de/

Verwaltervollmacht zur Auftragsvergabe

Rechtsfrage:

Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, im Verlauf einer von den WE beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme – zur Erreichung des Sanierungszieles – weitere Arbeiten in Auftrag zu geben und diese zu bezahlen?

Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 – Az. V ZR 197/10:

Der Verwalter muss – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der WE gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der WE durchführen. Der Verwalter ist deshalb befugt, zur Erreichung des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem Beschluss der WE zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der auszuführenden Maßnahmen bestimmt noch eine Kostenobergrenze für die zu vergebenden Aufträge genannt worden ist.

Maßgebend für die Durchführung eines Beschlusses durch den Verwalter ist der Wille der WE, wie er sich für ihn aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt. Gemessen daran muss der Verwalter bei der Vergabe von Aufträgen für Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen, inwieweit die WE nach evtl. vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen bzw. von bereits eingeholten Kostenschätzungen bei der Beschlussfassung von einem bestimmten Instandsetzungsaufwand ausgehen. Die Vergabe weit darüber hinausgehender Aufträge für die Sanierung wäre somit nicht von dem Beschluss gedeckt und daher auftragswidrig.

Anmerkung Fries Immobilienteam:

An diesem Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass der Verwalter, nachdem er die weiteren Arbeiten bereits in Auftrag gegeben hat, die WE unverzüglich darüber unterrichtet, dass der Instandsetzungsaufwand höher liegt als bei der Beschlussfassung angenommen und auf sie deshalb deutlich höhere Kosten statt der veranschlagten zukommen.

Der Inhalt des sich aus dem Beschluss der WE ergebenden Auftrags an den Verwalter ändert sich nicht schon dann, wenn der Verwalter anzeigt, dass er die Grenzen des Auftrags überschritten hat, und die WE sich dazu nicht erklären. Zu einer solchen eigenmächtigen Vergabe von Arbeiten für Rechnung der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht befugt (vgl. BayObLG NZM 2002, 706; BayObLG NZM 2004, 390).

Quelle: www.friesrae.de

Schimmel in der Wohnung

Bildet sich in einer Wohnung Schimmel, so kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Einer Argumentation des Vermieters, Möbel würden zu dicht an einer Außenwand stehen, ist der nicht nachzukommen. Mieter können ihre Möbel beliebig aufstellen. Wohnungen müssen so gebaut sein, dass sich keine Feuchtigkeitsschäden bilden können, so die Richter.

Gericht: Landgericht Mannheim, Aktenzeichen: 4 S 62/06

Quelle: http://suche-urteile.de/

Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen: Nur gegen Sonderhonorar?

Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung die Aufstellung der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen.

Hintergrund haushaltsnahe Dienstleistungen:
Wohnungseigentümer können ab dem Veranlagungszeitraum 2006 in ihren Steuererklärungen haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach § 35a EStG auch dann steuermindernd absetzen, wenn die Aufträge von der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben wurden. Voraussetzung ist, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister, etc.) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung.

Hintergrund Verwalterpflicht ohne besondere Abrede:
Heftig umstritten ist nach wie vor, ob der Verwalter die förmlichen Aufstellungen in der Jahresabrechnung nur dann leisten muss, wenn es dafür eine gesonderte Vereinbarung gibt. Die bisherigen Amtsgerichts-Urteile ließen keine klare Linie erkennen.

Was sagt das Urteil eines Landgerichts?
Das Landgericht Bremen hat in einem Fall entschieden, bei dem sich Verwalter und Wohnungseigentümer im Jahre 2007 darauf einigen, dass die „haushaltsnahen …“ in der Jahresabrechnung 2006 nicht rückwirkend aufgestellt werden müssen. Einer der Eigentümer protestiert bei Gericht und beantragt: Der Verwalter soll die Abrechnung entsprechend ergänzen. Beim LG Bremen blieb er ohne Erfolg: „Jedenfalls“ für die zurückwirkende Ausweisung haushaltsnaher Dienstleistungen besteht nach Ansicht des Gerichts kein Anspruch auf kostenlose Ergänzung. Zwar besteht „grundsätzlich“ ein Anspruch auf Ausweisung dieser Leistungen, allerdings gehört diese Pflicht nicht zur „Regelleistung des Verwalters im Rahmen der üblichen Verwaltervergütung“ und daraus folgt auch, dass die Eigentümer auf diese Leistung verzichten können. (LG Bremen, 19.05.2008 – 4 T 438/07)

