Newsletter April 2010

Besuch in der eigenen Wohnung

Der Vermieter muss es dulden, dass sein Mieter Besucher hat. Es ist nicht Sache des Vermieters, darüber zu entscheiden, wer den Mieter besucht, sofern nicht die Belange des Vermieters oder der Mitbewohner beeinträchtigt werden. Bestehen also Gefahren für das Haus oder den Hausfrieden, so müssen diese nicht geduldet werden. Besucher dürfen jederzeit empfangen werden – auch die Anzahl der Besuche kann nicht eingeschränkt werden.

Auch Besucher müssen sich an die Hausordnung halten, andernfalls kann der Mieter abgemahnt und im Extremfall sogar gekündigt werden – auf Moralvorstellungen von Vermieter oder Mitbewohnern muss jedoch keine Rücksicht genommen werden.

Besucher dürfen auch Tiere mitbringen, wenn die Hundehaltung mietvertraglich nicht erlaubt ist. Bringt der Besucher das Tier jedoch in kurzen Abständen regelmäßig mit oder bleibt das Tier gar des öfteren Nachts in der Wohnung, so ist die Grenze des Zulässigen erreicht.

Hinsichtlich der Frage, wen man wie lange in der eigenen Wohnung aufnehmen darf, ist zu differenzieren:

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber:

Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes, ebenso Partner einer eingetragenen

(gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft. Das bedeutet, dass eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) dem Vermieter zwar schriftlich anzuzeigen ist, nicht jedoch seiner Genehmigung bedarf. Jedoch darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

Zu beachten ist zudem, dass Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht mit Ehepartnern und Familienangehörigen gleichzustellen sind, also der Vermieter die Aufnahme einer solchen Person in die Wohnung genehmigen muss.

Gäste darf ein Mieter bis zu sechs Wochen ohne Genehmigung des Vermieters beherbergen. Hieraus darf jedoch kein Daueraufenthalt werden, d.h. der Besuch darf sich nicht ohne längere Unterbrechungen ständig in der Wohnung aufhalten. Auch darf es hierbei nicht zu Belästigungen der Mitbewohner – wie z.B. zu starkem Lärm – kommen. Ist es gar offensichtlich, dass der Besuch dauerhaft aufgenommen wurde (z.B. durch Zahlung eines Untermietzinses, Wohnungsübernahme nach Auszug des Mieters), gilt der Sechs-Wochen-Zeitraum nicht.

Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn daran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Dieses kann auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters beruhen. Aber auch hierbei darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Die Überlassung muss darüber hinaus dem Vermieter zumutbar sein.

Haftungsrechtlich ist zu beachten, dass der Mieter für den Besuch wie für eigenes Verhalten haftet (§ 278 BGB). Kommt es z.B. zu Schäden an der Mietsache, so ist der Mieter so zu behandeln, als hätte er den Schaden verursacht.

Besucher sind aber auch in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen, so dass der Besuch die gleichen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter hat, die der Mieter selbst hat, wenn beispielsweise Schäden aufgrund von Mängeln der Mietsache erlitten werden.

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

Minijob als Hausmeister- Wissen Sie eigentlich genau, was unter einem Minijob zu verstehen ist?

Es macht auch einen Unterschied, ob Sie eine Reinmachefrau in Ihrer Wohnung oder einen Hausmeister in Ihrer Eigentumsanlage beschäftigen. Wie dem auch sei, Sie wollen Jemanden für „kleines Geld“ einstellen? Da muß zunächst einmal ein korrekter Arbeitsvertrag her. Zum anderen sollten Sie sich aber auch darüber im Klaren sein, welche Behördengänge und Formulare auf Sie zukommen. Geht es bei Ihnen darum, einen Mitarbeiter für Ihr Mietobjekt respektive Ihre WEG zu beschäftigen, finden Sie nachfolgend wichtige Tipps rund um den Arbeitsvertrag. Möchten Sie dagegen in Ihrem privaten Haushalt eine Putzfrau beschäftigen, gelten für Sie andere Spielregeln, die hier nicht erläutert werden.

Von einem Minijob kann dann gesprochen werden, wenn Ihr Hausmeister höchstens 400,– Euro im Monat verdient. Tonangebend ist dabei der durchschnittliche Verdienst im Verlauf von 12 Monaten. Lassen Sie uns einmal davon ausgehen, daß Sie Ihren Hausmeister nach geleisteter Arbeit entlohnen. Von Mai bis August verdient er 250,– Euro/Monat, von September bis April 500,– Euro/Monat, bedingt durch Herbstlaub und Winterdienst. Das macht innerhalb eines Jahres exakt 5.000,– Euro. Der durchschnittliche Monatsverdienst liegt bei 416,67 Euro. Da dies die festgelegte Grenze von 400,– Euro/Monat überschreitet, liegt kein Minijob mehr vor!

