Autor: Carsten Wiegel
Die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum ist einer der Fallstricke in der täglichen Praxis des Immobilienverwalters.
Gelebte Praxis der Verwaltertätigkeit und geltende Rechtslage laufen häufig auseinander. Deutlich wird dies am Beispiel der Bearbeitung von Versicherungsschäden im Sondereigentum durch den WEG-Verwalter. Neben Zuständigkeitsfragen ergeben sich mitunter auch Haftungsprobleme für den Verwalter, wenn wichtige Grundsätze außer Acht gelassen werden.
Leitungswasserschäden lassen sich selten auf das gemeinschaftliche Eigentum begrenzen. Vielmehr ist es die Regel, dass sie ihren Ursprung im Sondereigentum haben, z.B. als Folge von mangelnder Instandsetzungsbereitschaft des Sondereigentümers in Bezug auf Armaturen und Ventile oder auch bloß die unterlassene Ausbesserung von Silikonfugen.
In einem Grundsatzurteil hat das BayObLG am 03.04.1996 (AZ: 2 Z BR 5/96) entschieden, dass die Schadenabwicklung im Sondereigentum nicht zu den Pflichten des WEG-Verwalters gehört. Der Verwalter habe lediglich Notmaßnahmen zu ergreifen und den Versicherer zu unterrichten, die eigentliche Behebung und Begrenzung des Schadens hingegen obliege dem Sondereigentümer. Daraus ergeben sich mit Blick auf die versicherungstechnische Abwicklung eines Schadenfalles mehrere Probleme für den Verwalter.
Versicherungsrechtlich ist das Gebäude nämlich mitsamt seinen Bestandteilen ohne Unterscheidung in Gemeinschafts- und Sondereigentum als Ganzes versichert. Im Schadenfall wird der Verwalter als Vertreter des Verbandes zum Ansprechpartner für den Versicherer. Die fehlende Verwalterkompetenz für die Vergabe von Reparaturaufträgen verhindert jedoch eine koordinierte und effiziente Schadensbehebung. So liegt es nahe, dass die Missachtung der vom Versicherer vorgegebenen Schadenminderungspflicht bei Vergabe von unterschiedlichen Reparaturaufträgen Leistungskürzungen zur Folge haben kann.
Deckungsablehnungen einzelner Gewerke oder Positionen durch den Versicherer lösen schnell Diskussionen zur Kostentragung aus. Vertraglich vereinbarte Selbstbeteiligungen zulasten der WEG sorgen für Unverständnis bei Teileigentümern, die nach Rechtsprechung zur anteiligen Zahlung herangezogen werden, auch wenn sie nicht unmittelbar vom Schaden betroffen sind. Zu guter Letzt birgt der Zahlungsfluss ein hohes Streitpotenzial. Vorauszahlungen an Handwerker über das WEG-Konto zur Vermeidung von mahnrechtlichen Konsequenzen erfüllen unter Umständen den Veruntreuungs-Tatbestand, insbesondere wenn hierbei auf gemeinschaftliche Rücklagen zurückgegriffen wird.
Wie soll sich der Immobilienverwalter verhalten?
Die richtungsweisende Entscheidung des BayObLG nimmt den Immobilienverwalter zunächst in Schutz. Der Verwalter besitzt laut Gesetz einen klar umrissenen Auftrag zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, welches durch die Teilungserklärung definiert ist. Hierauf stützen sich seine Überlegungen zu internen Arbeitsprozessen, Kalkulation und Planung sowie die Anforderungen an sein fachliches Know-How. Die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum ist kein Sonderfall, der eine andere Bewertung dieser Rechtslage verlangt.
Auch versicherungsrechtliche Obliegenheiten begründen keine sog. „Annexkompetenz“ des Verwalters. Vertragspartner des Versicherers ist der teilrechtsfähige Verband, der den Vertrag zur Wohngebäudeversicherung in eigenem Namen („Versicherungsnehmerin“), aber für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer unterhält („Versicherte“). Juristisch liegt somit eine „Versicherung für fremde Rechnung“ vor. Während der Verwalter für den Schaden im Gemeinschaftseigentum ohne gesonderten Beschluss der Eigentümer Maßnahmen ergreifen darf, muss für das vom Schaden betroffene Sondereigentum der Versicherte selbst tätig werden (vgl. § 44 Abs. 1 VVG). Abgesehen von der Schadenanzeige an den Versicherer und gewissen Auskunftserteilungen ist die WEG und damit der Verwalter also nicht unmittelbar verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer bei der Schadensabwicklung zu unterstützen.