Was sagt der Anwalt?
Eine rechtssichere Grundlage besteht nur bei einer klaren Festlegung im Verwaltervertrag. Dort ist auch zu klären, ob die Leistung mit der Grundvergütung abgegolten ist. Ist das nicht der Fall, dürfte der Anwalt eine Zusatzvergütung verlangen. Angemessen dürfte eine Vergütung von (netto) 12,00 € pro Wohnung und Jahr sein (AG Hannover, 29.06.2007 – 73 II 382/07). Einseitigen „Anweisungen“ muss der Verwalter nicht Folge leisten. Das gilt erst recht, wenn die Vergütung nicht geklärt ist (LG Berlin, 28.03.2008 – 55 T 208/07 n. v.). Wenn der Verwalter allerdings wiedergewählt werden will, wird er vielleicht doch auf die Eigentümer zugehen. Nicht immer hat der Anwalt das letzte Wort …

Quelle: www.friesrae.de – FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft

Balkonsanierung im Wohnungseigentum – zahlt auch derjenige, der gar keinen Balkon hat?

von Rechtsanwalt Martin Spatz, München

Auf ca. 25 Mrd. € wird der auf Wohnungseigentümergemeinschaften in den nächsten 5 Jahren zukommende Sanierungsaufwand geschätzt. Vielfach entwickelt sich dabei innerhalb der Gemeinschaften Streit über die Verteilung der Sanierungskosten bei Maßnahmen an Teilen des Gemeinschaftseigentums, welche nur einige Eigentümer nutzen können, während andere Eigentümer von einer Nutzung ausgeschlossen sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 – über die Kostenverteilung einer Balkonsanierung in einer kleineren Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten. Nur sechs Wohnungen hatten einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthielt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten der Sanierung der Balkone nicht nur von den Eigentümern der Wohnungen mit den Balkonen, sondern von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind. Auch die mit der Reform des WEG im Jahr 2007 eingeführten Regelungen zum Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels konnten kein anderes Ergebnis herbeiführen.

Der BGH stellte zunächst klar, dass Arbeiten am Balkon, soweit sich diese nicht auf den Innenanstrich und den Bodenbelag beschränken, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum darstellen. Enthält die Teilungserklärung keine anderweitige Kostenregelung über Balkone, bestimmt sich die Kostenverteilung somit auch im Falle der Balkonsanierung nach der allgemeinen Kostenregelung über die Verteilung der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum (soweit in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt wird, richtet sich die Verteilung der Kosten nach § 16 Abs.2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile).

Ein Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung – entweder aus § 10 Abs.2 Satz 3 WEG (als generelle Änderung auch für die Zukunft) oder nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (als Einzelfallregelung für die konkrete Maßnahme) – ergibt sich nach Ansicht des BGH nicht schon dann, wenn die abgeänderte Kostenverteilung dem unterschiedlichen Nutzen am Balkon Rechnung trägt, sondern erst dann, wenn ein „Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“

Das Maß der Kostenmehrbelastung ist also nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel. In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch auch nach der Reform des WEG weiterhin erheblich bleiben.

Quelle: www.immorecht-anwalt.de

info@raspatz.de

Dietlindenstr. 15, 80802 München, Tel. 089 442398 74

Verwaltungsrecht: Bürger müssen Mülltonnen selbst an Ort und Stelle bringen

Schaffen es die Fahrzeuge der kommunalen Müllentsorgung nicht bis vor die Haustüren der Bewohner, dann müssen sich die Bürger mit ihren Abfalltonnen auf den Fußweg zu einer verkehrsgünstigeren Verladestelle machen. Das hat das Verwaltungsgericht Münster in einem Fall entschieden, in dem die Abfallgefäße in der betroffenen Wohngegend früher mal direkt an den Grundstücksgrenzen abgeholt wurden, was aber deswegen nicht mehr funktioniert, weil mittlerweile die Entsorgungsfahrzeuge wesentlich größer und breiter sind und in engeren Straßen nicht wenden können. Die Bewohner haben die Auflage bekommen, ihre Tonnen selbst bis an entsprechend gekennzeichnete „Übergabestellen“ zu karren. Zu recht, wie das Gericht meint. Sagt die Ortssatzung, dass Mülltonnen von den Bürgern bis zur nächsten Zufahrtsmöglichkeit zu bringen sind, wenn das Entsorgungsfahrzeug nicht am Grundstück vorfahren kann, sei nicht zu beanstanden. (AZ: 7 K 1621/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Keine Kostenerstattung für außergerichtlich eingeschalteten Anwalt:

Die Angabe der Gründe für eine Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensaersatzansprüche, im Fall die Kosten für einen außergerichtlich eingeschalteten Anwalt, herleiten kann ( BGH VIII ZR 9 / 10 ).

Quelle: http://www.juraplus.de

Nachträgliche Korrektur der Nebenkostenabrechnung ist erlaubt

Vermieter von Wohnraum können eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat.

Der Sachverhalt

Der Mietvertrag der klagenden Mieter sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 stellte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben für die Mieter in Höhe von 185,96 €, welches der Vermieter im August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Mieter gutschrieb.

Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte der Vermieter seine Mieter durch Schreiben vom 11. Dezember 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Die Mieter begehren die Rückzahlung des abgebuchten Betrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung der Mieter zurückgewiesen.

Die Entscheidung

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.

Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.

„Die Entscheidung ist nachvollziehbar und konsequent“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs. Der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskosten- bzw. Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren.

„Das Urteil ist aber natürlich kein Freibrief für irgendwelche Nachlässigkeiten und Schlampereien auf Vermieterseite“, erklärte Siebenkotten. Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs- und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen, er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Gütersloh – Urteil vom 5. Dezember 2008 – 10 C 869/08

Landgericht Bielefeld – Urteil vom 23. September 2009 – 22 S 46/09

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09

http://www.rechtsindex.de, Bundesgerichtshof, DMB

BGH: Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08

BGH Urteil vom 24.02.2010, Az: XI ZR 69/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

BGH: Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung.

Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen (Urteil v. 11.2.2011, Az.: V ZR 66/10).

>>>> Zur zitierten Entscheidung des BGH

Quelle: www.brinkmann-dewert.de/

Dichtheitsprüfungen privater Abwasserleitungen – Pflicht für Grundstückseigentümer

Eine Broschüre des Umweltministeriums Nordrhein-Westfalen informiert vor allem Hausbesitzer über die Pflicht, die Leitungen regelmäßig auf Dichtheit zu kontrollieren. Undichte Leitungen können großen Schaden anrichten, wenn ungeklärtes Schmutzwasser in den Boden oder ins Grundwasser gelangt. Bestehende private Abwasserleitungen sollen deshalb bis 2015 auf Dichtheit geprüft werden. Das Landeswassergesetz schreibt vor, dass die Rohre und Kanäle dicht sein müssen.

In Nordrhein-Westfalen gibt es etwa 200.000 Kilometer private Leitungen, die das Abwasser in die öffentliche Kanalisation und zu Kläranlagen führen. Städte und Gemeinden sanieren ihre Leitungen, um teure und umweltschädliche Lecks zu vermeiden. Sie sind auch erste Ansprechpartner bei Fragen von Hauseigentümern. Die Broschüre „Dichtheitsprüfungen privater Abwasserleitungen“ des NRW-Umweltministeriums gibt Tipps, wie unzugängliche Rohre untersucht werden können und wer die Prüfung vornehmen kann. Zudem informiert sie über Fristen, Kosten und das weitere Vorgehen bei defekten Rohren.

• Broschüre laden (PDF, 1,29 MB): „Dichtheitsprüfungen privater Abwasserleitungen – Informationen für Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer“

• Broschüre bestellen

Weitere Informationen zur Dichtheitsprüfung privater Hausanschlüsse lesen Sie auch auf den Internet-Seiten des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz.

„Wenn ein Wohnungseigentümer verärgert ist, so macht er selten das Klügste, sondern gewöhnlich das Dümmste….“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.

BVI-Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin
Tel. 030-30872917
– Redaktion – Landesverband West – Ingo Dittmann –
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn
Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720
info@haus-verwalter.de
www.haus-verwalter.de

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