Ganz bestimmt wird es den Arbeitseifer und die Dienstbereitschaft Ihres Hausmeisters anspornen, wenn Sie ihm auch noch Weihnachts- oder Urlaubsgeld zahlen. Diese Zusatzgratifikationen sollten Sie von Anfang an bei der Verdienstgrenze berücksichtigen. Sonst kommen Sie im Handumdrehen über die erlaubte 400,– Euro/Grenze. Ihr guter Geist verdient 380,– Euro/Monat. Für Dezember haben Sie ein Weihnachtsgeld in Höhe von 380,– Euro ausgemacht. Das macht 4.940,– Euro/Jahr. Im Durchschnitt also 411,67 Euro im Monat. Auch dieses ist kein Minijob. Anders sieht das Ganze aus, wenn der Hausmeister nur 200,– Euro Weihnachtsgeld erhält. Denn der durchschnittliche Verdienst von 12 Monaten bleibt dann mit 396,67 Euro noch unter der 400,– Euro Verdienstgrenze für den Minijob. Somit liegt hier ein Minijob vor.

Fakt ist: Ab 400,01 Euro ist es ein Niedriglohn-Job und die Minijob-Regelung trifft nicht mehr zu. Die Vorteile der Minijob-Regelung kommen Ihnen nur dann zu Gute, wenn Ihr Hausmeister höchstens 400,– Euro im Monat verdient. Verdient er auch nur einen Cent mehr, ist von einem so genannten Niedriglohn-Job die Rede. Für den Niedriglohn-Job – also einen Job mit einem monatlichen Verdienst zwischen 400,01 Euro und 800,– Euro sind andere Regularien zu beachten.

Beim Minijob zahlen Sie pauschale Lohnnebenkosten von 25 % an die Bundesknappschaft. Diese setzt sich wie folgt zusammen: 12 % Rentenversicherung, 11 % Krankenversicherung und 2 % Pauschsteuer. Beim Minijobber gibt es keinen Arbeitnehmerbeitrag

Ihr Hausmeister soll 300,– Euro/Monat verdienen. Dann kostet er Sie insgesamt: Vergütung/Monat 300,– Euro, Rentenversicherung 12 % gleich 36,– Euro, Krankenversicherung 11 % gleich 33,– Euro und Pauschsteuer 2 % entspricht 6,– Euro. Das macht für Sie im Monat 375,– Euro. Wichtig für Ihren Hausmeister: Als Minijobber bekommt er die vereinbarten 300,– Euro ohne Abzüge ausgezahlt. Wichtig für Sie: Ist Ihr Hausmeister privat versichert, fällt die pauschale Krankenversicherung weg.

Wissen Sie eigentlich, wie es mit der Lohnfortzahlung aussieht, wenn Ihr Hausmeister mal krank ist? Damit „kleine“ Arbeitgeber an der Lohnfortzahlung im Krankheitsfall keinen Schaden nehmen, hat der Gesetzgeber extra für kleinere Betriebe bis zu 30 Mitarbeitern eine Erstattung der Arbeitgeberaufwendungen vorgesehen. Da Sie als Vermieter oder Hausverwalter aller Wahrscheinlichkeit nach nicht mehr als 30 Mitarbeiter beschäftigen, gilt diese Regelung auch für Sie. Müssen Sie den Lohn also beispielsweise fortzahlen, weil Ihr Hausmeister krank ist oder weil Sie für Ihre schwangere Putzfrau den Zuschuss zum Mutterschaftsgeld zahlen müssen, dann bekommen Sie diese Beträge auf Antrag in bestimmtem Umfang ersetzt.

Der Beitrag, um an dem Lohnausgleichsverfahren teilzunehmen, beträgt monatlich 1,3 % des Bruttolohns und setzt sich wie folgt zusammen: Umlage 1 (U1) für Arbeitgeberaufwendungen bei Krankheit bzw. Kur mit einem Umlagesatz von 1,2 %. Umlage 2 (U2) für den Ausgleich von Aufwendungen nach dem Mutterschutzgesetz mit einem Beitragssatz von 0,1 %. Fakt ist: Diese Gebühr fällt auch an, wenn Sie nur männliche Beschäftigte haben. Beschäftigen Sie also weniger als 30 Mitarbeiter, müssen Sie die Umlage nach dem Lohnausgleichverfahren zahlen. Eine Wahlmöglichkeit gibt es hier nicht. Zu berücksichtigen ist, das Teilzeitbeschäftigte – abhängig von der wöchentlichen Arbeitszeit – unterschiedlich einzustufen sind: z.B. bei 30 Stunden mit 0,75, bei 20 Stunden mit 0,5. Mitarbeiter die weniger als 10 Stunden in der Woche arbeiten, werden nicht mitgezählt.

Liegt Ihr Hausmeister nun mit einer schweren Angina im Bett, werden Ihnen im Lohnausgleichsverfahren 70 % des Bruttoverdienstes erstattet. Die Beihilfe zum Mutterschaftsgeld und die Lohnfortzahlung wegen eines Beschäftigungsverbots bekommen Sie sogar zu 100 % ersetzt. Als Hausverwalter oder Vermieter führen Sie für Ihren Minijobber pauschal 2% Steuern an den Fiskus ab. Darin enthalten sind die Lohnsteuer, der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer Indem Sie sich für eine pauschale Besteuerung entschieden haben, verzichten Sie auf die Vorlage der Lohnsteuerkarte.

Die 2% Pauschalabgaben lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen auch noch einsparen. Gehen wir einmal davon aus, das Ihr minijobbender Hausmeister alleinstehend ist und somit die Steuerklasse I aufweist. In diesem Fall fällt bei seinem Arbeitsentgelt noch keine Lohnsteuer an. Aber: Diese Steuerklasse kann der Alleinstehende bei seinem Minijob nur haben, wenn er daneben keine weitere lohnsteuerpflichtige Beschäftigung hat. Klopfen Sie daher alle Möglichkeiten gut ab, bevor Sie Ihren Hausmeister um seine Steuerkarte bitten, und ihn sodann „auf Karte“ arbeiten lassen.