Die tägliche Praxis erfordert nun eine wesentlich pragmatischere Lösung. Nur der Verwalter selbst ist in der Lage, das Spannungsfeld zwischen Versicherungsrecht und Wohnungseigentumsgesetz aufzulösen. Vom „Organ“ der Wohnungseigentümergemeinschaft und rechtlichen Vertreter nach außen wird gar mehr oder minder erwartet, dass er das Steuer im Schadenfall in die Hand nimmt und die rechtlichen Klippen der Schadenabwicklung souverän umschifft.
Lösungsansatz ist daher der Schulterschluss mit dem Sondereigentümer im Schadenfall, sei es durch enges Abstimmen der Reparaturarbeiten etwa bei Beauftragung von Handwerksfirmen, Trocknungen etc. bis hin zur kompletten Schadenabwicklung mittels Sondervollmacht (vgl. §§ 164 ff. BGB). Mit Hilfe der schriftlichen Ermächtigung durch den Sondereigentümer minimieren Sie nicht nur mögliche Pflichtverletzungen und damit Schadenersatzrisiken -Sie schaffen ganz nebenbei zusätzliche Potenziale für Sondervergütungen.
Zur Vereinfachung der Vorgehensweise empfiehlt sich die Gestaltung eines Merkblatts, welches Sie standardisiert in jedem Schadenfall den betroffenen Sondereigentümern aushändigen und das über folgende Situation Auskunft gibt:
Ihren rechtlichen Status als Verwalter des Gemeinschaftseigentums;
Die geltende Rechtslage in der Abwicklung von Schadenfällen im Sondereigentum;
Hinweis zur Abgrenzung zur Hausratversicherung, die zwecks Regulierung der Schäden an beweglichen Sachen zu informieren ist;
Ihr Angebot zur Koordination und Steuerung aller nötigen Maßnahmen sowie zur Kommunikation gegen dem Versicherer in Vollmacht des Sondereigentümers;
Ihr Zusatzhonorar, das Sie für die Übernahme der Tätigkeiten ansetzen.
Unser Tipp:
Arbeitsprozess
Definieren Sie ausführlich Ihren internen Arbeitsprozess in der Schadenabwicklung und schaffen effiziente Strukturen in Ihrer Verwaltung! Arbeiten Sie im Schadenfall mit Sondervollmachten der Sondereigentümer, um den Prozess der Schadenabwicklung zu beschleunigen und eigene Haftungsrisiken zu minimieren!
Die Schadenbehandlung im Auftrag von Sondereigentümern schafft ein zusätzliches Umsatzpotenzial für Ihre Hausverwaltung!
Ein Restrisiko bleibt – überprüfen Sie den Versicherungsschutz für Ihr Unternehmen!
Demonstrieren Sie Kompetenz und sichern Ihren Geschäftserfolg langfristig ab!
Erweiterte Versicherungslösung für Immobilienverwalter
Sollten dennoch einmal unerwartete Probleme aus der Behandlung von Versicherungsschäden resultieren und Ihre Verwaltung einer Schadenersatzforderung ausgesetzt sein, ist ein lückenloser Versicherungsschutz für Ihr Unternehmen unerlässlich. War die Absicherung von „Ansprüchen aus der Bearbeitung von Versicherungsschäden“ vor einigen Jahren noch ein Standard-Ausschluss in gängigen Vermögensschaden-Haftpflichtpolicen, ist dieser Zusatz inzwischen verhandelbar. Howden Caninenberg ermöglicht seinen Kunden schon jetzt den Einschluss einer passgenauen Klausel ohne zusätzliche Mehrkosten. Darin enthalten ist auch die Deckung für Ansprüche aus der unsachgemäßen Bearbeitung von Versicherungsverträgen, die sich im derzeit volatilen Markt der Wohngebäudeversicherung als besonders nützlich erweist.
Howden Caninenberg GmbH
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Quelle: IVD
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