Um zu vermeiden, daß Sie eventuell auf die Idee kommen könnten, ein normales Arbeitsverhältnis in mehrere, für Sie kostengünstigere Minijobs aufzuteilen, ist es Ihrem Hausmeister zwar erlaubt, mehrere Minijobs auszuüben, aber nicht alle bei Ihnen, beim gleichen Arbeitgeber.

Bevor Sie nun Ihren Hausmeister einstellen, erkundigen Sie sich bei ihm, ob er noch weitere Minijobs ausübt und wie viel er dabei verdient. Fakt ist: Die Einkünfte aller Minijobs werden addiert. Ergibt diese Addition all seiner Minijobs monatlich mehr als 400,– Euro, entfällt die günstige Minijob-Regelung. Und: Für alle Minijobs müssen Sie dann die vollen Sozialbeiträge zahlen. Seit dem 01.04.2003 gibt es eine neue Regelung: Arbeitnehmer dürfen neben ihrer Hauptbeschäftigung noch einen Minijob mit Pauschalabgaben haben. Aber eben nur einen!

Geht Ihr Hausmeister „im richtigen Leben“ einer ganz normalen Ganztagsbeschäftigung als Bürokaufmann oder Plakatankleber nach und übt er daneben noch mehr als einen Minijob aus, werden diese mit der Hauptbeschäftigung zusammengerechnet. Der saure Apfel für Sie als arbeitgebender Vermieter oder Hausverwalter: Der Minijob als Hausmeister ist in vollem Umfang sozialversicherungspflichtig.

Ist Ihr Hausmeister bereits im Bezug von Vorruhestandsgeld, gilt das Gleiche. Um in den Vorzug der Pauschalabgaben zu kommen – was die Überlegungen zur Einstellung eines Minijobbers für Sie als arbeitgebenden Vermieter ja erst interessant macht -, darf der Vorruheständler auch nur einen Minijob ausüben. Die stundenweise Hausmeistertätigkeit ist in vollem Umfang sozialversicherungspflichtig, wenn der Vorruheständler mehreren Minijobs nachgeht. Wird die Grenze von 400,– Euro im Jahresdurchschnitt überschritten, ist es wohl sinnvoll, sich nach einem anderen Bewerber mit annähern gleichen Qualifikationen umzusehen. Sonst kann es Ihnen schnell passieren, daß Sie in der Lohnnebenkostenfalle sitzen.

Entscheiden Sie sich dafür, einen Rentner oder einen arbeitslosen Mitbürger als Hausmeister zu beschäftigen, achten Sie unbedingt auf die Verdienstgrenze! Aufgepaßt: Sonst wird Ihrem berenteten Hausmeister sein Verdienst Cent für Cent von seiner Rente abgezogen! Für Rentner gelten besondere Regelungen. Denn je nach Rentenart – Altersrente vor Vollendung des 65. Lebensjahrs, wegen Erwerbsminderung, wegen Erwerbsunfähigkeit, Teilrente usw. – gelten unterschiedliche Hinzuverdienstgrenzen. Je nach Rentenart kann es ihm also passieren, dass ihm der Hausmeisterverdienst auf seine Rente angerechnet wird. Das hat zur Folge das die Rente gekürzt wird oder ganz entfällt.

Ihr Hausmeister hat bereits das 65. Lebensjahr überschritten: Für ihn gibt es keine Hinzuverdienstgrenze. Ist Ihr minijobbender Hausmeister also ein Altersrentner, muss er keine Rentenkürzung befürchten. Ihnen als Vermieter oder Hausverwalter könnte das eigentlich ja egal sein, ob Ihrem Mitarbeiter ein Rentenabzug droht, ob er dann allerdings immer noch mit Freude zur Arbeit erscheint, sei dahingestellt. Fakt ist: bei Altersrentnern führen sie einfach wie bei jedem anderen Minijobber die nötigen Pauschbeträge ab – dazu gehört auch die Pauschale zur Rentenversicherung. Daß Ihr Hausmeister ohnehin bereits Rentner ist, spielt dabei keine Rolle.

Auch ein Arbeitsloser darf einen Minijob ausüben. Diese Regelung gilt seit dem 1.4.2003. Geben Sie aber unbedingt darauf Acht, das die wöchentliche Arbeitszeit 15 Stunden nicht übersteigt, sonst wird ihm das Arbeitslosengeld bzw. die Arbeitslosenhilfe gestrichen. Beträgt die Beschäftigungszeit weniger als 15 Stunden in der Woche, wird sein Einkommen aus dem Minijob auf sein Arbeitslosengeld zumindest angerechnet. Den ihm zustehenden, von der Höhe des Arbeitslosengeldes abhängigen Freibetrag, sollte sich Ihr Minijobber vor Dienstantritt bei seinem Sachbearbeiter in der Agentur für Arbeit erfragen.

Sobald Sie als Arbeitgeber in Erscheinung treten – und das sind Sie bereits, wenn Sie einen Hausmeister oder eine Putzfrau einstellen – ist es erforderlich, die wesentlichen Vertragsbedingungen spätestens 1 Monat nach Vertragsbeginn schriftlich zu fixieren, zu unterschreiben und dem Arbeitnehmer auszuhändigen. Bedienen Sie sich doch einfach eines Formularvertrages, im gut sortierten Schreibwarenhandel zu erhalten. Zwar machen Sie sich nicht strafbar, wenn Sie keinen schriftlichen Vertrag schließen, aber sicher ist sicher. Kommt es später einmal zu Auseinandersetzungen, so können Sie an Hand eines schriftlich formulierten Vertrages stets hieb- und stichfest nachweisen, was vereinbart worden ist und was nicht. Was nicht im Vertrag steht, ist auch nicht relevant.

In den Arbeitsvertrag gehören außer den Namen und Anschriften von Ihnen und Ihrem neuen Mitarbeiter noch folgende Punkte: Arbeitsbeginn, Arbeitsort, Auflistung oder Beschreibung der Arbeiten, die Ihr Mitarbeiter ausführen soll, Verdienst und wann er gezahlt wird, Vereinbarte Arbeitszeit, Urlaubsdauer und Kündigungsfristen. Aus meiner Erfahrung heraus möchte ich Ihnen empfehlen, folgenden Passus in den Arbeitsvertrag mit aufzunehmen: Der Mitarbeiter verpflichtet sich, den Arbeitgeber über alle weiteren Beschäftigungen, die bei Vertragsschluss bereits bestehen, zu informieren. Legen Sie zudem fest, dass er Sie über alle weiteren Tätigkeiten, die er zukünftig aufnehmen möchte, umgehend informiert. Nur so wissen Sie, ob es sich bei Ihrem stundenweise angestellten Hausmeister auch tatsächlich um einen Minijobber handelt.

Um es auch Ihrem Minijobber zu ermöglichen, vorzeitig in Rente zu gehen, gehört auch unbedingt dieser Artikel noch mit in Ihren Arbeitsvertrag: Der Mitarbeiter hat die Möglichkeit, in der gesetzlichen Rentenversicherung wie ein versicherungspflichtiger Arbeitnehmer gestellt zu werden, wenn er nach § 5 Abs. 2 Satz 2 Sozialgesetzbuch VI durch Erklärung gegenüber dem Arbeitgeber auf die Versicherungsfreiheit verzichtet. Dieser Absatz bedeutet nichts anderes, als dass auch ein Minijobber einen vollen Anspruch auf Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung – wie z.B. Reha-Maßnahmen oder vorzeitige Rente – erwerben kann. Hierfür ist es erforderlich, daß er zusätzlich selbst die Differenz von z.Z. 7,5 % zwischen dem normalen Rentenversicherungsbeitrag und dem Pauschbetrag, den Sie für Ihn aufbringen, zahlt. Hat er den Wunsch, muss er Ihnen das schriftlich erklären. Sie müssen ihm diesen Anteil dann von seinem Verdienst abziehen und zusammen mit der Minijob-Pauschale weiterleiten. Es ist Ihre Pflicht und Schuldigkeit als Arbeitgeber, Ihren Mitarbeiter auf diese Möglichkeit aufmerksam zu machen.

Was für Vollzeitbeschäftigte gilt, hat auch für Minijobber Gültigkeit. Dem zufolge haben Sie Ihrem Hausmeister den nach dem Bundesurlaubsgesetz zwingend vorgeschriebenen bezahlten Mindesturlaub zu gewähren. Auch Feiertage sind zu bezahlen. Fakt ist: Eine Lohnfortzahlung besteht auch dann, wenn er aus persönlichen Gründen für eine unerhebliche Zeit nicht arbeiten kann. Beispiel: Ihr Hausmeister klagt über plötzlich auftretende starke Kopfschmerzen und muss deshalb umgehend während seiner Arbeitszeit zum Arzt. Diese Zeit dürfen Sie ihm am Ende des Monats nicht abziehen.

Arbeitet Ihr Hausmeister an 5 Tagen in der Woche entspricht der Mindesturlaub von 4 Wochen 20 Arbeitstagen. Arbeitet er z.B. an 4 Tagen in der Woche entspricht das 16 Arbeitstagen (20 x 4:5). Bei 3 Arbeitstagen pro Woche stehen ihm 12 Urlaubstage zu. Als Urlaubstage zählen dabei nur die Arbeitstage. Arbeitet er z.B. nur montags, mittwochs und freitags, dürfen Sie auch nur diese Wochentage als Urlaub zählen. D.h., hat er eine Woche frei, ziehen Sie dafür 3 Urlaubstage ab. Zuständig für Minijobber ist die Bundesknappschaft in Essen. Dabei ist es ganz egal, bei welcher Krankenkasse Ihr Hausmeister versichert ist. Die Bundesknappschaft stellt Ihnen alle notwendigen Formulare zur Verfügung. Dorthin schicken Sie bitte auch die notwendigen Meldungen und Beiträge. Wichtig: Die Anmeldung muss innerhalb von 2 Wochen nach Beginn der Beschäftigung erfolgen.

Meldet sich Ihr Hausmeister krank, so ist sein Verdienst 42 Kalendertage, also 6 Wochen lang, weiterzuzahlen, sofern das Arbeitsverhältnis schon länger als 4 Wochen besteht. Bei weiblichen Mitarbeiterinnen gilt: Existiert wegen einer Schwangerschaft ein Beschäftigungsverbot, ist der Verdienst in dieser Zeit weiterzuzahlen. Während der Schutzfristen vor und nach der Entbindung fällt für Sie zudem noch ein Arbeitgeberzuschuss zum Mutterschaftsgeld an. Haben Sie sich dafür entschieden, am Umlageverfahren teilzunehmen, müssen Sie für den Lohn bei Krankheit nicht ganz alleine aufkommen. Die Lohnausgleichskasse ersetzt Ihnen auf Antrag 70 % des fortgezahlten Bruttolohns. Die Beihilfe zum Mutterschaftsgeld und die Lohnfortzahlung wegen eines Beschäftigungsverbots bekommen Sie sogar zu 100 % zurückerstattet.

Haben Sie den Arbeitsvertrag mit Ihrem Minijobber abgeschlossen, müssen Sie ihn bei der Minijob-Zentrale anmelden. dazu haben sie aber höchstens 2 Wochen Zeit. Dazu benötigen Sie zunächst den Vordruck „Meldung zur Sozialversicherung“. Antragsformulare erhalten Sie bei der Minijob-Zentrale der Bundesknappschaft. Sie können ihn sich unter www.minijobzentrale.de direkt herunterladen.

Das Schwarzarbeit kein Kavaliersdelikt ist, wissen Sie sicherlich schon! Aus diesem Grunde kann es richtig teuer für Sie werden, wenn Sie es versäumen, Ihren Hausmeister anzumelden. Beschäftigen Sie Ihren Hausmeister also schwarz und zahlen Sie keine Pauschbeträge, begeht nicht nur Ihr Hausmeister eine Ordnungswidrigkeit, sondern auch Sie als Arbeitgeber. Fakt ist: Das Schwarzarbeitsgesetz sieht für Sie als Auftraggeber einen Bußgeldrahmen von bis zu 100.000,– Euro vor!

Haben Sie also einen Bewerber im Auge, kommt es zunächst einmal darauf an, festzustellen, ob Sie ihn als Minijobber einstellen können. Denn am Ende haben immer Sie als Arbeitgeber die Pappnase auf. Existiert bereits ein Minijob über 400,– Euro, wäre der Minijob bei Ihnen in vollem Umfang sozialversicherungspflichtig. Haben Sie nämlich nicht geprüft, ob ein Minijob möglich ist und stellt sich später heraus, dass es sich doch um eine versicherungspflichtige Beschäftigung handelt, wird die Sozialversicherung die Beiträge von Ihnen nachfordern.

Sie haben eine Frage rund um das Thema Minijob? Das Service-Center der Minijob-Zentrale in Cottbus steht Ihnen für Ihre Fragen zum Minijob gebührenfrei unter der Rufnummer 0 80 00 / 20 05 04 zur Verfügung. Ein Service-Angebot, das Sie unbedingt nutzen sollten bevor Sie am Ende draufzahlen müssen!

Quelle: http://www.hausverwalter-abc.de

Wohnungseigentümer haften nicht gesamtschuldnerisch

Ein Versorgungsunternehmen kann nicht die einzelnen Wohnungseigentümer als Vertragspartner in Anspruch nehmen, wenn der Versorgungsvertrag mit der insoweit (teil-) rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen ist. In diesen Fällen muss allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Eine zusätzliche Haftung aller Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (also so, dass ein einzelner für den gesamten Betrag haftet) kommt nur noch in Betracht, wenn sie sich klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben, so der BGH.

Praxistipp

Um eine Haftung der Wohnungseigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, ist bei Vertragsabschlüssen darauf zu achten, dass sich aus dem Vertrag keine Übernahme der persönlichen Haftung durch die einzelnen Eigentümer ergibt. Gleichwohl haften die Wohnungseigentümer jedoch für eine Schuld der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG zumindest in Höhe ihres Miteigentumsanteils.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 329/08 – www.bundesgerichtshof.de

Quelle: www.bethgeundpartner.de

Nochmals: BGH: Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

 Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/0

BGH Urteil vom 24.02.2010, Az: XI ZR 69/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Auto ja, Wrack nein! Was darf alles auf einem Stellplatz für Pkw geparkt werden?

Einer Hausgemeinschaft war es schon lange ein Dorn im Auge, dass einer ihrer Mitbewohner ein offensichtlich fahruntüchtiges und abgemeldetes Auto auf einem der Wohnanlage angegliederten Stellplatz geparkt hatte. Doch damit nicht genug. In diesem Wrack lagerte er auch noch Papier, Pappe, Flaschen und Dosen. Per Gerichtsurteil sollte er dazu verpflichtet werden, dieses „Objekt“ schnellstmöglich zu entfernen. Der Mitbewohner aber verwahrte sich dagegen. Sein Gebrauch entspreche in vollem Umfang der erlaubten Nutzung eines Pkw-Stellplatzes, schließlich handle es sich ja um ein Auto, das dort stehe. Dafür, dass andere Menschen in der Nähe dieses Pkw ihre eigenen Altpapiervorräte abstellten, könne er nichts. Das wäre genauso gut auf einem leeren Stellplatz möglich. Die Gegenpartei argumentierte, das Wrack habe schon lange den Charakter als Fahrzeug verloren und sei eine Lagerstelle für Müll. Diese Sicht setzte sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dann auch im Zivilprozess durch. „Die derzeitige Nutzung des Kfz-Stellplatzes durch den Beklagten entspricht nicht dem Gesetz“, hieß es im Urteil. Denn hier könne man auch nicht von einem vertretbaren Ausnahmefall wie dem Parken eines nur zeitweise genutzten Oldtimers oder Motorrads sprechen.

(Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 318 S 93/08)

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Einwurfeinschreiben belegt nicht den Zugang

Wird ein Schreiben per Einwurf-Einschreiben versandt, stellt dies vor Gericht keinen Nachweis für den tatsächlichen Zugang des Schriftstückes darf.

Entscheidung OLG Koblenz, Aktenzeichen 11 WF 1013/04 vom 11.01.2006

Im vorliegenden Fall ging es darum, dass in einem familienrechtlichen Streit der Zugang eines Schreibens streitig war. Der ehemalige Ehemann hatte seiner Ex Frau per Einwurf-Einschreiben die Anlage zu einer Steuererklärung übermitteln wollen mit der Aufforderung, diese zu unterschreiben. Die Frau hatte behauptet, die Aufforderung nie erhalten zu haben. Das OLG hat klargestellt, dass anders als beim Übergabeeinschreiben beim so genannten Einwurf-Einschreiben keine persönliche Aushändigung des Schriftstückes erfolge. Damit sei der Nachweis, dass das Schreiben auch den richtigen Adressaten erreicht hätte, nicht zu erbringen und auch nicht erbracht.

Praxistipp:

Bei der Zustellung von Schriftstücken ist immer darauf zu achten, dass für den Streitfall auch der Zugang nachgewiesen werden kann. Der Zugang liegt dann vor, wenn das Schreiben in den Machtbereich des Zustellungsempfängers gelangt, also z.B. zu üblichen Zeiten in den Hausbriefkasten eingelegt wird. Um solches beweisen zu können empfiehlt sich aus Vorsorgegründen, entweder eine Zustellung per Boten, der sodann im künftigen Streit bezeugen kann, dass die Zustellung erfolgt ist, oder aber die Zustellung per Gerichtsvollzieher. In diesem Fall erhält der Zustellende eine Bestätigung des Gerichtsvollziehers ausgehändigt, dass das Schreiben in den Machtbereich des Zustellungsempfängers gelangt ist. Auch dies dient als ausreichender Nachweis. Von einer Zustellung per Übergabeeinschreiben ist abzuraten, da auch in diesen Fällen lediglich eine Benachrichtigungskarte in den Hausbriefkasten eingelegt wird, wenn der Zustellungsempfänger nicht anzutreffen ist.

Holt der Zustellungsempfänger sodann das Schriftstück nicht beim Postamt ab, gilt die Zustellung als nicht erfolgt. Auch hiermit kann also in Streitfällen ein Zugang nicht in jedem Fall nachgewiesen werden.

übermittelt von:

Breiholdt Rechtsanwälte RA Babo von Rohr – www.breiholdt.de

Unzulässig Schönheitsreparaturen verlangt – Vermieter muss Anwaltskosten des Mieters zahlen!

Im vorliegenden Fall hatte die Hausverwaltung den Mieter aufgefordert, entsprechend der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vor Auszug eine Endrenovierung durchzuführen. Der Mieter ließ die Klausel anwaltlich prüfen und erhielt die Auskunft, dass die Klausel unwirksam sei. Daraufhin verlangte der Mieter die Erstattung der Anwaltskosten für die Prüfung, der Vermieter weigerte sich jedoch. Das Gericht gab dem Mieter jedoch recht, da durch die Aufforderung der Hausverwaltung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ein Anlass zur Prüfung der Klausel gegeben wurde. Da die Klausel tatsächlich aufgrund der starren Fristen unwirksam war, lag eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung vor, die dem Vermieter zuzurechnen ist. Da die Rechtslage nicht eindeutig war und ein juristisch nicht gebildeter Mieter die Wirksamkeit einer Renovierungsklausel nicht beurteilen kann, durfte der Mieter eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.

KG, 18.5.2009, Az: 8 U 190/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Sonderumlage bei ausreichender Reparaturrücklage

Ob eine größere Investition aus der dafür ausreichenden Instandhaltungsrücklage  finanziert wird oder von den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage beschlossen wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. In der Regel ist zunächst festzustellen, mit welchen anderen Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung in nächster Zeit zu rechnen ist. Im vorliegenden Fall wurde der Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung beschlossen, die auch vollständig aus der Rücklage hätte finanziert werden können. Die Eigentümer beschlossen jedoch eine Sonderumlage, was ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (BayObLG, Beschluss vom 29.7.2004, Az.: 2Z BR 92/04).

 Quelle: www.breiholdt.de

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei Instandhaltung von Fenstern

Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz, das Wohnungseigentümer ohne eine sogenannte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einem Eigentümer die Aufwendungen der Instandhaltung seiner Fenster nicht durch einen Mehrheitsbeschluss auferlegen können. Dennoch haben Wohnungseigentümer in einem vom BGH am 25.09.2009 (V ZR 33/09) entschiedenen Sachverhalt versucht, per Beschluss den einzelnen Eigentümer nicht nur für Schäden, sondern für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und -türen ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen zu lassen.

Der BGH hat den Beschluss für nichtig erklärt, weil es den Wohnungseigentümern an einer Beschlusskompetenz fehlt. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer für Schäden an den Fenstern ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen müssen, umfasst nicht die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster. Diese muss die Gemeinschaft tragen. Mit dem angefochtenen Beschluss, der auch die laufende Instandhaltung den einzelnen Eigentümern auferlegt, soll daher die Teilungserklärung geändert werden.

Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll.

(Veröffentlicht in: Potsdam am Sonntag, Rechtsanwälte informieren, 13.12.2009)

Quelle: Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt – http://www.brennecke-partner.de

Verzicht auf Betriebskostenabrechnung?

Es ist zwar während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht möglich, dass der Mieter auf die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten verzichtet, da der Vermieter hierzu verpflichtet ist und eine abweichende Vereinbarung zulasten des Mieters unwirksam ist. Bei einem beendeten Mietverhältnis ist dies jedoch durchaus möglich. So kann der Mieter im Abnahmeprotokoll bei Wohnungsrückgabe erklären, dass keine gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Dies betrifft auch den wechselseitigen Verzicht auf die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung und die Auszahlung eines sich hieraus gegebenenfalls ergebenden Guthabens.

LG Münster, 27.10.2008 – Az: VIII S 150/08

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Fensteraustausch: Ist eine pauschale Ausgleichszahlung rechtmäßig, wenn der Beschluss zum Austausch auf eigene Kosten nichtig ist?

Haben zahlreiche Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster ausgetauscht, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen „symbolischen“ pauschalen Ausgleich zu bezahlen (hier: 1.000,00 € je Wohnung). langwierige Ermittlungen zur Feststellung der im Einzelfall gerechtfertigten genauen Höhe des Ersatzanspruches oder zum Verjährungsbeginn sind nicht erforderlich. (LS des. Ver!.)

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.5.2008 – 3 Wx 271107 – WuM 2008, 368

Quelle: RA Dr. David Greiner – Kanzlei Dr. David Greiner, Tübingen – greiner@ragreiner.de

Hier können Sie den kompletten Artikel per PDF herunterladen>>>> Info M 2008, Seite 338.

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Verwalter haftet nicht in jedem Fall bei unterlassener Sanierung

Ob ein Hausverwalter haftbar gemacht werden kann, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt wird, hatte das Oberlandesgericht in Frankfurt im Mai 2009 zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer klagte vor Gericht gegen den Verwalter Schadensersatz ein, weil er seine früher vermietete Eigentumswohnung nach Kündigung des Mieters nicht mehr vermieten konnte. Insgesamt war die Wohnung wegen eines Nässeschadens in der Zeit von Juli 2002 bis Februar 2004 unbewohnt. Diese Nässeprobleme bestanden in der Wohnanlage bereits seit 1985. Beschlüsse zu Sanierungsvorschlägen wurden aber erst auf einer Eigentümerversammlung 2002 gefasst. Im Jahr 2003 wurde als Ursache der Nässeschäden ein innen liegendes Regenwasserrohr ermittelt und repariert.

Das Gericht lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Eigentümergemeinschaft waren die Nässeprobleme seit 1985 bekannt. Dennoch hatten die Wohnungseigentümer über Jahre keine Beschlüsse gefasst, um die Mängel zu beheben. Für die Haftung des Verwalters kommt es auf eine konkrete Pflichtverletzung an. Diese war nicht gegeben, denn der Verwalter konnte keine Aufträge für Reparaturmaßnahmen erteilen, da die Eigentümer keine geeigneten Beschlüsse zur Mängelbeseitigung fassten.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.05.2009, Az. 20 W 115/06

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Verfliegt der Schimmel wieder, guckt der Mieter in die Röhre

Stellt ein Mieter in seiner Wohnung fest, dass eine Wand schimmelt, und mindert er die Miete, so muss er den aufgelaufenen Mietrückstand (hier ging es um 1.200 €) an den Vermieter nachzahlen, wenn der Pilz ein Jahr später wieder verschwindet, obwohl der Hausbesitzer nicht tätig geworden ist. In einem solchen Fall sei davon auszugehen, dass allein ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Bewohners für die Schimmelbildung verantwortlich war, das er aber offenbar geändert habe. Ein Mangel in der Bausubstanz jedenfalls sei nicht wahrscheinlich, so das Landgericht Dessau-Roßlau. (AZ: 1 S 199/06)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Zu große Mülleimer, Mieter muss nicht für übermäßige Abfallkapazitäten zahlen

Der Eigentümer einer Immobilie kann eine ganze Reihe von Nebenkosten auf seine Mieter umlegen. Unter anderem zählen dazu die Ausgaben für die Müllentsorgung, die ja schließlich den Bewohnern eines Hauses dient. Doch nicht für alle Entscheidungen, die der Eigentümer in dieser Hinsicht trifft, müssen die Mieter gerade stehen. Sind die Abfallkapazitäten bei weitem zu groß gewählt, dann können sich die Betroffenen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gegen eine Umlage wehren.

(Landgericht Aachen, Aktenzeichen 6 S 87/08)

Der Fall: Der Restmüllcontainer in einer Wohnanlage war so gut wie nie voll. Selbst zum Zeitpunkt der Leerung durch die Müllabfuhr hätte regelmäßig noch jede Menge Abfall in den Behälter gepasst. Das störte die Mieter, denn sie sollten sich auf dem Wege der Nebenkosten finanziell an diesem „Entsorgungs-Überfluss“ beteiligen. Die Parteien zogen vor Gericht. Im Prozess stellte sich dann heraus, dass die Müllkosten pro Quadratmeter Mietfläche weit über dem Normalmaß lagen. Nach Berechnungen des Mieterbundes waren zum damaligen Zeitpunkt pro Monat 18 Cent für jeden Quadratmeter üblich, hier waren es über 80 Cent. Zudem war nicht zu erkennen, warum der Eigentümer den Restmüllcontainer dermaßen großzügig dimensioniert hatte. Er selbst blieb in dem Verfahren eine schlüssige Erklärung schuldig.

Das Urteil: Amts- und Landgericht vertraten die Meinung, der Beklagte habe eindeutig gegen das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung verstoßen. Im Urteil hieß es wörtlich: „Der Vermieter muss sich bei der Bewirtschaftung seines Anwesens so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit zur Kostenumlage nicht bestünde.“ Hier jedoch seien die Ausgaben für die Müllentsorgung dermaßen hoch, „dass dies auffällig ist“. Deswegen müsse der Vermieter den Mietern den entstandenen Schaden ersetzen. Konkret handelte es sich für mehrere Jahre um einen Betrag von über 1.000 Euro.

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern

Wäsche darf in der Wohnung getrocknet werden

Es ist rechtswirksam nicht möglich über eine Hausordnung zu regeln, dass das Trocknen der Wäsche in der Wohnung untersagt wird. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf hervor.

LG Düsseldorf (Landgericht Düsseldorf), Beschluss vom 18.04.2008 – 21 T 38/08

Quelle http://www.kostenlose-urteile.de

Immer noch nicht hinreichend bekannt: Im Kreise der Wohnungseigentümer gibt es keinen „Datenschutz“.

Dürfen wir Daten wie z.B. Kontoauszüge der Wohnungseigetümer nebst Kontoverbindungen, Kopien von Einzugsermächtigungen nebst den Bankdaten an den Beirat oder auf Anfrage interessierten Eigentümern gegen Kostenerstattung zur Kenntnis geben und unterliegt dies dem Datenschutz? Wir sind der Aufassung, dass wir auf Anfrage dazu sogar verpflichtet sind, insbesondere auch dem Beirat diese Daten z.B. für die Rechnungsprüfung zur Verfügung zu stellen.

Antwort von R.A. Rüdiger Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

1. Im Kreise der Wohnungseigentümer gibt es keinen „Datenschutz“.

2. Dies folgt daraus, dass jeder Wohnungseigentümer einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch darauf hat, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen.

In Ihrem konkreten Fall kann also jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass Sie ihm u.a. Kontoauszüge (inkl. Bankverbindungsdaten), Lastschrifteinzugsermächtigungen und sonstige Unterlagen zur Einsicht vorlegen. Schließlich handelt es sich bei sämtlichen Verwaltungsunterlagen nicht um Unterlagen der Verwaltung, sondern um solche der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied der einzelne Wohnungseigentümer ja ist.

Zudem steht jedem Wohnungseigentümer, insbesondere dem Verwaltungsbeirat gem. § 28 WEG wegen dessen Prüfungsrecht, ein Anspruch auf Fertigung und Zusendung bezeichneter Kopien von Verwaltungsunterlagen zu.

3. Wenn also jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsichtnahme und Kopienübersendung von Verwaltungsunterlagen in jeder Form hat, besteht für darin enthaltene Daten betreffend andere Wohnungseigentümer im Innenverhältnis kein Datenschutz.

Rüdiger Fritsch – Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de

BGH: Nebenkosten (Sperrmüll, Hauswart)

In einem Urteil vom 13. Januar 2010 behandelt der BGH verschiedene Probleme der Betriebskostenabrechnung (VIII ZR 137/09):

Die Kosten für die laufende Entsorgung unrechtmäßig abgelagerten Sperrmülls sind umlagefähig, und zwar auch dann, wenn der Müll rechtswidrig durch Dritte abgelagert wurde.

Diese Entscheidung ist bedenklich, da hiermit Kosten auf die Mieter abgewälzt werden, die nicht im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs angefallen sind. Zumindest hätte dies näher begründet werden müssen.

Übt ein Hauswart Tätigkeiten aus, deren Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen (Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten), so muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung normalerweise die gesamten Hauswartkosten aufführen und erläutern, welcher pauschale Abzug gemacht wurde, um den umlagefähigen Teil zu berechnen. Anders im vorliegenden Fall: Der Vermieter hatte mit dem Hauswart einen speziellen Vertrag über die umlagefähigen Tätigkeiten geschlossen; das darin vereinbarte Entgelt war ihm vom Hauswart in Rechnung gestellt worden. Bei dieser Handhabung genügt es lt. BGH, wenn der Vermieter in der Abrechnung für seine Mieter nur diesen Betrag nennt.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des BGH, dem Vermieter möglichst wenig Arbeit bei der Nebenkostenabrechnung zu machen. Für die Praxis bedeutet sie aber noch mehr Unklarheit und Streit.

Der Mieterverein zu Hamburg rät, insbesondere bei den Hauswartkosten in Zukunft noch mehr auf eine nachvollziehbare Abrechnung zu achten und vom Recht auf Belegeinsicht Gebrauch zu machen. Merke: BGH-Urteile ermuntern zum Mogeln!

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

„Das Misstrauen eines Wohnungseigentümers ist ein Zeichen der Schwäche.“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.